REIC คาดตลาดอสังหาฯ ปี 64 แย่สุดทั่วประเทศติดลบ 20%

เริ่มต้นปี 2564 ที่มีข่าวการประกาศแผนธุรกิจ ของบรรดาผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายราย ซึ่งเป็นการประกาศแผนการลงทุน ที่ยังคงเป็นปกติ ขณะที่บางรายมีแผนการลงทุนที่เพิ่มมากขึ้น แม้ว่าสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 จะยังมีอยู่ และยังไม่ได้เริ่มใช้วัคซีนเพื่อป้องกันโรค แต่ในภาพรวมสถานการณ์การแพร่ระบาดดังกล่าว มีทิศทางที่ปรับตัวดีขึ้น และการนำเอาวัคซีนมาใช้จริงก็มีความชัดเจนมากกว่าปีที่ผ่านมา 

ปัจจัยต่าง ๆ ดังกล่าว คงเป็นสาเหตุที่ช่วยสร้างความมั่นใจ ให้กับบรรดาผู้ประกอบการอสังหาฯ  ทั้งหลาย ว่าภาวะเศรษฐกิจคงจะเริ่มฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับ ช่วงปีที่ผ่านมา ต้องยอมรับว่าแม้จะมีสถาการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 แต่จากการทำตลาด และการปรับตัวรับมือกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้น ตลาดอสังหาฯ ก็ยังไปได้ดี ผู้ประกอบการหลายรายสามารถทำยอดขายและรายได้เติบโตอย่างต่อเนื่อง

ความมั่นใจของผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาฯ  จึงมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง สอดคล้องกับรายงานของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC)  ที่ระบว่า ดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ​ในช่วงไตรมาส 4 ปี 2563 (Current Situation Index) มีภาวะความเชื่อมั่นดีขึ้น

โดยมีดัชนีเท่ากับ 46.3%  เพิ่มขึ้นจากไตรมาส 3 ­ของปี 2563  ที่มีค่าดัชนีอยู่ที่ 42.8% แต่ยังคงต่ำกว่าค่ากลางที่ระดับต่ำกว่า 50% ติดต่อกัน 7 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2562 ซึ่งเป็นผลสืบเนื่องมาจากการประกาศใช้มาตรการ LTV ได้สะท้อนให้เห็นว่า ปัจจุบันผู้ประกอบการฯยังคงขาดความเชื่อมั่นในการประกอบธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย

ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ รายงานอีกว่า ผลการสำรวจดัชนีความเชื่อมั่นในอีก 6 เดือนข้างหน้า (Expectations Index) ผู้ประกอบการฯ ที่ดำเนินการสำรวจในช่วงปลายปี 2563 ซึ่งยังไม่มีการแพร่ระบาดของโควิด-19 รอบใหม่​ มีค่าเท่ากับ​ 54.4% ที่เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าที่มีค่าดัชนีอยู่ที่  52.9%  สูงกว่าค่ากลางที่มีค่าดัชนี 50.0% สะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบขณะนั้นเริ่มมีความหวังต่อการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2564 เนื่องจาก ภาวะเศรษฐกิจมีการฟื้นตัวจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐอย่างต่อเนื่อง

แต่อย่างไรก็ตาม การแพร่ระบาดของโควิด-19 รอบใหม่นี้ คาดว่าจะส่งผลให้ความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการ  ใน 6 เดือนแรกของปี 2564 ปรับตัวลดลงกว่าผลที่สำรวจข้างต้นได้

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ในไตรมาส 4 ปี 2563 ผู้ประกอบการยังคงขาดความเชื่อมั่นในการประกอบธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย แม้ว่าค่าดัชนีความเชื่อมั่นภาพรวมได้เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อน จากการเริ่มฟื้นตัวของเศรษฐกิจจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจต่าง ๆ ของภาครัฐที่ออกมาอย่างต่อเนื่อง  แต่จะเห็นได้ว่ากลุ่มผู้ประกอบการที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์​ (Llisted Companies) มีค่าดัชนีเท่ากับ 49.2% เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งมีค่าดัชนีอยู่ที่ 43.1%  ขณะที่ผู้ประกอบการกลุ่มซึ่งไม่ได้จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ (Non-listed Companies) กลับมีค่าดัชนีเท่ากับ 42.1% ลดลงเล็กน้อยจากไตรมาสก่อนหน้าที่มีค่าดัชนีอยู่ที่ 42.4%

ทั้งนี้ จะเห็นได้ว่า กลุ่มผู้ประกอบการ Listed Companies จะมีระดับความเชื่อมั่นที่สูงกว่า 50% ในด้าน ยอดขาย การจ้างงาน และการเปิดตัวโครงการใหม่ ขณะที่ผู้ประกอบการกลุ่ม Non-listed Companies ไม่มีความเชื่อมั่นด้านใดเลยที่เกินกว่า 50% ซึ่งสะท้อนได้อย่างชัดเจนว่า กลุ่มผู้ประกอบการ Listed Companies จะเป็นผู้บทบาทหลักในการลงทุนและการขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล  (ดูตารางที่ 1 และแผนภูมิที่ 1)

