ไนท์แฟรงค์ เปิดข้อมูลตลาดออฟฟิศให้เช่า​ Q1/66 ซัพพลายเพิ่ม ดีมานด์เริ่มฟื้นตัว

ออฟฟิศให้เช่า

ไนท์แฟรงค์ เปิดข้อมูลตลาดสำนักงาน Q1/66 ซัพพลายเพิ่ม 86,000 ตร.ม. ดีมานด์ฟื้นตัว หลังปัจจัยหนุน ทั้งภาพรวมเศรษฐกิจ การท่องเที่ยว เทคโนโลยี สินค้าอุปโภคบริโภคกลับมาฟื้นตัว

หลังจากผ่านพ้นวิกฤติการแพร่ระบาดของไวรัสโควิ-19  จำนวนคนที่ทำงานจากที่บ้านก็ลดลง หันกลับมาทำงานที่ออฟฟิศเหมือนเดิม ซึ่งนี่คงเป็นหนึ่งในปัจจัยสนับสนุนให้ตลาดพื้นที่สำนักงานให้เช่า กลับมาเติบโตเข้าสู่ภาวะปกติอีดครั้ง และจากรายงานล่าสุดของไนท์แฟรงค์ ก็พบว่า ความต้องการพื้นที่สำนักงานในไตรมาสที่ 1 ปี 2566 มีแนวโน้มฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง โดยมีปัจจัยหนุนจากผู้เช่าในกลุ่มอุตสาหกรรมภาคการท่องเที่ยว เทคโนโลยี และสินค้าอุปโภคบริโภค

ขณะเดียวกัน ยังพบว่า การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้เช่ารายย่อย ที่เปลี่ยนจากการเช่าโฮมออฟฟิศมาเป็นอาคารสำนักงานแทน เนื่องจากมีราคาค่าเช่าที่น่าดึงดูด และยังมีปัจจัยอื่น ๆ เป็นตัวกระตุ้น อาทิ ทำเลที่ตั้งสามารถเดินทางที่สะดวกกว่า การมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่หลากหลาย การมีพื้นที่ค้าปลีกในอาคารสำนักงานวย

Q1 พื้นที่ ออฟฟิศให้เช่า เพิ่ม 86,000 ตร.ม.

จำนวนพื้นที่รวมสำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพฯ ไตรมาส 1 ปี 2566 เพิ่มขึ้น 86,000 ตร.ม. หรือ 1.7% จากไตรมาสที่แล้ว โดยมีอาคารใหม่ 2 อาคารที่สร้างแล้วเสร็จ คือ

• อาคารวัน ซิตี้ เซ็นเตอร์ (One City Centre) บนถนนเพลินจิต ตรงข้ามเซ็นทรัลเอ็มบาสซี
• อาคารเดอะไรซ์ (The Rice) ตรงหัวมุมแยกสะพานควาย

นอกจากนี้ ยังมีอุปทานใหม่จากโครงการซัมเมอร์ ลาซาล (Summer Lasalle) ซึ่งมีการพัฒนาพื้นที่ใหม่ภายในโครงการเดิม เนื่องจากอาคารที่สร้างเสร็จส่วนใหญ่เป็นอาคารที่ได้การรับรองว่าเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม (อาคารสีเขียว)

พื้นที่สำนักงานสีเขียวทั้งหมดที่ให้เช่า อยู่คิดเป็นสัดส่วน 21% ของอุปทานในตลาด หรือมีจำนวน​ 1,261,000 ตร.ม. เพิ่มขึ้น 27.3% จากไตรมาสที่แล้ว และเพิ่มขึ้น 6.8% จากไตรมาสก่อนหน้า โดยอาคารสีเขียวถือว่ามีอัตราการเติบโตสูงในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ด้วยอัตราการเติบโต 16.2% ขณะที่อาคารสำนักงานทั่วไปเติบโตเพียง 2.5% เท่านั้น

3 ปีพื้นที่เช่าเพิ่มอีก 1.62 ล้านตร.ม.

