มองตลาดออฟฟิศให้เช่า Q2 หลัง COVID-19 จะไปทางไหน?  

การแพร่ระบาดของ ไวรัสโควิด-19 ส่งผลให้  การทำงานของคนในยุคปัจจุบัน ลดเวลาการเข้าไปทำงานที่ออฟฟิศ และหันมาทำงานจากที่บ้านมากขึ้น จึงทำให้เกิดคำถามว่า ในอนาคตบริษัทหรือธุรกิจต่าง ๆ จะลดขนาดพื้นที่สำนักงานหรือไม่ ซึ่งหากมีการลดขนาดของพื้นที่ออฟฟิศลง คงต้องกระทบกับผู้บริการให้เช่าพื้นที่สำนักงาน หรือเจ้าของอาคารต่าง ๆ อย่างแน่นอน

สำหรับเรื่องนี้  นายมาร์คัส เบอร์เทนชอว์ กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายตัวแทนนายหน้า บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยว่า ในไตรมาสแรก พนักงานส่วนใหญ่ทำงานจากบ้าน  แต่เมื่อบริษัทต่าง ๆ เริ่มกลับเข้ามาทำงานที่ออฟฟิศในช่วงไตรมาสที่ 2 หลายบริษัทเริ่มพิจารณาว่าจะปรับตัวรับกับสถานการณ์ในอนาคตอย่างไร แต่เชื่อว่าอัตราการเช่าพื้นที่สำนักงานน่าจะมีแนวโน้มลดลงเนื่องจากผู้เช่าเริ่มคืนพื้นที่สำนักงานบางส่วนที่ไม่ใช้งาน  ในขณะเดียวกันค่าเช่าได้ปรับเพิ่มสูงขึ้น หากผู้เช่าไม่มั่นใจในภาวะเศรษฐกิจ อาจจะเกิดการลดพื้นที่ใช้งาน หรือย้ายไปยังอาคารที่มีค่าเช่าถูกกว่าได้

ตัวชี้วัดตลาดสำนักงาน

ที่มา: ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย

ภาพรวมเศรษฐกิจ

ผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (จีดีพี) ของไทยหดตัวลง 12.2% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมาในไตรมาสที่ 2 ปี 2563 และลดลง 2% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งถือเป็นการหดตัวลงของจีดีพีที่มากที่สุด นับตั้งแต่วิกฤตการเงินในเอเชียในปี 2541 ซึ่ง ในไตรมาสที่ 2 ปี 2541 ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวลง 12.5%

การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19และมาตรการที่ตามมาจากทั้งในและต่างประเทศ เพื่อป้องกันและควบคุมการแพร่กระจายของโรคเป็นปัจจัยหลักที่มีผลต่อการหดตัวของเศรษฐกิจ แม้ว่าจะมีการยกเลิกข้อจำกัดหลายประการในช่วงปลายไตรมาสที่ 2 แต่เศรษฐกิจยังคงได้รับผลกระทบอย่างมาก โดยการส่งออกลดลง 28.3% ซึ่งส่วนใหญ่เป็นอุตสาหกรรมการผลิต  จากผลกระทบการล็อคดาวน์ชั่วคราวและความต้องการทั่วโลกลดลง

ส่วนด้านรายจ่ายการอุปโภคบริโภคของเอกชนลดลงไป 6.6% เนื่องจากการใช้จ่ายในสินค้าคงทน สินค้ากึ่งคงทน และบริการต่าง ๆ ลดลงไป 30.2%, 15.7% และ 7% ตามลำดับ ภาคการท่องเที่ยวลดลงเป็นอย่างมากเช่นกัน โดยเห็นได้จากการใช้จ่ายของชาวต่างชาติที่ไม่ได้อาศัยอยู่ในประเทศลดลงไปถึง 91.2% เพราะปริมาณนักท่องเที่ยวต่างชาติลดลงเหลือศูนย์ ในขณะที่การลงทุนลดลงไป 8% โดยส่วนใหญ่อาจเป็นผลมาจากการลงทุนของภาคเอกชนที่ลดลงไป 15% แต่การใช้จ่ายของภาครัฐและการลงทุนภาครัฐขยายตัวขึ้น 1.4% และ 12.5% ​​ตามลำดับ เนื่องจากมีการใช้มาตรการเยียวยาเพื่อรักษาเสถียรภาพและฟื้นฟูเศรษฐกิจไทย

