มั่นคง เคหะการ กับ 3 เหตุผลที่ลุยธุรกิจคลังสินค้า-สุขภาพ พร้อมเทเงินลงทุนรวม 3,000 ล้าน

มั่นคง

มั่นคง  เดินหน้าลงทุน 3,000 ล้าน รุกธุรกิจอสังหาฯ เพื่ออุตสาหกรรมและเวลเนส รับเทรนด์การเติบโตของประเทศ และผู้คนสนใจดูแลสุขภาพ วางเป้า 3 ปีพัฒนาโรงงานและโกดังให้เช่า 1 ล้านตร.ม. พร้อมเปิดธุรกิจเวลเนสแห่งที่ 2 ที่อ.สามพราน ปูทางเพิ่มพอร์ตรายได้ 2 ธุรกิจใหม่สร้างกำไร 70%

หากนับการเปลี่ยนปลงครั้งใหญ่ของบริษัท มั่งคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) หรือ MK ตลอดระยะเวลาการดำเนินธุรกิจมานานกว่า 60 ปี คงจะเป็นเมื่อวันที่ 15 มิถุนายน 2558 ที่ผ่านมา จากการที่ครอบครัว “ตั้งมติธรรม” ผู้ก่อตั้งบริษัท ที่นำโดยนายชวน ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหารในขณะนั้น ได้ขายหุ้นของตนเองและครอบครัวให้กับ ​บริษัท แคสเซิล พีค ดีเวลลอปเม้นท์ส จำกัด และบริษัทซีพีดี โฮลดิ้ง จำกัด เป็นจำนวนรวมทั้งสิ้น 177.55 ล้านหุ้น หรือคิดเป็น 20.64% ของทุนชำระแล้ว ในราคา 6.75 บาทต่อหุ้น รวมมูลค่าประมาณ 1,200 ล้านบาท

หลังจากเกิดการเปลี่ยนแปลงในครั้งนั้น มาในปีนี้ก็น่าจะเป็นอีกก้าวหนึ่งของการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญของบริษัท มั่นคงฯ จากการประกาศปรับพอร์ตธุรกิจหลัก คือ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ซึ่งเป็นประเภทที่อยู่อาศัย  ไปสู่การพัฒนาโครงการอสังหาฯ เพื่ออุตสาหกรรม อย่างการพัฒนาพื้นที่โรงงานและโกดังให้เช่า และธุรกิจสุขภาพหรือ Wellness โดยวางเป้าหมายภายในระยะ 3 ปีนับจากนี้ สัดส่วนธุรกิจพัฒนาอสังหาฯ เพื่ออุตสาหกรรมและธุรกิจสุขภาพ จะมีสัดส่วน 70% ขณะที่ที่เหลือจะเป็นธุรกิจพัฒนาอสังหาฯ เพื่อขาย จากเดิมที่จะบาลานซ์พอร์ตธุรกิจให้ใกล้เคียงกัน

นาย วรสิทธิ์ โภคาชัยพัฒน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) เผยถึงการปรับแผนธุรกิจครั้งนี้ว่า บริษัท มั่นคงฯ คนส่วนใหญ่จะรู้จักแบรนด์ชวนชื่น ซึ่งพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และบ้านแฝด แต่หลังจากปี 2558 ที่ได้เข้ามาบริหารงานฝ่ายบริหารได้มองกาว่าธุรกิจอะไรบ้างที่จะมีเสริมให้บริษัทมีการเติบโตและมีความมั่นคง ในขณะนั้นมองเห็นว่าธุรกิจพัฒนาอสังหาฯ เพื่ออุตสาหกรรม และธุรกิจสุขภาพ มีโอกาสและศักยภาพ ขณะที่หากมองย้อนกลับไปถึงธุรกิจที่จะเข้ามามีส่วนผลักดันการเติบโตทางเศรษฐกิจ และเพิ่มศักยภาพด้านการแข่งขันของประเทศ คือธุรกิจอะไร ก็พบว่าเป็นธุรกิจทางด้านอุตสาหกรรมและสุขภาพ สองธุรกิจดังกล่าว

