ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ประเมินที่อยู่อาศัยปี 66 เจอ 3 ปัจจัยลบกดดันติดลบทุกด้าน​

ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ สรุปอสังหาฯ ไทย ไตรมาสแรก ​ มูลค่าโครงการเปิดใหม่ชะลอตัว ลบไป 38.7%  แนวโน้มทั้งปีน่าจะลดลงในทุกด้าน เหตุปัจจัยลบกดดันทั้งจำนวนและความต้องการ  ประเมิน​ยูนิตโอนฯ ลบ 2% มูลค่าโอนฯ ลบ 4.5% และสินเชื่อปล่อยใหม่ ลบ 6.8%

ดร.วิชัย  วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูล อสังหาริมทรัพย์ (REIC) ได้ติดตามสถานการณ์ปี 2566 อย่างใกล้ชิด พร้อมประเมินว่า ในปีนี้เป็นปีที่มีปัจจัยลบหลายด้าน ซึ่งปัจจัยหลักมีด้วยกัน 3 เรื่อง คือ

1. การยกเลิกการผ่อนคลายมาตรการ LTV ของ ธปท. ที่กระทบต่อคนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นบ้านสัญญาที่ 2 และ 3
2. ภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังคงมีอัตราส่วนที่ยังสูงถึงเกือบ 90% ของ GDP
3. ภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น ซึ่งอาจทำให้อัตราดอกเบี้ยปรับสูงขึ้นได้ถึง 1.0% ซึ่งล้วนเป็นสิ่งที่จะทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมีภาระค่าใช้จ่ายมากขึ้น และความสามารถในการผ่อนชำระลดลง ซึ่งจะกระทบต่อยอดขาย ยอดโอนกรรมสิทธิ์ และยอดการปล่อยสินเชื่อของปี 2566 ได้

สรุปสถานการณ์อสังหาฯ Q1

REIC ประเมินสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย ผ่านข้อมูลจำนวน (อุปทาน) และความต้องการ (อุปสงค์) ประจำไตรมาส 1 ปี 2566 โดยในส่วนของจำนวนการออกใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศมีจำนวน 15,267 ยูนิต (หน่วย) ลดลง 13.6% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2565 โดยพบว่า

• ทาวน์เฮ้าส์ ยังคงเป็นประเภทที่มีจำนวนการออกใบอนุญาตจัดสรรมากที่สุดจำนวน 6,290 ยูนิต (41.2%) รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยวจำนวน 4,992 ยูนิต (7%) และบ้านแฝดจำนวน 3,233 ยูนิต (21.2%)
• มีเพียงบ้านแฝดที่ขยายตัว 2.9% แต่บ้านเดี่ยวลดลง 8% และทาวน์เฮ้าส์ลดลง 10.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แสดงให้เห็นการปรับตัวของผู้ประกอบการที่เสนอขายบ้านแฝดในตลาดมากขึ้น เพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่เพิ่มไม่ทันกับการเพิ่มของต้นทุนในการพัฒนาที่อยู่อาศัย

ภาพรวมยูนิตที่อยู่อาศัยแนวราบที่เปิดตัวใหม่ ในไตรมาส 1 ปี 2566 พบว่า

• บ้านเดี่ยว ลดลง 38.4% แต่เป็นที่น่าสังเกตว่าบ้านเดี่ยวในระดับราคาตั้งแต่ 15 ล้านบาทขึ้นไป มียูนิตเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้น 180.9% และในระดับราคา 2.51 – 3.00 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 112.5%
• บ้านแฝด ลดลง 47.2% โดยลดลงในทุกระดับราคา
• ทาวน์เฮ้าส์ ลดลงสูงสุดถึง 62.9% แต่กลับพบว่า ทาวน์เฮ้าส์ในระดับราคา 5.01 – 20.00 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 56.8% และระดับราคา 1.25 – 1.50 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11.8%
• อาคารพาณิชย์ ลดลง 86.5% โดยเป็นที่สังเกตว่า ระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ไม่มียูนิตเปิดตัวใหม่ในไตรมาสนี้ แต่พบยูนิตเปิดตัวใหม่ในระดับราคา 15.01 – 20.00 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 40.0% และระดับราคา 10.01 – 15.00 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11.8%

สำหรับยูนิตเปิดตัวใหม่ของโครงการอาคารชุด ช่วงไตรมาส 1 ปี 2566 พบว่ามีจำนวน 7,260 ยูนิต ลดลงถึง 61.5% หากแยกตามประเภท พบว่า