ในช่วงไตรมาสแรกที่ผ่านมา มีผู้ประกอบการประกาศจะพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานใหม่ในอนาคตออกมาอีก 2 โครงการ โดยอยู่นอกพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ​ ได้แก่

• คลาวด์ อีเลฟเว่น (Cloud 11) โดย เอ็มคิวดีซี (MQDC) แถวสุขุมวิทตอนปลาย และ
• โครงการสำนักงานแนวราบและพื้นที่ค้าปลีกโดย พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค กรุ๊ป (Property Perfect Group) บนถนนรัชดาภิเษก

โดยจำนวนพื้นที่ออฟฟิศให้เช่า​ ที่จะเพิ่มเข้ามาอยู่ในช่วงปลายปี 2566 จำนวน 509,000 ตร.ม.  ปลายปี 2567 จำนวน 402,000 ตร.ม.  และช่วงปลายปี 2568 จำนวน 302,000 ตร.ม.  ขนาดของพื้นที่ให้เช่าในอนาคตรวมทั้งหมด 1.62 ล้าน ตร.ม.  คิดเป็น 27% ของระดับอุปทานปัจจุบัน  ในขณะที่ 67% ของอุปทานใหม่ตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ

ความต้องการเช่าฟื้นตัวรวม 4.53 ล้านตร.ม.

ในช่วงไตรมาสแรกที่ผ่ามา พบว่ามีอัตราการเช่า (การดูดซับสุทธิ) เพิ่มขึ้นเป็น 39,500 ตร.ม. จากไตรมาสก่อนหน้าที่มีอัตราการเช่า 20,900 ตร.ม.  ขณะที่ปี 2565 ที่ผ่านมาการดูดซับสุทธิของตลาดอยู่ที่ 150,700 ตร.ม. สูงกว่าค่าเฉลี่ย 10 ปี ที่ 78,400 ตร.ม. ค่าดูดซับเฉลี่ยสุทธิที่สูงขึ้นแสดงให้เห็นว่าความต้องการกำลังฟื้นตัว  ในแง่ของ ESG อาคารสีเขียวมีการดูดซับสุทธิที่ 31,600 ตร.ม. ซึ่งสูงกว่าอาคารที่ไม่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม 7,900 ตร.ม. ในแง่ของทำเล ขนาดพื้นที่การเช่าในไตรมาสที่ 1 มีขนาดใกล้เคียงกันทั้งในและนอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ

อย่างไรก็ตาม สังเกตว่ามีความต้องการใหม่  ๆเพิ่มขึ้นนอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ ส่งผลให้การดูดซับสุทธิสูงขึ้นเป็น 26,000 ตร.ม. ในขณะที่เขตศูนย์กลางธุรกิจอยู่ที่ 13,500 ตร.ม. จำนวนพื้นที่ปล่อยเช่าแล้วทั้งหมดเพิ่มขึ้น 39,500 ตร.ม. รวมเป็น 4.53 ล้านตร.ม. ในไตรมาส 1 ปี 2566 และทุกกลุ่มมีการดูดซับสุทธิเป็นบวก  อาคารเกรด A เป็นกลุ่มที่มีการเติบโตมากที่สุด โดยมีการดูดซับสุทธิรายไตรมาสที่ 23,900 ตร.ม. เนื่องจากมีการเช่าพื้นที่ในอาคารที่เพิ่งก่อสร้างแล้วเสร็จ

ส่วนการดูดซับสุทธิของอาคารเกรด B ชะลอตัวลงในไตรมาสนี้ ถึงกระนั้นก็ยังคงเป็นกลุ่มที่ได้รับความนิยมมากที่สุดในปีที่ผ่านมา โดยมีการดูดซับสุทธิที่ 78,200 ตร.ม. ต่อปี  อัตราการครอบครองตลาดลดลง 0.8% จากไตรมาสที่แล้ว เหลือ 79% โดยมีแนวโน้มลดลงในทุกกลุ่ม อัตราการครอบครองของอาคารเกรด A ลดลง 2.7% จากไตรมาสที่แล้ว เหลือ 85% เนื่องจากแรงกดดันจากอุปทานใหม่ซึ่งแซงหน้าอุปสงค์ อัตราการครอบครองของอาคารเกรด B ลดลงเล็กน้อย เมื่อเทียบกับไตรมาสที่แล้ว แต่ในปีที่ผ่านมาลดลงมากกว่า 3% ต่อปี ถึงแม้จะมีอุปสงค์สูงสุดเมื่อเทียบกับกลุ่มอื่นๆ ในขณะเดียวกัน อัตราการครอบครองของอาคารเกรด C ยังคงที่อยู่ประมาณ 80% โดยผลประกอบการมีการเปลี่ยนแปลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับไตรมาสที่แล้วและปีที่แล้ว

