แกะกล่อง แบรนด์ใหม่ บุกตลาดบ้านหรู 20 ล้าน+

บ้านหรู 20 ล้าน

เป็นที่รู้ ๆ กันอยู่ว่า นับตั้งแต่มีไวรัสโควิด-19 ระบาด คนส่วนใหญ่ก็ใช้ชีวิตอยู่บ้านมากขึ้น แต่การพักอาศัยอยู่ในคอนโดมิเนียม ซึ่งเป็นห้องที่มีพื้นที่จำกัด ก็ไม่สามารถตอบโจทย์ในหลาย ๆ เรื่องได้ โดยเฉพาะหากเป็นการอยู่อาศัยด้วยกันหลายคน ที่แต่ละคนต่างก็มีกิจกรรมที่ต้องทำเมื่ออยู่บ้าน ส่งผลให้ความต้องการของคนยุคโควิด-19 เปลี่ยนแปลงไป หันมาต้องการอยู่บ้านที่มีพื้นที่มากขึ้น  ซึ่งคนที่กำลังวางแผนการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ หันมาเลือกซื้อโครงการบ้านจัดสรรกันมากขึ้น แทนการซื้อคอนโด

ขณะเดียวกัน ดีเวลลอปเปอร์เองก็มองเห็นว่า คนส่วนใหญ่มีความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไป การอยู่อาศัยในคอนโดยุคปัจจุบันไม่ตอบโจทย์กับความต้องการเหล่านั้น จึงได้ลดการพัฒนาโครงการคอนโดลง หรือหยุดการพัฒนาไว้ชั่วคราว และหันมาพัฒนาโครงการบ้านแนวราบแทน

มีประเด็นที่น่าสนใจสำหรับการพัฒนาโครงการบ้านแนวราบ คือ ผู้ประกอบการหลายราย เลือกที่จะพัฒนาบ้านราคาแพงออกมาทำตลาดเพิ่มมากขึ้น  โดยเป็นกลุ่มบ้านระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป แม้ว่าส่วนหนึ่งจะเป็นเพราะราคาที่ดินขยับแพงขึ้น ทำให้การพัฒนาบ้านตลาดระดับกลางลงล่าง อาจจะไม่สามารถคุ้มค่าในด้านการลงทุนได้

แต่เหตุผลสำคัญที่สนับสนุนให้ดีเวลลอปเปอร์ ลงทุนพัฒนาโครงการบ้านแพงเหล่านั้น คงเป็นเพราะตลาดมีความต้องการ กลุ่มลูกค้าเป้าหมายมีกำลังซื้อสูง และมีศักยภาพสามารถรองรับกับราคาบ้านเหล่านั้นได้  ที่สำคัญกลุ่มลูกค้าเหล่านี้มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารต่ำ เมื่อเทียบกับกลุ่มลูกค้าตลาดบ้านราคา 3-5 ล้านบาท แถมลูกค้าบางรายสามารถวางเงินดาวน์ได้สูง หรือไม่ก็ซื้อด้วยเงินสดก็มีให้เห็น

บ้านหรู 20 ล้านอัพ เปิดตัวเยอะสุด

โดยข้อมูล จากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) หรือ REIC ได้รายงานตัวเลขการเปิดตัวบ้านและคอนโดใหม่ ในจังหวัดกรุงเทพฯ และปริมณฑล​ในช่วงไตรมาส 2 ที่ผ่านมา พบว่า มีการเปิดตัวจำนวน 23.766 ยูนิต แบ่งเป็นบ้านแนวราบจำนวน 8,834 ยูนิต และคอนโดอีก 14,932 ยูนิต โดยจำนวนบ้านและคอนโดทั้งหมดที่เปิดตัวในไตรมาส 2 ที่ผ่านมา คิดเป็นมูลค่า 143,399 ล้านบาท แบ่งเป็นบ้านแนวราบมูลค่า 81,158 ล้านบาท และคอนโดมูลค่า 62,241 ล้านบาท

กลุ่มระดับราคาบ้านและคอนโดที่มีจำนวนเปิดตัวใหม่มากที่สุดในไตรมาส 2 ที่ผ่านมา คือ ​กลุ่มบ้านระดับราคา 2-3 ล้านบาท มีจำนวน 7,217 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 30.4% ของจำนวนรวมทั้งหมด ซึ่งกลุ่มบ้านและคอนโดในระดับราคานี้  ถือเป็นตลาดหลักสำคัญ เพราะคนส่วนใหญ่ของประเทศมีความต้องการสูง และมีความสามารถในการกู้เงินกับธนาคารได้ ทำให้ดีเวลลอปเปอร์ส่วนใหญ่ เน้นพัฒนาบ้านและคอนโดในกลุ่มนี้ออกมาทำตลาด

