Reic Analysis Covid019

บทวิเคราะห์ ไวรัส “โควิด-19” กับก้าวย่างที่ไม่ง่ายของอสังหาฯไทย

สถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโคโรนา หรือ ไวรัส COVID-19 ที่ส่งผลอย่างมากต่อทั้งด้านเศรษฐกิจและสังคมหลายประเทศทั่วโลก ซึ่งรวมถึงประเทศไทยด้วย ทั้งนี้ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นภาคเศรษฐกิจหนึ่งที่ได้รับผลกระทบอย่างมาก คำถามที่อยู่ในใจของเรา คือ “แล้วภาคอสังหาริมทรัพย์จะเดินหน้าต่อไปอย่างไร”

 

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า  คำถามนี้เป็นคำถามที่ไม่มีใครทราบคำตอบที่แน่นอน แต่ในเบื้องต้นลองมาพิจารณาข้อมูลล่าสุด ของศูนย์ข้อมูลฯ  กัน เนื่องจากจะเป็นโจทย์ที่สำคัญในการขับเคลื่อนภาคอสังหาฯ ด้านที่อยู่อาศัยในปี 2563

ยอดขายใหม่ลดฮวบ ! 30%

จากข้อมูลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยจาก 26 จังหวัดหลักทั่วประเทศ  ของศูนย์ข้อมูลฯ ที่สรุปตัวเลขเบื้องต้นออกมา พบว่า “ยอดขายได้ใหม่” ในช่วงครึ่งหลังของปี 2562 ขายได้ประมาณ 54,000 ยูนิต ลดลงกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อนประมาณ  30% และยังพบว่ามีการปรับตัวลดลงของ “อัตราการดูดซับ” เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน  โดยลดลงเหลือ 2.54% จาก 4.11% ในปีก่อน

Condo Bkk

ภาวะเช่นนี้ได้สะท้อนให้เห็นว่า สถานการณ์ด้านการขายอสังหาฯ ด้านที่อยู่อาศัยครึ่งหลังของปี 2562 มีการชะลอตัวที่ชัดเจน หลังจากที่มีการใช้มาตรการตั้งแต่เดือนเมษายน 2562 ประกอบกับภาวะเศรษฐกิจในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2562 ก็มีภาวะที่ชะลอตัวเช่นกัน  ส่งผลให้สถาบันการเงินมีการเข้มงวด การพิจารณาการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น

 

ประเด็นที่มีการจับตามองของทุกภาคส่วนคือ ปริมาณที่อยู่อาศัยเหลือขาย โดยผลการสำรวจพบว่า “ยูนิตที่อยู่อาศัยเหลือขาย” ทั่วประเทศ ณ สิ้นปี 2562 มีประมาณ 300,000 ยูนิต ซึ่งมีจำนวนยูนิตเพิ่มขึ้นกว่าปีก่อนประมาณ 10% ทั้งที่การเปิดตัวของโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2562 ลดลงกว่าปีก่อนหน้าถึงประมาณ 20% นับว่าเพิ่มมากกว่าที่ศูนย์ข้อมูลฯ ได้คาดไว้ ซึ่งประเด็นสำคัญคงเป็นผลมาจากภาวการณ์ของตลาดดังเช่นที่กล่าวมาข้างต้น

 

หากพิจารณาแยกสถานะของการก่อสร้างของที่อยู่อาศัยเหลือขาย พบว่ามี “ยูนิตเหลือขายที่สร้างเสร็จแล้ว” ประมาณ 68,000 ยูนิต หรือเพิ่มขึ้นกว่าปีก่อนประมาณ 12% แต่หากมองแยกประเภทที่อยู่อาศัยจะเห็นได้ว่ามี “อาคารชุด (คอนโดมิเนียม) เหลือขายที่สร้างเสร็จแล้ว” เพียงประมาณ 30,000 ยูนิต หรือเพิ่มขึ้นกว่าปีก่อนเพียง 2% ซึ่ง 2 ใน 3 อยู่ในกรุงเทพฯและปริมณฑล จึงอาจกล่าวได้ว่าไม่ผิดปกติอะไร โดยอาคารชุดที่สร้างเสร็จเหล่านี้ส่วนหนึ่งมาจากโครงการที่ทยอยก่อสร้างเสร็จตามแผน