ธุรกิจอสังหาฯ เพื่ออุตสาหกรรม เดิมเป็นการซื้อขายที่ดินเพื่อรองรับการพัฒนาเป็นโรงงานอุตสาหกรรม มาสู่การพัฒนาโรงงานและโกดังให้เช่า เพราะประเทศไทยเป็นฐานการผลิตมายาวนานตั้งแต่อีสเทิร์นซีบอร์ด การที่ประเทศไทยเป็นฐานการผลิตที่สำคัญ ถือเป็นจุดแข็งในด้านศักยภาพการแข่งขัน​ ขณะที่ธุรกิจเฮลท์แคร์ ถือเป็นอีกธุรกิจหนึ่งที่ประเทศไทยมีศักยภาพ โดยเฉพาะด้านของฮอสพิทาลิตี้ และการท่องเที่ยว จะเห็นว่าการให้บริการด้านท่องเที่ยวประเทศไทยมีจุดแข็งค่อนข้างมาก

เรามองว่าธุรกิจการดูแลสุขภาพ ก็มีการพัฒนาเดิมเป็นการรักษาจากโรงพยาบาล มาสู่การดูแลและป้องกันไม่ให้เกิดโรค ซึ่งตรงนี้เป็นที่มาที่เราได้เข้าไปใช้เทคโนโลยีของทางโรงพยาบาลเข้ามาช่วยขยายธุรกิจ

3 เหตุผลลุยโรงงานให้เช่า-สุขภาพ

ภายหลังจากที่มีการเปลี่ยนแปลงผู้ในช่วงที่ผ่านมา และมีการขยายธุรกิจมาสู่การพัฒนาอสังหาฯ เพื่ออุตสาหกรรม และธุรกิจสุขภาพ ทางทีมผู้บริหารมองเห็นโอกาสและศักยภาพในการเติบโตของ 2 ธุรกิจใหม่ที่มีมากกว่าธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย ทำให้มีการปรับเป้าหมายธุรกิจใหม่ จากแผนเดิมที่จะบาลานซ์ให้ธุรกิจที่อยู่อาศัยมีสัดส่วนใกล้เคียงกับอีก 2 ธุรกิจใหม่ มาเป็นการเพิ่มน้ำหนักให้กับ 2 ธุรกิจใหม่มากขึ้นเป็นสัดส่วนอิบิด้าถึง 70% ภายในระยะ 3 ปีนับจากนี้ จากปีที่ผ่านมามีสัดส่วนประมาณ 36%  และในจำนวนดังกล่าวธุรกิจอสังหาฯ เพื่ออุตสาหกรรมน่าจะมีสัดส่วน 70% และธุรกิจสุขภาพ 30%

เราน่าจะไปได้ไกลกว่านั้น เพราะตั้งเป้ากองรีทอสังหาฯ เพื่ออุตสาหกรรมระดับหมื่นล้านบาท ส่วนธุรกิจเฮลท์แคร์ก็มีพาร์ทเนอร์ที่แข็งแรง สองธุรกิจน่าจะมีสัดส่วนอิบิด้า 70%  

สำหรับเหตุผลสำคัญที่ทำให้ มั่นคงฯ​ ปรับพอร์ตธุรกิจที่หันมาให้น้ำหนักและความสำคัญ รวมถึงเพิ่มสัดส่วนรายได้และกำไรในธุรกิจอสังหาฯ เพื่ออุตสาหกรรมและธุรกิจเฮลท์แคร์เกิดจาก 3 เหตุสำคัญดังนี้

