Tag : condo

“SENA” วางแผนธุรกิจปี 2020  ด้วยกลยุทธ์ “HOW TO THINK” 5 แนวคิดพิชิตตลาดอสังหาฯ  เตรียมเปิดเบื้องต้น 10 โครงการ มูลค่ารวม 7,500 ล้านบาท  พร้อมโครงการร่วมทุน กับ “ฮันคิว ฮันชิน” ต่อเนื่อง สู่พอร์ตโครงการแนบราบ​ บุกตลาดครั้งแรก ตั้งเป้ายอดขาย 11,500 ล้านบาท และยอดโอน 10,600 ล้านบาท   ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยถึงแผนธุรกิจปี 2020 ว่า ได้เตรียมเปิดโครงการใหม่ ทั้งหมด 10 โครงการ รวมมูลค่า 7,500 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการแนวสูง 6 โครงการและแนวราบ 4 โครงการ ตั้งเป้ายอดขาย 11,500 ล้านบาทและเป้ารายได้ 10,600 ล้านบาท โดยวาง 5 แนวคิดหลักในการรุกธุรกิจอสังหาฯปี 2020 เพื่อให้ได้ตามเป้าหมายและการเติบโตของบริษัท ภายใต้วิสัยทัศน์  “HOW TO THINK”  ได้แก่ 1.Think of Real Demand เจาะตลาดกลุ่มเรียลดีมานด์ บริษัทจะเน้นกลุ่มเป้าหมายหลัก เป็นกลุ่มเรียลดีมานด์ (Real Demand) คนซื้ออยู่จริง โดยใช้ฐานข้อมูลหลายส่วนมาค้นหาทำเลที่เหมาะสม ทั้งโครงข่ายรถไฟฟ้าที่เกิดขึ้นมากมาย แต่ต้องเลือกสถานีที่เหมาะสม โดยต้องเป็นเขตที่มีแหล่งงาน มีคนอพยพเข้ามาอยู่อาศัย ผังเมืองเหมาะสมและซัพพลายยังไม่มากเกินไป โดยเฉพาะตลาดแนวราบ กลุ่มระดับราคา 3-5 ล้านบาท และแนวสูง ระดับราคา 1- 3 ล้านบาท ยังเป็นระดับราคาที่มีความนิยมและมีกำลังซื้อที่ดี 2.Re Think SENA CORE COMPETENCY IN THE PAST ONTO THE PRESENT การนำเอาพลังงานแสงอาทิตย์ หรือ โซลาร์เซลล์ เข้ามาช่วยสร้างบ้านประหยัดพลังงาน การพัฒนาโครงการของเสนา ไม่ได้ตอบสนองกลุ่มลูกค้าในแบบเดิม แต่เพื่อให้เป็นไปตาทเทรนด์ของโลกในยุคปัจจุบัน ที่มุ่งเน้นการประหยัดพลังงาน การหาพลังงานทดแทน บริษัทจึงได้ได้พัฒนา “หมู่บ้านเสนาโซลาร์” เพราะต้องการตอบสนองความต้องการของลูกค้า มากกว่าแค่การเป็นแค่บ้านประหยัดพลังงานเท่านั้น 3.Think of SENA INNOVATION  “นวัตกรรมและเทคโนโลยี เสนาฯ ได้นำเอานวัตกรรมและเทคโนโลยี เข้ามาผสมผสานกับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในหลากหลายรูปแบบ  โดยเฉพาะเรื่องของธุรกิจโซลาร์  จึงทำการติดโซลาร์ให้กับทุกโครงการของเสนา เพื่อยกระดับคุณภาพชีวิตควบคู่กับการเปลี่ยนโลกให้น่าอยู่ ปัจจุบันมีการติดตั้งให้กับบ้านทุกหลังรวม 400 หลัง ประมาณ 1,000 กิโลวัตต์ 4.Think of SENA Experience “การสร้างประสบการณ์ที่ชัดเจนและแตกต่าง ในภาวการณ์แข่งขันปัจจุบัน จะต้องแข่งขันกันด้วนความแตกต่าง เพราะต้องยอมรับว่าท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน การแข่งขันเรื่องราคาเป็นสิ่งที่ไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้  ตัวแปรที่จะช่วยขับเคลื่อนภาพลักษณ์ของเสนาให้มีความชัดเจน และมีจุดต่างมากยิ่งขึ้น เสนามี “MADE FROM HER” แนวคิดหลักที่นำความคิดละเอียดหลายชั้นของผู้หญิงมาพัฒนาสินค้าและบริการ ในปีนี้สิ่งที่จะทำเพิ่มเติมคือ การแข่งขันด้านราคาหลีกเลี่ยงไม่ได้ โดยเฉพาะตลาดบ้านเรียลดีมานด์ แต่การแข่งขันด้านราคา ไม่มีความแตกต่างก็ตาย ความต่าง คือประสบการณ์ที่ลูกค้าได้รับจากสินค้าเรา โดยราคายังแข่งขันได้   -ให้ความสำคัญกับ Customer Journey ที่มีความแตกต่างของแต่ละเซกเม้นท์ -ปรับแบรนด์พอร์ตโฟลิโอ (Brand Portfolio) สร้างแบรนด์คอนโดใหม่ “SLASH” “SENA KITH” และแบรนด์บ้านใหม่ “SENA VILLE” “SENA VILLAGE” “SENA VELA” “SENA VIVA” เพื่อให้สอดรับกับกลุ่มเป้าหมายแต่ละเซ็กเมนต์ เน้นกลุ่มลูกค้า GEN Y – First Jobber -ดีไซน์เว็บไซต์และแอพพลิเคชั่น 360 องศาให้ทันสมัยและง่ายต่อเข้าถึงข้อมูล 5.Think of Business Model “โมเดลธุรกิจและพันธมิตรที่แข็งแกร่ง” ปัจจัยสนับสนุนหลักทุกสเต็ปต์ของการเติบโตของเสนาฯ นั้น ส่วนหนึ่งมาจากการที่มีพันธมิตรที่แข็งแกร่ง บริษัท ฮันคิว ฮันชิน พร็อพเพอร์ตี้ คอร์ป ปัจจุบันมีโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา ในช่วงเวลา 3 ปี ทั้งหมด 9 โครงการ และปีนี้ เสนา ฮันคิว ฮันชิน เตรียมรุกตลาด “ทาวน์โฮม” ร่วมกันเป็นครั้งแรก รวมถึงคอนโดฯ ต่ำกว่าล้านบาท และคอนโดฯ ราคา 1- 1.5 ล้านบาท พร้อมนำแนวคิด Geo fit+ จากญี่ปุ่นมาปรับใช้กับสินค้าและการบริการ นอกจากนี้มีการ จัดตั้งบริษัท ทีเค นวกิจ จำกัด บริษัทรับเหมาก่อสร้างพัฒนาคอนโดฯ โลว์ไรส์ของบริษัท เพื่อควบคุมต้นทุน และระยะเวลาก่อสร้างได้อย่างมีประสิทธิภาพ   เสนาฯ ร่วมกับฮันคิวฯ ทำโครงการร่วมกันมา 13 โครงการ มูลค่า 37,000 ล้านลาท วันนี้โครงการจะไม่อยู่แค่คอนโดฯ แล้ว ต้องไปสู่เรียลดีมาน์ในประเภทอื่นด้วย   อย่างไรก็ตาม ทางเสนาฯ เตรียมความพร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลงเทคโนโลยีและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เป็นทั้งโอกาสและวิกฤตต้องปรับตัวให้ทัน Digital Disruption ซึ่งแม้ภาพรวมตลาดอสังหาฯจะเต็มไปด้วย Perfect Storm (พายุที่สมบูรณ์แบบมากลูกหนึ่ง) แต่ด้วยกลยุทธ์ของบริษัทที่ใส่ใจในทุกรายละเอียดทุกเรื่อง ศึกษาเทคโนโลยีและนวัตกรรมใหม่ ๆตลอดเวลาเพื่อนำมาพัฒนาสินค้าและบริการให้มีคุณภาพออกสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับพันธมิตรชั้นนำที่เข้ามามีส่วนช่วยผลักดันให้บริษัทเติบโต จึงทำให้มั่นใจว่าจะสามารถบรรลุเป้าหมายที่ตั้งไว้อย่างแน่นอนในปี 2020  

นับตั้งแต่วันที่ 20 มกราคม 2563 เป็นต้นไป การปรับหลักเกณฑ์ LTV ใหม่ ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้มีผลบังคับใช้  การเปลี่ยนแปลงหลักเกณฑ์ในครั้งนี้ ธปท. ต้องการสนับสนุนให้ประชาชาชน สามารถกู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงได้ง่ายขึ้น   เพราะดูเหมือนว่าหลังจากการบังคับมาตรการ LTV อย่างเป็นทางการเมื่อวันที่ 1 เมษายน 2562 เป็นต้นมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ชะลอตัวลง  แม้ภาครัฐจะออกมาตรการมาช่วยกระตุ้น  แต่ก็ไม่ได้ส่งผลให้ภาพรวมตลาดดีขึ้น   สำหรับหลักเกณฑ์ใหม่ ของมาตรการ LTV ที่ธปท. ปรับและบังคับใช้นั้น ทางนางสาวนพมาศ ฮวบเจริญ นักวิเคราะห์อาวุโส Evonomiv Intelligenct Center (EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) ได้จัดทำบทวิเคราะห์เรื่อง การผ่อนปรน LTV ช่วยกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยอย่างจำกัด โดยแนวราบจะได้ประโยชน์มากกว่าคอนโดมิเนียม รายละเอียดหลักเกณฑ์ LTV ใหม่    1.กลุ่มผู้กู้ซื้อบ้านสัญญาแรกราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท สามารถกู้เพิ่มได้อีก 10% ของมูลค่าหลักประกัน เพื่อใช้ซื้อเฟอร์นิเจอร์ ตกแต่งบ้าน หรือสิ่งจำเป็นในการเข้าอยู่อาศัย โดยที่เพดาน LTV ยังคงไว้ที่ 100% ซึ่งผ่อนปรนขึ้นจากเกณฑ์ LTV เดิมที่เริ่มใช้ในเดือนเมษายน 2562  ที่วงเงินกู้สินเชื่อบ้านรวมสินเชื่อ Top-up (สินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ สินเชื่อ Top-up  หมายถึง สินเชื่อที่มีวัตถุประสงค์อื่นนอกเหนือจากเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งมีที่อยู่อาศัยนั้นเป็นหลักประกัน เช่น เพื่อซื้อเฟอร์นิเจอร์ เป็นต้น) ต้องไม่เกิน 100% ของมูลค่าหลักประกัน   นอกจากนี้ ธปท. ยังได้มีการผ่อนปรนเกณฑ์การคำนวณความเสี่ยงเพื่อคำนวณเงินกองทุนให้กับสินเชื่อบ้านสัญญาแรกด้วย ในกรณีให้สินเชื่อที่วงเงิน 100% ของมูลค่าบ้าน สถาบันการเงินจะคำนวณน้ำหนักสินทรัพย์เสี่ยงด้านเครดิตที่ 35% สำหรับวงเงินสินเชื่อบ้านสัญญาแรกที่ 100% ของมูลค่าบ้าน และหากมีการให้วงเงิน 10% เพื่อซื้อเฟอร์นิเจอร์ก็จะใช้น้ำหนักที่ 75% เฉพาะส่วนวงเงิน 10%  แต่หากเป็นเกณฑ์เดิม สถาบันการเงินต้องมีการคำนวณน้ำหนักสินทรัพย์เสี่ยงฯ ในวงเงินสินเชื่อทั้งหมดที่ 75%  หากสถาบันการเงิน ให้สินเชื่อในวงเงินมากกว่า 95% ของมูลค่าบ้านแนวราบ หรือ 90% ของมูลค่าคอนโดมิเนียม   รูปเกณฑ์ LTV สำหรับการกู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง ถูกผ่อนปรนให้ใกล้เคียงกับเกณฑ์ LTV เดิม ในช่วงก่อนหน้าเดือนเมษายน 2562 2.กลุ่มผู้กู้ซื้อบ้านสัญญาแรกราคาเกิน 10 ล้านบาท สามารถกู้ได้ที่วงเงินสินเชื่อสูงสุดที่ 90% ของมูลค่าที่อยู่อาศัย หรือวางเงินดาวน์ขั้นต่ำเพียง 10% จากเกณฑ์เดิมที่ต้องวางเงินดาวน์ 20%   3.กลุ่มผู้กู้ซื้อบ้านสัญญาสองราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ยังคงวงเงินสินเชื่อสูงสุดที่ 80-90% เหมือนเดิม แต่ปรับลดเกณฑ์การเข้าข่ายที่ได้รับ LTV ที่ 90% สำหรับการกู้ซื้อบ้านสัญญาที่ 2 จากเดิมต้องผ่อนชำระสัญญาแรกมาแล้วไม่น้อยกว่า 3 ปี เป็น 2 ปี รูป ธปท.ผ่อนปรนเกณฑ์การคำนวณความเสี่ยง เพื่อคำนวณเงินกองทุนให้กับสินเชื่อบ้านสัญญาแรกราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท  บ้านแนวราบสัญญาแรก ได้ประโยชน์มากสุด บทวิเคราะห์ได้รายงานว่า ที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบ ได้รับประโยชน์จากมาตรการ  มากกว่าที่อยู่อาศัยแบบคอนโดฯ เพราะจากจำนวนบัญชีสินเชื่อปล่อยใหม่ ของธนาคารพาณิชย์ (ธพ.) พบว่า ผู้ที่ซื้อบ้านซึ่งเป็นสัญญาแรก หรือบ้านหลังแรกนั้น เป็นประเภทโครงการแนวราบสัดส่วน 70% เป็นคอนโดฯ สัดส่วน 30% หากถ้าพิจารณากลุ่มที่ซื้อโครงการแนวราบ ก็ยังพบว่าเป็นสัญญาแรกเกือบ 90% คนซื้อบ้านแนวราบสัญญา 2 หรือบ้านหลังที่ 2 เพียง 10%  แต่ถ้าพิจารณากลุ่มคนที่ซื้อโครงการคอนโดฯ จะพบว่าเป็นกลุ่มซื้อบ้านสัญญาแรกสัดส่วนน้อยกว่า คือ ประมาณ 75% ที่เหลืออีก 25% เป็นคนซื้อสัญญาที่สอง หรือซื้อเป็นบ้านหลังที่สองนั้นเอง อีกกลุ่มหนึ่งที่ได้รับประโยชน์จากการปรับหลักเกณฑ์ LTV ใหม่ คือ กลุ่มที่อยู่อาศัยในตลาดราคากลาง-ล่าง เนื่องจากเพดานของวงเงินสินเชื่อของกลุ่มซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ถูกผ่อนปรน ให้มีระดับใกล้เคียง ก่อนที่มาตรการ LTV จะบังคับใช้ในวันที่ 1 เมษายน 2562 ทำให้การซื้อบ้าน ผู้กู้ไม่ต้องเตรียมเงินมากนัก เพราะกลุ่มคนกลุ่มระดับล่าง รวมถึงกลาง-ล่าง มักจะมีเงินออมในระดับต่ำ 2 เหตุผลคนซื้อบ้านสัญญาแรกได้ประโยชน์ 1.เพดานวงเงินสินเชื่อที่มากขึ้น ของการกู้ซื้อบ้านสัญญาแรก เปิดโอกาสให้ผู้กู้ในสัญญาแรก มีโอกาสได้รับเงินสินเชื่อที่มากขึ้น ซึ่งครอบคลุมไปถึงสินเชื่อที่ใช้ซื้อเฟอร์นิเจอร์และของตกแต่งบ้าน 2.ธปท. ไม่ใช่แค่ผ่อนปรนเกณฑ์ LTV เท่านั้น แต่ยังผ่อนปรนเกณฑ์การคำนวณความเสี่ยง เพื่อคำนวณเงินกองทุนให้กับสินเชื่อบ้านสัญญาแรก ของธนาคาพาณิชย์ จึงช่วยลดต้นทุนการสำรองเงินกองทุน  ของธนาคารพาณิชย์ลงได้บ้าง ซึ่งต้นทุนที่ลดลง มีโอกาสส่งผ่านไปสู่ผู้กู้ซื้อบ้านในสัญญาแรกได้ โดยเฉพาะกลุ่มผู้กู้ที่มีความเสี่ยงต่ำ แต่กลุ่มผู้ซื้อมีความเสี่ยงสูง อาจจะไม่ได้รับประโยชน์นี้มากนัก ปรับเกณฑ์ LTV ใหม่ช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาฯ น้อย หากพิจารณาภาพรวมของตลาดอสังหาฯ หลังจากการปรับเกณฑ์ LTV ใหม่นั้น บทวิเคราะห์ ระบุว่า มีโอกาสค่อนข้างน้อย ที่ความต้องการที่อยู่อาศัย จะกลับไปเติบโตเหมือนก่อนที่มาตรการ LTV จะบังคับใช้เมื่อต้นเดือนเมษายน 2562 นั่นหมายความว่า การปรับเกณฑ์ LTV ใหม่ช่วงกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ได้เพียงเล็กน้อยเท่านั้น ซึ่งสาเหตุมาจาก 4 ประเด็นสำคัญ ได้แก่ 1.การปรับเพดาน LTV ครั้งนี้ไม่ได้มีผลต่อกลุ่มที่อยู่อาศัยสัญญากู้ที่สองขึ้นไป ช่วงก่อนที่เกณฑ์ LTV จะมีผลบังคับใช้ในเดือนเมษายน 2562 ในช่วงปี 2560-2561 ตลาดที่อยู่อาศัยขยายตัวดี  ส่วนหนึ่งเป็นผลจากการขยายตัวสูงของที่อยู่อาศัยสัญญากู้ที่สองขึ้นไป ซึ่งธปท. มองว่าส่วนใหญ่เป็นกลุ่มที่กู้ซื้อเพื่อการเก็งกำไรหรือการลงทุนมากกว่าเพื่ออยู่จริง เนื่องจากข้อมูลของ ธปท. พบว่ามากกว่าครึ่งของผู้กู้ซื้ออาคารชุดสองสัญญาพร้อมกันมีระยะห่างระหว่างสัญญาแรกและสองไม่ถึง 1 ปี ทำให้ ธปท. ยังคงเพดาน LTV สำหรับการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยสัญญาสองเช่นเดิม (โดยผ่อนปรนเฉพาะเกณฑ์การเข้าข่ายได้ LTV 90% สำหรับการกู้ซื้อบ้านสัญญาสอง ซึ่งระยะห่างระหว่างสัญญาแรกและสองลดลงเป็น 2 ปี จาก 3 ปี) 2.กำลังซื้อจากกลุ่มที่ซื้อเพื่อลงทุนและเก็งกำไรลดลง จากที่ผ่านมา กลุ่มที่ซื้อเพื่อลงทุนเป็นกลุ่มหลัก ที่ผลักดันการขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัย แต่หลังจาก LTV บังคับใช้ตั้งแต่เดือนเมษายน 2562 เป็นต้นมา แนวโน้มราคาของที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัวลง โดยเฉพาะคอนโดฯ  ที่ปรับตัวลดลง  ทำให้ความน่าสนใจของตลาดที่อยู่อาศัยในด้านการลงทุนมีน้อยลง ซึ่งอีไอซีประเมินว่าการผ่อนปรนในครั้งนี้ น่าจะไม่มากพอผลักดันให้ราคาของคอนโดฯ ขยับขึ้นได้ ส่วนหนึ่งมาจากผู้ที่ได้ประโยชน์ส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มแนวราบมากกว่าคอนโดฯ 3.กำลังซื้อของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยทั้งคนไทยและต่างชาติที่อ่อนแอ จากภาวะเศรษฐกิจทั้งไทยและเทศที่ชะลอตัวลง  ความเชื่อมั่นที่ยังอยู่ในระดับต่ำ (โดยในเดือนธันวาคม 2562  ดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภค เกี่ยวกับการซื้อบ้านหลังใหม่ ที่ปรับตัวลดลงสู่ระดับต่ำสุดนับตั้งแต่จัดเก็บข้อมูลในปี 2546) และภาระหนี้ของครัวเรือนที่ยังสูง รวมถึงค่าเงินบาทที่แข็งค่า 4.สถาบันการเงินยังมีแนวโน้มระมัดระวังการให้สินเชื่อของผู้กู้รายย่อย เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจในประเทศที่ชะลอตัว จะส่งผลกระทบต่อการเพิ่มขึ้นของหนี้เสียของภาคครัวเรือน โดยเฉพาะกลุ่มที่มีความอ่อนไหวต่อปัจจัยเสี่ยง ที่มีผลต่อรายได้และการจ้างงาน ซึ่งสะท้อนได้จากข้อมูลของ ธปท. เกี่ยวกับผลทดสอบภาวะวิกฤต  (Stress Test) ของภาคครัวเรือนไทย  ซึ่งพบว่าในปี 2560  สัดส่วนของครัวเรือนมีความเสี่ยงที่จะผิดนัดชำระหนี้ (จากเดิมที่ไม่มีความเสี่ยงที่จะผิดนัดชำระหนี้) มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นจากในอดีต หากรายได้ของครัวเรือนปรับลดลง 20% โดยสัดส่วนของครัวเรือนที่มีความเสี่ยงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในทุกกลุ่มรายได้   นอกจากนี้ ธนาคารพาณิชย์ยังต้องมุ่งเน้นการให้สินเชื่อสำหรับครัวเรือนอย่างมีความรับผิดชอบตามแนวทางปฏิบัติที่ ธปท.ได้ให้คำแนะนำ โดยเฉพาะการพิจารณารายได้คงเหลือของผู้กู้หลังจ่ายค่าผ่อนชำระหนี้ทุกประเภทกับสถาบันการเงินของตนเอง และผู้ให้บริการอื่น (Residual Income) ซึ่งอาจมีผลต่อการพิจารณาการให้สินเชื่อ โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้ต่ำ   รูปสินเชื่อบ้านของสถาบันการเงินเฉพาะกิจขยายตัวสูงในปีที่ผ่านมา ขณะที่ธพ.ระมัดระวัง   อย่างไรก็ตาม ตลาดที่อยู่อาศัยจะยังได้รับแรงสนับสนุนจากสถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐ (SFI) ที่จะเข้ามามีบทบาทเพิ่มมากขึ้นในตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยต่อเนื่องจากปีที่แล้ว เนื่องจากแนวนโยบายของภาครัฐที่ต้องการให้ SFI เข้ามาช่วยผลักดันตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงที่เศรษฐกิจอยู่ในภาวะชะลอตัว เช่น มาตรการสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ เป็นต้น   อ่านข่าวที่เกี่ยวข้อง -มาตรการ LTV ผลกระทบตกที่ใคร? -อสังหาฯ ปีหน้ายังเหนื่อย เพราะ LTV มาผิดเวลา?   -เปิดข้อมูลอินไซต์ ตลาดคอนโดฯ หลังใช้มาตรการ LTV

