การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ตั้งแต่ต้นปีนี้  ได้ส่งผลกระทบไปยังทุกภาคส่วน ทั้งวิถีชีวิตของประชาชน และธุรกิจต่างๆ ซึ่งในส่วนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น ก็ได้รับผลกระทบอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

ล่าสุด ทางศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ดำเนินการรวบรวมและวิเคราะห์สถานการณ์ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยใน 3 จังหวัด “โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก” หรือ EEC ได้แก่ จังหวัดชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ปี 2562 และประเมินแนวโน้มภาพรวมปี 2563 ตามปัจจัยประกอบต่างๆ ที่เกิดขึ้นว่าจะมีแนวโน้มและทิศทางเป็นเช่นไร

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า  ภาพรวมในปี 2562 สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยใน 3 จังหวัด “โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก” หรือ EEC ได้แก่ จังหวัดชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ในด้านอุปทานมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปี 2561 ทั้งการขออนุญาตจัดสรรที่ดิน และการออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร 

แต่ในด้านอุปสงค์การโอนกรรมสิทธิ์มีจำนวนยูนิตลดลงเล็กน้อย แต่มูลค่าเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปี 2561 แสดงให้เห็นว่าที่อยู่อาศัยที่โอนในปี 2562 มีราคาเฉลี่ยต่อยูนิตสูงกว่าปี 2561 และเป็นที่สังเกตว่า ในพื้นที่อำเภอสัตหีบ ซึ่งเป็นพื้นที่ที่รัฐบาลประกาศให้เป็น “เมืองการบินภาคตะวันออก” มีผู้ประกอบการให้ความสนใจลงทุกพัฒนาโครงการอาคารชุดเพิ่มมากขึ้น

ปี 63 อสังหาฯ หดตัวตามเศรษฐกิจ-พิษโควิด

สำหรับในปี 2563 ตลาดที่อยู่อาศัยจะมีปัจจัยลบรุมเร้ามากกว่าปัจจัยบวก สาเหตุจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อ COVID-19 และภาวะภัยแล้งรุนแรง มีผลทำให้เศรษฐกิจของประเทศหดตัว ส่งผลให้มีการเลิกจ้างแรงงานจำนวนมาก และรายได้ของเกษตรกรลดลง กระทบกับกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในวงกว้าง แม้ว่าในปีนี้จะมีปัจจัยบวกในด้านอัตราดอกเบี้ยขาลง ราคาน้ำมันลดลง มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลที่มีผลไปถึงสิ้นปี 2563 และมีการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทยก็ตาม

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ จึงคาดการณ์ว่า ในปี 2563 ตลาดที่อยู่อาศัยจะมีการหดตัวตามภาวะเศรษฐกิจ ทั้งในด้านอุปทานและอุปสงค์ โดยในด้านอุปทานการขออนุญาตจัดสรรที่ดินคาดว่าจะหดตัว 17.8% และการออกใบอนุญาตก่อสร้างคาดว่าจะหดตัว 15.3% เมื่อเทียบกับปี 2562 โดยอาคารชุดจะหดตัวมากกว่าที่อยู่อาศัยแนวราบ ส่วนในด้านอุปสงค์การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยคาดว่าจำนวนยูนิตจะหดตัว 11.9% และมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์จะหดตัว 21.5%

จัดสรรใหม่ปี 62 มีกว่า 2 หมื่นยูนิต

ภาพรวมในปี 2562 ทั้งปี มีการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยใน EEC จำนวน 175 โครงการ 21,814 ยูนิต  จำนวนโครงการเพิ่มขึ้น 2.9% และจำนวนยูนิต เพิ่มขึ้น 22.6%  เมื่อเทียบกับปี 2561 โดยใบอนุญาตจัดสรรที่ดินส่วนใหญ่เป็นทาวน์เฮ้าส์มากที่สุด จำนวน 14,066 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 64.5% ของจำนวนการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั้งหมด รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยวจำนวน 3,978 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 18.2% และบ้านแฝดจำนวน 3,461 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 15.9% เป็น อาคารพาณิชย์จำนวน 218 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 1.0% และที่เหลือเป็นที่ดินจัดสรร ตามลำดับ

เมื่อพิจารณารายจังหวัดในพื้นที่ EEC ในปี 2562 จังหวัดที่มีการออกใบอนุญาตจัดสรรมากที่สุด ได้แก่

1.จังหวัดระยอง มีสัดส่วน 44.5% ของการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั้งหมด ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอปลวกแดงอำเภอนิคมพัฒนาและอำเภอเมืองระยอง

2.จังหวัดชลบุรี มีสัดส่วน 44.4% ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอศรีราชา อำเภอนิคมเมืองชลบุรี และอำเภอพานทอง ตามลำดับ

3.จังหวัดฉะเชิงเทรา มีสัดส่วน 11.1% ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอบางปะกงอำเภอเมืองฉะเชิงเทราและอำเภอแปลงยาวตามลำดับ

สำหรับแนวโน้มการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินใน 3 จังหวัดEEC ในปี 2563 ศูนย์ข้อมูลฯ คาดว่าจะมีจำนวนประมาณ 17,938 ยูนิต ลดลงจากปี 2562 17.8% โดยมีช่วงคาดการณ์อยู่ประมาณ 16,145-16,938 ยูนิตและลดลงจากปี 2562 ระหว่าง -26.0% ถึง -9.5%