1.ลดเสี่ยงธุรกิจอสังหาฯ เพื่อขาย

หากมองย้อนหลังกลับไปในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ยอดขายบ้านและทาวน์โฮมของมั่นคงฯ ถือว่ามียอดขายเฉลี่ยคงที่อยู่ที่ประมาณ 2,000 ล้านบาท ซึ่งไม่ได้เติบโตเพิ่มมากขึ้นหรือลดลง ยอดขายในระดับเท่านี้ ไม่สามารถจะก้าวขึ้นเป็นผู้นำตลาดอสังหาฯ ได้ เพราะปัจจุบันดีเวลลอปเปอร์ที่เป็นผู้นำตลาด จะมียอดขายระดับหมื่นล้านบาท จากการพัฒนาโครงการขขายต่อปีระดับร้อยโครงการ แต่สำหรับยอดขายระดับ 2,000 ล้านบาท มีการพัฒนาโครงการออกขายเพียง 12-18 โครงการเท่านั้น

นอกเหนือจากยอดขายของมั่นคงฯ จะไม่เติบโตมากกว่านี้แล้ว อีกเหตุผลหนึ่ง คือ ธุรกิจอสังหาฯ เพื่อขาย มีความเสี่ยงอย่างต่อเนื่อง  เพราะเมื่อพัฒนาโครงการหนึ่งจบ ก็จะต้องซื้อที่ดินมาพัฒนาโครงการใหม่ ซึ่งก็ต้องเผชิญกับความเสี่ยงครั้งใหม่ด้วย เพราะเป็นวงจรของธุรกิจที่ต้องพัฒนาต่อเนื่อง

จากเหตุผลดังกล่าว ส่งผลให้ในปีนี้มั่นคง ยังไม่ได้วางแผนเปิดตัวโครงการใหม่ แต่จะพิจารณาอีกครั้งหนึ่งในช่วงปลายปีนี้ว่าจะเปิดตัวโครงการใหม่หรือไม่ ซึ่งในปีที่ผ่านมามั่นคงก็ไม่ได้เปิดตัวโครงการใหม่เลย และปัจจุบันมั่นคงยังมีโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาและการขายมูลค่ากว่า 5,000 ล้านบาท ซึ่งสามารถสร้างยอดขายต่อเนื่องได้อีก 2 ปีข้างหน้า​

2.เติบโตตามจุดแข็งประเทศ

การที่บริษัทเข้ามาดำเนินธุรกิจอสังหาฯ เพื่ออุตสาหกรรม ตั้งแต่ช่วง 3 ปีที่ผ่านมา เป็นเพราะเหตุผลสำคัญ คือ การมองโอกาสสร้างการเติบโตให้บริษัท ภายหลังจากเห็นว่า ศักยภาพการเติบโตของประเทศ อยู่ที่การเป็นศูนย์กลางด้านการลงทุนของภาคอุตสาหกรรม นับตั้งแต่ประเทศไทยมีการพัฒนานิคมอุตสาหกรรมอีสเทิร์นซีบอร์ด เพื่อให้ต่างชาติเข้ามาตั้งโรงงานใช้ไทยเป็นฐานการผลิตสินค้าต่าง ๆ เพื่อส่งออก

ปัจจุบันประเทศไทยยังมีนโยบายส่งเสริมการลงทุน และขยายพื้นที่พัฒนานิคมอุตสาหกรรมอย่างต่อเนื่อง เพราะจุดแข็งและศักยภาพการแข่งขันทางเศรษฐกิจของประเทศไทยอยู่ที่การเป็นฐานการผลิตและการส่งออกในสินค้าประเภทต่าง ๆ ซึ่งอสังหาฯ เพื่ออุตสาหกรรมได้มีการพัฒนามาอย่างต่อเนื่อง จากเดิมที่ซื้อขายที่ดินเพื่อนำไปพัฒนาเป็นนิคมอุตสาหกรรม มาสู่ยุคปัจจุบันที่พัฒนาโรงงานและคลังสินค้าให้เช่า

จากการดำเนินธุรกิจโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าตลอด 3 ปีที่ผ่านมา มั่นคงก็เห็นถึงศักยภาพและโอกาสการเติบโตในธุรกิจ ช่วงที่ผ่านมาแม้ว่าจะมีสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 แต่อัตราการเช่ายังสูงถึง 93% แม้ว่าจะลดลงจากที่เคยทำได้สูงสุด 98% แต่ยังถือว่าอัตราการเช่าดังกล่าวเป็นตัวเลขที่สูง เนื่องจากตลาดมีความต้องการสูง

นอกจากนี้ บริษัทฯ ยังได้มีการจัดตั้งกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ (PROSPECT REIT) เมื่อเดือนสิงหาคม 2563 โดยล่าสุด จากผลการดำเนินงาน ณ ปี 2564 นับว่าเป็นที่น่าพอใจด้วยรายได้รวม 443 ล้านบาท และมีผลกำไรก่อนหักค่าใช้จ่าย 294 ล้านบาท  อีกทั้งได้มีการจ่ายเงินปันผลนับตั้งแต่วันก่อตั้งถึงปัจจุบันเป็นจำนวนรวม 1.1158 บาท/หุ้น โดยประเภททรัพย์สินที่ทางกองปัจจุบันรวมมูลค่ากองกว่า 3,600 ล้านบาท โดยทางบริษัทได้ตั้งเป้าการเติบโตของกองสู่ 10,000 ล้านบาทในอีก 3 ปี จึงถือเป็นอีกหนึ่งธุรกิจที่มีแนวโน้มเติบโตในระยะยาวและสามารถสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอและต่อเนื่องให้กับบริษัท

3.เทรนด์สุขภาพมาแรง

อีกเหตุผลสำคัญที่ทำให้มั่นคง ลดสัดส่วนธุรกิจอสังหาฯ เพื่อขายลง เป็นเพราะธุรกิจเฮลท์แคร์มีโอกาสและศักยภาพเติบโตสูง เช่นเดียวกับธุรกิจอสังหาฯ เพื่ออุตสาหกรรม และยังจุดแข็งสำคัญของประเทศไทย ซึ่งมีศักยภาพการแข่งขันสูงกว่าหลาย ๆ ประเทศในเอเชีย โดยเฉพาะธุรกิจด้านฮาทพิทาลิตี้และเวลเนส รวมถึงด้านการท่องเที่ยว ทำให้มั่นคงจับมือกับโรงพยาบาลบำรุงราษฎร์ในการดำเนินธุรกิจร่วมกัน

เหตุผลสำคัญอีกอย่างหนึ่ง คือ ปัจจุบันคนส่วนใหญ่ให้ความสำคัญกับการดูแลสุขภาพในเชิงป้องกัน มากกว่าการรักษาพยาบาล โดยมีตัวเร่งสำคัญคือปัญหาฝุ่น PM2.5 และการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ซึ่งส่งผลให้คนหันมาดูแลตัวเองมากขึ้น ถือว่าเป็นการเข้ามาจับเทานด์ไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคยุคปัจจุบัน ซึ่งจะสามารถช่วยสร้างรายได้และการเติบโตให้กับมั่นคงได้ในอนาคต

ปัจจุบันคนให้ความสำคัญกับสุขภาพ คนอายุ 30 ปีก็เริ่มหันมาดูแลสุขภาพมากขึ้น ไม่ใช่คนสูงอายุเท่านั้น

ลงทุน 3,000 ล้านลุย 2 ธุรกิจ

ในปีนี้ บริษัทวางแผนใช้งบลงทุนประมาณ ​3,000 ล้านบาท โดยการลงทุนหลักในธุรกิจโรงงานและคลังสินค้าให้เช่า  ผ่านบริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ที่พัฒนาโครงการโรงงานและคลังสินค้าให้เช่า โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน มูลค่าการลงทุนประมาณ 2,000 ล้านบาท  โดยปัจจุบันโครงการบางกอกฯ มีพื้นที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ 400,000 ตารางเมตร จากพื้นที่ที่สามารถพัฒนาได้ถึง 800,000 ตร.ม. บนเนื้อที่  1,880 ไร่ คาดว่าภายในระยะ 3 ปีจะพัฒนาได้ทั้งหมด