Singha Estate เปิดตัวต้นปี 2020 ด้วยคอนโดแบรนด์ใหม่ “ดิ เอ็กซ์โทร” (The EXTRO) ใจกลางรางน้ำ ติดสวนสันติภาพ ห่างจากรถไฟฟ้า สถานีอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ และรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันตก ประมาณ 400 เมตร นับว่าเป็นทำเลที่หาที่ดินได้ค่อนข้างยากทีเดียว   THE EXTRO Phayathai-Rangnam ออกแบบในสไตล์โมเดิร์นลักชัวรี่ ตามแนวคิด “Extraordinary Living” ด้วยไลฟ์สไตล์ที่ไม่เคยหลับใหลของคนรุ่นใหม่บวกกับทำเลที่คึกคักอยู่ตลอดเวลา  จึงได้ออกแบบ Facilities ให้รองรับกิจกรรมได้หลากหลาย อาทิ ฟิตเนส 3 ชั้น สนามซ้อมวิ่ง สวนลอยฟ้า Social Lounge และยังมีพื้นที่เปิดให้บริการ 24 ชั่วโมง ที่ Co-Working Space และ Co-Social space ชื่อโครงการ THE EXTRO Phayathai-Rangnam (ดิ เอ็กซ์โทร พญาไท-รางน้ำ)  เจ้าของโครงการ บริษัท สิงห์ เอสเตท จํากัด (มหาชน) ที่ตั้งโครงการ ถ.รางน้ำ แขวงถนนพญาไท เขตพญาไท กรุงเทพฯ 10400 พื้นที่โครงการ 2-0-71 ไร่  ลักษณะโครงการ High Rise  จำนวนอาคาร 1 อาคาร  จำนวนชั้น 33 ชั้น จำนวนยูนิต 411 ยูนิต  ขนาดห้อง  1 BEDROOM 31.25-35 ตร.ม. 2 BEDROOM 48.25-71.00 ตร.ม. (Floor To Ceiling 2.85 เมตร)  Duplex 82.5-111.75 ตร.ม. (Floor To Ceiling 6.15 เมตร)  สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง  ราคาเริ่มต้น 5.99 ล้านบาท  ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร ประมาณ 235,000 บาท/ตร.ม. จุดเด่นโครงการ อาคารออกแบบในสไตล์โมเดิร์นลักชัวรี่ พร้อมระบบหน้าต่างแบบจรดพื้นถึงฝ้า หรือระบบโครงสร้างผนังกระจก curtain wall ที่นิยมใช้กับอาคาร Hi-End ขนาดใหญ่ ให้แสงธรรมชาติเข้าถึงพื้นที่ภายในได้อย่างเต็มที่ ระบบขนส่งสาธารณะใกล้เคียง รถไฟฟ้าสายสีเขียว สถานีอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ รถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันตก  จุดขึ้น-ลงทางด่วน ทางด่วนศรีรัช ด่านพหลโยธิน 2 สถานที่ใกล้เคียง King Power, สวนสันติภาพ, Century Mall, Center One, โรงพยาบาลราชวิถี, โรงพยาบาลพระมงกุฏเกล้า, โรงพยาบาลเวชศาสตร์เขตร้อน, โรงพยาบาลเด็ก, โรงพยาบาลทหารผ่านศึก, โรงพยาบาลรามาธิบดี, โรงพยาบาลวิชัยยุทธ THE EXTRO Phayathai-Rangnam คอนโด อนุสาวรีย์ชัย ติดสวนสันติภาพ Facilities   ห้องตัวอย่าง "THE EXTRO Phayathai-Rangnam" คอนโด อนุสาวรีย์ชัย รายละเอียดคอนโด อนุสาวรีย์ชัย  "THE EXTRO Phayathai-Rangnam" เพิ่มเติม THE EXTRO Phayathai-Rangnam ข่าวอื่นๆ จาก Singha Estate “สิงห์ เอสเตท” ลุยตลาดอสังหาฯ 63 เปิดคอนโดฯ รางน้ำ จับตลาดหมอ-นักลงทุน สิงห์ เอสเตท ส่ง SHR ระดมทุน หาเงินเพิ่มโรงแรม 2 เท่าตัว สิงห์ เอสเตท เริ่มเก็บเกี่ยวรายได้-จ่ายปันผล ปีหน้ามั่นใจกวาด 20,000 ล้าน

MQDC เปิดตัว “มัลเบอร์รี่ โกรฟ สุขุมวิท” มูลค่า 6,000 ล้านบาท โครงการเพื่อคนทุกเจเนอเรชั่น ตอบโจทย์งานวิจัย คนกว่า 70% ต้องการอยู่แบบครอบครัวใหญ่ ขณะที่ ซีบีอาร์อี ชี้เทรนด์คอนโดฯ เข้าสู่ยุคการตอบโจทย์สังคมผู้สูงวัย   นายรุ่งโรจน์ จงศุจิพันธุ์ ผู้อำนวยการอาวุโส แบรนด์ “มัลเบอร์รี่ โกรฟ” (MULBERRY GROVE) บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (MQDC) เปิดเผยว่า ได้เปิดตัวโครงการ “มัลเบอร์รี่ โกรฟ สุขุมวิท" by MQDC มูลค่าโครงการกว่า 6,000 ล้านบาท  เป็นคอนโดมิเนียมไฮไรซ์ สูง 37 ชั้น 1 อาคาร ตั้งอยู่บนพื้นที่ 2 ไร่ครึ่ง จำนวนห้องพักอาศัย 287 ยูนิต พร้อมพื้นที่จอดรถกว่า 100 % MQDC ใช้งานวิจัย ปั้น "มัลเบอร์รี่ โกรฟ" การพัฒนาโครงการดังกล่าว ถูกพัฒนาภายใต้การศึกษาวิจัยของบริษัท ที่ได้ทำร่วมกับมหาวิทยาลัยมหิดล ที่ระบุว่าคนยุคปัจจุบันกว่า 70% มีความต้องการอยู่ร่วมกับคนทุกเจเนอเรชั่น ต้องการอยู่ด้วยกันเป็นครอบครัวใหญ่ บริษัทจึงนำเอาข้อมูลดังกล่าว มาพัฒนาโครงการและการออกแบบโครงการ โดยให้มีจุดร่วมกันของคนถึง 4 เจเนอเรชั่น ภายใต้แนวคิด INTERGENERATION เพื่อการใช้ชีวิตในแบบ Intergeneration Living อย่างแท้จริง   งานวิจัยของฮาร์วาร์ด ซึ่งศึกษามากว่า 80 ปี พบว่า คนที่มีปฏิสัมพันธ์ระหว่างกัน จะมีความสุขและอายุยืนยาว สำหรับโครงการมัลเบอร์รี่ โกรฟ สุขุมวิท  ประกอบด้วยห้องพักแบบ 1 ห้องนอน ขนาด 47 - 56.50 ตารางเมตร แบบ 2 ห้องนอน ขนาด 87 - 114 ตารางเมตร  และ Penthouse 2 - 5 ห้องนอน ราคาขายเริ่มต้น 8.9 ล้านบาท หรือตารางเมตรละ 175,000 บาท โดยมีกำหนดเปิดพรีเซลล์ในวันที่ 1 - 2 กุมภาพันธ์นี้   นายรุ่งโรจน์  กล่าวอีกว่า โครงการได้รับการตอบรับจากกลุ่มลูกค้าเกินกว่าที่คาดไว้  โดยมียอดขายแล้ว 20%  ซึ่งเกิดจากเป็นโครงการที่ยังไม่มีผู้ประกอบการพัฒนาออกมาภายใต้แนวคิดดักล่าว  ซึ่งบริษัทยังวางแผนนำเอาแนวคิดการพักอาศัยร่วมกันของคนหลายเจเนอเรชั่น ไปพัฒนาโครงการอื่นๆ ต่อเนื่อง ภายใต้แบรนด์มัลเบอรี่ ซึ่งในปีนี้น่าจะพัฒนาโครงการรวม 2-3 โครงการ ตลาดคอนโดฯ ส่งสัญญาณฟื้นตัว ด้าน นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า แนวโน้มตลาดคอนโดฯ​ ในปีที่ผ่านมา ถือว่าซบเซา เนื่องจากมีปัจจัยมากระทบ ไม่ว่าจะเป็นกฎเกณฑ์ของภาครัฐ ภาวะเศรษฐกิจ และกำลังซื้อของผู้บริโภค  โดยมุมมองของซีบีอาร์อี มั่นใจว่าตลาดคอนโดฯ ในปี 2563 จะปรับตัวดีกว่าปีที่ผ่านมา เนื่องจาก 4 ปัจจัยสำคัญ คือ 1.ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ผ่อนปรนเกณฑ์ LTV 2.ผู้ถือครองที่ดิน หมดความกังวลใจต่อกฎหมายภาษีที่ดินใหม่ เนื่องจากมีความเข้าใจมากขึ้น จากเดิมที่เข้าใจว่าจะถูกจัดเก็บในอัตราที่สูง 3.ซัพพลายของคอนโดฯ ในบางทำเลเริ่มชะตัวลง การแข่งขันจึงไม่รุนแรง เช่น ในทำเลสุขุมวิท การเปิดใหม่จำนวนน้อยลง และ 4.การเปิดตัวโครงการใหม่ของผู้ประกอบการ จะเป็นโครงการที่มั่นใจว่าตอบสนองความต้องการลูกค้า   เทรนด์การพัฒนาของดีเวลลอปเปอร์ปีนี้ คนที่กล้าเปิดตัวโครงการใหม่ ต้องมั่นใจว่าต้องตอบโจทย์ของลูกค้า เพราะกลุ่มลูกค้าจะเป็นกลุ่มผู้อยู่อาศัยจริง และนักลงทุนระยะยาว กลุ่มนักลงทุนน่าจะลดลงเหลือ 10% จากปกติมีเกือบ 50%   5 การเปลี่ยนแปลงตลาดคอนโดฯ ไทย สำหรับทิศทางการพัฒนาของโครงการคอนโดฯ  ในช่วงที่ผ่านมานั้น เกิดการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ คือ 1.ช่วง 30 ปีที่ผ่านมา หรือปี 2533 คอนโดฯ​ จะพัฒนาตอบโจทย์ความต้องการพื้นฐานคนทั่วไป สิ่งอำนวยความสะดวก จะอยู่ในพื้นที่ส่วนกลางเป็นหลัก ซึ่งส่วนใหญ่จะมีแค่สระว่ายน้ำ และพื้นที่ออกกำลังกาย 2.ช่วงปี 2543 การพัฒนาพื้นที่ส่วนกลาง จะเพิ่มพื้นที่ส่วนกลาง ในส่วนของพื้นที่ออกกำลังกายเพิ่มมากขึ้น เช่น สนามไดร์ฟกอล์ฟ แต่ลูกบ้านส่วนใหญ่ไม่ได้เข้าไปใช้จริง เพราะขาดการมีส่วนร่วมกับคนในชุมชน 3.ช่วงปี 2551-2552 พื้นที่ส่วนกลางของคอนโดฯ​ เริ่มให้ความสำคัญกับการออกกำลังกาย และการใช้พื้นที่ส่วนกลางมากขึ้น มีการใส่สระว่ายน้ำขนาดใหญ่ หรือออกกำลังกาย และอุปกรณ์เพิ่มมากขึ้น 4.ช่วงปี 2559-2560 การพัฒนาคอนโดฯ เริ่มมีขนาดห้องเล็กลง ทำให้ดีเวลลอปเปอร์ พัฒนาพื้นที่ส่วนกลางให้คนในโครงการเข้ามามีส่วนร่วมกันมากขึ้น ตามไลฟ์สไตล์ของคนยุคปัจจุบัน ทำให้มีการพัฒนาพื้นที่ส่วนกลางประเภท co-working space เพื่อให้คนได้เข้ามาใช้ 5.ยุคปัจจุบัน เป็นการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์คนสูงวัยเพิ่มมากขึ้น เนื่องจากคนส่วนใหญ่ก้าวสู่สังคมผู้สูงวัย การพัฒนาโครงการจะเน้น Universal Design รวมถึง การอยู่ร่วมกันของคนหลายเจเนอเรชั่น   นางสาวอลิวัสสา  กล่าวเพิ่มเติมว่า เทรนด์การเลือกที่อยู่อาศัยของคนในยุคปัจจุบันเปลี่ยนไปอย่างมาก หนึ่งในนั้นคือคอนโดฯ  ที่ตอบโจทย์สังคมไทยที่กำลังก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงวัย ซึ่งจำเป็นต้องมีที่อยู่อาศัยที่สามารถรองรับกับความต้องการดังกล่าวได้   ความต้องการด้านที่อยู่อาศัยของผู้สูงอายุที่เพิ่มมากขึ้น ส่งผลให้แนวโน้มการพัฒนาโครงการอสังหาฯเทรนด์ใหม่เริ่มเด่นชัดเช่นกัน อ่านข่าวที่เกี่ยวข้อง -MQDC เปิดแบรนด์ใหม่ “มัลเบอร์รี่” เพื่อตอบโจทย์เทรนด์การอยู่อาศัยแห่งอนาคต?

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 ถือได้ว่าเป็นปีที่ท้าทาย และยากลำบาก สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ เพราะมีปัญหารุมล้อมมากมาย   สำคัญสุดก็คือ มาตรการ LTV ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาบังคับใช้ ทำเอาตลาดคอนโดมิเนียมชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด เพราะผู้ประกอบการเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ออกไปก่อน หรือไม่ก็ปรับแผนไม่เปิดตัวโครงการใหม่เลยในช่วงที่ผ่านมา   ล่าสุด ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย ได้ประเมินทิศทางแนวโน้มตลาดคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ สำหรับปี 2563 เพื่อให้เห็นภาพรวมของตลาดที่จะเกิดขึ้นในปีนี้ด้วย ซึ่งมี 15 ประเด็นสำคัญ   15ไฮไลท์ตลาดคอนโดฯ 2563   1.ปี 2563 อัตราการขยายตัวคอนโดฯ มีแนวโน้มลดลงต่อเนื่อง จากปี 2562 ซึ่งลดลงกว่า 30% 2.กำลังซื้อในปี 2563 มีแนวโน้มทรง ซึ่งในปี 2562 มีกำลังซื้อคอนโดฯ ประมาณ 35,000 ยูนิต 3.สภาพตลาดมีแนวโน้มปรับตัวเข้าสู่สมดุลในปี 2564 4.ระดับราคามีแนวโน้มทรงตัวหรือปรับลดลงจากปีก่อนหน้า 5.การพัฒนาโครงการคอนโดฯ ใหม่ มีแนวโน้มกระจายตัวสู่พื้นที่ชานเมือง ตามแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ที่กำลังพัฒนา 6.นักพัฒนาจะชะลอตัวการเปิดตัวโครงการคอนโดฯ และหันเหความสนใจไปยังอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ ที่สามารถสร้างรายได้ระยะยาวได้ เช่น โรงแรมและสำนักงาน 7.การพัฒนาโครงการใหม่ จะเน้นการพัฒนาโครงการรูปแบบ Mixed use development เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากการพึ่งพิงจากตลาดเดียว 8.นักพัฒนาปรับแผนไปสู่การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้น เช่น บ้านเดี่ยว, ทาวน์เฮ้าส์ และบ้านแฝด เนื่องจากตลาดคอนโดฯ ถดถอยลงในปี 2562 9.จะมีจำนวนโครงการใหม่ ซึ่งเป็นรูปแบบเช่าระยะยาว หรือ Leasehold เกิดขึ้นเป็นจำนวนมากนับจากนี้เป็นต้นไป 10.มีโอกาสน้อยมากที่จะเกิดวิกฤติฟองสบู่ ในภาคอสังหาฯ ที่คล้ายคลึงกับวิกฤติในปี 2540 11.นักพัฒนารายย่อยหรือผู้ที่ไม่มีเงินลงทุนสำรองที่แข็งแกร่งจะหายออกไปจากตลาด 12.ตลาดคอนโดฯ จะขึ้นอยู่กับความต้องการจากผู้ซื้อจริงเท่านั้น จำนวนนักลงทุนที่ลดลงเป็นผลเนื่องมาจากนโยบายกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV Policy)  ส่วนกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ลดลง เป็นผลเนื่องมาจากค่าเงินบาทที่แข็งค่าขึ้น และเศรษฐกิจโลกที่ถดถอย 13.สงครามราคาในตลาดคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ นักพัฒนาไม่ได้เป็นผู้กำหนดราคาคอนโดฯ อีกต่อไป ผู้ซื้อคือผู้กำหนดราคา 14.ราคาที่แข่งขัน รูปแบบ และฟังก์ชั่นของคอนโดฯ  ที่เหมาะสมกับความต้องการจะชนะใจลูกค้าได้ในปัจจุบัน 15.รัฐบาลส่งเสริมเศรษฐกิจโดยการมีโครงการเมกะโปรเจ็กต์เพื่อให้เกิดการใช้จ่ายมากขึ้น   7 ประเด็นไฮไลท์ของตลาดคอนโดฯ ปี 2562 ส่วนในรอบปีที่ผ่านมานั้น ภาพของตลาดคอนโดฯ เป็นอย่างไรบ้าง ทางไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย ได้จัดทำบทสรุปเอาไว้ เพื่อให้เห็นว่าตลาดได้รับผลกระทบมากน้อยแค่ไหน มี 7 ประเด็นน่าสนใจ คือ   1.โครงการเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ ในปี 2562 มีอัตราการขายอยู่ที่ 45% ซึ่งมีจำนวนหน่วยขายได้ 20,990 ยูนิต ลดลงจากปี 2561 ซึ่งมีอัตราการขายอยู่ 58% หรือมีจำนวนหน่วยขายได้ 39,875 ยูนิต 2.ทำเลของโครการคอนโดฯ ที่เปิดขายใหม่ได้สูงสุด คือ บริเวณชานเมืองกรุงเทพฯ ขายได้จำนวน 12,665 ยูนิต รองลงมาคือ บริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) ขายได้  4,600 ยูนิต และบริเวณศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ขายได้ 3,725 ยูนิต แต่บริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ เป็นบริเวณที่มีอัตราการขายสูงสุดถึง 56% 3.คอนโดฯ เปิดขายใหม่ บริเวณศูนย์กลางธุรกิจที่ขายได้ดี คือ บริเวณสุขุมวิท (ซอยสุขุมวิท 1-63 และซอยสุขุมวิท 2-42) ขายได้ 1,242 ยูนิต 4.คอนโดฯ เปิดขายใหม่ บริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ ที่ขายได้ดี คือ บริเวณสุขุมวิทตอนกลาง (ซอยสุขุมวิท 44-70 และซอยสุขุมวิท 65-103)  ขายได้ 1,385 ยูนิต รองลงมา คือ บริเวณรัชดา/ลาดพร้าว/พระราม 9 ขายได้ 1,336 ยูนิต 5.คอนโดฯ เปิดขายใหม่ บริเวณชานเมืองกรุงเทพฯ ที่ขายได้ดี คือ บริเวณฝั่งใต้ของกรุงเทพฯ ขายได้ 3,443 ยูนิต รองลงมา คือ บริเวณฝั่งเหนือของกรุงเทพฯ ขายได้ 3,426 ยูนิต 6.คอนโดฯ เปิดขายใหม่ บริเวณแนวรถไฟฟ้าที่ขายดี คือ บริเวณตามแนวรถไฟฟ้า สายสีน้ำเงิน ส่วนต่อขยาย ที่ได้เปิดให้บริการในปี 2562 อันได้แก่ บริเวณสถานีอิสรภาพ-ท่าพระ-บางไผ่-เพชรเกษม 48-ภาษีเจริญ 7.ระดับราคาขายของคอนโดฯ เปิดใหม่ที่ขายดี คือ  ราคาขายต่อตารางเมตร อยู่ระหว่าง 80,000 บาท ถึง 150,000 บาท หรือราคาขายต่อยูนิต สำหรับ 1 ห้องนอน อยู่ที่ระหว่าง 3-5 ล้านบาท   อ่านข่าวที่เกี่ยวข้อง -6 บทสรุปตลาดคอนโดฯ ปี 62 และแนวโน้มปี 63 -คอนโดฯ สุขุมวิท เจอพิษเศรษฐกิจ เปิดใหม่แค่ 639 ยูนิต -เจาะตลาดคอนโดฯ ทำเลรัชโยธิน เหมาะซื้ออยู่จริงหรือเพื่อลงทุน?    

Mulberry Grove แบรนด์ที่ทำออกมาเพื่อคนทุก Generation ในครอบครัวอาศัยอยู่ร่วมกันได้อย่างสะดวกสบายในพื้นที่ซึ่งเป็น Super Luxury Residence โดยถูกออกแบบและพัฒนามาจากงานวิจัยร่วมกับศูนย์วิจัยและนวัตกรรม รวมถึงงานวิจัยจากทั่วโลก ทุกรายละเอียดในโครงการจึงเต็มไปด้วยสิ่งที่ถูกคิดขึ้นมา เพื่อความเป็นอยู่ที่ทำให้เกิดคุณภาพชีวิตดี ผสานกับเทคโนโลยี บริการเสริมที่จะช่วยทำให้เกิดความสะดวกสบายในชีวิตแบบฉบับ Luxury ภายใต้คอนเซ็ปต์ "Intergeneration ตอบรับการอยู่อาศัยในทุกช่วงวัย" ชื่อโครงการ Mulberry Grove Sukhumvit (มัลเบอร์รี่ โกรฟ สุขุมวิท)  เจ้าของโครงการ บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (MQDC) ที่ตั้งโครงการ  ถ.สุขุมวิท แขวงพระโขนง เขตวัฒนา กรุงเทพฯ 10110  พื้นที่โครงการ  2-2-1.2 ไร่  ลักษณะโครงการ High Rise  จำนวนอาคาร 1 อาคาร  จำนวนชั้น  37 ชั้น จำนวนยูนิต 287 ยูนิต  ขนาดห้อง  1 BEDROOM 47.00-56.50 ตร.ม. 2 BEDROOM  87.00-114.00 ตร.ม. ที่จอดรถ 100% (Auto Parking+Conventional Parking) สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง   ราคาเริ่มต้น 8.9 ล้านบาท* ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร เริ่มต้นประมาณ 175,000 บาท/ตร.ม. จุดเด่นโครงการ Mulls Greeting Gallery, Care Givers Office, Gourmet Courtyalcnglish Courtyard Intergeneration Courtyard, EV Charger Driver's Lounge, Private Study Studio, The Mulberry's Library, Children's Room, Infinity Sky Pool, Thermal Pool, Hydrotherapy Pool Children's Pool, Sky-high Gym Studio, Private Spa. Private Style Atelier, Private Sky-high Onsen, Sauna Yoga Suite, Ballet Suite, Patio Gym, Golf Simulator & Entertainment Room, ​Grand Private Living & Dining Room, BBQ Garden, Residence Lounge, Family Living Room, Game Room & Pool Table Children's Play Room ระบบขนส่งสาธารณะใกล้เคียง รถไฟฟ้าสายสีเขียว สถานีเอกมัย (250 เมตร) สถานที่ใกล้เคียง Big C เอกมัย, Major เอกมัย,​ Rain Hill, Gateway เอกมัย, J Avenue ทองหล่อ, Tops ทองหล่อ, โรงพยาบาลสุขุมวิท, โรงพยาบาลกล้วยน้ำไท, โรงพยาบาลสมิติเวช สุขุมวิท, โรงเรียนนานาชาติ St. Andrews, โรงเรียนนานาชาติ Kids Academy, โรงเรียนนานาชาติ Bangkok Prep, โรงเรียนนานาชาติเวลล์ส, โรงเรียนนานาชาติ OISCA   ที่สุดของ Facilities ของคอนโดย่านเอกมัย   ห้องตัวอย่าง Mulberry Grove Sukhumvit รายละเอียดคอนโด เอกมัย โครงการ Mulberry Grove Sukhumvit เพิ่มเติม Mulberry Grove Sukhumvit โครงการอื่นๆ จาก MQDC Whizdom Asoke-Sukhumvit Whizdom Station Ratchada–Thapra THE FORESTIAS by MQDC  

แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 หลายฝ่ายมีความกังวลใจว่าจะยังไม่กลับมาเป็นปกติ เพราะมีหลายปัจจัยน่าเป็นห่วง และไม่ใช่แค่ปัจจัยเรื่องเศรษฐกิจภายในประเทศเท่านั้น ปัญหาเศรษฐกิจในต่างประเทศก็เป็นเรื่องที่เข้ามากระทบกับตลาดของบ้านเราด้วย   ถ้าดูปัญหาภายในประเทศที่เป็นตัวลดระดับความร้อนแรงของตลาดอสังหาริมทรัพย์  คงหนีไม่พ้นการออกมาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่ออกมาใช้เมื่อปีที่ผ่านมา แม้ว่าปัจจุบันจะมีการผ่อนคลายความเข้มงวดลงบ้าง แต่ดีเวลลอปเปอร์ส่วนใหญ่ ก็ยังเห็นว่าไม่ได้ช่วยให้สถานการณ์ดีขึ้นสักเท่าไร ภาพรวมตลาดอสังหาฯ 2563 จึงอยู่ในแนวโน้มชะลอตัวต่อเนื่อง   กลุ่มตลาดที่หายไปอย่างมาก จากผลกระทบของมาตรการ LTV คือ กลุ่มนักลงทุนในตลาดคอนโดมิเนียม สิ่งที่สะท้อนผลกระทบจากมาตรการ LTV ได้อย่างชัดเจนในปีที่ผ่านมา คือ การเลื่อนหรือชะลอการเปิดตัว โครงการใหม่ จำนวนถึง 40 โครงการ ตามแผนเดิมที่ผู้ประกอบการจะเปิดตัวในปี 2562  ในปีนี้จึงประเมินกันว่า กลุ่มนักลงทุนในตลาดคอนโดฯ น่าจะลดสัดส่วนเหลือแค่ 10% จากที่เคยมีมากเกือบ 50%   สิงห์ เอสเตท ชี้ลดค่าธรรมเนียมช่วยลูกค้าประหยัด 5% นายณัฐวุฒิ มัธยมจันทร์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารการพัฒนาธุรกิจพักอาศัย บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ S เปิดเผยว่า แนวโน้มภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในปี 2563 ยังมองว่าไม่น่าจะดี เพราะสภาพเศรษฐกิจโดยรวมยังไม่ดีขึ้น นอกจากปัญหาเศรษฐกิจ ยังมีปัญหาค่าเงินบาท ซึ่งส่งผลต่อตลาดลูกค้าต่างชาติ เพราะทำให้ลูกค้ามีต้นทุนซื้อสินค้าที่แพงขึ้น ขณะที่มาตรการ LTV ทำให้ตลาดนักลงทุนหายไป  แม้ว่าปัจจุบันจะมีการผ่อนคลายมากขึ้น แต่ส่งผลได้เพียงเล็กน้อย มาตรการที่มีส่วนช่วยลูกค้าได้เยอะ คือ ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าจดจำนอง เหมือนที่เคยใช้ในอดีตช่วยได้เยอะกว่า   โดยในอดีตที่ผ่านมา ภาครัฐเคยออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ออกมา คือ การลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนจากเดิม 2% เหลือ 0.01% การลดค่าจดทะเบียนจดจำนองอสังหาริมทรัพย์จากเดิม 1% เหลือ 0.01% สำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัยที่ดิน พร้อมอาคารหรือห้องชุด ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อหน่วย และการลดภาษีธุรกิจเฉพาะจาก 3.3% เหลือ 0.1%  ซึ่งทั้ง 3 มาตรการดังกล่าว สามารถช่วยลูกค้าประหยัดค่าใช้จ่ายในการซื้ออสังหาฯ ได้ประมาณ 5%   สิงห์ เอสเตท เปิดโปรเจ็กต์รางน้ำ จับตลาดหมอ-นักลงทุน นายณัฐวุฒิ กล่าวอีกว่า ส่วนแผนการเปิดโครงการใหม่ ในปีนี้กลุ่มธุรกิจพักอาศัยของบริษัท ได้วางแผนเปิด 2 โครงการใหม่ ซึ่งถือเป็นการเตรียมความพร้อม โดยดูจังหวะที่เหมาะสมในการเปิดโครงการ หากสภาพตลาดไม่เหมาะสมก็อาจจะเลื่อนกำหนดไปก่อน เนื่องจากในปีนี้มีโครงการของดีเวลลอปเปอร์ 40 โครงการซึ่งเลื่อนกำหนดเปิดในปี 2562 อาจจะมาเปิดในปี 2563 ทำให้มีซัพพลายเพิ่มขึ้นมากได้ ซึ่ง 2 โครงการดังกล่าวบริษัทอาจจะเปิดตัวโครงการบ้านเดี่ยวระดับราคากว่า 150 ล้านบาทด้วย ล่าสุดเปิดตัวโครงการ ดิ เอ็กซ์โทร พญาไท-รางน้ำ (The EXTRO Phayathai-Rangnam) มูลค่าประมาณ 4,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นโครงการที่เลื่อนกำหนดการเปิดตัวมาจากปี 2562 ถือเป็นแบรนด์ใหม่ภายใต้คอนเซ็ปต์ ระดับลักซ์ชัวรี โดยโครงการดังกล่าวเป็นอาคารสูง 33 ชั้น ขนาด 411 ยูนิต ตั้งอยู่บนพื้นที่กว่า 2 ไร่ มีห้องพักอาศัย 3 แบบ ได้แก่ 1.ห้องนอน ขนาด 31.25-35 ตารางเมตร 2.ห้องนอน ขนาด 48.25-71.00 ตารางเมตร และ 3.แบบ Duplex ขนาด 82.5-111.75 ตารางเมตร เป็นต้น   โดยโครงการดิ เอ็กซ์โทรฯ  ราคาขายเริ่มต้น 200,000 บาทต่อตารางเมตร หรือมีราคาขายเฉลี่ย 235,000 บาทต่อตารางเมตร ราคาเริ่มต้นที่ 5.99 ล้านบาท ซึ่งบริษัทจะเปิดขายอย่างเป็นทางการในวันที่ 22-23 กุมภาพันธ์นี้ โดยวางกลุ่มเป้าหมายเป็นคนไทย 70% ส่วนที่เหลือจะเป็นสัดส่วนของต่างชาติ 30% และบริษัทคาดว่าจะมียอดขายของโครงการนี้ไม่น้อยกว่า 50% ภายในปีนี้   “โครงการทั่วไปสัดส่วน 60% ของคนไทยที่ซื้อมักจะเป็นนักลงทุน แม้ว่าโครงการนี้จะจับกลุ่มคนไทยเป็นหลัก และเป็นผู้อยู่อาศัยจริง แต่อาจจะปล่อยเช่าเมื่อมีโอกาส เพราะได้ผลตอบแทนไม่ต่ำกว่า 5% ส่วนต่างชาติที่เหลือเชื่อว่าเป็นนักลงทุนทั้งหมด”   อย่างไรก็ตาม ในช่วงที่ผ่านมา บริษัทได้รับความสนใจจากลูกค้ากลุ่มเป้าหมายเข้ามาเยี่ยมชมห้องตัวอย่างกว่า 300-400 ราย เบื้องต้นในรอบเปิดจองพิเศษ (Pre-Booking) จำนวน 3 ชั้น มียอดจอกแล้วกว่า 40 ยูนิต  มูลค่ารวมกว่า 300 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มแพทย์และบุคลากรทางการแพทย์ซื้อไปแล้ว 10 ยูนิต  นอกจากนี้ ยังมีชาวต่างชาติสนใจจะซื้อเหมาชั้นอีกจำนวน 42 ยูนิต สิงห์ เอสเตท วางเป้าโตไม่ต่ำ 10% สำหรับผลประกอบการ บริษัทวางแผนเติบโตทุกปี  ในปีนี้คาดว่าน่าจะเติบโต 10% โดยจะมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 5,500 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีที่ผ่านมาที่คาดว่าจะมียอดโอน 5,000 ล้านบาท  ปัจจุบันมียอดขายรอรับรู้รายได้ หรือ Backlog ประมาณ 7,500 ล้านบาท รับรู้ในปีนี้ประมาณ 5,500-6,000 ล้านบาท จากโครงการ ดิ เอส อโศก (The ESSE Asoke) โครงการ ดิ เอส สุขุมวิท 36 (The Esse Sukhumvit 36) และโครงการ ดิ เอส แอท สิงห์ คอมเพล็กซ์ (The Esse at Singha Complex)    ส่วนในปี 2564 จะรับรู้รายได้จากโครงการ ดิ เอส สุขุมวิท 36 ต่อเนื่อง และ โครงการ ดิ เอส สุขุมวิท 43 (The Esse Sukhumvit 43) ซึ่งจะก่อสร้างแล้วเสร็จในช่วงปลายปี 2564  ส่วนโครงการ ดิ เอ็กซ์โทร พญาไท-รางน้ำ จะเริ่มรับรู้รายได้ในปี 2565 เป็นต้นไป

กางแผน “พราว เรียล เอสเตท” ปั้นโปรเจ็กต์ปีละ 2,000-2,500 ล้าน สร้างรายได้ต่อเนื่อง คาดปีนี้ทำยอดขาย 1,000 ล้าน จากโปรเจ็กต์“อินเตอร์คอนติเนนตัล เรสซิเดนเซส หัวหิน” เดินหน้าเตรียมซื้อโครงการไม่สร้างต่อ จากดีเวลลอปเปอร์รายเล็ก อีก 1-2 โปรเจ็กต์มาทำต่อสร้างกำไร 30%   นายไพสิฐ แก่นจันทน์ กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท พราว เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน)  เปิดเผยว่า ได้วางแผนสร้างการเติบโตให้กับบริษัทอย่างต่อเนื่อง โดยวางเป้าหมายการพัฒนาโครงการปีละ 2 โครงการ มูลค่าโครงการรวม 2,000-2,500 ล้านบาท จากจำนวนบุคลากรในบริษัทซึ่งมีประมาณ 40 คน แต่หากเพิ่มบุคลากรเป็น 50 คน สามารถพัฒนาโครงการมากขึ้น และมีมูลค่าเพิ่มมากขึ้นได้ถึง 4,000-5,000 ล้านบาท ซึ่งบริษัทโฟกัสการทำตลาดในพื้นที่รีสอร์ทเดสทิเนชั่น และเป็นกลุ่มระดับราคาตารางเมตรละ200,000 บาท หรือกลุ่มลักชัวรี่เป็นหลัก สำหรับแผนรับรู้รายได้ในปี2563 คาดว่าจะมียอดรับรู้รายได้ 300ล้านบาท จากโครงการโฟกัส เพลินจิต เป็นโครงการพร้อมโอน ปัจจุบันเหลือจำนวน 25 ยูนิต ส่วนในปี 2564 จะเริ่มรับรู้รายได้จากโครงการอินเตอร์คอนติเนนตัล เรสซิเดนเซส หัวหิน ซึ่งมีมูลค่าโครงการ 3,500 ล้านบาท  และในปี 2565-2566 คาดว่าจะเริ่มโอนโครงการในพื้นที่หัวหิน เป็นโครงการแห่งที่ 2 ต่อเนื่องจาก โครงการอินเตอร์คอนติเนนตัล เรสซิเดนเซส หัวหิน ปัจจุบันอยู่ระหว่างการศึกษาและวางแผนจะพัฒนาโครงการที่ 2   ส่วนแผนธุรกิจปี2563 นี้  บริษัท ได้เตรียมจัดงานรอบ วีไอพี สำหรับโครงการอินเตอร์คอนติเนนตัล เรสซิเดนเซส หัวหิน ในวันที่ 29 กุมภาพันธ์ – 1 มีนาคมนี้ ที่ Gaysorn Urban Resortซึ่งจะนำเอาห้องชุดจำนวน 30% หรือประมาณ70-80ยูนิต ของจำนวนทั้งหมด 238 ยูนิต ออกมาจำหน่ายก่อน ซึ่งคาดว่าน่าจะทำยอดขายได้ 1,000 ล้านบาทภายในปีนี้   สำหรับโครงการอินเตอร์คอนติเนนตัล เรสซิเดนเซส หัวหิน ตั้งอยู่บนเนื้อที่กว่า 7 ไร่ มีราคาขายเริ่มต้นตารางเมตรละ 190,000บาท มีราคาขายเริ่มต้นยูนิตละ 7.89 ล้านบาท  ซึ่งความคืบหน้าของโครงการปัจจุบันอยู่ในขั้นตอนการขอรับรองการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) โดยมีแผนจะเริ่มก่อสร้างในไตรมาสที่ 2ปีนี้ และคาดว่าจะแล้วเสร็จภายในไตรมาสที่4 ในปี 2564 ปัจจุบันโครงการได้ก่อสร้างสำนักงานขายและห้องตัวอย่างเสร็จเรียบร้อยแล้ว   บริษัทวางแผนแบ่งการขายออกเป็น3 เฟส เนื่องจากต้องการดูกระแสตอบรับจากลูกค้า ซึ่งเชื่อว่าเฟสแรกน่าจะขายได้ทั้งหมด เพราะเริ่มต้นตารางเมตรละ 190,000 บาทเท่านั้น หากเศรษฐกิจดี ราคาขายน่าจะเริ่มต้นได้ถึง 250,000 บาท   อย่างไรก็ตาม แม้ว่าในปีนี้จะมีความกังวลใจในเรื่องของปัญหาเศรษฐกิจ และกำลังซื้อที่อาจจะชะลอตัว แต่กลุ่มเป้าหมายของโครงการ ถือว่าไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหาดังกล่าว รวมถึงมาตรการ LTV หรือภาษีที่ดินฉบับใหม่ซึ่งมีผลบังคับใช้ ซึ่งกลุ่มเป้าหมายของโครงการนอกจากเป็นกลุ่มคนไทยแล้ว ยังเป็นกลุ่มชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวยุโรปทั้ง สแกนดิเนเวีย อังกฤษ เยอรมัน  ซึ่งเป็นกลุ่มผู้ที่ใช้ชีวิตหลังเกษียณ นายไพสิฐ กล่าวอีกว่า จากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวในปัจจุบัน ส่งผลให้มีผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายเล็กบางราย ได้นำเอาโครงการซึ่งพัฒนายังไม่แล้วเสร็จ มาเสนอขายให้กับบริษัท เพื่อนำมาพัฒนาต่อเนื่อง ซึ่งมีดีเวลลอปเปอร์นำเอาโครงการมาเสอนขาย3-4 โครงการ มูลค่าโครงการละ500-570 ล้านบาท มีจำนวนประมาณ 100 ยูนิตต่อโครงการ ในพื้นจังหวัดภูเก็ต เชียงใหม่ และพัทยา ปัจจุบันบริษัทอยู่ระหว่างการพิจารณา คาดว่าน่าจะซื้อโครงการมาพัฒนาต่อ 2 โครงการ   “ในภาวะเศรษฐกิจแบบนี้ เป็นโอกาสที่ดีในการซื้อโครงการมาพัฒนาต่อ เพราะได้เรื่องความรวดเร็วในการทำธุรกิจ ใช้เวลาแค่ปีหรือปีครึ่ง และได้ผลตอบแทนการลงทุน (ROI)ไม่ต่ำกว่า 30% หากทำเองอาจได้ไม่ถึง 20%และใช้เงินลงทุนแค่ 50% สมมุติมูลค่าโครงการประมาณ500ล้านบาท เราใส่เงินไปกว่า200ล้านบาท ได้กำไรมา70-80ล้านบาทถือว่าคุ้มแล้ว”   อย่างไรก็ตาม บริษัทมองว่าตลาดอสังหาฯ จะกลับมาฟื้นตัวเป็นปกติในปี2564 ซึ่งบริษัทต้องเตรียมความพร้อมและวางแผน ในด้านการศึกษาตลาดและโครงการ เพื่อรองรับกับการฟื้นตัวของตลาดในอนาคต   อ่านข่าวที่เกี่ยวข้อง -พาชม “อินเตอร์คอนติเนนตัล เรสซิเดนเซส หัวหิน” Branded Residence แห่งแรก -เพราะ 3 เหตุผลหลักที่ “พราว กรุ๊ป” ยอมทุ่ม 7,000 ล้าน ปักหมุด 2 โปรเจ็กต์ในจังหวัดภูเก็ต  

ภาพของกรุงเทพมหานครในปัจจุบัน กับในอดีตหลายสิบปีก่อน คงเป็นภาพที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง เพราะตอนนี้กรุงเทพมหานครทุกมุมเมือง เต็มไปด้วยตึกสูงและอาคารขนาดใหญ่มากมาย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม เนื่องจากคนจำนวนมากหลั่งไหลเข้ามาทำมาหากินในกรุงเทพฯ  จึงเกิดความต้องการในที่อยู่อาศัยตาม    แต่เพราะที่ดินมีจำกัดแต่ความต้องการที่อยู่อาศัยมากกว่า  ราคาที่ดินจึงมีราคาแพง ไม่เหมาะในการนำมาพัฒนาเป็นบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮ้าส์  แต่เหมาะสมในการพัฒนาคอนโดฯ มากกว่า  เพราะมีราคาที่คนส่วนใหญ่เอื้อมถึง   การก่อสร้างโครงการคอนโดฯ หรืออาคารสูง ผู้อยู่เบื้องหลังความสำเร็จ เป็นใครไปไม่ได้นอกจากบริษัทรับเหมาก่อสร้าง ซึ่งต้องยอมรับว่าทุกวันนี้บริษัทคนไทยมีฝีมือด้านการก่อสร้าง ไม่ได้แพ้ชาติใดในโลกเลย เพราะสามารถก่อสร้างอาคารขนาดสูงได้มากมาย และเป็นอาคารที่มีมาตรฐานอาคารสูง  เทียบเท่าหลายอาคารที่เกิดขึ้นทั่วโลก และนับวันบริษัทก่อสร้างของไทยจะสร้างอาคารที่มีความสูงเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ หนึ่งในบริษัทรับเหมาก่อสร้างที่ถือว่ามีชื่อเสียง  และความชำนาญในด้านการก่อสร้างอาคารสูง  ต้องมีชื่อบริษัท แสงฟ้า ก่อสร้าง จำกัด เป็นหนึ่งในทำเนียบนั้น เพราะก่อสร้างอาคารสูงมามากมาย แถมยังเป็นอาคารสูงติดอันดับ Top 10 อาคารสูงสุดในไทยด้วย  ซึ่งบริษัท แสงฟ้าฯ ถือได้ว่าเป็นบริษัทเหมาก่อสร้าง ที่อยู่คู่กับเมืองไทยมายาวนานกว่า 50 ปีแล้ว นับตั้งแต่เริ่มต้นธุรกิจมาตั้งแต่ปี 2510 (เดิมชื่อห้างหุ้นส่วนจำกัดแสงฟ้าการช่าง ก่อนเปลี่ยนชื่อในปี 2512) ซึ่งปัจจุบันอยู่ภายใต้การบริหารงานของทายาทรุ่นที่ 2 แล้ว   ปัจจุบันนายแพทย์เชิดศักดิ์ อัมพรสุขสกุล เข้ามารับผิดชอบในการดูแลบริษัท บริษัท แสงฟ้าก่อสร้าง จำกัด ในตำแหน่งกรรมการผู้จัดการ ซึ่งถือเป็นทายาทรุ่นที่ 2 ต่อจากบิดา ตั้งแต่ปี 2540 หลังจากได้เรียนจบจาก คณะแพทยศาสตร์ศิริราชพยาบาล มหาวิทยาลัยมหิดล และทำงานในด้านที่เรียนมาเป็นระยะเวลา 2 ปี  ก็ก้าวเข้ามารับผิดชอบดูแลบริษัท จุดเปลี่ยนจากอุตสาหกรรมสู่อาคารสูง จุดเริ่มต้นแรกบริษัท แสงฟ้าฯ  ไม่ได้รับงานด้านการก่อสร้างอาคารสูงเป็นหลัก เพราะงานส่วนใหญ่จะเป็นงานโครงสร้าง งานเหล็ก งานหลังคา งานก่อสร้างไซโล โรงงานเกษตร โรงงานปูนซีเมนต์ ซึ่งลูกค้าส่วนใหญ่ทำธุรกิจด้านการเกษตร แต่จุดเปลี่ยนสำคัญครั้งแรก เกิดขึ้นในช่วงปี 2524 บริษัท ปูนซีเมนต์ไทย จำกัด (มหาชน)  ได้เปิดประมูลก่อสร้างสำนักงานใหญ่ บางซื่อ จึงได้เชิญบริษัทเข้าร่วมประมูลงานก่อสร้าง เนื่องจากบริษัทมีความเชี่ยวชาญด้านการก่อสร้างไซโลปูนซีเมนต์ และโรงปูนในจังหวัดสระบุรีหลายแห่ง บริษัทจึงเข้าร่วมงานและเป็นผู้ชนะการประมูล ได้ก่อสร้างอาคารของปูนซีเมนต์ไทย ซึ่งมีมูลค่าการก่อสร้างกว่า 100 ล้านบาท หลังจากนั้นจึงได้รับงานก่อสร้างอาคารมาอย่างต่อเนื่อง   จุดเปลี่ยนสำคัญอีกครั้ง เกิดขึ้นในช่วงปี 2543 บริษัทได้ถูกเชิญให้เข้าร่วมประมูลงานก่อสร้างโครงการแฮมป์ตัน ทองหล่อ 10 ของบริษัท เมเจอร์ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งถือว่าเป็นโครงการคอนโดฯ ลักชัวรี่โครงการแรกๆ ของกรุงเทพฯ ซึ่งบริษัทเป็นผู้ชนะการประมูล และได้ก่อสร้างจนแล้วเสร็จ ซึ่งงานก่อสร้างเป็นไปด้วยความเรียบร้อย ทำให้บริษัทมีชื่อเสียงเป็นที่ยอมรับในการก่อสร้างอาคารสูง ถือเป็นจุดเปลี่ยนอีกครั้ง ประกอบกับช่วงเวลานั้นงานก่อสร้างอุตสาหกรรมเริ่มลดลง และงานส่วนใหญ่ก็เป็นการก่อสร้างคอนโดฯ ซึ่งทำมาอย่างต่อเนื่อง 5-6 โครงการ วางระบบ “Loop Construction” สร้างการเติบโต ธุรกิจของบริษัทดำเนินไปอย่างต่อเนื่อง แต่มีการเติบโตแบบไม่หวือหวา ซึ่งนายแพทย์เชิดศักดิ์ เห็นว่าเพื่อสร้างให้บริษัทเติบโตแบบก้าวกระโดด จะต้องนำเอาระบบการบริหารงานแบบอุตสาหกรรมเข้ามาใช้ เพื่อให้ระบบงานก่อสร้างทำงานแบบเป็นระบบและมีประสิทธิภาพ  ช่วงปี 2550 จึงนำเอาระบบงานที่เรียกว่า  Loop Construction เข้ามาใช้  โดยเป็นระบบงานที่เน้น  2  ขบวนการสำคัญคือ การวางแผนที่ดี และ การควบคุมติดตามงานที่ดี ส่งผลให้บริษัทมีผลประกอบการเติบโตเป็นเท่าตัว การสูญเสียลดน้อยละ และมีผลกำไรดีขึ้น นอกจากนี้ สิ่งที่สะท้อนให้เห็นถึงระบบการทำงานที่ถูกวางไว้อย่างดี คือ การได้กก่อสร้างอาคารสูงอย่างต่อเนื่องมากว่า 100 โครงการ และผลงานที่สร้างชื่อเป็นสิ่งที่บริษัทภาคภูมิใจ คือ 3 อาคารที่บริษัทเป็นผู้ก่อสร้าง ติดอันดับ 10 อาคารที่สูงที่สุดในประเทศ อันได้แก่ ตึก Four Season Private Residence, Magnolia Ratchadamri Boulevard, และ Menam Residences จากการการจัดอันดับ 10 อาคารที่สูงที่สุดในประเทศไทย โดย www.terrabkk.com ในปี 2561 ปัจจุบันบริษัทยังได้รับงานก่อสร้างธนาคารออมสิน ขนาด 100,000 ตารางเมตร มูลค่า 3,000 ล้านบาท ที่จะแล้วเสร็จภายในระยะ 3 ปี ซึ่งถือเป็นโครงการมีมูลค่าสูงสุดที่บริษัทก่อสร้างมา วางแผนธุรกิจสู่เป้าหมายหมื่นล้าน ในปี 2563 บริษัทวางเป้าหมายรายได้ 7,000 ล้านบาท เติบโต 10%  จากปีที่ผ่านมามีรายได้ 6,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นไปตามสภาพเศรษฐกิจ จากปกติจะเติบโตในอัตรา 30-40% ต่อปี ปัจจุบันบริษัทมีแบ็กล็อกมูลค่า 10,000 ล้านบาท รับรู้รายได้ภายใน 2 ปี โดยหากเศรษฐกิจกลับมาดี คาดว่าบริษัทจะทำรายได้ 10,000 ล้านบาทได้ภายในระยะ 3 ปี   สมัยก่อนปี 2555-2560 บริษัทเติบโตเยอะมาก หลายปีเติบโตเป็นเท่าตัว  ปี 2559 ทำรายได้  2,000 ล้านบาท ปี 2560 ทำรายได้ 3,000 ล้านบาท และปี 2561 ทำรายได้ 4,000 ล้านบาท ส่วนโครงการคอนโดฯ ภายใต้แบรนด์  "ยู ศรีราชา" ที่บริษัทลงทุน 100% จะเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ในปีนี้ หลังจากมียอดขายแล้ว 50% ซึ่งบริษัทยังมีที่ดินในบริเวณดังกล่าวเพื่อพัฒนาโครงการในอนาคตด้วย และในปีนี้บริษัทยังมีร่วมกับพันธมิตรธุรกิจ  พัฒนาโครงการคอนโดฯ มูลค่ากว่า 2,000 ล้านบาท เป้าหมาย 5-10 ปีเทียบชั้นบริษัทญี่ปุ่น ในระย 5-10 ปี นับจากนี้  บริษัทจะมุ่งโฟกัสด้านการก่อสร้างโฟกัส  ซึ่งมีโจทย์สำคัญคือการพัฒนาคุณภาพภายใน ด้านการบริหารจัดการ เป้าหมายสำคัญต้องการเห็นไซส์ก่อสร้างมีความสะอาด เป็นระเบียบ มีคุณภาพการจัดการเหมือนกับบริษัทญี่ปุ่น  และหากมีโอกาสจะไปรับงานในต่างประเทศ ในกลุ่มประเทศ CLMV เนื่องจากบริษัทไทยมีศักยภาพสูงกว่า อยากเห็นบริษัท ก่อสร้างเทียบเท่ากับบริษัทญี่ปุ่น บริษัทญี่ปุ่นถูกจ้างแพง อยากเบลนมาร์ค บริษัทในต่างประเทศ คนญี่ปุ่น เกิดขึ้นมาจากความมีระเบียบ ส่วนวิสัยทัศน์ในการดำเนินธุรกิจในยุค 2020 คือ  “Better is better than Best” ซึ่งแปลว่า “ดีกว่า นั้นดีกว่าดีที่สุด” แต่ความหมายในเชิงธุรกิจก็คือ ในยุค Disruption  บริษัทต้องพัฒนาธุรกิจให้เท่าทันตลอดเวลา เพราะถ้าคิดว่าดีที่สุดแล้ว เราอาจจะพึงพอใจและหยุดพัฒนา  ซึ่งสิ่งที่บริษัทต้องพัฒนาเพื่อจะนำไปสู่วิสัยทัศน์ดังกล่าว คือกลยุทธ์ 3 เสาหลักในการขับเคลื่อน ได้แก่ -เสาหลักที่ 1 การพัฒนาศักยภาพของบุคลากร ส่งเสริมและผลักดันให้ผู้ที่มีความสามารถก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำ สร้างองค์ความรู้ใหม่ ๆ เพื่อให้บริษัทเดินหน้าและบรรลุเป้าหมายได้ -เสาหลักที่ 2 การพัฒนาด้านเทคโนโลยีในการก่อสร้าง ซึ่งไม่ได้เน้นว่าจะต้องมีเทคโนโลยีหรืออุปกรณ์ที่ล้ำหน้าทันสมัยที่สุด แต่เราเรียนรู้ว่าความคิดสร้างสรรค์ในการแก้ปัญหา หาขบวนการทำงานในแบบใหม่ นั้นมีประสิทธิภาพ ประสิทธิผลไม่แพ้การพึ่งพาเทคโนโลยี ที่ล้ำสมัย เพียงอย่างเดียว -เสาหลักที่ 3 การพัฒนาระบบการทำงานในทุกภาคส่วน ไม่ว่าจะเป็นการ วิถีการทำงานแบบ Single Team และ การ reinforce ขบวนการทำงานแบบ Loop Construction โดยการทำซ้ำ ๆ จนเกิดเป็นนิสัย แ ละฝังอยู่จนกลายเป็น DNA  ของชาวแสงฟ้าทุกคน   3 สิ่งนี้ถือเป็นกลยุทธ์สำคัญ ที่จะใช้พัฒนาบริษัทให้เติบโตอย่างยั่งยืนเพื่อก้าวต่อไปในอีกศตวรรษต่อ ๆ ไป  

