อสังหาฯ 63 ยังน่าห่วง กำลังซื้อมี แต่น้อย แนะบริหารสต็อก-ทำตลาดระมัดระวัง

ศูนย์ข้อมูลฯ ​ประเมินสถานการณ์ อสังหาฯ หลังรัฐออกมาตรการมากระตุ้นตลาด ประเมินยังติดลบ 2% โดยมีบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้าน รอขาย 84,191 ยูนิต พร้อมส่งสัญญาณเตือนปีหน้า ดำเนินธุรกิจอย่างระมัดระวัง-บริหารสต็อกในมืออย่างพอดี แม้กำลังซื้อมีแต่ปริมาณน้อย

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์  เปิดเผยถึงสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย ไตรมาส 3 ต่อเนื่องไตรมาส 4 ปี 2562 ว่า หลังจากที่รัฐบาลประกาศมาตรการลดภาระให้กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัย เพื่อสนับสนุนและบรรเทาภาระให้แก่ประชาชนที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง เหมาะสมกับศักยภาพของประชาชนแต่ละกลุ่ม โดยรัฐบาลจะลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์จากเดิม 2% เหลือ 0.01% และลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์จากเดิม 1% เหลือ 0.01%  เฉพาะการซื้อขายที่อยู่อาศัยที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุด ในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต และโครงการ “บ้านดีมีดาวน์” ซึ่งให้การสนับสนุนเงินดาวน์ 50,000 บาท แก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย มาตรการดังกล่าวส่งผลต่อภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยปี 2563

โดยเดิมทางศูนย์ข้อมูลฯ ประเมินว่า ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย จะติดลบถึง 7.7% แต่เมื่อมีมาตรการมากระตุ้นการซื้อขาย และโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยของรัฐบาล จะส่งผลดีทำให้ภาพรวมติดลบเพียง 2.2% หรือลดลง 0.6% จากปี 2561

สำหรับสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย ในไตรมาส 3 ปี 2562 ยังคงเป็นช่วงเวลาที่ได้รับแรงส่ง หรือแรงสนับสนุนจากมาตรการลดค่าทำเนียมการโอนและค่าธรรมเนียมการจัดจำนอง ซึ่งได้ออกมาตรการมาก่อนหน้านี้ สำหรับบ้านในระดับราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ซึ่งกลุ่มใหญ่คือโครงการบ้านเอื้ออาทร โครงการที่อยู่อาศัยในภูมิภาค และคอนโดมิเนียมในพื้นที่ปริมณฑล

บ้านราคาไม่เกิน 3 ล.รอขาย 84,191 ยูนิต

อย่างไรก็ตามสถานการณ์ตลาดในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 จำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขายภาพรวมทั่วประเทศ ครึ่งแรกปี 2562 มีจำนวนยูนิตเหลือขาย  270,131 ยูนิต ประกอบด้วยโครงการในพื้นที่กรุงเทพฯปริมณฑล 151,993 ยูนิต คิดเป็น 56.3% ของจำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขาย และอยู่ในพื้นที่ภูมิภาค 20 จังหวัดหลัก มีจำนวน 118,138 ยูนิต คิดเป็น 43.7%

ขณะที่ที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง และก่อสร้างเสร็จรอการขาย ช่วงเวลาเดียวกันทั่วประเทศ มีจำนวนประมาณ 158,895 ยูนิต เป็นกลุ่มระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จำนวน 84,191 ยูนิต คิดเป็น  53% ของจำนวนที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างเสร็จและรอการขาย  เป็นคอนโดมิเนียมพักอาศัย 43,597 ยูนิต คิดเป็น 51.8%

โดยในจำนวนดังกล่าว แบ่งเป็นโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล 95,462 ยูนิต เป็นกลุ่ม ราคาไม่เกิน 3.0 ล้านบาท จำนวน 48,465 ยูนิต คิดเป็น 50.8%  โดยเป็นคอนโดมิเนียม 30,873 ยูนิต คิดเป็น 63.7% ขณะที่ในภูมิภาค มีจำนวน 63,433 ยูนิต เป็นกลุ่มระดับราคาไม่เกิน 3.0 ล้านบาท 35,726 ยูนิต เป็น 56.3% เป็นคอนโดมิเนียม 12,724 ยูนิต คิดเป็น 35.6%

