ศูนย์ข้อมูล ฯ เปิดอินไซต์ข้อมูลตลาดอสังหาฯ พื้นที่ EEC ในไตรมาส 3 ​ปี 2565 พร้อมทำเลฮอตขายบ้าน และคอนโด ได้ดีสุด หลังสินค้าพร้อมขาย แนวโน้มลดลงทั้งจำนวนและมูลค่า แต่ยังมียูนิตเหลือขายกว่า 47,300 ยูนิต ส่งผลยอดเปิดโครงการใหม่ต่ำสุด

ถ้านับพื้นที่เศรษฐกิจสำคัญของเมืองไทย ที่รัฐบาลหวังจะเป็นศูนย์กลางทางด้านการผลิต การส่งออก และเมืองอุตสาหกรรม ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา หนีไม่พ้นต้องเป็นพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC ใน 3 จังหวัด คือ จังหวัดชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา

พื้นที่ EEC นอกจากสำคัญจากการเป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษ​ ที่ถือเป็นแหล่งงานสำคัญของไทยแล้ว อานิสงค์ยังต่อเนื่องมาสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัย เพราะเมื่อมีแรงงาน ก็ต้องมีที่อยู่อาศัย ซึ่งไม่ใช่แค่คนไทย แต่ยังรวมถึงแรงงานต่างชาติอีกจำนวนมากด้วย

แต่จากสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ก็ทำให้ตลาดอสังหาฯ หลายแห่งออกอาการไม่ค่อยดี เพราะในพื้นที่ EEC ส่วนหนึ่งก็พึ่งพากลุ่มลูกค้าต่างชาติ แม้จะมีฐานลูกค้าคนไทยอยู่บ้าง แต่ยอดขายก็หายไปพอสมควร

ตอนนี้เราจึงจะมาอัปเดตสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ในพื้นที่ EEC ล่าสุดในช่วง ไตรมาส 3 ที่ผ่านมา จากการลงพื้นที่สำรวจของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ว่ามีทิศทางอย่างไรกันบ้างแล้วตอนนี้

ยูนิตเหลือขายลดลง 9.11%

จากการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยเสนอขายในพื้นที่ 3 จังหวัด  ช่วงไตรมาส 3 ปี 2565 พบว่า มีจำนวน 54,116 ยูนิต ลดลง -9.11% มูลค่ารวม 184,985 บาท ลดลง -9.94% ในจำนวนดังกล่าวแบ่งเป็น

คอนโดมิเนียม (อาคารชุด)

• จำนวนยูนิต 17,998 ยูนิต ลดลง -10.16%
• มูลค่า 77,667 ล้านบาท ลดลง -13.45%

บ้านจัดสรร

• จำนวน 36,118 ยูนิต ลดลง – 8.57%
• มูลค่า 107,318 ล้านบาท ลดลง  -8.50%

โครงการใหม่

• โครงการใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวน 4,117 ยูนิต เพิ่มขึ้น 16.89%
• โครงการใหม่เข้าสู่ตลาดมูลค่า 12,516 ล้านบาท ลดลง -9.38%

ทำเลฮอตเปิดคอนโด

คอนโด เกือบทั้งหมดจะเปิดในจังหวัดชลบุรี  ซึ่งพบว่าโครงการคอนโดเปิดขายใหม่ ในช่วงไตรมาส 3 ปี 2565 กระจายอยู่ในทำเลย่านนิคมอุตสาหกรรมและพื้นที่ต่อเชื่อม  โดย 3 ทำเล ซึ่งโครงการคอนโดเสนอขายใหม่มากที่สุดในพื้นที่ 3 จังหวัด EEC ประกอบด้วย

• อันดับ 1 นิคมฯอมตะนคร-บายพาส จำนวน 497 ยูนิต มูลค่า 596  ล้านบาท มูลค่าสูงเป็นอันดับ 4
• อันดับ 2 บางแสน-หนองมน-บางพระ จำนวน 491 ยูนิต มูลค่า 1,186 ล้านบาท มูลค่าสูงเป็นอันดับ 1
• อันดับ 3 สัตหีบ-อู่ตะเภา จำนวน 262 ยูนิต มูลค่า 985 ล้านบาท มูลค่าสูงเป็นอันดับ 3

ทำเลฮอตเปิดบ้านจัดสรร

บ้านจัดสรรในไตรมาส 3 มีการเปิดตัวโครงการใหม่ในฉะเชิงเทรามากกว่าจังหวัดชลบุรีและระยอง ส่วนทำเลที่มีโครงการบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่สูงสุด อยู่ในพื้นที่จังหวัดฉะเชิงเทรา รวมถึงในพื้นที่ต่อเชื่อมนิคมอุตสาหกรรมเช่นเดียวกัน ประกอบด้วย