 

ดังนั้น จึงอาจกล่าวอีกนัยหนึ่งได้ว่า ยูนิตเหลือขายที่สร้างเสร็จแล้ว ที่เพิ่มขึ้นส่วนใหญ่จะเป็นบ้านแนวราบ โดยจำนวนรวม 38,000 ยูนิต มีการเพิ่มสูงกว่าปีก่อนถึง 21% ตามกระแสของการพัฒนาที่อยู่อาศัยในปัจจุบันที่ผู้ประกอบการทุกค่ายมุ่งไปสู่ Real Demand กันเป็นส่วนใหญ่ ทั้งนี้ ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญกับตัวเลขนี้ในการวางแผนทางธุรกิจอย่างมาก เพราะจะกระทบต่อสภาพคล่องและต้นทุนในการประการ

 

อย่างไรก็ตาม เรายังต้องให้ความสำคัญกับ “ยูนิตเหลือขายที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง” อีกประมาณ 98,000 ยูนิต ที่เป็นอาคารชุดประมาณ 47,000 ยูนิต ซึ่งประมาณ 3 ใน 4 อยู่ในกรุงเทพฯและปริมณฑล  และบ้านแนวราบประมาณ 51,000 ยูนิต ซึ่งประมาณครึ่งหนึ่งอยู่ในกรุงเทพฯและปริมณฑล โดยยูนิตเหลือขายเหล่านี้อยู่กำลังก่อสร้าง และกำลังจะเสร็จในอีก 1 – 2 ปีข้างหน้า ซึ่งผู้ประกอบการต้องทำการขายให้ได้ก่อนที่จะก่อสร้างเสร็จ และนี่คืออีกหนึ่งภาระที่หนักอึ้งของผู้ประกอบการภายใต้สถานการณ์ในปัจจุบัน ที่มีสถานการณ์โรคระบาด และภาวะเศรษฐกิจที่กำลังจะเข้าสู่ภาวะถดถอย

ยอดโอนทั่วประเทศขยายตัว 2.7%

ในภาวะที่ดูเหมือนว่าการขายในตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน  ยังดูซบเซาลงอย่างมาก แต่ยังมีสัญญานที่ดีในเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ จะเห็นได้ว่าในปี 2562 ตัวเลขยูนิตโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศยังคงขยายตัวอยู่ประมาณ 2.7% และมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์กลับสูงถึง 4.3% โดยเป็นการขยายตัวของยูนิตการโอนกรรมสิทธิ์จากบ้านแนวราบถึง 4.4% ส่วนอาคารชุดแทบจะไม่ลดลงเลย คือลดลงเพียง 0.6% เท่านั้น

Home Real Estate

สำหรับยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในเดือนมกราคม 2563 ก็ใกล้เคียงกับช่วงเดียวกันของปี 2562 ซึ่งมียอดลดลงเพียง 0.5% เท่านั้น แต่มีมูลค่าสูงขึ้น 3.9% โดยยูนิตโอนกรรมสิทธิ์ของบ้านแนวราบขยายตัว2.8% แต่ยูนิตการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดมีการเคลื่อนไหวลดลง  6.9% ซึ่งส่วนใหญ่ลดลงจากการโอนกรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติเนื่องจากภาวะโรคระบาดไวรัส COVID-19 สิ่งนี้ได้สะท้อนให้เห็นได้ว่า การโอนกรรมสิทธิ์ของคนในประเทศของเรายังแข็งแรง และจะเป็นแรงขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยต่อไป

 