ดีเวลลอปเปอร์มองบวก ก่อนเกิดโควิด-19 รอบใหม่ 

ดร.วิชัย  กล่าวเพิ่มเติมว่า สำหรับดัชนีความเชื่อมั่นในอีก 6 เดือนข้างหน้า (Expectations Index) มีค่าเท่ากับ 54.4% ที่เพิ่มขึ้นจาก ไตรมาสก่อนหน้า แสดงเห็นว่าในภาพรวมผู้ประกอบการมีมุมมองเชิงบวกสำหรับธุรกิจพัฒนาที่อยุ่อาศัยในอีก 6 เดือนข้างหน้า ซึ่งคาดว่าวัคซีนป้องกันโควิด-19 จะนำมาใช้อย่างกว้างขวางและสามารถควบคุมการแพร่ระบาดได้ และเศรษฐกิจจะขยายตัวได้มากขึ้น แต่จะเห็นได้ชัดว่า มุมมองเชิงบวกเช่นนี้ เป็นผลมาจากกลุ่มผู้ประกอบการ Listed Companies ที่มีค่าดัชนีความเชื่อมั่นในอีก 6 เดือนข้างหน้าเท่ากับ  59.7% เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนซึ่งอยู่ที่ระดับ 58.0%

แต่สำหรับกลุ่มผู้ประกอบการ Non-listed Companies มีค่าดัชนีเพียง  46.5% แม้จะเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าเล็กน้อยที่ระดับ 45.2 แต่ได้แสดงให้เห็นได้ว่ากลุ่มผู้ประกอบการ Non-listed Companies ยังคงขาดความเชื่อมั่นในการประกอบธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในปี 2564 ขณะที่กลุ่มผู้ประกอบการฯ Listed Companies มีความเชื่อมั่นมากขึ้นชัดเจนในทุกด้าน โดยเฉพาะในด้านยอดขาย การลงทุน และการเปิดตัวโครงการใหม่ (ดูตารางที่ 2 และแผนภูมิที่ 2)

การสำรวจความเชื่อมั่นฯ นี้ ดำเนินการในช่วงปลายปี 2563 ก่อนการแพร่ระบาดของโควิด-19 รอบใหม่ ดังนั้นจึงคาดได้ว่า ในช่วงครึ่งปีแรก โดยเฉพาะในไตรมาสแรก ปี 2563 นี้ ความเชื่อมั่นผู้ประกอบการคงจะปรับลดลงจากการสำรวจช่วงปลายปีอย่างแน่นอน โดยเห็นว่า ผู้ประกอบการยังคงระมัดระวังเกี่ยวกับการเปิดขายโครงการใหม่ เพื่อลดจำนวนอุปทานเหลือขายที่ยังมีอยู่มากในตลาด และรอดูผลกระทบจากการระบาดรอบใหม่อีกครั้งหนึ่ง

โควิด-19 ทำตลาดอสังหาฯ แย่สุดติดลบ 20%

อย่างไรก็ตาม ภายใต้สถานการณ์ที่เปลี่ยนไปจากช่วงการสำรวจ ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ​ประเมินว่า การเปิดตัวปี 2564 ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล จะมีจำนวนประมาณ 89,000 ยูนิต แบ่งเป็นแนวสูง 36,000 -37,000 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 30-40% และแนวราบ 52,000 ยูนิต แต่ถ้าโควิด-19 ยืดเยื้ออาจจะลดลงอีก 10,000 ยูนิต เหลือ 79,000 ยูนิต เท่ากับปีนี้จะอยู่ระหว่าง 79,000 -89,000 หน่วย สูงกว่าปี 2563 ที่เปิดรวม 71,500 ยูนิต แม้ว่าปีนี้เศรษฐกิจจะยังไม่ฟื้นตัว แต่ผู้ประกอบการยังคงต้องเปิดตัวโครงการใหม่ เพราะสต็อกพร่องลงจากปีก่อน

โดยมีการคาดการณ์ผ่านการจำลองหลายสถานการณ์ (Scenario) เพื่อเปรียบเทียบให้เห็นถึงภาพรวมแบ่งเป็น 3 ระดับ คือ ระดับดีที่สุด (best) คือ ตลาดจะโต 5-10% ระดับกลาง (base) ตลาดทรงตัวบวกลบไม่เกิน 0.5% และระดับแย่ที่สุด (worst) ติดลบ 10% เท่ากับปี 2563 เท่ากับภาพรวมตลาดทั่วประเทศลดลงถึง 20% ซึ่งรุนแรงพอควร เพราะต่ำสุดในรอบ 5 ปี ใกล้เคียงกับช่วงเกิดน้ำท่วมใหญ่ปี 2554

มีความเป็นไปได้ว่าปี 2564 จะติดลบถึง 10 % ซึ่งเป็นจุดที่ต้องระมัดระวังอย่างยิ่ง เพราะปีนี้กำลังซื้อที่อั้นอยู่อาจมีไม่มากเหมือนปีที่แล้ว เนื่องจากผู้บริโภคได้รับผลกระทบในแง่ของรายได้ต่อเนื่องมานาน ส่งผลให้ดีมานด์ใหม่ของที่อยู่อาศัยได้รับผลกระทบรุนแรง