• อันดับ 1 ในเมืองฉะเชิงเทรา จำนวน 804 ยูนิต มูลค่า 1,997 ล้านบาท  มูลค่าสูงเป็นอันดับ 1
• อันดับ 2 นิคมฯ สหพัฒน์ -ปิ่นทอง  จำนวน 335 ยูนิต มูลค่า 484 ล้านบาท มูลค่าสูงเป็นอันดับ 7
• อันดับ 3 นิคมฯอมตะนคร-บายพาส จำนวน 290 ยูนิต มูลค่า 783 ล้านบาท  มูลค่าสูงเป็นอันดับ 3

ทำเลขายบ้านและคอนโดได้ดี

ที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ในช่วงไตรมาส 3 ปี 2565

• ขายได้จำนวน 6,740 ยูนิต ลดลง -14.34%
• ขายได้มูลค่า 21,113 ล้านบาท ลดลง -15.15%

การขายได้ของประเทภคอนโด

• ขายได้จำนวน 1,617 ยูนิต ลดลง -16.91%
• ขายได้มูลค่า 5,946  ล้านบาท ลดลง -20.62%

การขายได้ของประเภทบ้านจัดสรร

• ขายได้จำนวน 5,123 ยูนิต ลดลง -13.49%
• ขายได้มูลค่า 17,389 ล้านบาท ลดลง -12.79%

การขายประเภทบ้านจัดสรรประมาณกว่า 75% ของยูนิตขายทั้งหมดใน 3 จังหวัด EEC ส่วนคอนโดเกือบทั้งหมดขายได้ในจังหวัดชลบุรี

ทั้งนี้ ศูนย์ข้อมูล ฯ พบว่าอัตราดูดซับลงมาอยู่ที่ 4.2% ลดลงกว่าไตรมาสก่อนหน้าแต่ดีกว่าในช่วงไตรมาสแรก หากแยกตามประเภทที่อยู่อาศัย พบว่าบ้านจัดสรรมีอัตราดูดซับสูงกว่าโครงการคอนโด โดยมีอัตราดูดซับ 4.7% ขณะที่อัตราดูดซับคอนโดอยู่ในระดับ 3.0% และระดับราคาที่มีอัตราดูดซับดีที่สุดอยู่ในกลุ่มของทาวน์เฮ้าส์ โดยอัตราดูดซับอยู่ที่ 5.0% โดยกลุ่มราคาน้อยกว่า 1.00 ล้านบาท อัตราดูดซับปรับตัวดีขึ้นจาก 3.2% มาอยู่ที่ร้อยละ 4.4 ขณะที่อัตราดูดซับกลุ่มราคาอื่นปรับตัวลดลง

3 ทำเลที่มียอดคอนโดขายได้ใหม่มากที่สุด 

• อันดับ 1 หาดจอมเทียน จำนวน  402 ยูนิต มูลค่า  2,166  ล้านบาท  มูลค่าสูงเป็นอันดับ 1 และมีอัตราดูดซับ 2.2%
• อันดับ 2 พัทยา-เขาพระตำหนัก จำนวน  269 ยูนิต มูลค่า 1,566 ล้านบาท มูลค่าสูงเป็นอันดับ 2 และมีอัตราดูดซับ 2.0%
• อันดับ 3 นิคมฯอมตะ-บายพาส จำนวน  236 ยูนิต มูลค่า 287 ล้านบาท มูลค่าสูงเป็นอันดับ 6 และมีอัตราดูดซับ 11.4%

3 ทำเลที่มียอดขายบ้านจัดสรรสูงสุด 

• อันดับ 1 นิคมฯอมตะซิตี้-อีสเทิร์น จำนวน  930 ยูนิต มูลค่า  1,842 ล้านบาท  มูลค่าสูงเป็นอันดับ 1 และมีอัตราดูดซับ 5%
• อันดับ 2  นิคมฯเหมราช จำนวน 467 ยูนิต มูลค่า 1,258 ล้านบาท  มูลค่าสูงเป็นอันดับ 2 และมีอัตราดูดซับ 5.7%
• อันดับ 3  นิคมฯอมตะนคร-บายพาส จำนวน 348 ยูนิต มูลค่า 1,019 ล้านบาท  มูลค่าสูงเป็นอันดับ 5 และมีอัตราดูดซับ 4.9%

