ตลาดอสังหาฯ  ปี 66 เจอปัจจัยลบรอบด้าน แอล ดับเบิลยู เอส ปรับลดคาดการณ์โตไม่เกิน 5%

แอล ดับเบิลยู เอส ปรับลดการคาดการณ์ตลาดอสังหาฯ กรุงเทพ-ปริมณฑล ปี 2566 ลงมาอยู่ที่ 0–5% จากเดิม 10–15% เป็นผลจากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยเติบโตต่ำกว่าที่คิด ภาระหนี้ครัวเรือน และอัตราดอกเบี้ยสูง รวมทั้งการยกเลิก LTV ที่กระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อ

นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท แอล. พี. เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยถึงแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ในช่วงครึ่งหลังของปี 2566 ว่า ถึงแม้เศรษฐกิจไทยในปีนี้จะเติบโตต่อเนื่องจากปี 2565 ที่ผ่านมา แต่อัตราการเติบโตมีแนวโน้มชะลอตัวกว่าที่คาดไว้ เนื่องจากเป็นการเติบโตกระจุกอยู่ในภาคธุรกิจบริการและการท่องเที่ยว ในขณะที่ภาคการส่งออกติดลบต่อเนื่องในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 ผนวกกับภาระหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้นมาแตะระดับ 90.6% อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงมีแนวโน้มสูงขึ้นต่อเนื่อง

คาดว่าสิ้นปี 2566 อัตราดอกเบี้ยนโยบายจะอยู่ที่ไม่น้อยกว่า 2.25-2.5% ประกอบกับธนาคารแห่งประเทศไทยได้ยกเลิกมาตรการผ่อนคลายอัตราส่วนการอนุมัติสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน(Loan-to-Value: LTV) โดยมีผลตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2566 ผนวกกับความไม่แน่นอนทางการเมืองภายหลังการเลือกตั้ง ส่งผลให้กำลังซื้อที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มชะลอตัวในช่วงครึ่งหลังของปี 2566

โดย “แอล ดับเบิลยู เอส” คาดว่าตลาดอสังหาฯ ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลปี 2566 จะใกล้เคียงกับปี 2566 หรือเติบโตไม่เกิน 5% โดยคาดว่าจะมีจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ 105,000-108,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 474,000-488,000 ล้านบาท เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีจำนวนการเปิดตัว 103,000 หน่วยคิดเป็นมูลค่า 457,000 ล้านบาท

6 เดือนแรกปี 66 เปิดตัว 179 โครงการ

ขณะที่จากการสำรวจการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ช่วงครึ่งแรกของปี 2566 ของ “แอล ดับเบิลยู เอส” พบว่า  ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ทั้งสิ้น 179 โครงการ เพิ่มขึ้น 9.81% จากระยะเดียวกันของปี 2565 คิดเป็นจำนวนหน่วยเปิดตัวรวมทั้งสิ้น 45,162 หน่วยในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 ลดลงจาก 13% จากจำนวนหน่วยเปิดตัวรวมที่ 51,946 หน่วย ในช่วงครึ่งแรกของปี 2565 ในขณะที่มูลค่าการเปิดตัวโครงการรวมในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 อยู่ที่ 203,016 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8% จากมูลค่าการเปิดตัวที่ 188,373 ล้านบาท ในช่วงครึ่งแรกของปี 2565 โดยมีอัตราการขายเฉลี่ย ณ วันเปิดตัวโครงการอยู่ที่ 18% ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 ลดลงจาก 25% ในระยะเดียวกันของปี 2565

จำนวนโครงการที่เปิดตัวเพิ่มขึ้นแต่จำนวนหน่วยเปิดตัวลดลงส่วนมูลค่าสูงขึ้น สะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มีการเปิดตัวโครงการเพิ่มขึ้นโดยที่แต่ละโครงการมีจำนวนหน่วยการเปิดตัวลดลงและมีราคาขายที่สูงขึ้น โดยเฉพาะการเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยที่เน้นตลาดบ้านราคาสูงมากขึ้นเพื่อตอบโจทย์กับความต้องการของผู้ซื้อ ในขณะที่การเปิดตัวอาคารชุดพักอาศัยมีการเปิดตัวจำนวนโครงการ หน่วยเปิดตัว และราคาลดลง

จากการสำรวจของ “แอล ดับเบิลยู เอส” พบว่า ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 จากจำนวนการเปิดตัวโครงการทั้งหมด 179 โครงการ แบ่งเป็น

1.โครงการอาคารชุดพักอาศัย (คอนโดมิเนียม)

• มีโครงการเปิดตัวจำนวน 45 โครงการ ลดลง 6.2% (YoY) เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่เปิดตัวจำนวน 48 โครงการ
• มีจำนวนหน่วยเปิดตัวทั้งสิ้น 24,167 หน่วย ลดลง 21%(YoY) เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีจำนวน 30,579 หน่วย
• มีมูลค่าเปิดตัว 68,561 ล้านบาท ลดลง 12% (YoY) เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีมูลค่าเปิดตัว 78,078 ล้านบาท

โดยที่เดือนมิถุนายน 2566 มีจำนวนและมูลค่าการเปิดตัวโครงการสูงสุด มีจำนวนหน่วยเปิดตัวทั้งสิ้น 6,372 หน่วย เพิ่มขึ้น 58.9% คิดเป็นมูลค่า 18,504 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12.77% เมื่อเทียบกับเดือนพฤษภาคม 2566  ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 มีอัตราการขาย ณ วันเปิดตัวเฉลี่ยอยู่ที่ 28% ลดลงจาก 33% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่