ค่าเช่าเริ่มปรับเพิ่มขึ้น

ค่าเช่าเฉลี่ยของพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นจากช่วงไตรมาสแรกของปีที่ผ่ามา 1.2%  และเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า 0.8% ซึ่งมีค่าเช่าโดยเฉลี่ยราคา 808 บาท ต่อตร.ม.ต่อเดือน ค่าเช่าดังกล่าวปรับเพิ่มขึ้นในอาคารทุกเกรด เพราะในช่วงหลายปีที่ผ่านมาเจ้าของอาคารไม่ได้ปรับขึ้นค่าเช่า

อาคารเกรด A มีอัตราค่าเช่าเพิ่มขึ้นมากที่สุด โดยเพิ่มขึ้นเป็น 1,178 บาท หรือเพิ่มขึ้นอัตรา 1% จากไตรมาสก่อนหน้า และ 1.9% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากมีอัตราการครอบครองที่ค่อนข้างสูงและอุปทานใหม่มีส่วนสนับสนุนการเติบโตของอัตราค่าเช่า  ในขณะที่อาคารเกรด B มีราคาค่าเช่า 841 บาท เพิ่มขึ้นจากช่วงไตรมาสแรกของปีที่ผ่ามา 1.2% และเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า 0.9%  อาคารเกรด C  มีราคาค่าเช่า 512 บาท เพิ่มขึ้นจากช่วงไตรมาสแรกของปีที่ผ่ามา 0.8% และเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า 0.6%

ค่าเช่าในและนอกพื้นที่ CBD

พื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ มีราคาค่าเช่าโดยเฉลี่ย 923 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน เพิ่มขึ้น 2.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 1.1% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยมีอัตราครอบครอง 83% เพิ่มขึ้น 0.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า แต่ลดลง 1.1% เมื่อเทียวกับไตรมาสก่อนหน้า

เพลินจิต-ชิดลม-วิทยุ มีราคาค่าเช่าโดยเฉลี่ย 1,053 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน เพิ่มขึ้น 4.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 3.4% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยมีอัตราครอบครอง 79% ลดลง 6.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า และลดลง4.4% เมื่อเทียวกับไตรมาสก่อนหน้า

บางนา-อโศก-พร้อมพงษ์ มีราคาค่าเช่าโดยเฉลี่ย 923 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน เพิ่มขึ้น 1.0% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 1.0% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยมีอัตราครอบครอง 84% ลดลง 0.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า และลดลง 1.7% เมื่อเทียวกับไตรมาสก่อนหน้า

สีลม-สาทร-พระราม 4 มีราคาค่าเช่าโดยเฉลี่ย 894 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน เพิ่มขึ้น 0.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 0.3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยมีอัตราครอบครอง 84% เพิ่มขึ้น  3.0% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า แต่ลดลง 0.1% เมื่อเทียวกับไตรมาสก่อนหน้า

พื้นที่นอกศูนย์กลางธุรกิจ

มีราคาค่าเช่าโดยเฉลี่ย 663 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน เพิ่มขึ้น 0.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า และไม่เปลี่ยนแปลง เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยมีอัตราครอบครอง 74% ลดลง 2.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า และลดลง 2.1% เมื่อเทียวกับไตรมาสก่อนหน้า

เพชรบุรี-พระราม 9-รัชดา มีราคาค่าเช่าโดยเฉลี่ย 723 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน ไม่เปลี่ยนแปลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า แต่ลดลง​ 1.2% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า เนื่องจากอาคารบางแห่งมีการปรับกลยุทธ์ราคา โดยมีอัตราครอบครอง 80% ลดลง 0.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า และลดลง 1.2% เมื่อเทียวกับไตรมาสก่อนหน้า

พหลโยธิน-วิภาวดี มีราคาค่าเช่าโดยเฉลี่ย 692 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน เพิ่มขึ้น 4.2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น ​​ 1.0% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยมีอัตราครอบครอง 72% ลดลง 7.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า และลดลง 0.9% เมื่อเทียวกับไตรมาสก่อนหน้า