กางแผน “โนเบิล” ในปีที่มีวิกฤตเศรษฐกิจ บุกหนักกับแผนเปิดคอนโดฯ 7 โครงการ มูลค่า 25,000 ล้านบาท เพื่อสร้างยอดขาย 12,000 ล้าน พร้อมลุยปั้นโปรเจ็กต์ในต่างประเทศ  ปูทางสร้างการเติบโตต่อเนื่อง หวังติดอันดับ Top 5 ในอีก 3-5 ปีข้างหน้า    นายธงชัย บุศราพันธ์ ประธานกรรมการและประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ NOBLE เปิดเผยถึงแผนธุรกิจในปี 2563 ว่า วางแผนเปิดโครงการใหม่ 7 โครงการมูลค่า 25,000 ล้านบาท  พร้อมกับตั้งเป้าหมายยอดขาย 12,000 ล้านบาท และเป้าหมายรายได้ 12,000 ล้านบาท แม้ว่าภาพรวมเศรษฐกิจในปีนี้ยังไม่ฟื้นตัวเป็นปกติ   โดยนอกจากการเปิดโครงการใหม่ บริษัทยังมีโครงการที่อยู่ระหว่างขาย  และก่อสร้างอีกจำนวน 12 โครงการมูลค่า 28,000 ล้านบาท  มีโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จ 6,000-7,000 ล้านบาท และกำลังจก่อสร้างแล้วเสร็จในเร็วๆ นี้อีกประมาณ 7,000 ล้านบาท  รวมถึงบริษัทมียอดขายรอรับรู้รายได้มูลค่ากว่า 17,000 ล้านบาท ซึ่งจะรับรู้ต่อเนื่องใน 2-3 ปีข้างหน้า   นายธงชัย กล่าวอีกว่า  บริษัทยังวางแผนลงทุนในต่างประเทศอีก 1 โครงการ เนื่องจากนายแฟรงค์ ฟง คึ่น เหลียง หนึ่งในผู้ถือหุ้นมีเครือข่ายตัวแทนจำหน่ายอสังหริมทรัพย์ในจีนและฮ่องกง  ซึ่งสามารถใช้ประโยชน์ด้านการทำตลาดร่วมกันได้  ก่อนหน้านี้มีโครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง รวมถึงโครงการเก่าในกรุงลอนดอน ประเทศอังกฤษ มาเสนอขายให้ 3-4 โครงการ  ซึ่งคาดว่าปีนี้จะซื้อโครงการมาพัฒนาอย่างน้อย 1 โครงการ ซึ่งคาดว่าจะใช้เงินลงทุนกว่า 1,000 ล้านบาท สำหรับการพัฒนาโครงการมูลค่า 2,000-3,000 ล้านบาท   ปัจจุบันโครงการของบริษัทถือว่าได้รับการตอบรับที่ดีจากกลุ่มลูกค้าต่างชาติ ซึ่งปีที่ผ่านมามีมูลค่ายยอดขายกว่า 3,500 ล้านบาท หรือคิดเป็นสัดส่วน 11 % ในปีนี้คาดว่าจะเพิ่มสัดส่วนเป็น 21% หรือมีมูลค่ากว่า 7,000 ล้านบาท  เนื่องจากการใช้ประโยชน์จากเครือข่ายด้านการตลาดที่เคยมีก่อนหน้า ซึ่งส่วนใหญ่กว่า 30% เป็นชาวจีน และฮ่องกง โดยกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติส่วนใหญ่นิยมซื้อห้องชุดราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท   “ตลาดต่างชาติถือว่าให้การตอบรับดี เพราะบริษัทมีเน็ตเวิร์ค โดยระดับราคาสำหรับต่างชาติจะอยู่ประมาณตารางเมตรละ 85,000-150,000 บาท ทำเลอยู่แนวรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ”   ในปีนี้บริษัทยังมีแผนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมระดับซุปเปอร์ลักชัวร์รี่  ที่ได้ร่วมทุนกับกลุ่มฮ่องกงแลนด์ มูลค่า  10,000 ล้านบาท บนพื้นที่กว่า 3 ไร่ ของถนนวิทยุ พัฒนา มีระดับราคาขายมากกว่า 300,000 บาทต่อตารางเมตร  ส่วนปี 2562 ที่ผ่านมา บริษัทมีรายได้กว่า 15,000 ล้านบาท  ทำให้บริษัทติดอันดับ Top 10 บริษัทอสังหาฯ ที่มีรายได้มากที่สุด   โดยบริษัทได้วางเป้าหมายภายในระยะ 3-5 ปีข้างหน้าขึ้นติดอันดับ Top 5 บริษัทอสังหาฯ ที่มีรายได้สูงสุด ซึ่งบริษัทกำลังวางแผนการพัฒนาโครงการ เพื่อให้ได้รับรู้รายได้ ยอดขาย และมูลค่าโครงการประมาณ 15,000-20,000 ล้านบาท ซึ่งปัจจุบันแบ็กล็อกของบริษัทมีประมาณ 20,000 ล้านบาท หลายโครงการรับรู้รายได้ใน 3-4 ปีข้างหน้า      

ถ้านึกถึงเมืองท่องเที่ยวริมทะเล  ที่ชาวไทยและชาวต่างชาติชื่นชอบมาอย่างยาวนาน  ชื่อของ “หัวหิน” จะติดอันดับต้นๆ ซึ่งคนส่วนใหญ่นึกถึง เพราะมีทั้งความสวยงามของชายหาด มีวัฒนธรรมหลากหลาย มีมุมสงบที่ให้ได้พักผ่อนได้อย่างเต็มที่ แต่ก็ยังหาความสะดวกสบายจากสาธารณูปโภคได้ครบครัน เมืองหัวหินจึงเป็นที่ชื่นชอบของคนส่วนใหญ่ ที่ต้องการมาพักผ่อน ชาร์ตพลังชีวิตได้อย่างเต็มที่ในช่วงวันหยุด     เมื่อเป็นเมืองพักตากอากาศยอดนิยม บรรดาดีเวลลอปเปอร์จึงพากันเข้ามาพัฒนาโครงการสารพัดรูปแบบรองรับ ความต้องการของผู้ที่ต้องการที่พักผ่อนช่วงวันหยุดสุดสัปดาห์  หรือเป็นที่หมายสุดท้ายยามเกษียณอายุ ไม่ใช่ภาคเอกชนเท่านั้น ที่ให้ความสำคัญกับเมืองหัวหิน ภาครัฐเองก็มองเห็นความสำคัญของเมืองหัวหิน ซึ่งเป็นหนึ่งเมืองด้านการท่องเที่ยวหลัก สามารถสร้างรายได้ให้กับประเทศด้วย พราวฯ เปิดโปรเจ็กต์ “อินเตอร์คอนฯ​ หัวหิน” 3,500 ล้าน บริษัท พราว เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) เป็นหนึ่งในดีเวลลอปเปอร์หลายราย ที่ให้ความสำคัญกับเมืองหัวหิน โดยเข้ามาพัฒนาโครงการล่าสุด คือ “อินเตอร์คอนติเนนตัล เรสซิเดนเซส หัวหิน (InterContinental Residences Hua Hin)” มูลค่า 3,500 ล้านบาท  ซึ่งถือว่าเป็นโครงการที่พักอาศัยแห่งแรกและแห่งเดียวในไทย ภายใต้แบรนด์ “อินเตอร์คอนติเนนตัล โฮเต็ล แอนด์ รีสอร์ท” นางสาวพราวพุธ ลิปตพัลลภ กรรมการบริหาร บริษัท พราว เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) เล่าว่า โครงการอินเตอร์คอนติเนนตัล เรสซิเดนเซส หัวหิน ถือเป็นโครงการที่พักอาศัยระดับลักซ์ชัวรี่ ภายใต้แบรนด์ อินเตอร์คอนติเนนตัลแห่งแรก และแห่งเดียวในประเทศไทย ตั้งอยู่บนทำเลที่ดีที่สุดของเมืองหัวหิน บนที่ดินริมหาดผืนสุดท้ายใจกลางเมืองหัวหิน บนถนนเพชรเกษม ติดซอยหัวหิน 71  เนื้อที่กว่า 7 ไร่ บนถนนเพชรเกษม  ซึ่งซื้อมาด้วยราคาไร่ละ 150 ล้านบาท ภายใต้คอนเซ็ปต์ “Colonial with a Modern Twist”   “เมืองหัวหินเป็นเมืองตากอากาศริมทะเลที่มีชื่อเสียง และสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน มีศักยภาพด้านการอยู่อาศัย และการท่องเที่ยว ซึ่งรัฐบาลมีนโยบายสนับสนุนแนวทางพัฒนาการท่องเที่ยว ในเขตพัฒนาการท่องเที่ยวฝั่งทะเลตะวันตก หรือ ไทยแลนด์ ริเวียร่า ซึ่งเป็นการยกระดับคุณภาพของแหล่งท่องเที่ยวให้เป็นไปตามมาตรฐานสากล ทำให้โครงการฯ ของเราเป็นที่สนใจอย่างกว้างขวางจากทั้งกลุ่มลูกค้าชาวไทยและชาวต่างชาติมากขึ้น”   สำหรับภายในโครงการฯ ได้รับแรงบันดาลใจในการออกแบบมาจากมรดกทางวัฒนธรรมและประวัติศาสตร์ของเมืองหัวหิน โดยผสมผสานเข้ากับความร่วมสมัย และเอกลักษณ์ของสถาปัตยกรรมสไตล์โคโลเนียล การออกแบบอาคารให้สามารถมองเห็นวิวทะเลได้ ตลอดจนมียูนิตที่มีสระว่ายน้ำส่วนตัว อินเตอร์คอนฯ หัวหิน ให้พื้นที่ส่วนกลางกว่า 4 ไร่ ภายในโครงการ ยังมีพื้นที่สีเขียวและส่วนกลางโครงการฯ กว่า 4 ไร่ โดดเด่นด้วยพื้นที่ส่วนกลางที่มีสัดส่วนมากกว่าโครงการทั่วไป โดยจัดสรรพื้นที่กว่า 70% หรือกว่า 7,000 ตารางเมตร เป็นสวนขนาดใหญ่ ชายหาดส่วนตัว พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางกว่า 20 รายการ ได้แก่ สระว่ายน้ำ 7 สระสำหรับเด็ก ครอบครัว ผู้สูงอายุ และผู้ต้องการออกกำลังกาย รวมถึงสระขอบใสริมหาด ห้องออกกำลังกายที่ซ่อนอยู่ใต้สระว่ายน้ำ (Hidden Gym) ที่มาพร้อมกับห้องสปา ตลอดจนพื้นที่จัดเลี้ยงริมหาด (Beach Pavilion) และสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ อีกมากมาย พื้นที่รอบโครงการฯ ล้อมรอบด้วยสวนขนาดใหญ่ที่ประกอบด้วยพรรณไม้นานาชนิด น้ำพุ และพื้นที่สำหรับกิจกรรมกลางแจ้ง บริเวณอาคารชั้นล่างเน้นดีไซน์ที่ร่วมสมัย เปิดโล่ง และการใช้สีขาวในการตกแต่งเป็นหลัก ขณะที่ชั้นบนของสิ่งปลูกสร้างทั่วทั้งโครงการฯ จะเน้นประดับด้วยบานเกล็ดไม้สไตล์โคโลเนียล เพื่อช่วยบังแดด เพิ่มความเป็นส่วนตัว และขยายพื้นที่พักผ่อนบริเวณระเบียงให้กว้างขวางยิ่งขึ้น อินเตอร์คอนฯ หัวหิน กับ 22 แบบห้องให้เลือก การออกแบบโครงการฯ มุ่งเน้นการเชื่อมโยงสมาชิกครอบครัว 3 เจเนอเรชั่นให้สามารถใช้ชีวิตร่วมกันได้ และออกแบบให้ระเบียงของห้องให้มีความลึก และกว้างพอที่ทำให้ผู้อาศัยดื่มด่ำกับบรรยากาศริมทะเลได้อย่างเต็มที่  การออกแบบให้ห้องเปิดรับแสงในเวลากลางวัน ตลอดจนการเลือกใช้เฟอร์นิเจอร์สไตล์โคโลเนียลที่มีกลิ่นอายของความโมเดิร์น โดยเฉพาะการใช้หวายและมุมโค้งที่ออกแบบด้วยความประณีต โครงการถูกออกแบบเป็นอาคารโลว์ไรซ์ จำนวน 9 อาคาร จัดสรรเป็น 7 กลุ่ม เพื่อเหมาะกับความต้องการที่หลากหลาย ประกอบด้วยอาคารสูง 7 ชั้น 1 อาคารและอาคารสูง 4 ชั้น 8 อาคาร รวม 238 ยูนิต  แต่ละอาคารมีจำนวนยูนิตต่อ corridor มากที่สุด 8 ยูนิต เพื่อความเป็นส่วนตัวสูงสุด  โดยทุกกลุ่มอาคารมีจุดเด่นของตัวเอง เช่น ระยะใกล้หาด, สระน้ำที่มีความเป็นส่วนตัวมากกว่า, สระน้ำที่มีกิจกรรม หรือระยะใกล้สวนและสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ ทุกยูนิตให้เฟอร์นิเจอร์ครบ (Fully Furnished) ตามมาตรฐานของอินเตอร์คอนติเนนตัล   จำนวนยูนิตทั้งหมดแบ่งออกเป็นรูปแบบต่างๆ มากถึง 22 ประเภท นับตั้งแต่ประเภท 1 ห้องนอน ไปจนถึง 5 ห้องนอน พื้นที่ตั้งแต่ 45-325 ตารางเมตร  โดยมีจุดเด่นต่างๆ อาทิ ตั้งอยู่ติดสระว่ายน้ำ (Pool Access)  มีสระว่ายน้ำส่วนตัว (Private Pool) มีห้องพักแม่บ้าน ระเบียงกว้างเกือบ 10 ตารางเมตร  พร้อม Day Bed ทุกยูนิตหน้ากว้างกว่า 6 เมตร ให้เต็มอิ่มกับวิวทะเลผ่านประตูกระจกแบบ Full Height โดยกว่า 80% ของโครงการเป็นห้องวิวทะเล (Seaview)   มีห้องประเภท Duplex และ Penthouse   สำหรับห้องเพนท์เฮาส์ มีให้จับจองเพียง 2 ยูนิต พื้นที่ 325 ตารางเมตร  มีห้องมากถึง 5 ห้องนอน แต่ละยูนิตมีมูลค่ามากกว่า 100 ล้านบาท ซึ่งห้องเพนท์เฮาส์จะมีหน้าติดทะเลกว่า 9 เมตร สามารถมองเห็นวิวทะเลได้ 270 องศา อินเตอร์คอนฯ หัวหิน พร้อมให้บริการระดับลักชัวรี่ จากการใช้แบรนด์อินเตอร์คอนติเนนตัล ของกลุ่มอินเตอร์คอนติเนนตัล โฮเต็ล กรุ๊ป หรือ IHG มาใช้เป็นแบรนด์บริหารโครงการ ทำให้ผูอยู่อาศัยได้รับการบริการตามมาตรฐานโรงแรมอินเตอร์คอนติเนนตัล  7 วันต่อสัปดาห์ 24 ชั่วโมง ไม่ว่าจะเป็นเคาน์เตอร์ Concierge บริเวณล็อบบี้ ห้องเก็บสัมภาระพร้อมกับพนักงานยกสัมภาระ และรถกอล์ฟรับส่งในบริเวณโครงการฯ รวมไปถึงการให้บริการอื่นๆ เช่น ห้องสปาส่วนตัวพร้อม Therapist และ Beach Pavilion ห้องอเนกประสงค์ริมทะเลที่สามารถใช้เป็นสถานที่จัดเลี้ยงพร้อมกับบริการจัดเลี้ยงจากโรงแรมได้   นอกจากนี้ ผู้อยู่อาศัยในโครงการ ยังได้รับสิทธิพิเศษในการใช้บริการจาก 5,800 โรงแรมในเครืออินเตอร์คอนติเนนตัล โฮเต็ล กรุ๊ป ทั่วโลก ผ่านการเป็นสมาชิก “ไอเอชจี รีวอร์ด แพลตทินัม อีลีท เมมเบอร์ชิป” (IHG Rewards Platinum Elite Membership) และ เอกสิทธิ์ในด้านไลฟ์สไตล์จากการเป็นสมาชิก “พราวด์ พริวิเลจ (Proud Privileges)” จากธุรกิจในเครือพราวกรุ๊ปและพันธมิตร ซึ่งประกอบด้วยศูนย์การค้า โรงแรม และแหล่งท่องเที่ยวชั้นนำมากมาย ตลอดจนสิทธิพิเศษในการเข้าใช้บริการ 111 Social Club คาเฟ่สไตล์โคโลเนียลสุดชิค ริมชายหาดที่ตั้งอยู่ติดกับโครงการอินเตอร์คอนติเนนตัล เรสซิเดนเซส หัวหิน อินเตอร์คอนฯ​ หัวหิน พร้อมโอนปลายปี 64  ความคืบหน้าของโครงการ ปัจจุบันอยู่อยู่ในขั้นตอนการขอรับรองการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) โดยมีแผนจะเริ่มก่อสร้างในไตรมาสที่ 2 ปีนี้ และคาดว่าจะแล้วเสร็จภายในไตรมาสที่ 4 ในปี 2564  และเพื่อให้ลูกค้าได้เห็นภาพรวมของความเป็น อินเตอร์คอนติเนนตัล เรสซิเดนเซส หัวหิน ชัดเจนยิ่งขึ้น  บริษัทจึงได้สร้างห้องตัวอย่าง แบบ 1 ห้องนอน ขนาด 50 ตารางเมตร และแบบ 2 ห้องนอน ขนาด 82 ตารางเมตร ซึ่งได้จำลองทุกบรรยากาศที่เหมือนกับโครงการจริง  ภายใน เซลส์ แกลเลอรี ของโครงการ   โครงการอินเตอร์คอนติเนนตัล เรสซิเดนเซส หัวหิน จะจัดงานรอบ วีไอพี ในวันที่ 29 กุมภาพันธ์ – 1 มีนาคมนี้ ที่ Gaysorn Urban Resort โดยมีโปรโมชั่นพิเศษ ให้กับลูกค้าที่จองภายในงานจะได้รับสิทธิพิเศษสูงสุด 1,000,000 บาท และยังได้รับ IHG Rewards Club Platinum Elite Membership พร้อมแต้มสะสมสูงสุดถึง 500,000 แต้ม โดยสามารถนำแต้มในบัตรไปแลกรับเอกสิทธิ์ระดับโลก อย่างสิทธิในการเข้าพักที่โรงแรมอินเตอร์คอนติเนนตัล ตามมหานครชั้นนำ อย่างปารีส ลอนดอน และโตเกียวฯลฯ ผู้ที่สนใจสามารถลงทะเบียนเพื่อรับสิทธิพิเศษ และติดตามรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับโครงการฯ ได้ที่ www.intercontinentalresidenceshuahin.com   ข่าวที่เกี่ยวข้อง -เพราะ 3 เหตุผลหลักที่ “พราว กรุ๊ป” ยอมทุ่ม 7,000 ล้าน ปักหมุด 2 โปรเจ็กต์ในจังหวัดภูเก็ต -AWC ผนึก IHG ดึงแบรนด์ในเครือ บริหารโรงแรม 1,200 ห้อง  