อุปทานสำนักงานในกรุงเทพฯ

ที่มา: ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย

Q2 พื้นที่เพิ่มมากกว่า 99,000 ตร.ม.

จากผลการวิจัยของไนท์แฟรงค์ประเทศไทย ในไตรมาสที่ 2 ปี 2563 พบว่า จำนวนพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 99,420 ตร.ม. หรือ 1.9% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน ทำให้มีพื้นที่รวมทั้งหมด 5.33 ล้านตร.ม. โดยนับเป็นครั้งแรกที่จำนวนพื้นที่เพิ่มขึ้นมากกว่า 99,000 ตร.ม. นับตั้งแต่ไตรมาส 3 ปี 2554 โดยอาคารสำนักงานใหม่ 3 แห่งที่แล้วเสร็จ เพิ่มพื้นที่ 60,000 ตร.ม. เข้ามาในย่านศูนย์กลางธุรกิจ และ 39,420 ตร.ม. ในพื้นที่นอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ และไม่มีการย้ายออกจากอาคารสำนักงานเก่า  ซึ่งอัตราเฉลี่ยการเพิ่มขึ้นของพื้นที่ต่อไตรมาสในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา เท่ากับ 26,800 ตร.ม.

อุปทานสำนักงานในกรุงเทพฯในอนาคต

 ที่มา: ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย

อุปทานสำนักงานในกรุงเทพฯในอนาคต (รายโครงการ)

 ที่มา: ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย

ปี 66 พื้นที่ออฟฟิศทะลุ 6.5 ล้านตร.ม. 

ในช่วงครึ่งปีหลัง 2563 จะมีอาคารสำนักงานใหม่ 7 แห่งคาดว่าจะแล้วเสร็จ ซึ่งจะมีพื้นที่สำนักงานเข้าสู่ตลาดประมาณ 110,000 ตร.ม. โดย 47% หรือ 52,423 ตร.ม. จะตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ โดยภายในปี 2566  หากเป็นไปตามแผน ตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ จะเติบโตขึ้น 1,216,139 ตร.ม. หรือเฉลี่ยที่ 347,468 ตร.ม. ต่อปี (คำนวนจากส่วนที่เพิ่มเข้ามาและไม่นับส่วนที่ย้ายออก) จากไตรมาสที่ 2 ปี 2559 จนถึงไตรมาสที่ 2 ปี 2562 ซัพพลายใหม่เพิ่มเข้าสู่ตลาดในอัตราประมาณ 185,000 ตร.ม. ต่อปี จากประมาณ 5.3 ล้าน   ตร.ม. ณ ปัจจุบัน ซัพพลายรวมของตลาดสำนักงานคาดว่าจะเพิ่มขึ้นถึง 6.5 ล้าน ตร.ม. ภายในสิ้นปี 2566