ส่วนระดับราคาของกลุ่มบ้านแนวราบ ที่มีจำนวนเปิดตัวเยอะสุดในไตรมาส 2 จะ​เป็นกลุ่มระดับราคา 2-5 ล้านบาท  โดยมีจำนวนถึง 5,089 ยูนิต  คิดเป็นสัดส่วนรวม 57.6% ของจำนวนบ้านแนวราบทั้งหมดที่เปิดตัว ขณะที่กลุ่มคอนโดที่เปิดตัวมากในช่วงไตรมาส 2  คือ คอนโดระดับราคา 1-3 ล้านบาท ซึ่งมีจำนวน 11,282 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 75.6% ของจำนวนโครงการคอนโดที่เปิดตัวทั้งหมด

แม้ว่าตลาดหลักของบ้านและคอนโด จะเป็นกลุ่มระดับราคา 2-3 ล้านบาท ซึ่งมีจำนวนเยอะสุด แต่มีเทรนด์สำคัญที่เกิดขึ้นในช่วงปีนี้ คือ การเปิดตัวโครงการบ้านหรูระดับราคาตั้งแต่ 20 ล้านบาทขึ้นไป ออกมาทำตลาดจำนวนเพิ่มมากขึ้น ซึ่งไม่ได้มีแค่จำนวนที่เพิ่มมากขึ้นเท่านั้น แต่ยังได้รับกระแสตอบรับจากกลุ่มลูกค้าเป็นอย่างดีด้วย และด้วยราคาบ้านที่มีราคาสูงตั้งแต่ 20 ล้านบาทไปจนถึงระดับหลักร้อยล้านบาท ส่งผลให้ตลาดบ้านหรูกลุ่มนี้มีมูลค่าการเปิดตัวสูงสุด ด้วยมูลค่า 40,660 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนมากถึง 50.1% รองลงมาเป็นกลุ่มบ้านระดับราคา 10-15 ล้านบาท ด้วยมูลค่า 11,934 ล้านบาท สัดส่วน 14.7%

5 ทำเลเปิดตัวบ้านหรู 20 ล้านเยอะสุด

สำหรับทำเลการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงไตรมาส 2 ที่ผ่านมา จะพบว่า เขตธนบุรี มีจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่มากที่สุด จำนวน 3,098 ยูนิต ทั้งหมดเป็นคอนโด ซึ่งเป็นผลจากการขยายตัวของเส้นทางรถไฟฟ้าออกไปสู่ชานเมือง การเจริญเติบโตของเมืองที่ขยายออกไป เพราะที่ดินรองรับการพัฒนาในเขตเมืองมีจำกัด และมีราคาสูงจนดีเวลลอปเปอร์ไม่สามารถซื้อมาพัฒนาโครงการขายในราคาที่เหมาะสมได้

ส่วนพื้นที่เปิดตัวโครงการมากที่สุดรองลงมาอีก 4 อันดับ ได้แก่ เขตปากเกร็ด จำนวน 2,739 ยูนิต มีทั้งบ้านแนวราบจำนวน 359 ยูนิต และคอนโด 2,380 ยูนิต เขตบางพลี เป็นโครงการบ้านแนวราบทั้งหมด จำนวน 1,763 ยูนิต เขตลาดพร้าว เป็นคอนโดทั้งหมด จำนวน 1,250 ยูนิต และเขตจตุจักร จำนวน 1,209 ยูนิต แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 10 ยูนิตและคอนโด 1,199 ยูนิต

หากพิจารณาจากระดับราคาของที่อยู่อาศัย ที่เปิดตัวในช่วงไตรมาส 2 ที่ผ่านมา จะพบว่าแต่ละพื้นที่มีการเปิดโครงการใหม่ออกขายแตกต่างกันไป ตามดีมานด์และความต้องการของกลุ่มลูกค้าในแต่ลโซน ซึ่งปัจจัยหลักมาจากราคาที่ดินในโซนนั้น ๆ เหมาะสมจะพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาเท่าไรออกมาทำตลาด ซึ่งหากพิจารณาจากกลุ่มราคา จะพบว่าแต่ละกลุ่มราคามีการเปิดตัวในทำเลต่าง ๆ ดังนี้