The Centro Condo Bangsaen คอนโดใกล้มหาวิทยาลับบูรพา จากการร่วมทุนไทย-สิงคโปร์ ที่มองเห็นศักยภาพการเติบโตในเขตพื้นที่เขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งในระยะ 2-3 ปีที่ผ่านมา ยังไม่มีไม่มีอุปทานใหม่เกิดขึ้นเลย เดอะเซนโทร คอนโด บางแสน จึงเหมาะกับทั้งอยู่อาศัยเอง เพราะอยู่ในแหล่งที่เป็นศูนย์กลางของสิ่งอำนวยตวามสะดวกในบางแสน ติดกับตลาดพาร์คอิน ใกล้ห้างแหลมทอง และยังใกล้กับมหาวิทยาลัยบูรพา สามารถลงทุนปล่อยเช่าได้ โดยอัตราผลตอบแทนการลงทุนอยู่ที่ 5-8%    เดอะเซนโทร คอนโด บางแสน ดึงเอาการออกแบบอาคารสไตล์ Modern Nature Living ผสมผสานความทันสมัยร่วมกับธรรมชาติ โดยคำนึงถึงการประหยัดพลังงาน ลดความร้อนเข้าสู่ตัวอาคาร และหันทิศรับลมและหลบแดด เพื่อให้อากาศถ่ายเท ได้สะดวก ชื่อโครงการ The Centro Condo Bangsaen (เดอะเซนโทร คอนโด บางแสน)  เจ้าของโครงการ บริษัท เวนเจอร์ โกลบอล โฮลดิ้ง จำกัด  ที่ตั้งโครงการ ต.แสนสุข อ.เมือง จ.ชลบุรี  พื้นที่โครงการ  2-0-82.4 ไร่  ลักษณะโครงการ Low Rise  จำนวนอาคาร 2 อาคาร  จำนวนชั้น 8 ชั้น จำนวนยูนิต 304 ยูนิต  ขนาดห้อง  1 BEDROOM 28.00-28.15 ตร.ม. 1 BEDROOM 28.2 ตร.ม. 2 BEDROOM  58.27 ตร.ม.   ที่จอดรถ 79 คัน สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง เข้า-ออก อาคารด้วย  key card access, Digital Door Lock, ล็อบบี้, สระว่ายน้ำ ระบบน้ำล้น,​ฟิตเนส, สวนส่วนกลาง, Co-Working Space, ระบบรักษาความปลอดภัย รปภ. 24 ชม. ราคาเริ่มต้น 1.49 ล้านบาท  ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร ประมาณ 50,000 บาท/ตร.ม. จุดเด่นโครงการ ทำเลที่ตั้งอยู่ใจกลางสิ่งอำนวยความสะดวกของบางแสน ใกล้ห้างแหลมทอง 200 เมตร และมหาวิทยาลัยบูรพา เพียง 400 เมตร  สถานที่ใกล้เคียง ตลาดพาร์คอิน, ห้างแหลมทอง, แม็คโคร ชลบุรี, บิ๊กซี เอ็กตร้า ชลบุรี, เซ็นทรัล ชลบุรี, โลตัส ชลบุรี, มหาวิทยาลัยบูรพา, โรงเรียนสาธิตพิบูลบำเพ็ญ, หาดบางแสน ภาพบรรยากาศ คอนโด บางแสน "The Centro Condo Bangsaen" Facilities "The Centro Condo Bangsaen" ห้องตัวอย่าง "The Centro Condo Bangsaen"   รายละเอียดคอนโด The Centro Condo Bangsaen เพิ่มเติม The Centro Condo Bangsaen   บทความอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง ทุนสิงคโปร์จับมือไทยลุยตลาดอสังหาฯ EEC ปักหมุดโปรเจ็กต์แรกที่บางแสน The Blu X Bangsaen โครงการคอนโดฯ ริมหาดบางแสนจาก “บางแสนบุรี” ส่องภาวะตลาดอสังหาฯ ภาคตะวันออก 5.61 แสนล้าน พร้อม 5 ทำเลทองขายดี  

ดีเวลลอปเปอร์ไทยดึงทุนสิงคโปร์ บุกตลาดอสังหาฯ อีอีซี จับตลาดปล่อยเช่าทั้งกลุ่มแรงงาน และนักศึกษา ก่อนแต่งตัวเข้าตลาดหลักทรัพย์ในอีก 5 ปี  มั่นใจตลาดอสังหาฯ เติบโตและไม่โอเว่อร์ซัพพลาย ประเดิมโปรเจ็กต์แรกที่บางแสน ปั้นโครงการ “เดอะ เซนโทร คอนโด บางแสน” มูลค่า 550 ล้าน   นายพีระพล รังสิมานุรักษ์  ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เวนเจอร์ โกลบอล โฮลดิ้ง จำกัด เปิดเผยว่า ได้ร่วมมือกับ ABN กลุ่มนักธุรกิจที่พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศสิงคโปร์ ในการจัดตั้งบริษัทขึ้น เพื่อดำเนินธุรกิจพัฒนาโครงการอสังหาฯ ในประเทศไทย โดยร่วมลงทุนเบื้องต้นมูลค่า 60 ล้านบาท  ซึ่งฝ่ายสิงคโปร์ลงทุนสัดส่วน 49% และบริษัทลงทุนในสัดส่วน 51%   โดยได้พัฒนาโครงการแรกในพื้นที่บางแสน จังหวัดชลบุรี ภายใต้ชื่อ  “เดอะ เซนโทร คอนโด บางแสน” มูลค่า 550 ล้านบาท เป็นอาคารขนาด 8 ชั้นจำนวน 2 อาคาร บนเนื้อที่กว่า 2 ไร่  จำนวน 304 ยูนิต มีห้อง 3 ขนาด ได้แก่ ขนาด 1 ห้องนอน 28-28.15  ขนาด 1 ห้องนอน พื้นที่ 28.2 ตารางเมตร และ ขนาด 2 ห้องนอน พื้นที่ 58.27 ตารางเมตร มีระดับตั้งแต่ตารางเมตรละ 53,000-60,200 บาท  ราคาขายเริ่มต้น 1.49 ล้านบาท ชนาด 28 ตารางเมตร ส่วนห้องขนาดใหญ่สุด 58.27 ตารางเมตร ราคาประมาณ 2.9 ล้านบาท   จับตลาดเช่า สร้างผลตอบแทนปีละ 8% นายพีระพล กล่าวว่า พื้นที่บางแสนถือเป็นที่ศักยภาพด้านการลงทุน เนื่องจากอยู่ในพื้นที่เขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งรัฐบาลให้ความสำคัญในการพัฒนาพื้นที่สร้างเศรษฐกิจให้กับประเทศ ซึ่งจะมีเม็ดเงินลงทุนเข้ามาในพื้นที่กว่า 45,000 ล้านเหรียญสหรัฐ  บางแสนยังเป็นเมืองท่องเที่ยวที่ใกล้กรุงเทพฯ และพัทยา มีชายหาด และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ แต่ค่าครองชีพ ไม่สูงมากเมื่อเทียบกับพัทยา     นอกจากนี้ ยังมีสถาบันการศึกษาชั้นนำ ทั้งระดับมหาวิทยาลัย รวมถึงเป็นแหล่งงาสำคัญ ช่วง 5 ปีที่ผ่านมาพบว่าอัตราการเพิ่มขึ้นของแรงงานจำนวนมาก ปัจจุบันน่าจะมีแรงงานกว่า 700,000 คน มีโรงงานเปิดใหม่กว่า 5,300 แห่ง ทำให้บางแสนกลายเป็นอีกหนึ่งแหล่งงานสำคัญ  ซึ่งเป็นโอกาสทางการตลาดของโครงการคอนโดฯ  สำหรับกลุ่มนักลงทุนที่จะซื้อเพื่อปล่อยเช่า เนื่องจากในช่วงระยะเวลา 3 ปีที่ผ่านมา ไม่มีโครงการคอนโดฯ เปิดใหม่เลย โครงการเปิดตัวล่าสุด คือ ช่วง 5 ปีที่ผ่านมา  ขณะที่ซัพพลายของคอนโดฯ เหลือขายในปัจจุบันมีกว่า 100  ยูนิตเท่านั้น และมีอัตราการขายเฉลี่ย 20 ยูนิตต่อเดือน ทำให้มั่นใจได้ว่าตลาดอสังหาฯ ไม่อยู่ในภาวะโอเว่อร์ซัพพลาย   นายพีระพล กล่าวอีกว่า  หลังจากบริษัทได้เริ่มเปิดตัวโครงการ  ผ่านสื่อโซเชียลมีเดีย โดยยังไม่ได้เปิดการขายอย่างเป็นทางการ พบว่ามีผู้สนใจลงทะเบียนล่วงหน้าเกินกว่าจำนวนยูนิตที่เปิดขายแล้ว  จึงคาดว่าโครงการนี้จะได้รับการตอบรับที่ดีจากกลุ่มลูกค้า  โดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุนที่บริษัทคาดว่าจะมีสัดส่วน 70% และผู้ซื้ออยู่จริงสัดส่วน 30% โดยส่วนหนึ่งจะเป็นกลุ่มลูกค้าจากประเทศสิงคโปร์  เนื่องจากพันธมิตรที่เข้ามาร่วมทุน จะทำการตลาดและดึงลูกค้าบางส่วนให้เข้ามาซื้อโครงการด้วย สำหรับผลตอบแทนจากการลงทุน โดยการซื้อเพื่อปล่อยเช่า คาดว่าจะให้ผลตอบแทนได้ในอัตรา 8% สำหรับห้องในขนาด 28 ตารางเมตร ซึ่งสามารถปล่อยเช่าได้ในราคา 6,000-7,000 บาทต่อเดือน หากเป็นห้องขนาดใหญ่ หรือขนาด 2 ห้องนอน น่าจะได้อัตราค่าเช่า 15,000 บาทต่อเดือน ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับการตกแต่งห้อง และสิ่งอำนวยความสะดวกที่เจ้าของห้องมีให้กับลูกค้า ซึ่งนอกจากการทำตลาดกับกลุ่มลูกค้าทั่วไปแล้ว บริษัทยังมีแผนทำตลาดกับกลุ่มบริษัท หรือองค์กรที่ต้องการซื้อเพื่อให้เป็นที่พักของพนักงานด้วย   เป้าหมายเข้าตลาดหลักทรัพย์ในอีก 5 ปี ภายหลังจากเปิดการขายและสามารถสร้างยอดขายได้เกิน 50% บริษัทจะหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่ 2 ต่อไปด้วย ในเบื้องต้นบริษัทวางแผนที่จะเข้าไปพัฒนาโครงการคอนโดฯ โลว์ไรซ์ในพื้นที่อำเภอบ้านฉาง จังหวัดระยอง โดยมีขนาดพื้นที่โครงการประมาณ 2 ไร่ จำนวน 300 ยูนิต เนื่องจากเป็นขนาดโครงการที่มีความเหมาะสม และบริหารจัดการได้อย่างรวดเร็ว   โดยป้าหมายในอนาคตภายในระยะ 5 ปีนับจากนี้ ต้องการนำบริษัทเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์  เพื่อระดมทุนในการพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่อง  ซึ่งวางแผนจะพัฒนาโครงการจำนวน 8 โครงการ มูลค่าโครงการละ 800 ล้านบาท เพื่อสร้างผลการดำเนินงานให้ได้ 4,000 ล้านบาท  ซึ่งแต่ละโครงการจะจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทขึ้นมาโดยเฉพาะ แต่ยังคงอยู่ภายใต้บริษัทเนื่องจากเป็นโครงสร้างด้านการบริหารงาน และเตรียมตัวเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ สำหรับนายพีระพล ก่อนหน้านี้ได้ทำธุรกิจพัฒนาอสังหาฯ ในพื้นที่จังหวัดสระแก้วและชลบุรี ภายใต้บริษัท เสริมทรัพย์ 999 จำกัด เป็นอาพาร์ทเมนท์ให้เช่า อาคารพาณิชย์ และโรงแรม เป็นระยะเวลากว่า 4 ปี มีมูลค่าโครงการรวมกว่า 100 ล้านบาท ปัจจุบันยังพัฒนาโครงการต่างๆ ในลักษณะดังกล่าวอย่างต่อเนื่อง ซึ่งการรวมทุนกับสิงคโปร์ในครั้งนี้เป็นเพราะรู้จักรกับนักธุรกิจสิงคโปร์เป็นการส่วนตัว และต้องการได้ความรู้ด้านการพัฒนาโครงการองทุนสิงคโปร์ และการทำตลาดดึงกลุ่มลูกค้าสิงคโปร์เข้ามา   ทุนสิงคโปร์มั่นใจตลาดไทย ลงทุนยาวนับ 10 ปี นายออสติน ตัน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เวนเจอร์ โกลบอล โฮลดิ้ง จำกัด กล่าวว่า ประเทศไทยเป็นอีกประเทศหนึ่งในภูมิภาคอาเซียนที่มีอัตราการเติบโตมาตลอดในระยะ 4 ทศวรรษ ที่ผ่านมา การพัฒนาด้านเศรษฐกิจและสังคมเป็นไปอย่างก้าวหน้า  ประสบความสำเร็จในฐานะประเทศที่เกิดใหม่ จากนโยบายลงทุนพัฒนาระบบโครงสร้างพื้นฐานของรัฐบาลไทย เมื่อแล้วเสร็จจะส่งผลให้ประเทศไทยจะมีโอกาสเติบโตอีกมาก เช่นเดียวกันในสิงคโปร์ทีมีการเติบโตของเม็ดเงินลงทุนอย่างต่อเนื่อง   “กลุ่มผู้ถือหุ้นของบริษัท คือ ABN เป็นบริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ ในสิงคโปร์ เมื่อเล็งเห็นโอกาสการเติบโตของธุรกิจนอกประเทศ โดยเฉพาะธุรกิจอสังหาฯ  ตามเมืองใหญ่ หรือเมืองท่องเทียวของไทย จึงทำให้ตัดสินใจไม่ยากที่จะร่วมลงทุนและพัฒนาอสังหาฯ ในครั้งนี้ และจะลงทุนต่อเนื่องไม่ต่ำกว่า 10 ปี”         

"RHYTHM เจริญกรุง พาวิลเลี่ยน" แฟล็กชิพลักชัวรี่คอนโด โครงการ่วมทุนลำดับที่ 18 ระหว่างบริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) และมิตซูบิชิ เอสเตท เรสซิเดนท์ (บริษัทในเครือมิตซูบิชิ เอสเตท กรุ๊ป) ออกแบบภายใต้แนวคิด The Luxury Gated Community พร้อมคอมมิวนิตี้ที่เป็นส่วนตัวและปลอดภัย ตอบโจทย์ทุกเจเนอเรชั่นให้อยู่อาศัยร่วมกันได้ด้วยการบาลานซ์ไลฟ์สไตล์การอยู่อาศัยอย่างลงตัว บนที่ดินถนนเจริญกรุง ใกล้แม่น้ำเจ้าพระยา เชื่อมต่อ CBD สาทร และห่างจากโรงเรียนนานาชาติโชรส์เบอรี เพียง 100 เมตร   ในปี 2020 นี้ AP (Thailand) ได้พัฒนาแนวคิดคอนโดมิเนียมใหม่ ‘Dynamic Personalized Model’ โมเดลการออกแบบและพัฒนาคอนโดมิเนียมที่ปรับเปลี่ยนรูปแบบและคอนเซ็ปต์ดีไซน์ตามลิฟวิ่งแพทเทิร์น (Living Pattern) รูปแบบการใช้ชีวิตที่แตกต่างกันของผู้อยู่อาศัย โดยปรับเปลี่ยนกระบวนการเพื่อให้ได้ คอนซูเมอร์ อินไซต์ (Consumer Insight) ที่เฉพาะเจาะจงในแต่ละโครงการ โดยการผนวก ‘เทรนด์การใช้ชีวิตยุคใหม่’ เข้ากับกระบวนการคิดเชิงออกแบบ ภายใต้ 3 คีย์สำคัญ "เข้าใจ โดนใจ และมั่นใจ" ถ่ายทอดสู่โครงการแรกของปี "RHYTHM เจริญกรุง พาวิลเลี่ยน"   ชื่อโครงการ RHYTHM Charoenkrung Pavillion (ริธึ่ม เจริญกรุง พาวิลเลี่ยน) เจ้าของโครงการ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ที่ตั้งโครงการ ถ.เจริญกรุง แขวงวัดพระยาไกร เขตบางคอแหลม กรุงเทพฯ 10120 พื้นที่โครงการ 4-2-76.6 ไร่  ลักษณะโครงการ High Rise  จำนวนอาคาร 1 อาคาร  จำนวนชั้น 44 ชั้น และ 1 ชั้นใต้ดิน และริธึ่ม พาวิลเลี่ยน 1 อาคาร สูง 1 ชั้น และ 2 ชั้นใต้ดิน จำนวนยูนิต 421 ยูนิต (ร้านค้า 1 ยูนิต) ขนาดห้อง  1 Bedroom ขนาด 35 ตร.ม. 1 Bedroom Plus ขนาด 43.5 ตร.ม. 2 Bedroom ขนาด 75.5–128.5 ตร.ม. 3 Bedroom ขนาด 134–159 ตร.ม. 4 Bedroom ขนาด 184–228 ตร.ม.   ที่จอดรถ จำนวน 421 คัน (100% ไม่รวมจอดซ้อนคัน) สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง Sky Lounge, Play Space, Infinity Edge Pool ยาวกว่า 47 เมตร, Kid Pool, FOR CO-Generations Living, Fitness ปีที่สร้างเสร็จ ประมาณ Q4 ปี 2565 ราคาเริ่มต้น 4.9 ล้านบาท  ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร ประมาณ 155,000 บาท/ตร.ม. ค่าส่วนกลาง 50 บาท/ตร.ม. ค่ากองทุน 500 บาท/ตร.ม. จุดเด่นโครงการ คอนโดมิเนียมลักชัวรี่วิวแม่น้ำเจ้าพระยา ครั้งแรกของคอนโดใจกลางเมืองกับการออกแบบพื้นที่ส่วนกลางรูปแบบใหม่กว่า 3.5 ไร่ ที่รองรับการอยู่อาศัยร่วมกันของกลุ่มครอบครัวเมืองควบคู่ไปกับการบาลานซ์ไลฟ์สไตล์การอยู่อาศัยของคนรุ่นใหม่ ระบบขนส่งสาธารณะใกล้เคียง รถไฟฟ้าสายสีเขียว สถานีสะพานตากสิน   จุดขึ้น-ลงทางด่วน ทางพิเศษศรีรัช สถานที่ใกล้เคียง Asiatique The Riverfront, โรบินสัน, Makro สาทร, Central Plaza พระราม 3, Tree On 3, TTN Avenue, Market Place นางลิ้นจี่, เทสโก้ โลตัส, The Up พระราม 3, โรงเรียนนานาชาติ โชรส์เบอรี่ (ริเวอร์ไซด์), กรุงเทพคริสเตียน, อัสสัมชัญบางรัก, อัสสัมชัญคอนแวนต์บางรัก, อัสสัมชัญคอนแวนต์สีลม, โรงพยาบาลเซนต์หลุยส์, โรงพยาบาล BNH ห้องตัวอย่างโครงการ RHYTHM เจริญกรุง พาวิลเลี่ยน คอนโด วิวแม่น้ำเจ้าพระยา   รายละเอียดโครงการเพิ่มเติม RHYTHM เจริญกรุง พาวิลเลี่ยน  โครงการอื่นๆ จาก AP (Thailand) Aspire Ngamwongwan Aspire Sukhumvit-Onnut THE SONNE Srinakarin-Bangna บ้านกลางเมือง บางนา-วงแหวน พลีโน่ บางนา-อ่อนนุช

“แลนด์แอนด์เฮ้าส์”  กางแผนปี 63 เปิด 16 โปรเจ็กต์ใหม่แนวราบ มูลค่ากว่า 30,535 ล้านบาท  พร้อมตั้งเป้ายอดขาย 28,000 ล้านบาท  ยอมรับสภาพเศรษฐกิจปีที่ผ่านมา ทุบความมั่นใจผู้บริโภค ส่งผลให้ผลประกอบการปี 62 ต่ำกว่าเป้าหมาย คาดอีก 2 ปีตลาดฟื้นตัว   นายนพร สุนทรจิตต์เจริญ ประธานกรรมการและประธานกรรมการบริหาร บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH  เปิดเผยถึงแผนธุรกิจในปี 2563 ว่า ได้วางแผนพัฒนาโครงการใหม่รวม 16 โครงการ มูลค่ากว่า 30,535 ล้านบาท  แบ่งเป็น โครงการบ้านเดี่ยว 10 โครงการ บ้านแฝด 3 โครงการ และทาวน์เฮ้าส์ 3 โครงการ  เป็นโครงการในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล 13 โครงการ และต่างจังหวัด 3 โครงการ ในพื้นที่จังหวัดอยุธยา, ภูเก็ต และเชียงใหม่   โดยบริษัทได้เตรียมงบประมาณการลงทุนไว้ 11,000 ล้านบาท เพื่อใช้ในการซื้อที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการต่างๆ  แบ่งเป็น การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยมูลค่า 7,000 ล้านบาท และ การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ให้เช่ามูลค่า  4,000 ล้านบาท จำนวน 4-5 โครงการ   นอกจากนี้  บริษัทมีแผนขายอพาร์ทเม้นท์ 1 แห่งในสหรัฐอเมริกา จากปัจจุบันมีอยู่ 4 แห่ง มูลค่ารวม 450 ล้านเหรียญ  ซึ่งก่อนหน้านี้ได้ขายไปแล้ว 2 โครงการ ซึ่งทำกำไรได้มากกว่า 10%  ทุกโครงการ  และบริษัทยังอยู่ระหว่างศึกษาความเป็นไปได้ ในการนำสินทรัพย์ขายเข้ากองทรัสต์ เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม  และเตรียมออกหุ้นกู้ 14,000 ล้านบาท เพื่อรีไฟแนนซ์หุ้นกู้ชุดเดิมที่จะครบกำหนดด้วย   “บริษัทได้ขายโรงแรม Grande Centre Point สุขุมวิท 55 ให้กับกองทุนทรัสต์ เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ LHHOTEl มูลค่ากว่า 4,000 ล้านบาท โดยมีกำไรก่อนภาษีเป็นจำนวนกว่า 2,000 ล้านบาท”   ในปี 2563  บริษัทตั้งเป้าหมายมียอดขาย 28,000 ล้านบาท และยอดโอน  28,000 ล้านบาท โดยปัจจุบันมียอดขายรอโอน (Backlog) ประมาณ 8,000-9,000 ล้านบาท ส่วนผลการดำเนินงานในปี 2562 ที่ผ่านมา บริษัททำผลประกอบการไม่เป็นไปตามเป้าหมายที่วางไว้ โดยทำยอดขายได้ประมาณ 25,000-26,000 ล้านบาท ต่ำกว่าเป้าหมายประมาณ 22%  จากที่คาดว่าจะทำได้ 33,000 ล้านบาท ซึ่งยอดรับรู้รายคาดว่าจะไม่เป็นไปตามเป้าหมายเช่นกัน โดยปีที่ผ่านมาตั้งเป้าหมายยอดรับรู้รายได้ 32,000 ล้านบาท   สาเหตุสำคัญที่ทำให้ผลประกอบการไม่เป็นไปตามเป้าหมาย มาจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค แม้ว่ากลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทจะไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจก็ตาม  แต่กลุ่มลูกค้าไม่มีอารมณ์ในการใช้จ่ายเงิน  เพราะขาดความเชื่อมั่นต่อภาวะเศรษฐกิจ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม ที่มีกลุ่มผู้ซื้อบางส่วนเป็นนักลงทุนหรือนักเกร็งกำไร   นายนพร  กล่าวอีกว่า แนวโน้มตลาดอสังหาฯ ในปี 2563 คาดว่าจะปรับตัวดีขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยเฉพาะในตลาดคอนโดฯ ซึ่งอาจจะใช้ระยะเวลานานกว่าโครงการแแนวราบ เนื่องจากเป็นตลาดที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด มีจำนวนห้องชุดในตลาดจำนวนมาก  คาดว่าจะใช้ระยะเวลาประมาณ 2 ปี สภาพตลาดจึงจะฟื้นตัวีขึ้น   “ในปีนี้ สิ่งที่น่ากังวลคงไม่มีอะไรไปมากกว่าสภาพเศรษฐกิจ  การตัดสินใจซื้อลดลง  จำนวนยูนิตเหลือขายยังคงมีมากในหลายโลเคชั่น  โดยเฉพาะตลาดคอนโดฯ ที่ซบเซามาตลอดปีที่ผ่านมา แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เห็นว่าปีนี้ถึงเวลาที่จะกลับมามองตัวเอง พัฒนาตัวเอง กลับมาดูหลังบ้าน พัฒนาเทคโนโลยี”  