ทำเลคอนโด-บ้าน เหลือเยอะสุด

การที่การขายได้ใหม่มากกว่าการเปิดตัวได้ส่งผลให้ ยูนิตเหลือขาย ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี 2565 มีจำนวน 47,376 ยูนิต มูลค่า 163,872 ล้านบาท จำนวนยูนิตลดลง -8.32% มูลค่าลดลง -9.23%  ในจำนวนดังกล่าวแบ่งเป็นประเภทคอนโด 16,381 ยูนิต มูลค่า 71,720 ล้านบาท จำนวนยูนิตลดลง -9.44% มูลค่าลดลง -11.05% เป็นประเภทบ้านจัดสรร 30,995 ยูนิต มูลค่า 92,151 ล้านบาท จำนวนยูนิตลดลง -7.71% มูลค่าลดลง -7.76%

3 ทำเลคอนโด เหลือขายมากที่สุด 

• อันดับ 1 หาดจอมเทียน จำนวน 5,742 ยูนิต มูลค่า 29,066 ล้านบาท  มูลค่าสูงเป็นอันดับ 1
• อันดับ 2 พัทยา-เขาพระตำหนัก จำนวน 4,287 ยูนิต  มูลค่า 24,552 ล้านบาท มูลค่าสูงเป็นอันดับ 2
• อันดับ 3 แหลมฉบัง จำนวน 1,564 ยูนิต มูลค่า 2,797 ล้านบาท มูลค่าสูงเป็นอันดับ 5

3 ทำเลบ้านจัดสรร เหลือขายสูงสุด 

• อันดับ 1 นิคมฯอมตะซิตี้-อีสเทิร์น  จำนวน 5,247 ยูนิต มูลค่า 10,546 ล้านบาท มูลค่าสูงเป็นอันดับ 1
• อันดับ 2 นิคมฯพานทอง-พนัสนิคม จำนวน 2.339 ยูนิต  มูลค่า 5,454 ล้านบาท มูลค่าสูงเป็นอันดับ 9
• อันดับ 3 นิคมฯเหมราช จำนวน  2,274 ยูนิต มูลค่า 5,682  ล้านบาท มูลค่าสูงเป็นอันดับ 4

ตลาดอสังหาฯ 66 อยู่ในช่วงปรับตัว

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า จากจำนวนยูนิตเสนอขายทั้งหมดในพื้นที่ EEC พบว่าที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดส่วนใหญ่เปิดขายอยู่ในพื้นที่จังหวัดชลบุรี ขณะที่ระยอง และฉะเชิงเทราเน้นการเปิดขายโครงการใหม่ประเภทบ้านจัดสรรเป็นหลัก

มีประเด็นที่น่าจับตาคือ ที่อยู่อาศัยที่เสนอขายทั้งหมดในตลาดเริ่มลดลงอย่างชัดเจนตั้งแต่ปี 2564 และการเปิดตัวใหม่ในไตรมาส 3 ถือว่าต่ำที่สุดทั้งก่อน และระหว่างเกิดปัญหาการแพร่ระบาดของโควิด-19 โดยเป็นที่น่าสังเกตว่าการเปิดตัวโครงการใหม่จะกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่โซนอุตสาหกรรม ขณะที่อัตราการดูดซับเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากการขายได้เพิ่มขึ้นของโครงการแนวราบโดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮ้าส์

อย่างไรก็ตาม ศูนย์ข้อมูล ฯ​ ประเมินภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ 3 จังหวัด EEC ในปี 2566 สถานการณ์โดยรวมจะยังคงอยู่ในช่วงของการปรับตัวอีกครั้ง หลังจากที่ธนาคารแห่งประเทศไทยซึ่งประกาศนโยบายชัดเจนในเรื่องของการนำกฎเกณฑ์ LTV กลับมาใช้  ส่งผลให้การเปิดขายโครงการใหม่มีแนวโน้มจะลดลง

ตลาดที่อยู่อาศัยใน EEC จะยังคงถูกขับเคลื่อนโดยโครงการบ้านจัดสรร และผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาฯ ​ยังคงเน้นการขายสินค้าคงค้างในทำเล และการพัฒนาที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่เหมาะสมความสามารถของในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้ซื้อที่ยังไม่สูงนัก

อ่านข่าวที่เกี่ยวข้อง

–ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ชี้ที่อยู่ปี 65 ยังเติบโต หลังดัชนีรวมตลาด Q3 เพิ่ม 30.4%

–ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ แนะตลาดบ้าน-คอนโด ต้องต้องเฝ้าระวัง  5 เรื่องนี้