• ประเภทห้องสตูดิโอ ลดลง 68.3% แต่เป็นที่น่าสังเกตว่าระดับราคา 1.51 – 1.75 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 233.3% ระดับราคา 1.751 – 2.00 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 91.6% ระดับราคา 1.251 – 1.50 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 34.1%
• ประเภท 1 ห้องนอน ลดลง -54.4% แต่กลุ่มระดับราคา 1.01 – 1.25 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 160.9%
• ประเภท 2 ห้องนอน ภาพรวมลดลง 83.0% โดยลดลงในทุกระดับราคา

Q1 อสังหาฯ โอนคอนโดเพิ่ม 18.7% 

สำหรับด้านความต้องการ ​ไตรมาส 1 ปี 2566 REIC พบว่า มียูนิตโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจำนวน  84,619 ยูนิต ลดลง ​0.8% และมีมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์มีจำนวน 241,167 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.9% ประกอบด้วย การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 60,950  ยูนิต ลดลง ​6.8% และมีมูลค่า 170,686  ล้านบาท ลดลง ​0.3% ในขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด (คอนโดมิเนียม) มีจำนวน  23,669 ยูนิต เพิ่มขึ้น 18.7% และมีมูลค่า 70,481  ล้านบาท เพิ่มขึ้น 34.7% ทั้งนี้ พบว่า

• ระดับราคา 01 – 5.00 ล้านบาท (สัดส่วน 15.0%) มีจำนวนเพิ่มขึ้น 12.1%
• ระดับราคา 01 – 7.50 ล้านบาท (สัดส่วน 5.9%) มีจำนวนเพิ่มขึ้น 17.5%
• ระดับราคา 51 – 10.00 ล้านบาท (สัดส่วน 2.1%) มีจำนวนเพิ่มขึ้น 34.1%
• ระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป (สัดส่วน 0%) เพิ่มขึ้น 22.6%

ส่วนระดับราคาที่มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นสูงสุด ได้แก่

• ระดับราคา 01 – 3.00 ล้านบาท (สัดส่วน 21.1%) มีจำนวนเพิ่มขึ้น 0.4%
• ระดับราคา 01 – 5.00 ล้านบาท (สัดส่วน 20.4%) มีจำนวนเพิ่มขึ้น 12.2%
• ระดับราคา 01 – 7.50 ล้านบาท (สัดส่วน 12.5%) มีจำนวนเพิ่มขึ้น 17.6%
• ระดับราคา 51 – 10.00 ล้านบาท (สัดส่วน 6.5%) มีจำนวนเพิ่มขึ้น 34.8%
• ระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป (สัดส่วน 0%) มีจำนวนเพิ่มขึ้น 15.9%

นอกจากนี้ยังพบว่าในช่วงไตรมาส 1 ปี 2566 ยูนิตการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติมีจำนวน  3,775 ยูนิต มีมูลค่า  17,128  ล้านบาท โดยเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนยูนิตและมูลค่า เพิ่มขึ้น 79.2% และ 67.6% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน 2565 ซึ่งมีจำนวน  2,107 มีมูลค่า 10,217 ล้านบาท  โดยประเทศจีนยังคงเป็นประเทศที่มีการโอนกรรมสิทธิ์สูงสุด จำนวน 1,747 ยูนิต คิดเป็น 46% มูลค่า 8,191 ล้านบาท คิดเป็น 48% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์คนต่างชาติทั้งหมด

ในด้านข้อมูลสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปปล่อยใหม่ทั่วประเทศพบว่าไตรมาส 1 ปี 2566 มีมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศจำนวน 152,817 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.4% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2565 ที่มีจำนวน  143,571 ล้านบาท ขณะที่มีมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลคงค้างทั่วประเทศจำนวน  4,775,515  ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5.2% เมื่อเทียบกับปีก่อน ที่มีจำนวน  4,539,391  ล้านบาท

ส่องทิศทางดีมานด์-ซัพพลายที่อยู่อาศัย ปี​ 66

ทั้งนี้จากปัจจัยบวก และปัจจัยลบที่กล่าวมา REIC คาดการณ์ว่าจะมีจำนวน ​และความต้องการที่อยู่อาศัยในปี 2566 ประกอบด้วย

จำนวนที่อยู่อาศัย ปี 2566

การออกใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศ จะมีจำนวนประมาณ 78,269 ยูนิต ลดลง 9.3% หรืออยู่ในช่วง -18.4% ถึง -0.2% เมื่อเทียบกับปี  2565 ที่มีการออกใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศจำนวน  86,275 ยูนิต  และอุปทานที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่พื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล คาดการณ์ว่าจะมีจำนวน 98,132 ยูนิต ลดลง 10.5% หรืออยู่ในช่วง -19.4% ถึง -1.5% มีมูลค่าประมาณ 505,235 ล้านบาท ลดลง 8.2% หรืออยู่ในช่วง -22.0% ถึง 0.9% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่จำนวน 109,591 ยูนิต มูลค่าประมาณ 550,552 ล้านบาท