คอนโดมิเนียมตัวแรกของปี 2563 จาก SENA ตั้งอยู่บนถนนอิสรภาพ ห่างจากรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน สถานีอิสรภาพ เพียง 200 เมตร ใกล้โรงพยาบาลศิริราช ออกแบบอาคารจากสภาพแวดล้อมรอบโครงการที่มีความเป็นเมืองเก่า ผสมผสานกับยุคสมัยใหม่ จนออกมาเป็นดีไซน์ที่เรียกว่า Modern Colonial โอบล้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการครบครัน มาพร้อมกับเฟอร์นิเจอร์แบบ Contemporary Style ภายในยูนิตออกแบบเฟอร์นิเจอร์ในสไตล์ Geo fit+ SMART DESIGN CONCEPT เพื่อการพักผ่อนได้อย่างเต็มที่ ชื่อโครงการ Niche MONO Itsaraphap (นิช โมโน อิสรภาพ)  เจ้าของโครงการ บริษัท เสนา ฮันคิว จำกัด ที่ตั้งโครงการ ถ.อิสรภาพ แขวงวัดอรุณ เขตบางกอกใหญ่ จ.กรุงเทพฯ พื้นที่โครงการ  2-2-23.7  ไร่  ลักษณะโครงการ Low Rise  จำนวนอาคาร 2 อาคาร  จำนวนชั้น  จำนวนยูนิต 259 ยูนิต  ขนาดห้อง  1 Bedroom ขนาด 27.50–33 ตร.ม. 1 Bedroom  Plus ขนาด  35.50–36.50 ตร.ม. 2 Bedroom ขนาด 50 ตร.ม.   ที่จอดรถ 109 คัน (รวมซ้อนคัน) สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง  Stylish Lobby, Co-Living Space, Active Gym พร้อมเครื่องเล่น Weight Training และ Cardio Zone, Yoga & Meditation Zone, Sky Infinity Edge Pool, Cozy Kid’s Pool, Pavilion Pool Area, ปีที่สร้างเสร็จ 2564 ราคาเริ่มต้น 2.49 ล้านบาท*  ค่าส่วนกลาง 57 บาท/ตร.ม./เดือน (จัดเก็บล่วงหน้า 12 เดือน ณ วันโอน) ค่ากองทุน 570 บาท/ตร.ม. (จัดเก็บครั้งเดียว ณ วันโอนกรรมสิทธิ์)  จุดเด่นโครงการ ห่างจากรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน สถานีอิสรภาพ เพียง 200 เมตร เฟอร์นิเจอร์ภายในห้องพักออกแบบตามแนวคิด Geo fit+ SMART DESIGN CONCEPT เน้นการพักผ่อน ระบบขนส่งสาธารณะใกล้เคียง รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน สถานีอิสรภาพ  สถานที่ใกล้เคียง แม็คโคร, บิ๊กซี, เทสโก้ โลตัส, ตลาดพรานนก, เซ็นทรัล ปิ่นเกล้า, เมเจอร์ ปิ่นเกล้า,โรงพยาบาลศิริราช, โรงพยาบาลตา หู คอ จมูก, โรงพยาบาลธนบุรี, โรงพยาบาลเจ้าพระยา   ภาพโครงการ นิช โมโน อิสรภาพ คอนโด ใกล้รถไฟฟ้า รายละเอียดโครงการ นิช โมโน อิสรภาพ เพิ่มเติม Niche MONO Itsaraphap คอนโด ใกล้รถไฟฟ้า โครงการอื่นๆ จาก SENA Sena-Azu Rama 9 PITI SUKHUMVIT 101 Niche MONO Sukhumvit-Puchao    

นับตั้งแต่การเปิดให้บริการรถไฟฟ้าบีทีเอส ส่วนต่อขยาย ตั้งแต่สถานีห้าแยกลาดพร้าวจนไปถึงม.เกษตรศาสตร์ ถือว่าเป็นปัจจัยสำคัญ ที่เข้ามาช่วยให้บริเวณห้าแยกลาดพร้าว รัชโยธิน และม.เกษตรศาสตร์  เป็นทำเลสำคัญและน่าสนใจเพิ่มมากยิ่งขึ้น   จากอดีตในทำเลเหล่านี้ ก็เป็นที่สนใจของบรรดาดีเวลลอปเปอร์ทั้งหลายอยู่แล้ว เพราะได้เข้ามาปักหมุดพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์หลายประเภทรองรับ เรียกได้ว่ามีความคึกคัก นับตั้งแต่มีข่าวว่าจะพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวอ่อนหรือรถไฟฟ้าบีทีเอสนี้ เพราะราคาที่ดินขยับปรับเพิ่มขึ้นหลายเท่าตัว รวมถึงมีโครงการคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นมากมาย  กลายเป็นแหล่งที่พักอาศัยหนาแน่นแห่งหนึ่ง ศักยภาพของทำเลรัชโยธิน นอกเหนือจากการมีเส้นทางรถไฟฟ้าวิ่งผ่าน  ทั้งรถไฟฟ้าบีทีเอสและรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT แล้ว ยังมีปัจจัยสนับสนุนอื่นๆ อีกหลายอย่าง ไม่ว่าจะเป็นระบบคมนาคมทางบก ที่ล้อมรอบด้วยถนน 5 เส้นหลัก มีสถานศึกษาขนาดใหญ่ ศูนย์การค้าปลีก อาคารสำนักงาน และโรงพยาบาล  ส่งผลให้ทำเลนี้กลายเป็นแหล่งพักอาศัย การทำงาน และการใช้ชีวิต ของคนกรุงเทพฯ ที่หนาแน่นแห่งหนึ่ง   แต่มีคำถามว่า ทำเลรัชโยธิน ซึ่งมีคอนโดฯ​ เกิดขึ้นมากมายนั้น เหมาะสำหรับการซื้อเพื่อพักอาศัย หรือเหมาะสำหรับการซื้อเพื่อลงทุนสร้างผลตอบแทนให้เจ้าของ  ซึ่งบทวิเคราะห์ล่าสุดจาก Krungthai COMPASS หรือศูนย์วิจัยกรุงไทย ธนาคารกรุงไทย โดยดร.พชรพจน์ นันทรามาศ​ ผู้อำนวยการฝ่ายอาวุโส และนายกณิศ อ่ำสกุล นักวิเคราะห์ ระบุว่า ทำเลรัชโยธิน ยังไม่ตอบโจทย์หากจะซื้อคอนโดฯ เพื่อลงทุนซื้อ เนื่องจากให้อัตราผลตอบแทนที่ต่ำกว่าทำเลอื่นๆ รัชโยธินไม่เหมาะลงทุน ผลตอบแทนแค่ 3.2% ทำเลรัชโยธินให้ผลตอนแทนโดยรวมเฉลี่ยปีละ 3.2% เท่านั้น เท่ากับการลงทุนในทำเลรัชดา-พระราม 9 แต่ต่ำกว่าทำเลเพลินจิต-ชิดลม ที่ให้ผลตอบแทนสูงสุดในทุกทำเล ในอัตรา 6.6% รองลงมาเป็นทำเลสีลม-สาทร ที่ให้ผลตอบแทน 5.4% ทำเลสุขุมวิท (ตอนต้น-กลาง) ให้ผลตอบแทน 4.8%  ซึ่งเงินในจำนวนเดียวกันการไปเลือกซื้อคอนโดฯ เพื่อลงทุนสามารถเลือกทำเลอื่นที่ให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าได้   สำหรับทำเลรัชโยธิน จึงถือว่าเป็นทำเลซึ่งเหมาะสำหรับการพักอาศัยมากกว่า  จากการสำรวจโครงการคอนโดฯ ในทำเลรัชโยธิน นับตั้งแต่ห้าแยกลาดพร้าวไปจนถึงแยกเกษตร  พบว่ามีโครงการคอนโดฯ จำนวน 35  โครงการ มีจำนวน 11,561 ยูนิต แบ่งเป็นโครงการที่ก่อสร้างเสร็จก่อนปี จำนวน 18 โครงการ จำนวน 2,155 ยูนิต และโครงการที่ก่อสร้างเสร็จตั้งแต่ปี 2562  เป็นต้นไปอีก 17 โครงการ จำนวน 9,406 ยูนิต   นอกจากนี้ ยังมีโครงการที่เตรียมเปิดการขายอีก 2 โครงการรวมกว่า 1,000 ยูนิต ได้แก่ โครงการเดอะเครสท์ ของบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)  และโครงการไลฟ์ ของบริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด   ส่วนผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า ในทำเลรัชโยธินนั้นเป็นอย่างไร ทาง Krungthai COMPASS ได้รวบรวมค่าเช่าและราคาซื้อขายห้องชุดของคอนโดฯ 13 โครงการในทำเลรัชโยธิน เพื่อหาผลตอบแทนจากการเช่าขั้นต้น หรือ  Gross Rental Yield พบว่า จะได้ผลตอบแทนในอัตรา 4.4-5.5% ต่อปี มีค่ากลางเท่ากกับ 5.0% ต่อปี หรือมีอัตราค่าเช่าเดือนละ 5,000 บาท ต่อห้องชุดราคา 1 ล้านบาท ซึ่งเป็นอัตราผลตอบแทนที่ไม่ได้แตกต่างจากการปล่อยคอนโดฯ ให้เช่าในทำเลอื่นๆ เท่าไรนัก  ขณะที่แนวโน้มการเพิ่มขึ้นของราคา  Re-sale ของคอนโดฯ​ ทำเลรัชโยธินปรับเพิ่มขึ้นประมาณปีละ 6.0% ตอบคำถามให้ชัด ก่อนซื้อคอนโดฯ แม้ว่าทำเลรัชโยธิน จะเป็นทำเลศักยภาพที่เต็มไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก สาธารณูปโภค ใกล้สถานที่สำคัญ ระบบคมนาคมที่เดินทางเชื่อมโยงได้มากมาย  แต่การซื้อคอนโดฯ เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน ถือว่ามีความน่าสนใจมากน้อยแค่ไหน ซึ่ง Krungthai COMPASS ได้นำเสนอว่า จะต้องพิจารณาอีก 2 ประเด็นคำถาม ได้แก่ 1.ราคาคอนโดฯ ปัจจุบันแพงไปหรือไม่? และ 2.พื้นที่ดังกล่าวเสี่ยงต่อภาวะ Oversupply หรือไม่ การตัดสินใจนอกจากคำตอบในเรื่องของผลตอบแทนจากการลงทุน ซึ่งพบว่าต่ำกว่าทำเลอื่น   สำหรับราคาขายคอนโดฯ เก่าในทำเลรัชโยธิน จะอยู่ในระดับ 93,600 บาทต่อตารางเมตร และโครงการใหม่จะมีราคาขายตั้งแต่ 100,000-150,000 บาทต่อตารางเมตร หรือระดับราคาขายเฉลี่ย 138,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งถือว่าถูกกว่าราคาคอนโดฯ​ ในเมือง อย่างย่านเพลินจิต ชิดลม สาทร และสีลม ส่วนความเสี่ยงว่าคอนโดฯ  ทำเลรัชโยธินจะอยู่ในภาวะ Oversupply หรือไม่นั้น ทาง Krungthai COMPASS ได้นำสถานการณ์ของยูนิตเหลือขายของคอนโดฯ ในทำเลรัชโยธิน ในวันที่รถไฟฟ้าบีทีเอสส่วนต่อขยายเปิดใช้งาน เปรียบเทียบกับสถานการณ์ของคอนโดฯ แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ในช่วงเวลาที่รถไฟฟ้าเปิดใช้งานในปี 2559 ซึ่งเป็นหนึ่งทำเลที่เกิดภาวะ Oversupply ของคอนโดฯ​ ชัดเจนที่สุด   โดยพบว่าคอนโดฯ ทำเลรัชโยธิน ใช้ระยะเวลาขายหมด นานขึ้น และสูงกว่าค่าเฉลี่ยของพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล คล้ายกับสถานการณ์ของคอนโดฯ ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง  แต่แม้ว่าระยะเวลาการขายหมดจะนาน แต่ยูนิตเหลือขายสะสมของทำเลรัชโยธิน กลับมีจำนวนน้อยลง เมื่อเทียบกับจำนวนของคอนโดฯ เหลือขายในทำเลรถไฟฟ้าสายสีม่วง จึงทำให้เห็นภาพได้ว่า ทำเลรัชโยธินไม่ได้อยู่ในภาวะ Oversupply บทสรุปทำเลรัชโยธิน เหมาะซื้อเพื่ออยู่จริง โดยสรุปแล้ว Krungthai COMPASS ประเมินว่า ทำเลรัชโยธิน เป็นหนึ่งในทำเลที่น่าสนใจสำหรับผู้บริโภค ที่กำลังมองหาคอนโดฯ เพื่ออยู่อาศัยจริง โดยมีจุดที่น่าสนใจคือ การมีตัวเลือกที่มาก ระดับราคาสมเหตุสมผล และยูนิตเหลือขายยังไม่อยู่ในภาวะ Oversupply   อย่างไรก็ตาม คอนโดฯ ทำเลรัชโยธิน อาจยังไม่ตอบโจทย์กับการซื้อเพื่อการลงทุนมากนัก หากเทียบกับพื้นที่อื่นๆ ในตัวเมือง เช่น เพลินจิต ชิดลม สีลม สาทร และสุขุมวิทช่วงต้น-กลาง ซึ่งให้ผลตอบแทนสูงกว่าทำเลรัชโยธินถึง 1.5-2  เท่า  

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 ที่ผ่านมา อยู่ในภาวะชะลอตัว จากหลายปัจจัยลบที่มากระทบ โดยเฉพาะมาตรการ LTV  ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องปรับแผน ลดปริมาณการเปิดตัวโครงการใหม่  โดยเฉพาะในส่วนของโครงการคอนโดมิเนียม บ้างก็หันไปพัฒนาโครงการแนวราบ หรือไม่ก็เป็นอสังหาฯ ที่สร้างรายได้ประจำ   นอกจากปริมาณการเปิดตัวโครงการใหม่ซึ่งลดลงแล้ว  ด้านราคาที่อยู่อาศัยก็อยู่ในสภาพไม่แตกต่าง บางโครงการผู้ประกอบการต้องปรับลดราคา หรือไม่ก็ต้องจัดโปรโมชั่น ลด แลก แจก แถม สารพัด เพื่อกระตุ้นยอดขายในภาวะที่กำลังซื้อชะลอตัว  ส่วนราคาของอสังหาฯ ช่วงที่ผ่านมา อยู่ในระดับเท่าไร ทางศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์  หรือ REIC ได้จัดทำรายงานดัชนีราคาที่อยู่อาศัย ประจำไตรมาส 4/2562 ฉบับล่าสุดออกมา เพื่อให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดอสังหาฯ   สำหรับดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 4 ปี 2562 พบว่า มีค่าดัชนีเท่ากับ 153.8 จุด เพิ่มขึ้น 4.3% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่เป็นการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลงติดต่อกัน 3 ไตรมาสตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2562 ขณะที่ ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส 4 ปี 2562  มีการขยายตัวเพิ่มขึ้น โดยมีค่าดัชนีเท่ากับ 127.6 จุด เพิ่มขึ้น 2.7% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY)   คอนโดฯ ปรับราคา 4.3%   ดัชนีราคาห้องชุดใหม่หรือราคาคอนโดฯ ที่อยู่ระหว่างการขาย ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 4 ปี 2562 มีค่าดัชนีเท่ากับ 153.8 จุด เพิ่มขึ้น 4.3% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้น 0.5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน (QoQ) แต่เป็นการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลงติดต่อกัน 3 ไตรมาสตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2562 โดยการชะลอตัวของราคาคาดว่าเป็นผลจากการที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ไม่มีการปรับราคาขึ้นและยังคงใช้มาตรการส่งเสริมการขายในแนวทางเดิม ที่มุ่งเน้นการให้ของแถม ส่วนลดเงินสดและการออกค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์อย่างต่อเนื่องจากช่วงไตรมาสก่อนหน้า ทำให้ดัชนีราคาใกล้เคียงกับไตรมาสก่อนหน้าด้วยเช่นกัน (ดูตารางที่ 1 และแผนภูมิที่ 1 – 2)   -คอนโดฯ พื้นที่กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 155.4 จุด เพิ่มขึ้น 4.6% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้น 0.5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) -ขคอนโดฯ พื้นที่ปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 145.9 จุด เพิ่มขึ้น 3.2% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของ ปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.3 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ)   ดีเวลลอปเปอร์ใช้ของแถมกระตุ้นยอดขาย รายการส่งเสริมการขายในไตรมาสนี้ ส่วนใหญ่ 58.2% จะเร่งรัดการตัดสินใจของผู้ซื้อด้วย ของแถม เช่น เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ฯลฯ รองลงมา 23.9% เป็นส่วนลดเงินสด และ 17.9% จะช่วยผู้ซื้อจ่ายค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่มีต้นทุนในการโอนลดลงจากมาตรการของรัฐ ซึ่งเป็นแนวทางเดียวกับรายการส่งเสริมการขายในไตรมาสก่อน   บ้านจัดสรร ราคาขยับ 2.7% ส่วนดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ ทั้งประเภทบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ที่อยู่ระหว่างการขาย ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส 4 ปี 2562  มีการขยายตัวเพิ่มขึ้น โดยมีค่าดัชนีเท่ากับ 127.6 จุด เพิ่มขึ้น 2.7% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้น 0.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) เมื่อจำแนกตามพื้นที่แล้ว พบว่า -บ้านจัดสรรในพื้นที่กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 126.6 จุด เพิ่มขึ้น 2.8% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.4 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) -บ้านจัดสรรในพื้นที่ปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 128.3 จุด เพิ่มขึ้น 2.7% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน(YoY) และเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.6 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) (ดูตารางที่ 1 และ แผนภูมิที่ 1 - 2)   ทั้งนี้มีข้อสังเกตว่า ในไตรมาสนี้ผู้ประกอบการที่ส่งเสริมการขายโดยการช่วยผู้ซื้อจ่ายค่าใช้จ่ายในวัน โอนฯ และให้ส่วนลดเงินสดมีสัดส่วนมากกว่าในไตรมาส 3 ปี 2562 ราคาบ้านเดี่ยวบวกเพิ่ม 2.9% ดัชนีราคาบ้านเดี่ยว ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส 4 ปี 2562 มีค่าดัชนีเท่ากับ 125.8 จุด เพิ่มขึ้น  2.9% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้น  0.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) -บ้านเดี่ยวในพื้นที่กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 125.2 จุด เพิ่มขึ้น 3.1% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้น  0.5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) -บ้านเดี่ยวในพื้นที่ปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 126.0 จุด เพิ่มขึ้น 2.9% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้น  0.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) (ดูตารางที่ 2 และแผนภูมิที่ 1 - 2)   ราคาทาวน์เฮ้าส์ปรับขึ้น 2.5%   ดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์ ในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 129.5 จุด เพิ่มขึ้น  2.5% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้น 0.5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) -ทาวน์เฮ้าในพื้นที่กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 127.8 จุด เพิ่มขึ้น 2.5% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน ของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้น 0.4% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) -ทาวน์เฮ้าส์ในพื้นที่ปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 131.2 จุด เพิ่มขึ้น  2.6% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน(YoY) และเพิ่มขึ้น  0.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) (ดูตารางที่ 3 และ แผนภูมิที่ 1 - 2)    ดีเวลลอปเปอร์อัดโปรฯ เน้นลดค่าใช้จ่ายวันโอน รายการส่งเสริมการขายโครงการบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในไตรมาสนี้ ส่วนใหญ่  41.0% จะช่วยผู้ซื้อจ่ายค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ และ/หรือ ฟรีค่าส่วนกลาง รองลงมา  39.1% เสนอของแถม เช่น เครื่องปรับอากาศ เฟอร์นิเจอร์ ผ้าม่าน ปั๊มน้ำ แท้งก์น้ำ ฯลฯ และ 19.9% จะให้เป็นส่วนลดเงินสด ในขณะที่ไตรมาส 3 ปี 2562 รายการส่งเสริมการขาย ส่วนใหญ่ 45.4% จะจูงใจผู้ซื้อโดยการเสนอด้วยของแถม เช่น เครื่องปรับอากาศ เฟอร์นิเจอร์ ผ้าม่าน ปั๊มน้ำ แท้งก์น้ำ ฯลฯ รองลงมา 37.1% จะช่วยผู้ซื้อจ่ายค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ และ/หรือ ฟรีค่าส่วนกลาง และ  17.5% จะให้เป็นส่วนลดเงินสด      