ส่วนประมาณการที่อยู่อาศัยเหลือขายทั่วประเทศ ครึ่งหลังปี 2562 จะมีจำนวน  257,969 ยูนิต แบ่งเป็นอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล 149,284 ยูนิต หรือคิดเป็น 56.3% ในพื้นที่ภูมิภาคจำนวน 108,685 ยูนิต คิดเป็น 43.7%

บ้านราคาไม่เกิน 1 ล. ช่วยพยุงตลาด 9 เดือนแรก

สำหรับสถานการณ์ด้านความต้องการที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งหลังปี 2562 ประเมินจากข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย พบว่าภาพรวมทั่วประเทศในช่วงไตรมาส 3 ปี 2562 มียูนิตการโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 101,704 ยูนิต เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา 11.1% มีมูลค่ารวม 227,793 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา 12.4%  ซึ่งเป็นผลส่วนหนึ่งจากการโอนคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ซึ่งมีจำนวนมากถึง 16,179 ยูนิต อยู่ในพื้นที่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล รวม 13,984 ยูนิต

ขณะที่ภาพโดยรวมมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ทุกประเภททุกระดับราคาในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล รวม 53,936 ยูนิต หรือคิดเป็น  53.0% เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา 10.9% เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในภูมิภาค 47,768 ยูนิต คิดเป็น  47.0% หรือเพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา 13.1%

ด้านมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ภาพรวมทั่วประเทศช่วงไตรมาส 3 ปี 2562 มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 227,793 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา 12.4% เป็นมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล 146,827 ล้านบาท  คิดเป็น 64.5% โดยเพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา 9.6% เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในภูมิภาค 80,966 ล้านบาท คิดเป็น 35.5% เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีแล้ว 17.8%

คาดเปิดตัวใหม่ กว่า 112,000 ยูนิต

สำหรับอุปทานใหม่ที่จะเข้ามาในตลาดปี 2562 คาดว่าจะมีการปรับตัวในช่วงครึ่งหลังปี 2562 เมื่อพิจารณาจากไตรมาส 3 ปี 2562 ประมาณการว่าจะมีการเปิดขายโครงการใหม่ประมาณ 20,000 ยูนิต ถ้าเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2561ซึ่งมีการเปิดตัวโครงการใหม่ประมาณ 40,000 ยูนิต จะเห็นถึงการปรับตัวลดลงสอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดที่ชะลอตัว  และเมื่อพิจารณาจากเส้นค่าเฉลี่ยของการเปิดตัวโครงการใหม่แต่ละไตรมาส จะเห็นว่าค่าเฉลี่ยอยู่ประมาณ 20,000 – 30,000 ยูนิต และคาดการณ์ว่าไตรมาส 4 ปี 2562 จะมีโครงการเปิดขายใหม่ไม่น้อยกว่า  44,000 ยูนิต แสดงว่าเอกชนเริ่มกลับเข้ามามีความมั่นใจอีกครั้ง

ทั้งนี้ จากข้อมูลสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ของศูนย์ข้อมูลฯ  พบว่าในช่วงไตรมาส 3 ปี 2562 ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีที่อยู่อาศัยทุกประเภทเปิดขายใหม่จำนวนรวม 20,863 ยูนิต เป็นบ้านจัดสรรเปิดตัวใหม่เพียง 8,879 ยูนิต ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีแล้ว 57.3% ซึ่งเป็นการปิดตัวที่ลดลงอย่างต่อเนื่องมา 3 ไตรมาส ขณะที่มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ประมาณ 11,984 ยูนิต โดยลดลงจากช่วงเดียวกันของแล้ว 56.5%

โดยประมาณการว่า ปี 2562 ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล จะมีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ทุกประเภทรวม 112,044 ยูนิต เป็นโครงการบ้านจัดสรรเปิดตัวใหม่เพียง 46,010 ยูนิต โดยลดลงจากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว 24.4% เป็นการเปิดตัวน้อยต่ออย่างเนื่องมา 3 ไตรมาส ส่วนคอนโดมิเนียมมีโครงการเปิดตัวใหม่เพียง 66,034 ยูนิต ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว 22.4% 