5 ทำเล บ้านและคอนโด ราคา 2-3 ล้านบาท ที่มีจำนวนเปิดตัวมากสุด ได้แก่

1.ลาดพร้าว

2.บางกอกน้อย

3.จตุจักร

4.ปากเกร็ด

5.บางพลี

5 ทำเล บ้านแนวราบ ราคา 2-3 ล้านบาท ที่มีจำนวนเปิดตัวมากสุด ได้แก่

1.บางพลี

2.พระสมุทรเจดีย์

3.ธัญบุรี

4.สามพราน

5.กระทุ่มแบน

5 ทำเลบ้านแนวราบ ราคา 3-5 ล้านบาท ที่จำนวนเปิดตัวมากสุด ได้แก่

1.บางใหญ่

2.บางบัวทอง

3.ทุ่งครุ

4.บางพลี

5.เมืองสมุทรปราการ

5 ทำเลคอนโด ราคา 1-1.5 ล้านบาท ที่มีจำนวนเปิดตัวมากสุด ได้แก่

1.ธนบุรี

2.ปากเกร็ด

3.จตุจักร

4.บางเสาธง

5.มีนบุรี

5 ทำเล คอนโด 2-3 ล้านบาท ที่มีจำนวนเปิดตัวมากสุด ได้แก่

1.ลาดพร้าว

2.บางกอกน้อย

3.จตุจักร

4.ปากเกร็ด

5.มีนบุรี

ส่วนที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่าโครงการเปิดตัวมากที่สุดในช่วงไตรมาส 2 นั้น จะเป็นกลุ่มระดับราคา 10-15 ล้านบาท  ด้วยมูลค่า 42,480 ล้านบาท สัดส่วน 29.6% ทำเลที่เปิดตัวมากที่สุด คือ เขตสาทร รองลงมาคือ เขตคลองสาน เขตบางพลี เขตสายไหม และเขตบางกรวย ส่วนที่อยู่อาศัยระดับราคา 20 ล้านบาทขึ้นไปที่มีมูลค่าการเปิดตัวมากสุด ใน 5 ทำเล คือ เขตบางพลี เขตสะพานสูง เขตปากเกร็ด เขตทวีวัฒนา และเขตยานนาวา

สำหรับคอนโดกลุ่มราคาที่มีมูลค่าเปิดตัวมากที่สุด คือ ระดับราคา 10-15 ล้านบาท ​โดยมี​มูลค่าการเปิดตัวถึง​ 30,546 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 49.1% มีการเปิดตัวมากสุดใน 2 ทำเลเท่านั้น คือ เขตสาทร และเขตคลองสาน ขณะที่คอนโดระดับราคา 3-5 ล้านบาท เปิดตัวด้วยมูลค่ามากที่สุดรองลงมา กับมูลค่าการเปิดตัว 13,728 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 22.1%

ส่วนบ้านแนวราบที่มีมูลค่าการเปิดตัวมากที่สุด เป็นกลุ่มราคามากกว่า 20 ล้านบาทขึ้นไป ด้วยมูลค่า 40,660 ล้านบาท ที่ครองสัดส่วน 50.1% ซึ่งมี 5 ทำเลหลักเปิดตัวมากที่สุด คือ  1.บางพลี 2.สะพานสูง 3.ปากเกร็ด 4.ทวีวัฒนา และ 5.ยานนาวา

7 แบรนด์ใหม่ลุยตลาดบ้าน 20 ล้าน

จากเทรนด์การเปิดตัวบ้านแนวราบจำนวนมากในปีนี้ ซึ่งมีดีเวลลอปเปอร์จำนวนหนึ่ง เน้นการเปิดตัวบ้านหรูระดับราคา 20 ล้านบาทขึ้นไปมากขึ้น ทำให้บ้านกลุ่มนี้มีมูลค่าสูงกว่าบ้านในกลุ่มราคาอื่น ๆ ซึ่งหลายโครงการได้รับการตอบรับที่ดีจากกลุ่มลูกค้าระดับบน มีบางโครงการสามารถปิดการขายได้ในระยะเวลาเพียงเดือนเดียวเท่านั้น

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC แสดงความเห็นว่า การเปิดตัวโครงการใหม่ ในช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 โครงการคอนโดจะเปิดตัวสัดส่วน 60% บ้านแนวราบสัดส่วน 40% แต่ช่วงเกิดเหตุการณ์แพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 สัดส่วนการเปิดตัวโครงการบ้านแนวราบจะมากกว่าคอนโด

อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันสถานการณ์เริ่มปรับตัวดีขึ้น ทำให้ในไตรมาส 2 ที่ผ่านมาการเปิดตัวโครงการคอนโดกลับมามีจำนวนเพิ่มมากขึ้น จนมีสัดส่วนมากกว่าบ้านแนวราบ แต่หากพิจารณาในด้านมูลค่า กลับพบว่าบ้านแนวราบมีสัดส่วนที่มากกว่าโครงการคอนโด ซึ่งจากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลฯ เป็นเพราะดีเวลลอปเปอร์หันมาเปิดตัวโครงการบ้านหรูระดับราคาตั้งแต่ 10-15 ล้านบาท และระดับราคามากกว่า 20 ล้านบาทเพิ่มมากขึ้นนั่นเอง ​