การครอบครองต่อปีของสำนักงานในกรุงเทพฯ

ที่มา: ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย

ไดนามิกส์ของอุปสงค์และอุปทานสำนักงานในกรุงเทพฯ

ที่มา: ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย

ธุรกิจรัดเข็มขัดลดพื้นที่เช่าสำนักงาน​   

การเช่าโดยรวมลดลงเนื่องจากการครอบครองโดยรวมลดลง 11% จากไตรมาสก่อน เหลือเพียง 66,211 ตร.ม. อัตราการครอบครองนี้ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยต่อไตรมาสในช่วง 10 ปี เพียงเล็กน้อย โดยอยู่ที่ 67,126 ตร.ม. แม้ว่าจะมีการครอบครองค่อนข้างคงที่ แต่มีพื้นที่จำนวนมากถูกคืนสู่ตลาด โดย 115,750 ตร.ม. เป็นการคืนพื้นที่โดยผู้เช่า ซึ่งส่งผลต่อการลดลงของอัตราดูดซับสุทธิจาก 23,984 ตร.ม. เป็น -49,547 ตร.ม. ซึ่งนับเป็นระดับต่ำสุดที่ถูกบันทึกไว้ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ทั้งนี้ส่งผลให้พื้นที่ครอบครองรวมลดลงเหลือ 4.68 ล้าน ตร.ม. ลดลง 1% ต่อไตรมาส ปัจจัยเหล่านี้บ่งชี้ว่าแม้ว่าการเช่าจะยังคงดำเนินอยู่ แต่ผู้เช่าส่วนใหญ่ได้เลือกที่จะลดปริมาณพื้นที่ลงเพื่อเป็นแนวทางประหยัดค่าใช้จ่าย นอกจากนี้ บริษัทหลายแห่งอาจต้องปิดตัวลง และออกจากตลาดเนื่องจากผลกระทบทางเศรษฐกิจที่แย่ลง จากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด -19 ที่ยังคงยืดเยื้ออยู่

อุปทาน อุปสงค์ และอัตราการครอบครองของสำนักงานในกรุงเทพฯ

ที่มา: ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย

เนื่องจากพื้นที่ออฟฟิศเพิ่มขึ้นมากแต่ความต้องการลดลง อัตราการครอบครองตลาดจึงปรับตัวลง 2.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ เมื่อเทียบกับปีก่อนลดลง 3.5%  จากที่อยู่ที่ในอัตรา 87.7% นับเป็นการลดลง 5 ไตรมาสติดต่อกันของอัตราการครอบครอง ซึ่งทำให้อัตราปัจจุบันต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 10 ปี โดยอยู่ที่ 89.9%

เมื่อแบ่งตามเกรดอาคารสำนักงานจะเห็นได้ชัดว่า สำนักงานเกรดที่สูงกว่าได้รับผลกระทบจากการชะลอตัวของตลาดมากกว่า ในขณะที่อัตราการครอบครองลดลงทั้งตลาด การลดลงมากที่สุดเป็นอาคารสำนักงานเกรด A โดยลดลงไป 3.3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน ในขณะเดียวกันอาคารสำนักงานเกรด B และ C ลดลงไป 2.8% และ 1.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน ตามลำดับ เนื่องจากอัตราการครอบครองอาคารสำนักงานเกรด A ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของในช่วง 10 ปี ส่งผลให้ทุกเกรดแสดงประสิทธิภาพต่ำของค่าเฉลี่ยในระยะยาว

ในแต่ละไตรมาส การครอบครองยังคงลดลงทั้งในและนอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ โดยอัตราการครอบครองในเขตอโศก-พร้อมพงษ์ และเขตเพลินจิต-ชิดลมลดลงไป 3.5% ซึ่งเป็นอัตราที่ลดลงที่มากที่สุดในบรรดาตลาดทั้งหมด ในทางกลับกัน เขตที่มีอัตราการครอบครองการลดลงน้อยที่สุด คือ เขตอโศก-เพชรบุรี โดยลดลงไปเพียง 0.7% โดยรวมแล้วพื้นที่ในและนอกย่านศูนย์กลางธุรกิจมีระดับการลดลงค่อนข้างเสมอกัน โดยลดลง 2.6% และ 2.7% ตามลำดับ