กลับมาพบกันในปี 2020 กับการรวบรวมโปรโมชั่นเด็ดๆ เป็นประจำทุกสัปดาห์เช่นเคยค่ะ เริ่มต้นด้วยโปรโมชั่นบ้านและคอนโด ที่เริ่มต้นจัดเต็มกันตั้งแต่ต้นปีเลยทีเดียวค่ะ     นันทวัน-มัณฑนา มอบอั่งเปาสุดพิเศษตลอดเดือน ม.ค. มอบอั่งเปาสุดพิเศษจาก LAND&HOUSES ตลอดเดือนมกราคม ทั้ง 9 โครงการ นันทวัน รามอินทรา-พหลโยธิน 50 เปิดบ้าน Precise ล็อตเพิเศษ ราคา 5 ล้าน นันทวัน บางนา กม.7 พบบ้านแปลงมุม 4 แปลงพิเศษ ราคา 9 ล้าน มัณฑนา Lake Watcharapol บ้านเฟสอุโมงค์ต้นไม้ หน้าโครงการ ราคา 12-18 ล้าน มัณฑนา ศรีนครินทร์-ร่มเกล้า เปิดเฟสใกล้สวน สโมสร ราคา 7-22 ล้าน มัณฑนา อ่อนนุช-วงแหวน 5 พบบ้านแปลง Premium เพียง 5 แปลง ราคา 7-25 ล้าน มัณฑนา 2 บางนา กม.7 เปิดจองครั้งใหม่กับโครงการขายดี ใกล้เมกาบางนา ราคา 11-25 ล้าน มัณฑนา วงแหวน-บางบอน บ้านพร้อมเรือนรับรอง 100 ตร.วา ขึ้นไป เฟสถนนเมน ราคา 9-15 ล้าน มัณฑนา Westgate โครงการใหม่ใกล้รถไฟฟ้า เพียง 300 เมตร ราคา 10-20 ล้าน มัณฑนา พุทธมณฑลสาย 2-บางแวก บ้านพร้อมเรือนรับรอง 110 ตร.วา เฟสสโมสร ราคา 13-18 ล้าน อยู่ดี ฟรีดาวน์ “รีบคว้าก่อนใคร” ASPIRE สุขุมวิท–อ่อนนุช ASPIRE สุขุมวิท–อ่อนนุช Stylish Condo พร้อมอยู่เร็วๆ นี้ เปิดประสบการณ์การพักอาศัยและการพักผ่อน ใช้ชีวิตชิดธรรมชาติ พร้อมส่วนกลางสุดหรู จัดโปรโมชั่น "อยู่ดี ฟรีดาวน์" สนองมาตราการรัฐ รีบคว้าก่อนใคร ในราคาเริ่ม 2.45 ล้าน* Aspire ใจดี ให้เพิ่มอีก 100,000 บ.* ฟรี! แพ็กเกจวันโอน* ฟรี! ทองทุกยูนิต* แสนสิริ จ่ายจริง ทุกยูนิต ทุกราคา แสนสิริ ช่วยเปย์ทุกด้าน ช่วยหมดทุกราคา จ่ายจริง ค่าจดจำนอง, ค่าโอนกรรมสิทธิ์ และค่าส่วนกลางสูงสุด 10 ปี* ทุกยูนิต ทุกราคา ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และคอนโด ทั้งหมด 53 โครงการ เริ่มต้น 1.09-30 ล้าน* พร้อมโปรโมชั่นเสริมอีกมากมาย อาทิ รับเงินคืนสูงสุด 3 แสน* ทองคำ หนักสูงสุด 30 บาท* เครื่องใช้ไฟฟ้า และเฟอร์ฯ สูงสุด 1 ล้าน* ดอกเบี้ยพิเศษ ผ่อนต่ำ* โปรโมชั่นสวัสดีปีชวด จาก LPN บ้านลุมพินี บ้านน่าอยู่ จัดโปรโมชั่นสวัสดีปีชวด จาก LPN ฟรี! 4 รายการ ฟรี! ค่าใช้จ่ายวันโอนฯ ฟรี! ค่าจดจำนอง ฟรี! ค่าตรวจบ้าน ฟรี! ค่าส่วนกลาง 1 ปี   จากโครงการบ้านลุมพินี ทาวน์วิลล์ ลาดปลาดุก-บางไผ่สเตชั่น, บ้านลุมพินี ทาวน์วิลล์ รังสิต-คลอง 2 เฟส 1, บ้านลุมพินี ทาวน์วิลล์ รังสิต-คลอง 2 เฟส 2, บ้านลุมพินี ทาวน์วิลล์ เพิ่มสิน-วัชรพล, บ้านลุมพินี ทาวน์วิลล์ ราชพฤกษ์-ปิ่นเกล้า เฟส 2.1, บ้านลุมพินี ทาวน์วิลล์ ราชพฤกษ์-ปิ่นเกล้า เฟส 2.2, บ้านลุมพินี ทาวน์พาร์ค ท่าข้าม-พระราม 2 และบ้านลุมพินี ทาวน์เพลส พระราม 2–ท่าข้าม Supalai Wonder 9 ศุภาลัย ขนโครงการจากทั่วประเทศจัดโปรโมชั่น Supalai Wonder 9 จอง 999  ฟรี! หลายรายการ อาทิ ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์, ค่าจดจำนอง, ค่าส่วนกลาง 1 ปีแรก, ค่ามิเตอร์น้ำ**, ค่ามิเตอร์ ไฟ, Central Gift Card สูงสุด 100,000 บาท, UHD TV 50”, ไมโครเวฟ 23 ลิตร, เครื่องดูดฝุ่น 1,800 วัตต์ และที่สำคัญหากกู้ไม่ผ่านยินดีคืนเงิน สำหรับการจองตั้งแต่ วันที่ 2 มกราคม 2563 ถึง วันที่ 31 มีนาคม 2563 Final Call โอกาสสุดท้าย สู่ชีวิตเหนือระดับ “ออริจิ้น สมาร์ท ซิตี้ รามอินทรา” คอนโดแนวใหม่! ตอบรับไลฟ์สไตล์ของ Gen Z โดยเฉพาะ ด้วยดีไซน์ที่เรียบเท่ทันสมัยและเทคโนโลยีล้ำๆ พร้อมทำเลติดรถไฟฟ้าสีชมพูสถานีสินแพทย์ 3 นาทึ ทางด่วนรามอินทราฯ 5 นาที แฟชั่นไอส์แลนด์ ผ่อน 5,900 บาท/เดือน ตั้งแต่วันนี้-31 ม.ค. 63 โปรน็อค ช็อค One Price เดอะ สเตจ เตาปูน-อินเตอร์เชนจ์ คอนโดพร้อมอยู่ ใกล้รถไฟฟ้าทั้งสีม่วงและสีน้ำเงิน สถานีเตาปูน เพียง 350 เมตร ผ่อนล้านละ 1,500 บาท*  อยู่ฟรี 2 ปี* ราคา 2.99 ล้านบาท* ตั้งแต่วันนี้-29 ก.พ. 63 ต้อนรับปีหนูกับโปรโมชั่นพิเศษจาก All Inspire โครงการ The Excel 2 Locations (Sukhumvit 50 & 71) คอนโดพร้อมอยู่ เฟอร์ครบ ใกล้ BTS อ่อนนุช แค่ลากกระเป๋าก็เข้าอยู่ได้เลย กับห้อง 1 Bedroom ขนาด 30 ตร.ม. ราคา 1.99 ล้านบาท*   รายละเอียดเพิ่มเติม LAND&HOUSES AP (THAILAND) SANSIRI LPN SUPALAI  ORIGIN All Inspire   บทความอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง ASPIRE สุขุมวิท–อ่อนนุช The Excel Hideaway Sukhumvit 71 เดอะ สเตจ เตาปูน–อินเตอร์เชนจ์ The Origin Ramintra 83 Station  

“อนันต์ อัศวโภคิน” อดีตผู้บริหารจากค่ายแลนด์แอนด์เฮ้าส์  แนะ 3 วิธีทำธุรกิจอสังหาฯ ในปีที่มีแต่ปัจจัยเสี่ยงรอบด้าน เน้นการบริหารจัดการภายในองค์กร พร้อมลดค่าใช่จ่าย เจรจาแบงก์หากมีปัญหา คาดอีก 2 ปีตลาดฟื้นตัว   นายอนันต์ อัศวโภคิน อดีตประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH และในฐานะผู้ก่อตั้งหลักสูตร The NEXT Real  (เดอะเน็กซ์ เรียล) เปิดเผยว่า สถานการณ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ ถือว่าอยู่ในภาวะชะลอตัว โดยเฉพาะตลาดที่จับกลุ่มเป้าหมายระดับบน ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดมิเนียม ส่วนตลาดระดับกลางและล่างยังพอเติบโตไปได้ เนื่องจากความต้องการบ้านยังมีอยู่ตลอดเวลา แต่ผู้บริโภคอาจจะมีปัญหาด้านกำลังซื้ออยู่บ้าง และตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบยังพอเติบโตได้ แต่ตลาดคอนโดฯ ถือว่าอยู่ในภาวะชะลอตัว   “หนี้ครัวเรือนของเรายังสูงมาก แต่ตลาดที่อยู่อาศัยยังเป็นตลาดที่มีความต้องการอยู่ตลอดเวลา ถ้าเราเข้าตลาดที่ถูกเรายังขายได้” อย่างไรก็ตาม แม้ว่าธุรกิจอสังหาฯ จะอยู่ในภาวะตลาดชะลอตัว แต่ถือว่ายังมีตัวช่วยที่เข้ามาในการดำเนินธุรกิจ ที่ถือว่าเป็นปัจจัยบวกด้วยกันถึง 4 ปัจจัย ได้แก่ 1.อัตราดอกเบี้ยต่ำ ซึ่งส่งผลดีสำหรับผู้ที่มีกำลังซื้อ และมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย เนื่องจากสถาบันการเงินให้ดอกเบี้ยต่ำมาก อัตรา 3% ใน 3 ปีแรก 2.รัฐบาลออกมาตรการมาช่วยกระตุ้นธุรกิจ 3.ราคาที่ดินเริ่มปรับลดในบางทำเล และในภาพรวมราคาไม่ปรับเพิ่ม ซึ่งจะต่อเนื่องไปถึงปี 2564 ส่งผลดีต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการ 4.ราคาค่าก่อสร้างไม่ปรับเพิ่ม    นายอนันต์  ยังได้แนะแนวทางในการดำเนินธุรกิจอสังหาฯ ของผู้ประกอบการ ในภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อชะลอตัว ด้วย 3 วิธี คือ 1.ลดค่าใช้จ่ายภายในองค์กร เพื่อรักษาอัตรากำไร และเน้นการบริหารจัดการภายในให้มีประสิทธิภาพ 2.ปรับราคาขายสินค้าให้เหมาะสมกับตลาด และ 3.การเจรจากับสถาบันการเงิน หากมีปัญหาด้านการเงิน เนื่องจากปัจจุบันสถาบันการเงินมีสภาพคล่องสูง   “ปีนี้ให้เน้นปรับปรุงประสิทธิภาพภายในไปก่อน ช่วงตลาดไม่ดี เราอย่าพยายามฝืนตลาด และดูแลค่าใช้จ่ายภายในบริษัท ซึ่งไม่ควรมีค่าใช้จ่ายต่างๆ เกิน 15%” อย่างไรก็ตาม ในปีนี้ถือเป็นช่วงเวลาที่ดีสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย และมีความสามารถในการซื้อ เพราะดีเวลลอปเปอร์มีการจัดแคมเปญ การลดราคามากขึ้น ซึ่งถือเป็นเรื่องปกติของวงจรธุรกิจ คิดว่าในระยะ 2 ปีนับจากนี้อาจจะมีโครงการใหม่เปิดตัวออกมาไม่มากนัก ต้องรอหลังจาก 2 ปีนี้ไปแล้ว คาดว่าตลาดน่าจะกลับมาฟื้นตัวได้เป็นปกติ     สำหรับหลักสูตร The NEXT Real ถือเป็นหลักสูตรที่มุ่งเน้นการแบ่งปันประสบการณ์จริง จากการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั้งที่สำเร็จและล้มเหลว เป็นเหมือนทางลัดทำให้เกิดการเรียนรู้ที่รวดเร็วกว่าวิธีเรียนแบบปกติ ที่สำคัญยังทำให้เกิด Real Estate Ecosystem ที่เป็นประโยชน์อย่างมากต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ช่วยให้ผู้เรียนสามารถวางแผนในการพัฒนาธุรกิจได้อย่างแม่นยำมีประสิทธิภาพ และสามารถรับมือกับความท้าทายใหม่ๆของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต โลกยุคใหม่หมุนเร็วขึ้น   โดยที่ผ่านมาได้เปิดอบรมให้กับผู้ประกอบการและผู้สนใจในธุรกิจอสังหาฯ ไปแล้ว 8 รุ่น ในปีนี้เป็นการเปิดเปิดรับสมัครพร้อมกัน 2 รุ่นคือ รุ่นที่ 9 เรียนทุกวันศุกร์ ตั้งแต่เดือนมีนาคม – มิถุนายน 2563 และรุ่นที่ 10 ซึ่งจะทำให้ผู้เข้าอบรมได้เรียนรู้จากคนที่มีประสบการณ์มาแล้วทั้งเรื่องที่ควรทำและไม่ควรทำจะช่วยให้เรียนรู้ได้เร็ว ก้าวพ้นความผิดพลาด  และปรับตัวได้ทัน  