ตลาดบ้านเดี่ยว 20 ล้านบาทขึ้นไป เมื่อก่อนมีซัพพลายไม่มาก เพราะผู้ซื้อซึ่งเป็นกลุ่มคนมีรายได้สูง มักจะซื้อคอนโดหรู อาศัยอยู่ใจกลางเมืองเป็นหลัก หรือเป็นกลุ่มที่ซื้อคอนโดเพื่อลงทุน แต่ตอนนี้ความต้องการเปลี่ยน ต้องการมีพื้นที่การอยู่อาศัยมากขึ้น จึงหันมาอยู่บ้านแนวราบ หรือกลุ่มครอบครัวขยาย ทำให้ดีเวลลอปเปอร์พัฒนาโครงการพวกนี้ออกมามากขึ้น และขายดีจนแทบไม่มีซัพพลายเหลือในตลาด

จากการสำรวจของ Reviewyourliving ยังพบว่า ปัจจุบันมีกว่า 10 ดีเวลลอปเปอร์ ที่พัฒนาโครงการบ้านหรู 20 ล้านบาทขึ้นไปออกมาทำตลาด ภายใต้แบรนด์บ้านกว่า 29 แบรนด์ เฉพาะในปีนี้มีการพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวภายใต้แบรนด์ใหม่ออกมาถึง 7 แบรนด์​ และมีดีเวลลอปเปอร์รายเดิม นำแบรนด์บ้านหรูที่หยุดทำตลาดไป กลับมาทำตลาดใหม่อีกครั้งด้วย

สำหรับแบรนด์ใหม่ที่เข้ามาทำตลาดในปีนี้ ได้แก่ แบรนด์ศิรนินทร์ ของบริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) แบรนด์บ้านเดี่ยวระดับราคาตั้งแต่ 65-180 ล้านบาท แบรนด์แซงค์ รอยัล ของบริษัท แอสเซท ไฟว์ จำกัด แบรนด์บ้านเดี่ยวระดับราคา ​50-100 ล้านบาท ขณะที่บริษัท สัมมากร จำกัด (มหาชน) ในปีนี้ได้พัฒนาแบรนด์บ้านเดี่ยวหรูออกมาทำตลาดถึง 5 แบรนด์ ดังนี้ ​ 1.แบรนด์วัน เกต ราคา 93-135 ล้านบาท 2.แบรนด์ทู เอกมัย  ราคาเริ่มต้น 85 ล้านบาทขึ้นไป ​3.แบรนด์พาร์ค เฮอริเทจ ราคา 49-85 ล้านบาท​ 4.แบรนด์บาร์นยาร์ด เขาใหญ่ ราคาเริ่ม 15.9 ล้านบาท และ​​ 5.แบรนด์โพรวิเดนซ์ เลน ราคาเริ่ม 39 ล้านบาท

ส่วนดีเวลลอปเปอร์ที่เคยมีแบรนด์บ้านหรู และหยุดทำตลาดไป ซึ่งในปีนี้ได้นำแบรนด์ดังกล่าวกลับมาทำตลาดใหม่อีกครั้ง ได้แก่ บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) ที่นำแบรนด์บ้านกลางเมือง คลาสเซ่ ที่เคยทำตลาดเมื่อ 7 ปีก่อน นำกลับ​มาทำตลาดใหม่อีกครั้ง เป็นกลุ่มบ้านทาวน์โฮม ในระดับราคา 10-20 ล้านบาท และบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ที่นำแบรนด์บ้านนาราสิริ ที่ได้หยุดพัฒนาไปหลายปี นำกลับมาทำตลาดใหม่อีกครั้ง กับบ้านเดี่ยวหรูราคา 50-100 ล้านบาท

ทั้งหมดนี้ ก็เป็นข้อมูลตลาดบ้านหรู 20 ล้านบาทขึ้นไปในปีนี้ ที่ถือว่าเป็นตลาดที่น่าสนใจและมีศักยภาพสูง สำหรับดีเวลลอปเปอร์ในการสร้างการเติบโต ทั้งด้านรายได้และกำไร เพราะฐานลูกค้าสามารถให้การตอบรับกับสินค้าเหล่านี้ได้ แม้ว่าจะเป็นฐานลูกค้านิชมาร์เก็ต ที่มีจำนวนจำกัดก็ตาม ซึ่งเชื่อว่าจะมีดีเวลลอปเปอร์อีกหลายรายที่สนใจและจะเข้ามาพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง เพื่อช่วงชิงส่วนแบ่งการตลาดที่มีศักยภาพนี้ จากที่ผ่านมาก็มีดีเวลลอปเปอร์หลายราย ทำตลาดอยู่ก่อนหน้าแล้ว ส่วนใครจะได้ส่วนแบ่งไปมากที่สุดคงต้องติดตามกันต่อไป

บทความที่เกี่ยวข้อง

–สัมมากร ลุยตลาดลักชัวรี่ขายบ้าน 30 ล้าน สู้โควิด-19 เดินหน้าปั๊มยอดขายทั้งปีโต 20%