คาดตลาดที่อยู่อาศัยปี 2562 ยังติดลบ 2.2%

อย่างไรก็ตามศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ประเมินสถานการณ์ไตรมาส 4 ปี 2562 ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล คาดว่าจะมีการเปิดโครงการใหม่ทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นมากกว่า 3 ไตรมาสที่ผ่านมาอย่างเห็นได้ชัด โดยคาดว่าโครงการบ้านจัดสรรจะเปิดโครงการใหม่ 14,954 ยูนิต เป็นคอนโดมิเนียม 29,399 ยูนิต โดยคาดว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งปี 2562 จำนวน 112,044 ยูนิต ลดลงจากปีที่แล้ว 23.2%

ทั้งนี้ แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรรจำนวน 46,010 ยูนิต คิดเป็น 41.1% ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว  24.4% เป็นโครงการคอนโดมิเนียม 66,034 ยูนิต คิดเป็น 58.8% ลดลง  22.4% จากช่วงเดียวกันของปี 2561

โดยคาดว่าในช่วงครึ่งหลังของปี 2562 หลังจากได้รับผลบวกจากมาตรการกระตุ้นจากรัฐบาล จะเหลืออุปทานในตลาด 257,969 ยูนิต ซึ่งเป็นสถานการณ์ที่ดีขึ้นกว่าไม่มีมาตรการรองรับ 2.4% และคาดว่าจะมียอดการโอนกรรมสิทธิ์รวมทั่วประเทศจำนวนประมาณ 361,696 ยูนิต เป็นมูลค่ารวม 820,624 ล้านบาท ซึ่งน่าจะลดลงจากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว 2.2%

ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัย ปี 2563

ทิศทางตลาด ปี 2563 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ วิเคราะห์ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยโดยคาว่าจะมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่องจากปลายปี 2562 แต่จะมีการขยายตัวไม่มากนักโดยจะขยายตัวไม่เกิน 5% โดยโครงการที่อยู่อาศัยใหม่จะมีการเปิดตัวต่อเนื่อง จากช่วงปลายปีรองรับมาตรการรัฐซึ่งคาดว่าจะมีจำนวนใกล้เคียงกับยอดการเปิดตัวในปี 2562

ด้านความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจะมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง โดยมีปัจจัยสำคัญคืออัตราดอกเบี้ยขาลง และ มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล ทั้งการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนอง รวมถึง “โครงการบ้านดีมีดาวน์” ส่งผลให้อุปทานในตลาดจะถูกทยอยดูดซับ โดยในปี 2563 ผู้ประกอบการยังคงต้องให้ความสำคัญ กับการบริหารสินค้าที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง และที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จรอการขาย (Inventory) เพื่อให้อุปทานไม่ค้างอยู่มากเกินไป ซึ่งภาพรวมทั่วประเทศครึ่งแรกปี 2563 คาดว่าจะมีที่อยู่อาศัยเหลือขายประมาณ 245,371 ยูนิต

“ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยยังคงขยายตัวต่อเนื่องจากปลายปีนี้ แสดงว่ามาตรการยังมีผลอยู่ในการกระตุ้น และยังคงขยายตัวต่อเนื่อง แต่ว่ามีการขยายตัวไม่มากนัก”

คาดว่าสถานการณ์ขณะนี้ตลาดโดยรวมจะขยายตัวไม่เกิน 5% ในส่วนของโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ก็ยังคงเปิดตัวโดยมีจำนวนใกล้เคียงกับปีที่ 2561 และความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยยังคงมีปัจจัยสำคัญคือเรื่องดอกเบี้ยซึ่งอยู่ในสภาวะดอกเบี้ยขาลง ในส่วนของมาตรการกระตุ้นการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยของรัฐบาลก็ส่งผลให้อุปทานมีการถูกดูดซับออกไป

“ในปี 2563 สิ่งที่ควรให้ความระมัดระวังคือผู้ประกอบการเองยังคงต้องให้ความสำคัญกับการบริหารสินค้าคงเหลือ หรือ Inventory ที่มีอยู่ในมือ โดยให้มีเหลือค้างอยู่ไม่มากจนเกินไป ตลาดปี 2563 ยังคงดำเนินต่อไปได้แต่คงต้องระมัดระวังอย่าปล่อย Supply ออกมาเยอะจนตลาดดูดซับไม่ทัน เพราะว่ากำลังซื้อในตลาดถึงแม้ยังมีอยู่ แต่มีอยู่ไม่มากนัก” ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ กล่าวในตอนท้าย

หาข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่

• ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
• ธนาคารอาคารสงเคราะห์
• โครงการบ้านดีมีดาวน์