จำนวนที่อยู่อาศัย ปี 2566

REIC คาดการณ์อุปสงค์ที่อยู่อาศัยว่าในปี 2566 จะมียูนิตโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ จำนวน 352,761 ยูนิต ลดลง 10.2% มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 1,016,838 ล้านบาท ลดลง 4.5% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมียูนิตโอนกรรมสิทธิ์จำนวน  392,858  ยูนิต มูลค่า 1,065,008  ล้านบาท แบ่งเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน  264,571  ยูนิต ลดลง 7.4%  มูลค่า 753,628 ล้านบาท ลดลง 2.9% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีจำนวน 285,731  ยูนิต มูลค่า 776,523  ล้านบาท และที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดคาดการณ์ว่าจะมียูนิตการโอนกรรมสิทธิ์จำนวน  88,190  ยูนิต ลดลง 17.7% จากปี 2565 ซึ่งมีจำนวน 107,127 ยูนิต มูลค่า 288,485 ล้านบาท

ด้านภาพรวมสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศ คาดการณ์ว่าปี 2566 จะมีมูลค่าจำนวน 650,764 ล้านบาท ลดลง 6.8% หรืออยู่ในช่วง -16.1% ถึง 2.5% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศจำนวน 698,072 ล้านบาท โดยคาดว่า ปี 2566 จะมีสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลคงค้างทั่วประเทศจำนวน 4,955,985 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.5% หรืออยู่ในช่วง -5.9% ถึง 9.8% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลคงค้างทั่วประเทศจำนวน  4,741,215 ล้านบาท

3 ปัจจัยเสี่ยงปี 66

สำหรับปัจจัยเสี่ยงที่สำคัญในปี 2566 ที่ทาง REIC ประเมินไว้นั้น จะมีด้วยกัน 3 เรื่องหลัก คือ

1ภาวะหนี้ครัวเรือนยังคงอยู่ในระดับที่สูงถึงเกือบ 90% ของ GDP ทำให้สถาบันการเงินยังคงพิจารณาให้สินเชื่อตามเกณฑ์ที่เข้มงวด และกลุ่มผู้มีรายได้น้อย-ปานกลางยังเข้าถึงได้ยาก  ขณะที่ตลาดระดับบนมีจำนวนความต้องการน้อยกว่ามาก

2.ทิศทางดอกเบี้ยยังเป็นขาขึ้น ปี 2566 อาจจะสูงขึ้น 0.75-1.0% ซึ่งต้องติดตามดูการปรับขึ้นดอกเบี้ยของ FED (ล่าสุด CPI ขึ้นมากกว่าคาด) และ ธปท. ประกอบกับ ราคาที่อยู่อาศัยที่มีการปรับตัวขึ้น และไม่มีผ่อนปรน LTV แต่รายได้ของประชาชนยังปรับตัวดีขึ้นไม่แข็งแรงนัก จะทำให้ความสามารถการซื้อและ การกู้ลดลงและจะกระทบต่อยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์

3.เศรษฐกิจไทยยังฟื้นตัวไม่เต็มที่และยังไม่แข็งแรง ซึ่งต้องพึ่งพารายได้จากการท่องเที่ยวเป็นหลัก ถ้าปัญหาความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ขยายตัว อาจทำให้การเกิดเศรษฐกิจถดถอยทั่วโลก และส่งผลกระทบต่อการท่องเที่ยว ซึ่งเป็นปัจจัยเสี่ยงต่อภาคการส่งออกและท่องเที่ยว ซึ่งเป็นเครื่องยนต์ทางเศรษฐกิจที่สำคัญของไทย อาจเกิดการชะลอตัวเศรษฐกิจได้

ทิศทางอสังหาฯ นับจากนี้ จะเป็นอย่างไร คงต้องเฝ้าจับตาดู เพราะยังมีปัจจัยเรื่องการเมือง ที่ปัจจุบันยังไม่ชัดเจนว่าจะเป็นอย่างไร ซึ่งหากทุกอย่างเรียบร้อยดี ภาวะอสังหาฯ ก็น่าจะได้ผลบวกจากเรื่องนี้ด้วย 

อ่านบทความที่เกี่ยวข้อง

–REIC เผย ยอดโอนคอนโดต่างชาติ Q1/65 ลดทั้งจำนวน-มูลค่า เหตุลูกค้าจีนยังปิดประเทศ  

–ศูนย์ข้อมูลฯ เปิดอินไซด์ตลาดอสังหาฯ EEC พร้อมส่องทำเลบ้าน-คอนโด ขายดี