โดยในปีนี้ยังคงพัฒนาโครงการในพื้นที่เดิมต่อเนื่อง และยังขยายไปยัง 5 ทำเลใหม่ด้านกรุงเทพฯ ตอนเหนือ เพื่อผลักดันให้บริษัทมีพื้นที่ให้เช่ารวม 1 ล้านตร.ม. ภายในอีก 3 ปีข้างหน้า โดยในส่วนของโครงการพื้นที่วังน้อย จ.อยุธยา มีพื้นที่ทั้งหมด 140 ไร่ ได้มีแม็คโครจะเข้ามาเช่าพื้นที่เพื่อใช้ศูนย์กระจายสินค้า 100,000 ตร.ม. โดยในเฟสแรจะต้องส่งมอบพื้นที่ 50% ในช่วงกลางปีหน้า ส่วนที่เหลือมีกำหนดส่งมอบหลังจากนั้นอีก 1 ปี และพื้นที่ของโครงการวังน้อย ยังเหลืออีก 20,000 ตร.ม. บริษัทจะพัฒนาเป็นพื้นที่สำเร็จให้ลูกค้าเช่า ในรูปแบบ Ready to built  ซึ่งจะมีช่วยสร้างการเติบโตให้บริษัทได้อย่างต่อเนื่องในอนาคต

ส่วนเงินลงทุนอีก 1,000 ล้านบาท จะใช้ลงทุน โครงการรักษ วิลเลจ ที่สามพราน ซึ่งเป็นศูนย์ดูแลสุขภาพแบบองค์รวมแห่งที่ 2 ที่บริษัทได้เข้าเช่าพื้นที่ของโครงการสวนสามพราน จำนวน 20 ไร่ และโรงแรม อายุสัญญา 40 ปี โดยเฟสแรกบริษัทจะลงทุน ​ 400 ล้านบาท ด้วยการปรับปรุงโรงแรมโรส การ์เด้นส์ จำนวน 2 อาคาร กว่า 60 ยูนิต และมีพื้นที่ เวลเนส 4,000 ตร.ม. ซึ่งจะเปิดตัวในไตรมาส 4 ปีนี้

ขณะที่โครงการรักษ ที่บางกะเจ้า ซึ่งมีพื้นที่​รวมทั้งหมด 180 ไร่ สามารถนำมาพัฒนาได้​ 120 ไร่ ที่ผ่านมาพัฒนาแล้ว 50 ไร่ เป็นวิลล่า 60 หลัง เหลือพื้นที่อีก 70 ไร่  จะพัฒนาอีก  100 หลัง เริ่มต้นพัฒนา 20-30 หลัง หากได้รับการตอบรับที่ดีจะพัฒนาเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ซึ่งเดิมโครงการเน้นกลุ่มลูกค้าต่างชาติเป็นหลัก 70% ส่วนที่เหลือ 30% เป็นคนไทย แต่สถานการณ์ปัจจุบันชาวต่างชาติยังไม่สามารถเดินาทางมาได้ จึงเน้นการทำตลาดกับกลุ่มคนไทยก่อน

อ่านข่าวเพิ่มเติม

–มั่นคง เคหะการ เจอพิษโควิดทำขาดทุนกว่า 102 ล้าน เตรียมเปิด 3 โปรเจ็กต์-ขยายคลังสินค้าสร้างรายได้

-มั่นคงฯ เพิ่มทุน 1,000 ล้าน ตั้งบริษัทย่อยลุยธุรกิจโรงงานให้เช่า