บางนา-ศรีนครินทร์มีราคาค่าเช่าโดยเฉลี่ย 616 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน เพิ่มขึ้น 3.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น ​​ 2.0% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า เนื่องจากมีอาคารเหลืออยู่ไม่มากประกอบกับค่าเช่าที่สูงขึ้น โดยมีอัตราครอบครอง 64% ลดลง 9.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า แต่เพิ่มขึ้น 0.5% เมื่อเทียวกับไตรมาสก่อนหน้า

แนวโน้มตลาดอนาคต

ความต้องการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ไตรมาส 1 ปี 2566 มีแนวโน้มฟื้นตัว เช่นเดียวกับเศรษฐกิจในประเทศ  การดูดซับสุทธิเป็นบวกติดต่อกัน 4 ไตรมาส ทำให้อัตราดูดซับในช่วงปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 145,000 ตร.ม.  การเพิ่มขึ้นของจำนวนพื้นที่สำนักงานใหม่ จำนวน 86,000 ตร.ม.แซงหน้าความต้องการส่งผลให้อัตราการครอบครองของตลาดในไตรมาส 1 ปี 2566 ลดลงเหลือ 79%

ส่วนราคาค่าเช่าเฉลี่ยของพื้นที่สำนักงานปรับสูงขึ้นอีกครั้งในปี 2566 โดยเพิ่มขึ้น 0.9% จากไตรมาสก่อนหน้า แลเพิ่มขึ้น 1.2% จากช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา​ มาอยู่ในระดับราคา​ 808 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน ค่าเช่าสูงขึ้นเนื่องจากมีอาคารใหม่ที่ตั้งราคาค่าเช่าสูงขึ้น และอาคารที่มีอยู่เดิมขึ้นค่าเช่าหลังจากผ่านการระบาดของโควิด-19 กลับเข้าสู่สภาวะปกติ

การเกิดอาคารใหม่เข้าสู่ตลาด ส่งผลให้ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา อาคารเก่า (อาคารสำนักงานที่สร้างขึ้นก่อนและหลังปี 2543) เสียพื้นที่ครอบครองไป 390,000 ตร.ม. ในขณะที่อาคารใหม่มีพื้นที่ครอบครองที่ 401,000 ตร.ม. แต่ถ้าเป็นอาคารเก่าที่มีใบรับรองความเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม เช่น LEED และ WELL สูญเสียพื้นที่ครอบครองไปเพียง 17,000 ตร.ม. เมื่อเทียบกับการเสียพื้นที่ครอบครอง 373,000 ตร.ม.ในอาคารเก่าที่ไม่มีใบรับรอง ผลลัพธ์ที่ได้สอดคล้องกับอาคารที่สร้างเสร็จหลังปี 2543  โดยอาคารใหม่ที่มีใบรับรองมีพื้นที่ครอบครองเพิ่มขึ้น 358,000 ตร.ม. ในขณะที่อาคารใหม่ที่ไม่มีใบรับรองมีพื้นที่ครอบครองเพียง 43,000 ตร.ม.

ผลการศึกษานี้ตอกย้ำให้เห็นถึงความแตกต่างระหว่างประสิทธิภาพของอาคารเก่าและอาคารใหม่ และความสำคัญของการอัพเกรดสิ่งอำนวยความสะดวกให้ตรงตามมาตรฐาน ESG อาคารที่ใช้มาตรการเชิงรุกเพื่อปรับเปลี่ยนให้สอดคล้องกับมาตรฐานเหล่านี้จะประสบความสำเร็จในการรักษาผู้เช่ามากกว่าอาคารที่ไม่ได้ดำเนินการ ยิ่งไปกว่านั้น เป็นที่ประจักษ์ชัดว่าอาคารเก่าที่มีการปรับปรุงสิ่งอำนวยความสะดวกให้ได้ตามมาตรฐานสามารถแข่งขันในตลาดได้

รายงานโดย นาย ปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายพื้นที่สำนักงาน บริษัท ไนท์แฟรงค์ จำกัด ​

อ่านบทความที่เกี่ยวข้อง

–IWG จับมือ รัตนากร แอสเซท บริหาร ออฟฟิศให้เช่า 40 แห่งทั่วไทย

–มองตลาด ออฟฟิศให้เช่า Q2 หลัง COVID-19 จะไปทางไหน?