ตลาดอสังหาฯ 66

ส่องตลาดอสังหาฯ 66 ท่ามกลางปัจจัยบวกการเติบโตของตลาดท่องเที่ยว การบริโภคของเอกชน แต่ยังมีปัจจัยลบเงินเฟ้อสูง ราคาน้ำมัน ดอกเบี้ย แต่คาดการณ์มีดีมานด์บ้าน-คอนโด 1.2 แสนยูนิต 

ภาวะเศรษฐกิจไทยเริ่มฟื้นตัวมาตั้งแต่ช่วงครึ่งปีหลังของปี 2564 จากปัจจัยการเปิดการท่องเที่ยวภายในประเทศ และส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงปี 2565 ที่ประเทศไทยเปิดรับนักท่องเที่ยวต่างชาติ ให้สามารถเดินทางเข้ามาในประเทศไทยได้ ขณะเดียวกันในปีนี้ยังมีปัจจัยสำคัญ ที่ช่วยกระตุ้นภาวะเศรษฐกิจไทยให้เติบโต และสร้างความมั่นใจให้กับกลุ่มชาวต่างชาติ จากการจัดประชุม​​​ APEC 2022 ในประเทศไทยอีกด้วย

ภาวะการเติบโตของเศรษฐกิจโดยรวม ส่งผลสำคัญต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพราะเป็นธุรกิจที่มีทิศทางเดียวกันกับภาวะเศรษฐกิจโดยรวม ที่สำคัญยังเป็นธุรกิจที่ต้องอาศัยกำลังซื้อของผู้บริโภค และความมั่นคงในอาชีพการงาน เมื่อทุกอย่างเติบโตไปในทิศทางบวก จึงส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ มีการเติบโตตามไปด้วย

ปัจจัยในการวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ ว่าจะอยู่ในภาวะอย่างไร นอกจากการดูภาพรวมเศรษฐกิจแล้ว ยังจะต้องดูจากภาวการณ์ขายของผู้ประกอบการเป็นสำคัญ ทั้งในส่วนจำนวนยูนิตขายได้ และยอดสัญญาที่เป็นตัวเงินที่ผู้ประกอบการได้รับ ซึ่ง 2 ตัวแปรนี้มีความสำคัญมากกว่าข้อมูลอื่น เช่น ​ ข้อมูลการขออนุญาตปลูกสร้างอาคาร

10 บิ๊กอสังหาฯ ขายได้ 1.1 แสนยูนิต

ในปี 2563 บริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 10 แห่ง มีจำนวนยูนิตขายได้และยอดสัญญาเป็นตัวเงินตกต่ำที่สุด แต่เริ่มฟื้นตัวขึ้นในปี 2564 และขยายค่อนข้างชัดเจนในปี 2565  โดย​ในปี 2565 มีจำนวนยูนิตที่ขายได้ประมาณ 110,000 ยูนิตสูงขึ้นจากปี 2564 ที่มีจำนวนประมาณ 75,000 ยูนิต

สำหรับยอดขายของบริษัท จดทะเบียนในปี 2564 มีประมาณ 220,000 ล้านบาท และปี 2565 สูงขึ้น เป็นประมาณ 260,000 ล้านบาท  แม้ว่าตัวเลขทั้งสองจะอยู่บนฐานที่แตกต่างกันแต่ก็แสดงทิศทางชัดเจน

ในปี 2565 มีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่  เริ่มมีจำนวนกลับสู่ภาวะปกติ โดยมีที่อยู่อาศัยทุกประเภทรวมกันประมาณ 100,000 ยูนิต มีอัตราการขยายตัวในสินค้าประเภทคอนโดมิเนียมมากที่สุด ประมาณ 54,000 ยูนิต เพิ่มขึ้นจากปี ในปี 2564 ที่มีประมาณ 20,000 ยูนิต ส่วนบ้านเดียวมีประมาณ​ 15,000 ยูนิต จากปกติที่ 10,000-12,000 ยูนิต

ทั้งหมดนี้สะท้อนความมั่นใจของผู้ประกอบการ ที่มองว่ากำลังซื้อในตลาดมีสูงขึ้น เพียงพอที่จะรองรับการทำตลาดตามปกติเช่นเมื่อก่อนโควิด