ค่าเช่าโดยเฉลี่ยของสำนักงานในกรุงเทพฯ แบ่งตามเกรดอาคาร

ที่มา: ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย

อัตราค่าเช่ายังเพิ่มขึ้น 0.4%

ค่าเช่ายังคงเผชิญกับแรงกดดันจากสภาวะตลาดที่อ่อนตัวลง ราคาเสนอเช่าโดยเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 0.4% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 2.7% เมื่อเทียบกับปีก่อน โดยมีราคาอยู่ที่ 798 บาท/ ตร.ม.ต่อเดือน ระดับการเติบโตนี้ต่ำกว่าการเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยต่อปีที่ 4.2% ที่ถูกบันทึกไว้ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา

อาคารสำนักงานเกรด C มีการปรับค่าเช่ามากที่สุดต่อไตรมาส โดยเพิ่มขึ้นมากถึง 0.9% อยู่ที่ 474 บาท/ตร.ม. ในขณะที่ค่าเช่าอาคารสำนักงานเกรด A เพิ่มขึ้น 0.5% อยู่ที่ 1,137 บาท ส่วนอาคารสำนักงานเกรด B มีอัตราการเติบโตขึ้นเพียงเล็กน้อยที่ 0.1% อยู่ที่ 785 บาท อย่างไรก็ตาม อาคารสำนักงานเกรดที่สูงกว่ามีการเติบโตของค่าเช่ามากกว่าเป็นประจำทุกปี ค่าเช่าอาคารสำนักงานเกรด A ยังคงเพิ่มขึ้น 5.4% เมื่อเทียบกับปีก่อน และเมื่อเทียบกับค่าเช่าเกรด C ซึ่งเพิ่มขึ้น 0.2% เมื่อเทียบกับในช่วงเดียวกัน แม้จะมีความผันผวนในแต่ละไตรมาส การเผชิญกับสภาวะตลาดสำนักงานที่ยังคงซบเซาเจ้าของอาคารสำนักงานเกรด C จะพบว่าการปรับเพิ่มค่าเช่าเป็นเรื่องที่ทำได้ยาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากความได้เปรียบในการแข่งขันอยู่ในอัตราที่ต่ำกว่าตลาด

อัตราค่าเช่าของสำนักงานในย่านศูนย์กลางธุรกิจเพิ่มขึ้นมากกว่าอาคารสำนักงานที่ตั้งอยู่นอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ โดยในย่านศูนย์กลางธุรกิจ ราคาเสนอเช่าโดยเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 0.5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 3.5% เมื่อเทียบกับปีก่อน โดยอยู่ที่ 972 บาท สำหรับในพื้นที่นอกย่านศูนย์กลางธุรกิจเพิ่มขึ้น 0.2% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 1.7% เมื่อเทียบกับปีก่อน โดยอยู่ที่ 642 บาท

 ตัวชี้วัดรายเขตของพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ

ที่มา: ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย

สำหรับในพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ ทุกพื้นที่ประสบกับปัญหาการเติบโตของค่าเช่าต่อไตรมาสติดลบ ยกเว้นในเขตอโศก-พร้อมพงษ์ที่มีค่าเช่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 0.4% ในแต่ละปี ค่าเช่าในทุกพื้นที่ยังคงสูงขึ้นยกเว้นในเขตเพลินจิต-ชิดลมที่มีราคาค่าเช่าลดลงไป 0.1% สำหรับพื้นที่นอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ ราคาค่าเช่าโดยเฉลี่ยเพิ่มขึ้นมากที่สุดในเขตบางนา โดยเพิ่มขึ้น 1.7% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน นับเป็นอัตราการเติบโตสูงสุดที่ถูกบันทึกไว้จากทุกเขตตัวอย่าง อย่างไรก็ตามในแต่ละปี ราคาค่าเช่าโดยเฉลี่ยในบางนาลดลง 2.4% ซึ่งมากกว่าในเขตอื่น ๆ