ใบอนุญาตสร้างคอนโดฯ พุ่ง 151.6%

ภาพรวมในปี 2562 ทั้งปีมีการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัย มีจำนวนประมาณ 41,949 ยูนิต เพิ่มขึ้น 35.0% เมื่อเทียบกับปี 2561 แบ่งเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ จำนวน 29,845 ยูนิต เพิ่มขึ้น 14.3% และอาคารชุด จำนวน 11,649 ยูนิต เพิ่มขึ้นมากถึง 151.6%

เมื่อพิจารณารายจังหวัดในพื้นที่ EEC ในปี 2562 จังหวัดที่มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยมากที่สุด ได้แก่

1.จังหวัดชลบุรี มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยประมาณ 26,527 ยูนิตคิดเป็นสัดส่วน  63.9% ของการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยทั้งหมด โดยแบ่งเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 17,803 ยูนิต และอาคารชุดจำนวน 8,724 ยูนิตส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอศรีราชา อำเภอเมืองชลบุรี และอำเภอสัตหีบ ตามลำดับ

2.จังหวัดระยอง มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างประมาณ 10,378 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 25.0% โดยแบ่งเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 7,480 ยูนิต และอาคารชุดจำนวน 2,898 ยูนิต ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอเมืองระยอง อำเภอปลวกแดง และอำเภอแกลง ตามลำดับ

3.จังหวัดฉะเชิงเทรา มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างประมาณ 4,590 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 11.1% โดยแบ่งเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 4,562 ยูนิต และอาคารชุดจำนวน 28 ยูนิต ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอเมืองฉะเชิงเทรา อำเภอแปลงยาว และอำเภอพนมสารคาม

สำหรับแนวโน้มการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยใน 3 จังหวัด EEC ปี 2563 ศูนย์ข้อมูลฯ คาดว่าจะมีจำนวนประมาณ 35,166 ยูนิต ลดลง 15.3% โดยมีช่วงคาดการณ์อยู่ประมาณ 31,649 -37,275 ยูนิตและขยายตัวลดลงระหว่าง  23.7% ถึง 10.2% เมื่อเทียบกับปี 2562 ซึ่งมีจำนวน 41,494 ยูนิต โดยคาดว่าจะมีการขออนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยอาคารชุดลดลง 43.7% และที่อยู่อาศัยแนวราบคาดว่าจะลดลง 4.1%

จำนวนโอนลดแต่มูลค่าเพิ่มขึ้น

ภาพรวมในปี 2562 ทั้งปี มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย มีจำนวน 50,675 ยูนิต และมีมูลค่า 99,905 ล้านบาท ซึ่งจำนวนยูนิตลดลงเล็กน้อย 0.3%  แต่มูลค่าเพิ่มขึ้น 5.9% เมื่อเทียบกับปี 2561 ซึ่งมีจำนวน 50,825 ยูนิต และมูล่า 94,377 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยประเภทที่อยู่อาศัยแนวราบ จำนวน 36,718 ยูนิต มีมูลค่า 69,316 ล้านบาท และอาคารชุด จำนวน13,957 ยูนิตมีมูลค่า 30,589 ล้านบาท

เมื่อพิจารณารายจังหวัดที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบมากที่สุด ได้แก่

1.จังหวัดชลบุรีมีจำนวน 21,888 ยูนิต และมีมูลค่า 45,010 ล้านบาท (ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอศรีราชา บางละมุง และเมืองชลบุรี)

2.จังหวัดระยองมีจำนวน 10,967 ยูนิต และมีมูลค่า 17,381 ล้านบาท (ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอเมืองระยอง อำเภอปลวกแดง และบ้านฉาง)

3.จังหวัดฉะเชิงเทรามีจำนวน 3,863 ยูนิต และมีมูลค่า 6,924 ล้านบาท (ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอเมืองฉะเชิงเทรา บางปะกง และบ้านโพธิ์)

ส่วนจังหวัดที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยอาคารชุดมากที่สุด ได้แก่

1.จังหวัดชลบุรี มีจำนวน 12,705 ยูนิต และมีมูลค่า 29,096 ล้านบาท (ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอบางละมุง ศรีราชา และสัตหีบ)

2.จังหวัดระยอง มีจำนวน 711 ยูนิต และมีมูลค่า 963 ล้านบาท (ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอเมืองระยอง แกลง และปลวกแดง)

3.จังหวัดฉะเชิงเทรา มีจำนวน 541ยูนิต และมีมูลค่า 530 ล้านบาท (ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอเมืองฉะเชิงเทรา บ้านโพธิ์ และบางปะกง)

ทั้งนี้ ในปี 2562 การโอนกรรมสิทธิ์บ้านสร้างใหม่ (หรือบ้านที่โอนจากนิติบุคคล) มีจำนวน 28,817 ยูนิต และโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสอง (บ้านที่โอนจากบุคคลธรรมดา) มีจำนวน 21,858 ยูนิต ทำให้สัดส่วนจำนวนยูนิตโอนกรรมสิทธิ์บ้านสร้างใหม่ต่อบ้านมือสองในปี 2562 เท่ากับ 57: 43 ขณะที่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ของบ้านสร้างใหม่ต่อบ้านมือสองมีสัดส่วน 64: 36

สำหรับแนวโน้มการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใน 3 จังหวัด EEC ในปี 2563 ศูนย์ข้อมูลฯ  คาดว่าจะมีจำนวนประมาณ  44,657 ยูนิตลดลง 11.9%  จากปี 2562โดยมีช่วงคาดการณ์อยู่ที่ประมาณ  40,191 – 49,123 ยูนิต และมีมูลค่า 78,443 ล้านบาท ลดลง 21.5% จากปี 2562 โดยมีช่วงคาดการณ์อยู่ที่ประมาณ  70,599 – 86,288 ล้านบาท เมื่อเทียบกับปี 2562