เมื่อย้อนกลับไปพิจารณายอดขายที่เป็นตัวเงินของบริษัทจดทะเบียน จะเห็นได้ว่า การล็อกดาวน์จากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ที่รุนแรงที่สุดในปี 2563 ส่งผลกระทบอยู่ในระดับที่ไม่มากนัก โดยยอดขายลดลงเพียง​ 1% ของภาวะปกติเท่านั้น ถ้าหากไปดูในรายละเอียดแล้วจะพบว่า กลุ่มผู้บริโภคหลัก ๆ ที่กลายมาเป็นกลุ่มที่สนับสนุนไม่ให้ยอดขายที่อยู่อาศัยตกลงมาก คือ กลุ่มที่มีอายุ 26-30 ปี ซึ่งที่ผ่านมากลุ่มลูกค้าหลักจะมีอายุ 36-40 ปี

สำหรับกลุ่มผู้มีอายุ 26-30 ปี กลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่เริ่มทำงานไม่นานและ ไม่ได้รับผลกระทบมากนักจากภาวะเศรษฐกิจที่ถดถอยลง  นอกจากนี้ระบบการเงินเพื่อที่อยู่อาศัย​ในปัจจุบัน ได้ส่งเสริมให้สามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้ไม่ยาก และมีอัตราการผ่อนชำระต่อเดือนที่ต่ำกว่าในอดีตมาก

ปัจจัยบวก-ลบ ตลาดอสังหาฯ​ 66

ในช่วงปี 2566 อัตราการขยายตัวโดยรวมของระบบเศรษฐกิจน่าจะอยู่ที่ 3.4% ซึ่งเท่ากับช่วงปี 2565 โดยสภาวะเศรษฐกิจส่งผลกระทบสำคัญต่อตลาดที่อยู่อาศัย

สำหรับปัจจัยบวกสำคัญในปี 2566 มีดังนี้

• การเติบโตของภาคท่องเที่ยวและการลงทุนของภาคเอกชน
• การบริโภคภาคเอกชน ยังคงขยายตัวในอัตราที่สูงในไตรมาส 3 ปี 2565 และควรจะคงระดับต่อไปในปี 2566

สำหรับปัจจัยด้านลบในปี 2566 ได้แก่

• ราคาน้ำมันที่สูง ทำให้ภาคการค้าต่างประเทศ ไม่มีดุลการค้าเป็นบวกอย่างเช่นในปีก่อน ๆ
• ภาวะเงินเฟ้อ ซึ่งเป็นผลต่อเนื่องจากปัจจัยราคาน้ำมันสูง แต่ว่าราคาที่อยู่อาศัย ได้มีการปรับตัวจากราคาวัสดุและค่าแรงที่สูงขึ้นแล้วตั้งแต่ไตรมาส 4 ของปี 2565 ผลกระทบที่เหลือในปี 2566 จึงไม่น่าจะมาก
• อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยอันเนื่องมาจากภาวะอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นทั่วโลกในปี 2566 มีบ้างแต่ไม่มาก น่าจะน้อยกว่าครึ่งหน่วยเปอร์เซ็นต์สำหรับการผ่อน 3 ปีแรก

ปี 2566 คาดมีดีมานด์ 1.2 แสนยูนิต

เมื่อประมวลจากปัจจัยต่าง ๆ โดยรวมแล้ว คาดว่า ความต้องการที่อยู่อาศัยโดยรวมน่าจะรักษาอยู่ในระดับไม่น้อยกว่า 120,000 ยูนิต ซึ่งมีปัจจัยสนับสนุนจากเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมออกสู่ตลาดจำนวนมาก คงจะเป็นแรงผลักดันส่วนหนึ่งที่ทำให้ ผู้ประกอบการต้องทำการตลาดอย่างหนักเพื่อรักษาผลการดำเนินงานให้ได้มากที่สุด  กลุ่มผู้บริโภค อายุน้อยน่าจะเป็นเป้าหมายของสินค้าประเภทนี้

บ้านเดี่ยวเป็นสินค้าอีกประเภทหนึ่ง ที่จะส่งเสริมตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมได้ดี จากการพัฒนาโครงการออกมาทำตลาด ในภาวะเศรษฐกิจที่อัตราการขยายตัวยังไม่สูง แต่อัตราเงินเฟ้อที่สูง

ที่มา-เรียบเรียงจากบทความ ภาวะตลาดที่อยู่อาศัยปี 2565-2566 โดย ดร.ประศาสน์ ตั้งมติธรรม

อ่านข่าวที่เกี่ยวข้อง

–ศูนย์ข้อมูลฯ เปิดอินไซด์ตลาดอสังหาฯ EEC พร้อมส่องทำเลบ้าน-คอนโด ขายดี