3 ทำเลที่มีการเปิดตัวโครงการมากที่สุด ได้แก่

• บางขันใกล้มหาวิทยาลัยกรุงเทพฯ
• รัชดา-ห้วยขวาง
• พัฒนาการ

โดยราคาขายที่ได้รับความสนใจเป็นอาคารชุดที่ระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ที่ผู้ซื้อมีทั้งซื้อเพื่ออยู่อาศัยและเพื่อการลงทุน

2.โครงการบ้านพักอาศัย

-มีการเปิดตัวทั้งสิ้น 134 โครงการ แบ่งเป็น

โครงการบ้านพักอาศัยที่ระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท

• มีจำนวน 92 โครงการ เพิ่มขึ้น 2.22% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2565 ที่มีจำนวนการเปิดตัว 90 โครงการ
• มีจำนวนหน่วยเปิดตัวทั้งสิ้น 18,467 หน่วย ลดลง 4.52% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีจำนวน 19,343 หน่วย
• มีมูลค่า 75,203 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.18% เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2565 ที่มีมูลค่าการเปิดตัวอยู่ที่ 73,597 ล้านบาท

ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 มีราคาบ้านขายเฉลี่ยอยู่ที่ 4.07 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.1% จากราคาเฉลี่ยที่ 3.8 ล้านบาทต่อหน่วยในช่วงครึ่งแรกของปี 2565

3 ทำเลที่มีการเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท สูงสุด  ได้แก่

• รังสิต-นครนายก
• ประชาอุทิศ-พุทธบูชา
• นวนคร โดยมีราคาขายเฉลี่ยไม่เกิน 5 ล้านบาท

โครงการบ้านพักอาศัยระดับราคาเกิน 10 ล้านบาท

• มีการเปิดตัวจำนวน 42 โครงการ เพิ่มขึ้น 68% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน จำนวน 25 โครงการ
• จำนวน 2,528 หน่วย เพิ่มขึ้น 24.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนจำนวน 2,024 หน่วย
• มูลค่ารวม 59,252 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 61.45% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน มีมูลค่ารวม 36,698 ล้านบาท

ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 มีอัตราการขายเฉลี่ย ณ วันเปิดตัวที่ 12% ลดลง15% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน  ราคาขายเฉลี่ยของบ้านพักอาศัยระดับราคาเกิน 10 ล้านบาทอยู่ที่ 23.43 ล้านบาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้น 29.23% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่ 18.13 ล้านบาทต่อหน่วย เนื่องจากจำนวนและมูลค่าโครงการที่เพิ่มขึ้น

3 ทำเลที่มีการเปิดตัวโครงการบ้านราคาเกิน 10 ล้านบาทสูงสุดได้แก่

• สรงประภา-ดอนเมือง
• พหลโยธิน-รังสิต และ
• วัชรพล โดย มีอัตราการขายเฉลี่ยสูงสุดที่ 19%

นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าวว่า จากข้อมูลการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 จะเห็นได้ว่าผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ได้มีการปรับกลยุทธ์เปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยที่มีระดับราคาสูงเพิ่มขึ้นเพื่อตอบโจทย์ความต้องการของกำลังซื้อที่มีอยู่ในตลาดนี้ ในขณะเดียวกันตลาดที่อยู่อาศัยราคาเกิน 10 ล้านบาทเป็นตลาดที่มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ หรือ Rejection Rate ต่ำสุดเมื่อเทียบกับตลาดที่อยู่อาศัยในกลุ่มที่ระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท

ทั้งนี้ จากสถานการณ์ในช่วงครึ่งแรกของปีที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ชะลอแผนการเปิดตัวโครงการใหม่โดยเฉพาะในกลุ่มอาคารชุดพักอาศัย ทำให้ แอล ดับเบิลยู เอส คาดการณ์ว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งหลังของปี 2566 จะยังคงมีแนวโน้มชะลอตัวต่อเนื่องจากครึ่งแรกของปี โดยเฉพาะในช่วงไตรมาส 3 ที่ทิศทางการเมืองยังมีความไม่แน่นอนสูง ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ น่าที่จะชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงไตรมาส 3 โดยเฉพาะโครงการอาคารชุดพักอาศัย แต่จะไปเร่งเปิดตัวในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี ถ้าทิศทางการเมืองมีความแน่นอนมากยิ่งขึ้น

จากสถานการณ์ดังกล่าว ทำให้เราคาดการณ์ว่าตลาดอสังหาฯ ในปี 2566 ทั้งปีจะมีอัตราการเติบโตใกล้เคียงกับปี 2565 หรือไม่ก็เติบโตไม่เกิน 5% ซึ่งปรับลดจากที่เราคาดการณ์ไว้ก่อนหน้าว่าจะเติบโตที่ 10-15%

อย่างไรก็ตาม  ผู้ประกอบการอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย มีแนวโน้มที่จะขยายการเปิดตัวโครงการไปในทำเลต่างจังหวัดมากขึ้น เพื่อขยายฐานลูกค้าและเพิ่มยอดขาย หลังจากที่เผชิญกับสถานการณ์ที่กำลังซื้อในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลชะลตัว

เราจะเห็นผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาด มีการเปิดตัวโครงการในต่างจังหวัด ที่ไกลกว่าทำเลปริมณฑลมากขึ้น ทั้งพื้นที่ EEC และพื้นที่ท่องเที่ยวอย่างภูเก็ต เพื่อสร้างยอดขายและสร้างฐานรายได้ใหม่  

อ่านข่าวที่เกี่ยวข้อง

-LWS วิสดอม ชี้ “ราชพฤกษ์” แหล่งบ้านขายดีราคา 5.5-6 ล้าน ได้ระบบคมนาคมหนุน ทั้งถนน-รถไฟฟ้า-ทางด่วน

-5 ธุรกิจบริการ เสริมนวัตกรรมดิจิทัล ที่ตอบโจทย์วิถีชีวิตใหม่ หลังโควิด-19