สำหรับสถานการณ์โอนกรรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ  ในภาพรวมทั้งปี 2563 ซึ่งได้รับผลกระทบที่รุนแรง จากไวรัส COVID-19 และส่งผลรุนแรงต่อเศรษฐกิจของประเทศ อาจส่งผลให้ภาพรวมยูนิตโอนกรรมสิทธิ์ลดลงในช่วงประมาณ 333,000 – 312,000 ยูนิต หรือลดลง 11.1% ถึง 16.7% และมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ลดลงในช่วงประมาณ 755,000 – 726,000 ล้านบาท หรือลดลง 13.8% ถึง 17.1% ซึ่งจะมียูนิต ที่ต่ำที่สุดเมื่อเทียบกับ 5 ปีก่อนหน้า แม้ว่ายังคงมีนโยบายกระตุ้นภาคอสังหาฯ ในการลดค่าธรรมเนียมการโอน และค่าจดจำนองให้เหลือประเภทละ 0.01% อยู่ถึงปลายปี

 

อย่างไรก็ตาม จากแนวทางเชิงนโยบายของรัฐบาล ที่จะใช้ภาคอสังหาฯ เป็นเครื่องจักรสำคัญในการกระตุ้นเศรษฐกิจให้ฟื้นขึ้นมาโดยเร็ว เนื่องจากสามารถสร้างการจ้างงานได้จำนวนมากแล้ว ทำให้เชื่อว่า รัฐบาลจะออกนโยบายและมาตรการใหม่ๆ ในการกระตุ้นเศรษฐกิจออกมา หลังจากภาวการณ์แพร่ระบาดในภาวะวิกฤต  ในช่วงเดือนมีนาคม – เมษายน 2563 ได้ผ่านไป

แนะรัฐกระตุ้น Real Demands

ทั้งนี้ ศูนย์ข้อมูลฯ ขอสนับสนุนนโยบายต่างๆ ที่ผ่านมาของรัฐบาล และขอเสนอเป็นแนวทางเพื่อพิจารณาเพิ่มเติมในการเสริมสร้างให้ภาคอสังหาฯ  กลับมาแข็งแรง โดยมีความเห็นว่าการสร้าง Demand ใหม่ๆ เข้ามาหนุนเสริมตลาดเป็นเรื่องที่สำคัญ โดยส่งเสริมให้กลุ่มที่มีกำลังซื้อและมีเงินเก็บ นำเงินออกมาลงทุนในการซื้อที่อยู่อาศัย ในภาวะที่ดอกเบี้ยต่ำมากในปัจจุบัน  พร้อมไปกับการเสริมสร้างแรงจูงใจและความมั่นใจให้กับ Real Demands เข้ามาซื้อที่อยู่อีกครั้งหนึ่งเป็นเรื่องสำคัญ เพื่อเป็นการระบาย Supply ส่วนเกินออกไปได้เร็วขึ้น

 

การกระตุ้นให้เกิดการโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยชาวไทย โดยพิจารณาพิจารณาเลื่อนการใช้มาตรการ  Macroprudential และสร้างโอกาสเข้าถึงแหล่งเงินกู้ของประชาชนให้ง่ายขึ้น นับเป็นปัจจัยสำคัญ และสำหรับกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติ อาจพิจารณาเร่งการโอนกรรมสิทธิ์ โดยใช้มาตรการจูงใจในด้านวีซ่าเพื่อการอยู่อาศัย และการลดค่าธรรมเนียมบางประการในช่วงสั้นๆ ประกอบกัน

การย่างเท้าเพื่อก้าวเดินหน้าแต่ละก้าวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในวันนี้นับเป็นเรื่องที่ยาก แต่เมื่อย่างก้าวแรกไปให้ได้แล้ว ก้าวต่อไปจะง่ายขึ้น

เนื่องจากโมเมนตั้มของระบบเศรษฐกิจจะผลักผลักดันให้การขับเคลื่อนไปได้อย่างลื่นไหลได้อย่างดี ขอให้กำลังใจต่อผู้ประกอบการอวังหาริมทรัพย์ทุกบริษัท และขอให้มีความอดทนและรอบคอบกับสถานการณ์เช่นนี้ แล้วเราจะผ่านมันไปด้วยกัน

 

บทความ ข่าวโปรโมชั่น ล่าสุด