วงจรการเช่าของสำนักงานในกรุงเทพฯ

ที่มา: ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย

แห่คืนพื้นที่–ปรับลดขนาดลง

ตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ ยังคงอ่อนตัวลงอย่างต่อเนื่องตามผลกระทบของไวรัสโควิด-19 จากข้อมูลในไตรมาสที่ 2 บริษัทหลายแห่งไม่รอโอกาสในตลาดแล้ว แต่ได้ดำเนินการตามแผนกลยุทธ์ด้านพื้นที่อาคารสำนักงาน โดยพิจารณาตามผลกระทบที่เกิดขึ้นในปัจจุบันและในอนาคตที่อาจเกิดขึ้น ต่อการดำเนินธุรกิจของพวกเขา ซึ่งในทศวรรษที่ผ่านมาถูกขนานนามว่าเป็น “Flight to quality” โดยผู้เช่าทำการขยายพื้นที่สำนักงาน และลงทุนในพื้นที่ทำงานที่มีคุณภาพสูงขึ้น เพื่อดึงดูดผู้มีความสามารถและเพิ่มผลผลิต แต่ในไตรมาสนี้กลับมีสัญญาณการกลับตัวของแนวโน้มนี้ บริษัทจำนวนมากได้เลือกลดค่าใช้จ่ายด้านพื้นที่สำนักงานลง ไม่ว่าจะเป็นการคืนพื้นที่บางส่วนให้กับเจ้าของอาคาร การหาผู้เช่าช่วง หรือการย้ายที่ตั้งสำนักงาน บางบริษัทใช้นโยบายการทำงานจากบ้านหรือการทำงานทางไกลเป็นหลัก

ปรากฎการณ์ที่เกิดขึ้น เห็นได้จากอัตราดูดซับสุทธิที่ลดลงเป็นอย่างมาก แม้จะมีการครอบครองในระดับคงที่ก็ตาม บริษัทที่เลือกจะย้ายที่ตั้งไปยังอาคารสำนักงานที่มีราคาถูกลง หากบริษัทเหล่านี้ไม่สามารถฟื้นตัวกลับสู่ระดับก่อนวิกฤตได้ เนื่องจากการย้ายที่ตั้งสำนักงานเป็นค่าใช้จ่ายด้านทุนที่มีราคาแพง การลดพื้นที่จึงน่าจะเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ครอบครองส่วนใหญ่ภายใต้ข้อจำกัดทางการเงิน เว้นแต่พวกเขาจะหาพื้นที่รองรับการดำเนินงานในอัตราค่าเช่าที่น่าสนใจได้

ในช่วงก่อนโควิด-19 เราเริ่มเห็นสัญญาณตลาดที่อ่อนตัวลงเนื่อง จากความไม่สมดุลของจำนวนและความต้องการ ​แต่อย่างไรก็ตาม เชื่อว่า Flight to quality ยังคงเป็นตัวขับเคลื่อนการเติบโตของตลาด  เพราะสำนักงานคุณภาพมีจำนวนมากให้เลือก  อย่างไรก็ตามคาดว่าจะใช้เวลา 2-3 ปี ในการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยให้กลับไปยังระดับก่อนวิกฤต แนวทางการลดต้นทุนด้านพื้นที่สำนักงานเริ่มปรากฏให้เห็นบางแล้ว ซึ่งอาจกลายเป็นตัวขับเคลื่อนที่สำคัญสำหรับการเช่าในระยะยาว แน่นอนว่าในธุรกิจบางประเภท เช่น เทคโนโลยี อีคอมเมิร์ซ และการรักษาพยาบาล ยังมีอัตราการเติบโตอย่างมากในช่วงโควิด-19 และมีความเป็นไปได้ว่าอาจจะมีความต้องการพื้นที่สำนักงานเพิ่มขึ้น เมื่อธุรกิจเติบโต แต่อย่างไรก็ตาม ปริมาณการเช่าอาจจะไม่เพียงพอ จนชดเชยกับพื้นที่ที่ลดลงไปได้