รายงานล่าสุด จาก บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด ระบุว่า ในอีก 5 ปีข้างหน้า จะมีพื้นที่ออฟฟิศให้เช่าเพิ่มขึ้น 10 ตารางเมตร จากปัจจุบันมีพื้นที่ออฟฟิศในกรุงเทพฯ มีประมาณ 9 ล้านตารางเมตร ซึ่งพื้นที่ทั้งหมดส่วนใหญ่จะอยู่ในโครงการมิกซ์ยูส ที่มีอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ ประกอบด้วย    มิกซ์ยูสหลายโครงการที่จะทยอยออกมาตั้งแต่ปีนี้นั้น  เป็นโครงการขนาดใหญ่มูลค่าระดับแสนล้านบาท  เหตุผลของดีเวลลอปเปอร์ในการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส คงเป็นเพราะต้องการใช้ที่ดินให้เกิดมูลค่าสูงสุด  เนื่องจากโครงการถูกพัฒนาบนทำเลใจกลางเมือง  รวมถึงเป็นการตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคยุคปัจจุบัน ที่มีความต้องการหลากหลาย นั่นเอง 2 เหตุผลดีเวลลอปเปอร์ปั้นโปรเจ็กต์มิกซ์ยูส รายงานจากนายภัทรพล ยุทธศักดิ์นุกูล นักวิเคราะห์ Economic Intelligence Center (EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน)  ล่าสุด ได้เห็นไปในทิศทางเดียวกันคือ สาเหตุสำคัญที่ดีเวลลอปเปอร์หันมาพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส เป็นเพราะ ต้องการเพิ่มประสิทธิภาพในการใช้ที่ดิน และใช้พื้นที่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด เนื่องจากที่ดินที่อยู่ในทำเลที่ดีโดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีศักยภาพซึ่งปัจจุบันเหลืออยู่ไม่มากนัก อีกทั้งยังมีราคาสูง ดังนั้น  การผสมผสานแต่ละการใช้งานของอสังหาฯ ให้มีความเข้ากันได้ดีจึงเป็นสิ่งสำคัญ โดยอาจมีพื้นที่บางส่วนของโครงการที่การใช้งานหลายส่วนสามารถใช้งานร่วมกันได้   นอกจากนี้ ยังมองว่า โครงการมิกซ์ยูสเป็นการช่วยลดความเสี่ยงจากการพึ่งพาอสังหาฯ รูปแบบใดรูปแบบหนึ่งและเป็นการเพิ่มความหลากหลายของช่องทางในการสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอ (recurring income) เมื่อเกิดการชะลอตัวของเศรษฐกิจหรือธุรกิจจะช่วยบรรเทาผลกระทบไม่ให้รุนแรงมากนัก เนื่องจากมีช่องทางสร้างรายได้อื่น เช่น ในภาวะที่นักท่องเที่ยวชะลอตัวส่งผลให้รายได้จากผู้เช่าพื้นที่ค้าปลีกและโรงแรมลดลง โครงการมิกซ์ยูสยังคงมีพื้นที่สำนักงานให้เช่าเป็นแหล่งรายได้อื่นที่ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะชะลอตัวของนักท่องเที่ยวอยู่ ต่างกับโครงการค้าปลีกเพียงอย่างเดียว (single use) ที่อาจได้รับผลกระทบมากกว่า   ถือเป็น 2 เหตุผลสำคัญ ที่ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายหันมาสนใจการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส ในภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนและชะลอตัว ซึ่งอาจกดดันให้ความต้องการเช่าพื้นที่เชิงพาณิชย์ให้เช่า (commercial real estate) ซึ่งประกอบด้วยพื้นที่สำนักงานให้เช่าและพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า รวมถึงต้นทุนที่ดินที่อยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะที่ดินในพื้นที่ศักยภาพ โครงการมิกซ์ยูสทะลัก เสี่ยง Oversupply อย่างไรก็ตาม EIC มองว่า การเติบโตอย่างก้าวกระโดดของปริมาณพื้นที่ จากโครงการมิกซ์ยูส ในช่วงปี 2563-2565 อาจเป็นหนึ่งในปัจจัยหลักที่กดดันให้การแข่งขันมีความรุนแรงมากขึ้นและนำมาสู่ความเสี่ยงปริมาณพื้นที่ส่วนเกิน (Oversupply) ในธุรกิจอสังหาฯ พาณิชย์ให้เช่าในกรุงเทพฯ โดยจะมีพื้นที่มิกซ์ยูสเปิดดำเนินการเพิ่มขึ้น 900,000 ตารางเมตร หรือ ประมาณ 40% ของจำนวนพื้นที่ของธุรกิจพาณิชย์ให้เช่าในกรุงเทพฯ ราว 2 ล้านตารางเมตรในช่วงปี 2563-2565 (รูปที่ 1)   ขณะที่ EIC คาดว่าความต้องการใหม่ต่อธุรกิจพาณิชย์ให้เช่าในกรุงเทพฯ ในช่วงเวลาเดียวกันจะอยู่ที่ราว 1 ล้านตารางเมตรเท่านั้น ซึ่งอาจนำไปสู่ความเสี่ยงจากภาวะพื้นที่มีออกมามากเกินจากการขยายตัวดังกล่าว โดยเฉพาะพื้นที่ที่มีโครงการมิกซ์ยูสที่จะเข้าสู่ตลาด ทั้งนี้จากข้อมูล 14 โครงการที่ถูกเลือกเพื่อทำการศึกษาเบื้องต้น พบว่า ปริมาณพื้นที่ใหม่จากโครงการมิกซ์ยูสส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD: Central Business District) ซึ่งเป็นบริเวณที่เป็นใจกลางย่านธุรกิจในกรุงเทพฯ คิดเป็นสัดส่วนราว 64% เช่น สีลม-สาธร สุขุมวิทตอนต้น (ซอย 1-41) เพชรบุรี ส่วนพื้นที่ Non CBD คิดเป็นสัดส่วนราว 36% เช่น พื้นที่บางซื่อ บางนา-ตราด ศรีนครินทร์ แจ้งวัฒนะ   นอกจากนี้ หากพิจารณาตามรูปแบบอสังหาฯ จะพบว่า จากพื้นที่โครงการมิกซ์ยูสทั้งหมด (รูปที่ 2) จะมีพื้นที่ค้าปลีกเป็นสัดส่วนถึง 22% รองลงมาคือ พื้นที่สำนักงานซึ่งเป็นสัดส่วนราว 19% ดังนั้นไม่เพียงผู้พัฒนาโครงการมิกซ์ยูสเท่านั้นที่ต้องระมัดระวังความเสี่ยงปริมาณพื้นที่ส่วนเกิน  แต่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ฯ พาณิชย์ให้เช่าที่อยู่รอบข้างโครงการมิกซ์ยูสก็อาจเผชิญกับผลกระทบจากความเสี่ยงดังกล่าวด้วยเช่นกัน หากพิจารณาธุรกิจพาณิชย์ให้เช่ายังคงเติบโตต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา โดยการเติบโตของธุรกิจพื้นที่สำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ มีปัจจัยขับเคลื่อนหลักจากค่าเช่าที่มีการปรับตัวขึ้น ขณะที่พื้นที่ค้าปลีกเติบโตจากการขยายตัวของพื้นที่ปล่อยเช่าที่เพิ่มขึ้น จากการวิเคราะห์ข้อมูลของ CBRE พบว่า ภาพรวมธุรกิจพื้นที่สำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ ระหว่างปี 2557-2561 มูลค่าตลาดเติบโตอย่างต่อเนื่องราว 8% ต่อปีจนในปี 2561 ตลาดมีมูลค่าถึง 80,000 ล้านบาท โดยการเติบโตของมูลค่าตลาดมีปัจจัยขับเคลื่อนหลักจากอัตราค่าเช่าที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องราว 6% ต่อปี ในช่วงเวลาเดียวกัน ซึ่งเป็นผลมาจากพื้นที่สำนักงานที่ถูกเช่าเพิ่ม (new occupied space) ในแต่ละปีสูงกว่าพื้นที่ใหม่ (new supply)   ในส่วนของธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในกรุงเทพฯ ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา มูลค่าตลาดรวมเติบโต 4% ต่อปี ทำให้ในปี 2561  ตลาดมีมูลค่าถึงราว 90,000 ล้านบาท โดยการเติบโตหลักมาจากการขยายตัวต่อเนื่องของพื้นที่ปล่อยเช่าในอัตรา 4% ต่อปีในช่วงเวลาเดียวกัน ขณะที่ราคาค่าเช่าของพื้นที่ค้าปลีกในช่วงที่ผ่านมาค่อนข้างทรงตัว   แม้ว่าธุรกิจพื้นที่สำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ ยังคงมีอัตราการปล่อยเช่าและราคาค่าเช่าที่เติบโตได้ดี แต่แนวโน้มการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่องในอีก 3-4 ปีข้างหน้าโดยเฉพาะโครงการมิกซ์ยูส อาจส่งผลให้ผู้ประกอบการพื้นที่สำนักงานให้เช่าต้องเผชิญกับความเสี่ยงของภาวะปริมาณพื้นที่ส่วนเกิน พื้นที่ใหม่ 3 ปีหน้าเพิ่มอีก 1.3 ล้านตารางเมตร ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาภาพรวมของตลาด พบว่า มีการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง (รูปที่ 3) โดยในอีก 3 ปีข้างหน้าจะมีปริมาณพื้นที่ใหม่เข้าสู่ตลาดราว 1.3 ล้านตารางเมตร หรือคิดเป็นสัดส่วน 14% ของปริมาณพื้นที่ในปัจจุบัน โดยเป็นพื้นที่จากมิกซ์ยูสถึง 400,000 ตารางเมตร ซึ่งจะเพิ่มความเสี่ยงที่แนวโน้มของปริมาณพื้นที่ใหม่จะเข้าสู่ตลาดมากกว่าความต้องการใหม่ นำไปสู่ความเสี่ยงที่จะเกิดภาวะพื้นที่ส่วนเกิน (oversupply) ในอนาคต   โดย EIC คาดว่าอัตราการปล่อยเช่า (occupancy rate) อาจทยอยปรับตัวลดลงต่อเนื่อง โดยในปี 2566อัตราการปล่อยเช่ามีโอกาสลดลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบ 8 ปีที่ 86-87% เทียบกับ 93% ในปี 2561 และ 92% ในปี 2562 ขณะที่อัตราการเพิ่มขึ้นของราคาค่าเช่ามีแนวโน้มที่จะชะลอตัวลง โดยในช่วงปี 2563-2566 อัตราค่าเช่าจะขยายตัวเฉลี่ยเพียงปีละ 1% ชะลอตัวลงจาก 4% ในปี 2562 และเฉลี่ยปีละ 6% ในช่วงปี 2557-2561   สำหรับธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในกรุงเทพฯ ยังต้องเผชิญกับความต้องการพื้นที่ค้าปลีกที่ชะลอตัวลง ซึ่งมาจากผลกระทบของ 1.การขยายตัวของธุรกิจค้าปลีกที่มีแนวโน้มชะลอตัวลง ทำให้มีโอกาสที่อัตราการปล่อยเช่ามีแนวโน้มลดลง นำไปสู่การแข่งขันที่อาจรุนแรงขึ้น 2.การเติบโตของธุรกิจอีคอมเมิร์ซ ยังส่งผลให้ความต้องการต่อพื้นที่ค้าปลีกมีแนวโน้มชะลอตัวลง โดยแนวโน้มธุรกิจค้าปลีกชะลอตัวลงตามภาวะเศรษฐกิจ ทั้งการใช้จ่ายของผู้บริโภคชาวไทยและนักท่องเที่ยวที่มีแนวโน้มเติบโตในอัตราชะลอลง นอกจากนี้ การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างของธุรกิจค้าปลีกจากการเติบโตของธุรกิจอีคอมเมิร์ซส่งผลให้ความต้องการต่อพื้นที่ค้าปลีกมีแนวโน้มชะลอตัวลง จากกลุ่มร้านค้าต่าง ๆ ที่เป็นผู้เช่าพื้นที่ค้าปลีก ซึ่งมีทางเลือกในการจำหน่ายสินค้าเพิ่มมากขึ้น ทั้งแพลตฟอร์ม Marketplace (เช่น Lazada Shopee) โซเชียลมีเดีย หรือเว็บไซต์ของผู้ประกอบการเอง ส่งผลให้อุปสงค์ต่อพื้นที่ชะลอตัวลง   อย่างไรก็ตาม ยังมีแนวโน้มการเติบโตของ O2O (Online to Offline) ที่ช่วยสนับสนุนความต้องการพื้นที่ค้าปลีกอยู่บ้าง เช่น Multi-Brand Store ซึ่งเป็นการที่ร้านค้าออนไลน์ที่อยู่บนแพลตฟอร์มต่างๆ รวมกลุ่มกันเพื่อเช่าพื้นที่ค้าปลีกและตั้งร้านค้าออฟไลน์ขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มสินค้าแฟชั่นและสินค้าความงาม ซึ่งจะช่วยลดทอนผลกระทบจากกระแสอีคอมเมิร์ซลงได้บ้าง   โดยทั้งสองปัจจัยข้างต้นส่งผลให้การขยายสาขา/ร้านค้าใหม่ชะลอตัวลง ทำให้ความต้องการต่อพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าชะลอตัวลง กดดันให้รายได้ค่าเช่าของพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า[1] ขยายตัวในระดับต่ำจากค่าเช่าแบบคงที่มีโอกาสปรับตัวเพิ่มขึ้นได้ยากจากอัตราการปล่อยเช่าที่ลดลง   ทั้งนี้ EIC คาดว่าในช่วงปี 2562-2566  จะมีพื้นที่ใหม่ของพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าอยู่ที่ 170,000 ตารางเมตรต่อปี (ซึ่งเป็นพื้นที่ในโครงการมิกซ์ยูสราว 50% ของพื้นที่ใหม่ทั้งหมด) ขณะที่ความต้องการใหม่มีอยู่เพียงปีละ 140,000 ตารางเมตร (ชะลอตัวลงจากช่วงปี 2557-2561 ที่มีความต้องการใหม่อยู่ที่ 260,000 ตารางเมตรต่อปี) จึงส่งผลให้อัตราการปล่อยเช่าจะมีแนวโน้มปรับตัวลงอยู่ที่เฉลี่ย 94% ในอีก 4 ปีข้างหน้าจาก 97% ในปี 2017 ซึ่งเป็นระดับสูงสุดนับตั้งแต่เริ่มจัดเก็บข้อมูลในปี 2549   นอกจากนี้ ยอดขายของธุรกิจค้าปลีกชะลอตัวลงกดดันให้ค่าเช่าในส่วนของค่าเช่าแบบแบ่งสัดส่วนยอดขายขยายตัวชะลอลง โดยภาพรวมแล้วคาดว่าราคาค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีกยังคงมีแนวโน้มทรงตัว/ขยายตัวต่ำต่อไปในอีก 3-4 ปีข้างหน้า มิกซ์ยูสแข่งเดือด อสังหาฯ รอบข้างยังโดนกระทบ ปริมาณพื้นที่มิกซ์ยูสที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างมากในอนาคต นอกจากจะนำมาสู่การแข่งขันระหว่างกันที่มากขึ้นแล้ว ยังส่งผลกระทบกับโครงการอสังหาฯ ที่อยู่รอบข้างด้วย ซึ่งมีทั้งผลกระทบด้านบวกและด้านลบ ผลกระทบของโครงการมิกซ์ยูสที่มีต่อพื้นที่โดยรอบนั้นจะแตกต่างกันไปโดยขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายด้าน เช่น ขนาดของโครงการ พื้นที่รอบข้าง อสังหาฯ ภายในโครงการ และความสำเร็จของโครงการเป็นสำคัญ ผลกระทบด้านบวกต่อตลาดพื้นที่พาณิชย์ให้เช่าโดยรวม โครงการมิกซ์ยูสบางโครงการอาจส่งผลบวกต่อโครงการอื่น ๆ ในพื้นที่รอบข้าง โดยเฉพาะในกรณีที่การใช้งานหลักของโครงการมิกซ์ยูสไม่ตรงกับโครงการอื่น ๆ โดยรอบพื้นที่ และตั้งอยู่ในพื้นที่นอกใจกลางเมืองหรือพื้นที่ Non CBD (ที่มีการแข่งขันอยู่ในระดับต่ำ) มีความเป็นไปได้สูงที่โครงการโดยรอบจะได้รับผลดีจากการเปิดโครงการมิกซ์ยูส   ทั้งนี้ในงานแถลงข่าว The Celebrations of Glory ได้มีการเปิดเผยว่า หลังจากดำเนินโครงการ ICONSIAM มาเป็นระยะเวลา 1 ปี ส่งผลให้ธุรกิจริมแม่น้ำเจ้าพระยา อย่างเช่น แหล่งท่องเที่ยว ภัตตาคาร ร้านอาหารรอบข้าง เติบโตกว่า 20% หรือโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ระหว่างปี 2560-2562 ที่ตั้งอยู่ใกล้โครงการมียอดขายเฉลี่ยสูงถึง 95% อีกทั้งยังทำให้อัตราการเข้าพักโรงแรมริมแม่น้ำเจ้าพระยาเพิ่มสูงขึ้น โดยในกลุ่มโรงแรม 5 ดาวอัตราการเข้าพักเพิ่มสูงขึ้นเป็น 85-90%   โครงการ Bangkok Mall ที่มีขนาดของโครงการกว่า 1.2 ล้านตารางเมตรทำให้โครงการ Bangkok Mall อาจกลายเป็น landmark ใหม่บนพื้นที่ย่านบางนา เนื่องจากในเฟสแรกของโครงการพื้นที่ใช้งานหลักของโครงการเป็นพื้นที่ค้าปลีกและสันทนาการ ซึ่งเหมาะกับการใช้เวลากับครอบครัว จึงอาจมีผลบวกต่อโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่รอบข้าง อย่างเช่น โครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ หรือคอนโดมิเนียม ผลกระทบด้านลบต่อตลาดพื้นที่พาณิชย์ให้เช่าที่มาจากการขยายตัวของโครงการมิกซ์ยูสจำนวนมาก 1.ผู้พัฒนาโครงการมิกซ์ยูสอาจต้องเผชิญกับความท้าทายจากระยะเวลาในการคืนทุนที่ยาวนานขึ้น ในภาวะเศรษฐกิจที่มีความไม่แน่นอนสูง และความต้องการที่ชะลอตัวลงตามเศรษฐกิจ ประกอบกับการขยายตัวของพื้นที่โครงการมิกซ์ยูสจำนวนมากทำให้การแข่งขันมีความรุนแรงมากขึ้น ส่งผลให้การพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสที่มีการลงทุนขนาดใหญ่ใช้ระยะเวลาในการคืนทุนยาวนานขึ้น   2.ผู้พัฒนาของโครงการ single use เผชิญแรงกดดันจากการแข่งขันที่รุนแรงขึ้น กระทบต่อรายได้ในระยะข้างหน้า จากแนวโน้มการเปิดดำเนินการของโครงการมิกซ์ยูสที่มีมากขึ้นในอีก 3-4 ปีข้างหน้า จะส่งผลให้ผู้พัฒนาของโครงการ single use ในพื้นที่รอบข้างต้องเผชิญการแข่งขันที่เพิ่มขึ้นจากในอดีต เช่น -ในพื้นที่พระราม 4 และรอบข้างที่มีโครงการมิกซ์ยูสเตรียมเปิดดำเนินการจำนวนมาก อาทิ One Bangkok, Dusit Central Park จะส่งผลกระทบต่อ 1.อาคารสำนักงานดั้งเดิมบนถนนพระราม 4  สาธร และสีลมที่อัตราการปล่อยเช่าอาจปรับตัวลดลงจากปริมาณพื้นที่ใหม่ที่มีเข้ามาแข่งขันมากขึ้นจากโครงการมิกซ์ยูส 2.อาคารสำนักงานที่อยู่ในพื้นที่เชื่อมต่อ CBD ที่เคยได้อานิสงค์จากพื้นที่ที่มีจำกัดของช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา แต่หลังจากที่หลายโครงการมิกซ์ยูสใน CBD เริ่มเปิดใช้บริการ อานิสงค์ดังกล่าวที่เคยได้รับอาจหมดไป เนื่องจากโครงการมิกซ์ยูสใหม่จะตอบสนองความต้องการในพื้นที่สำนักงานได้มากขึ้น 3.โรงแรมในพื้นที่ถนนวิทยุ สีลมและสาธรต้องแข่งขันมากขึ้น อาจส่งผลต่ออัตราการปล่อยเช่าปรับตัวลดลง 4.คอนโดมิเนียมเกรด luxury ที่เป็นเกรดที่โครงการมิกซ์ยูสในพื้นที่พระราม 4 พัฒนา อาจต้องเผชิญกับการแข่งขันที่มากขึ้น -ในพื้นที่บางนาที่มีการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสใหม่อย่าง Bangkok Mall ซึ่งเป็นโครงการค้าปลีก ขนาดใหญ่ที่จะส่งผลกระทบต่อการแข่งขันของห้างสรรพสินค้าโดยรอบมากขึ้น อาทิ CentralPlaza Bangna หรือ Seacon Square   แนวทางแก้จุด้อย ทางรอดท่ามกลางสมรภูมิแข่งเดือด ท่ามกลางความท้าทายจากความเสี่ยงหลากหลายประการ โครงการมิกซ์ยูสอาจต้องปรับตัวแก้ไขจุดด้อยต่าง ๆ ของโครงการ รวมถึงการสร้างความแตกต่าง เพื่อดึงดูดผู้ใช้งานเข้าสู่โครงการ การที่แต่ละโครงการมีจุดแข็งที่แตกต่างกัน จะช่วยเพิ่มโอกาสในการทำให้โครงการประสบความสำเร็จ ขณะที่บางโครงการยังมีความท้าทายที่ต้องเผชิญ ทำให้ต้องมีการปรับตัวเพื่อลดจุดด้อยของโครงการลง เช่น   โครงการ Samyan Mitrtown เมื่อเดินทางโดยรถไฟฟ้า จำเป็นจะต้องข้ามถนนและเดินเท้าระยะทางจากสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินราว 300 เมตร โครงการเปลี่ยนจุดด้อยเป็นจุดขายด้วยการสร้างอุโมงค์เชื่อมจากรถไฟฟ้าใต้ดินเข้าสู่โครงการ ซึ่งเป็นการอำนวยความสะดวกในการเดินทางเข้าสู่โครงการ และการสร้างจุดเด่นและ traffic ให้กับโครงการเพื่อดึงดูดผู้เข้าใช้บริการ   นอกจากนี้ โครงการยังเพิ่มจุดขายสำคัญคือการเปิดใช้งาน 24 ชั่วโมง ซึ่งเหมาะกับความต้องการในพื้นที่ เช่น นักศึกษาที่ต้องการพื้นที่ทบทวนบทเรียน ทั้งนี้หากเปรียบเทียบอัตราการปล่อยเช่าพื้นที่สำนักงานภายในโครงการ Samyan Mitrtown ในเดือนแรกของการเปิดตัวอยู่ที่กว่า 60% นับว่าสูงกว่าค่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานทั่วไปซึ่งอยู่ที่ 50% ณ ไตรมาสแรกที่เปิดโครงการ[2] ส่วนอัตราการให้เช่าพื้นที่ของพื้นที่ค้าปลีกสูงถึง 85% ซึ่งค่อนข้างสูงหากเทียบกับศูนย์การค้าที่เปิดตัวในช่วงใกล้เคียงกันอย่าง The Market Bangkok ที่มีอัตราการปล่อยเช่า ณ วันเปิดตัวโครงการอยู่ที่ 77% เท่านั้น   ขณะที่โครงการมิกซ์ยูสอย่าง ICON free SIAM ที่เปิดตัวโครงการด้วยอัตราการปล่อยเช่าพื้นที่ค้าปลีกกว่า 91% โดยตัวโครงการอาจไม่ได้ตั้งอยู่ในพื้นที่ใจกลางเมืองนัก แต่อาศัยการสร้างจุดเด่นจากพื้นที่ตั้งริมน้ำ ขนาดและความหลากหลายภายในโครงการ รวมถึงการจัดอีเว้นท์เพื่อการสร้างแรงดึงดูดจนทำให้โครงการ ICONSIAM กลายเป็น landmark ขนาดใหญ่ของพื้นที่ฝั่งธนบุรี   สำหรับโครงการ Emsphere ที่เป็นโครงการภายใต้การบริหารของเดอะมอลล์กรุ๊ป ได้มีการสร้างความโดดเด่นและความแตกต่างให้กับโครงการ โดยได้ร่วมมือกับผู้ประกอบธุรกิจบันเทิงและกีฬาระดับโลก อย่าง Anschutz Entertainment Group (AEG) ในการสร้างอารีน่าขนาดใหญ่ EmLive ในโครงการ โดยทั้งโครงการจะเข้ามายกระดับและเติมเต็มพื้นที่ The EmDistrict ให้สมบูรณ์มากยิ่งขึ้น 3 Key Success โปรเจ็กต์มิกซ์ยูส รูปแบบการพัฒนาอสังหาฯ ที่เป็นโครงการมิกซ์ยูส  ไม่ได้เป็นการรับประกันว่าโครงการมิกซ์ยูสจะต้องประสบความสำเร็จเสมอไป โดยความสำเร็จของโครงการมิกซ์ยูสขึ้นอยู่กับปัจจัยอื่นๆ รวมด้วย เพื่อก้าวข้ามแรงกดดันจากการแข่งขันในตลาดอสังหาฯ ผู้พัฒนาโครงการมิกซ์ยูสจำเป็นที่จะต้องมี key success สำคัญ คือ 1.ประสบการณ์ในการดำเนินธุรกิจอสังหาฯ ประสบการณ์ของผู้พัฒนาโครงการหรือพันธมิตร อาจประเมินได้จากความสอดคล้องของลักษณะของโครงการมิกซ์ยูสที่จะเกิดขึ้นกับผลการดำเนินงานโครงการที่ผ่านมาและระยะเวลาที่ดำเนินธุรกิจอสังหาฯ ดังนั้นประสบการณ์การดำเนินโครงการอสังหาฯ แต่ละประเภทจึงมีความสำคัญโดยเฉพาะที่เกี่ยวข้องกับลักษณะการใช้งานของโครงการ 2.พื้นที่ตั้งที่เหมาะสมและสามารถเดินทางเข้าถึงสะดวก โดยการออกแบบโครงการจำเป็นที่จะต้องคำนึงถึงความต้องการรอบพื้นที่ เช่น พื้นที่ธุรกิจอาจต้องการพื้นที่ในส่วนของสำนักงาน อย่างเช่น พื้นที่บนถนนพระราม 4 ต่อเนื่องจากถนนสีลมและสาธร สำหรับพื้นที่ชุมชนแถบที่อยู่อาศัยอาจต้องการพื้นที่ค้าปลีกเป็นหลัก เพื่อความสะดวกในการจับจ่ายใช้สอยใกล้บ้าน ตลอดจนการเดินทางเข้าสู่โครงการ เช่น อยู่ใกล้กับรถไฟฟ้า (ระยะทางไม่เกิน 100 เมตร หรือมีทางเชื่อมเข้าสู่โครงการ) หรือทางด่วน (ระยะทางไม่เกิน 1 กิโลเมตรจากทางเข้า-ออก) 3.การส่งเสริมกัน (synergy) ของแต่ละส่วนของโครงการ และใช้ให้เกิดประโยชน์สูงสุด การออกแบบโครงการต้องคำนึงถึงการส่งเสริมกันของลักษณะการใช้พื้นที่ในแต่ละส่วนด้วย โดยพิจารณาความเข้ากันได้ของอสังหาฯ หลัก (พื้นที่ที่สร้างรายได้หลักของโครงการ) กับอสังหาฯ รอง (พื้นที่อื่น ๆ ของโครงการ) จากงานวิจัยของ The US Urban Land Institute (รูปที่ 5) ที่ให้คะแนนการสนับสนุนกันระหว่างอสังหาฯ หลักและรองไว้ จะพบว่า โครงการมิกซ์ยูสที่มีอสังหาฯ หลักเป็นพื้นที่ค้าปลีกจะได้ผลบวกจาก synergy ที่ดีกว่า เนื่องจากเป็นประเภทอสังหาฯ ที่ไปได้ดีกับหลายประเภทอสังหาฯ   ยกตัวอย่างเช่น เมื่อมีอสังหาฯ รองเป็นพื้นที่สำนักงาน พื้นที่ค้าปลีกในโครงการมิกซ์ยูสจะมีลูกค้าจากพนักงานออฟฟิศในโครงการ ขณะที่พื้นที่สำนักงานในโครงการมิกซ์ยูสก็มีความน่าดึงดูดมากกว่าโครงการที่มีเฉพาะพื้นที่สำนักงานเพียงอย่างเดียว เนื่องจากมีความสะดวกสบายจากการตั้งอยู่ติดกับพื้นที่ค้าปลีก   ในส่วนของโครงการมิกซ์ยูสที่มีอสังหาฯ หลักเป็นพื้นที่อยู่อาศัยได้ผลบวกจาก synergy ต่ำกว่าอสังหาฯ หลักประเภทอื่น ๆ เนื่องจากพื้นที่อยู่อาศัยต้องการความเป็นพื้นที่ส่วนตัวสูง โดยเฉพาะเมื่ออยู่กับอสังหาฯ รองอย่าง โรงแรม/สถานบันเทิงที่มีความวุ่นวายและความเป็นพื้นที่สาธารณะสูง ทำให้อาจต้องเผชิญกับความยากลำบากในการบริหารความเป็นส่วนตัวของพื้นที่อยู่อาศัยกับการบริหารพื้นที่สาธารณะ โดยเฉพาะประเด็นความปลอดภัยในการอยู่อาศัยของลูกบ้านในโครงการมิกซ์ยูส   3 ความท้าทายโปรเจ็กต์มิกซ์ยูส นอกเหนือจากปัจจัยที่ต้องพิจารณาเพื่อความสำเร็จในการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสแล้ว ยังมีความท้าทายที่สำคัญที่ผู้พัฒนาโครงการต้องระวัง คือ 1.การบริหารพื้นที่ระหว่างพื้นที่ส่วนตัวและพื้นที่ส่วนกลาง อสังหาฯ บางประเภทต้องการสิ่งอำนวย ความสะดวกที่มีความเฉพาะตัว อาทิ การจัดอีเว้นท์ในพื้นที่ค้าปลีกอาจมีข้อจำกัดบางอย่าง ไม่ว่าจะเป็นการใช้เสียงหรือระยะเวลาในการจัดงาน เพื่อไม่ให้รบกวนผู้ใช้อื่นในโครงการโดยเฉพาะพื้นที่ที่ต้องการความเป็นส่วนตัวสูงอย่างพื้นที่อยู่อาศัย ดังนั้นผู้พัฒนาโครงการจำเป็นที่จะต้องลดผลกระทบที่เกิดขึ้นระหว่างอสังหาฯ แต่ละประเภท เช่น การแยกทางเข้า-ออกโครงการของแต่ละอสังหาฯ ออกจากกัน การจำกัดกิจกรรมที่ใช้เสียงมาก หรือออกแบบให้พื้นที่ในโครงการสามารถเก็บเสียงได้ดี 2.การสร้างแม่เหล็กเพื่อดึงดูดคนเข้ามาในโครงการ โครงการจำเป็นจะต้องมีสิ่งที่เป็นแรงจูงใจเพื่อดึงดูดผู้ใช้งานเข้าสู่โครงการ เช่น โครงการที่มีพื้นที่ค้าปลีกขนาดใหญ่ อาจสร้างพื้นที่นันทนาการ หรือการจัดอีเว้นท์ต่าง ๆ อย่างสม่ำเสมอ เพื่อให้มีจำนวนผู้คนเข้าใช้บริการให้มากที่สุด รวมถึงการดึงดูดผู้เช่าหลักที่ขายสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์ผู้บริโภคในปัจจุบันโดยเฉพาะร้านอาหารและซูเปอร์มาร์เก็ต] 3.การบริหารโครงสร้างพื้นฐานภายในโครงการ ให้มีประสิทธิภาพและเกิดประโยชน์สูงสุด ทั้งนี้ความต้องการรูปแบบการใช้งานสิ่งอำนวยความสะดวกของอสังหาฯ แต่ละประเภท อสังหาฯ จะมีความแตกต่างกันตามวัตถุประสงค์การใช้งาน อาทิ การวาง layout ของสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ สำหรับพื้นที่อยู่อาศัยจะต้องมีลิฟท์อยู่ใกล้กับทางเข้าคอนโดมิเนียม ขณะที่โรงแรมต้องการพื้นที่ล็อบบี้มากกว่า ซึ่งต้องอาศัยการออกแบบ การบริหาร และจัดการอย่างมีประสิทธิภาพเพื่อควบคุมไม่ให้ต้นทุนเพิ่มขึ้น ทั้งนี้ผู้พัฒนาโครงการควรคำนึงถึงการออกแบบให้ทรัพยากรภายในโครงการถูกใช้อย่างคุ้มค่าที่สุดด้วย เช่น การนำน้ำกลับมาใช้ใหม่ภายในโครงการ การใช้แสงจากธรรมชาติเพื่อลดการใช้แสงจากหลอดไฟ   ในภาวะการแข่งขันที่จะเพิ่มขึ้นจากการเปิดดำเนินการโครงการมิกซ์ยูส ผู้พัฒนาโครงการมิกซ์ยูส จำเป็นต้องปรับตัวเพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขันไว้ ทั้งนี้สำหรับโครงการสำนักงานให้เช่า อาจต้องพิจารณาปรับลดค่าเช่าของโครงการตัวเองลง เพื่อจูงใจผู้เช่าเข้ามาเช่ามากขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มที่ตอบสนองมากต่อราคาค่าเช่า (กลุ่มที่อ่อนไหวกับราคาค่าเช่า) หรือการปรับปรุงโครงการเพื่อดึงดูดผู้เช่ารายใหม่   ส่วนโครงการที่เป็นพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า ผู้ประกอบการสามารถหาผู้เช่าหลักที่เป็นแรงดึงดูดผู้ใช้งานเข้าสู่โครงการ หรือการปรับปรุงเพื่อดึงดูดลูกค้าเฉพาะกลุ่ม (niche group) มี concept เฉพาะ เช่น มุ่งเน้นกลุ่มผู้เช่าหลักเป็นร้านอาหาร หากไม่สามารถแข่งขันด้านความหลากหลายของพื้นที่ค้าปลีกกับผู้ประกอบการรายใหญ่ได้ หรือปรับปรุงพื้นที่ในโครงการเพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขันไว้ได้ ในส่วนของโครงการคอนโดมิเนียม อาจจะต้องพิจารณาจำนวนพื้นที่ใหม่ในพื้นที่ที่จะมากขึ้นจากแผนการพัฒนาที่อยู่อาศัยในโครงการมิกซ์ยูส โดยอาจจะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่คนละกลุ่มกับโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ หรือปรับแผนโครงการเพื่อหลีกเลี่ยงการแข่งขันที่รุนแรง   หมายเหตุ [1] รายได้ค่าเช่าของพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าประกอบด้วย ค่าเช่าแบบคงที่ (fixed rent) และค่าเช่าแบบแบ่งสัดส่วนยอดขาย (percent of tenant sales) [2] จากการศึกษาของ JLL เกี่ยวกับอัตราการปล่อยเช่าพื้นที่สำนักงานอาคารสำนักงานจำนวน 8 โครงการสำคัญ ได้แก่ AIA Capital Center (2014), AIA Sathorn (2015), Bhiraj Tower @EmQuartier (2015), FYI Center (2016), Gaysorn Tower (2017), Singha Complex (2018) และ T-One Building (2018)   รายละเอียดข้อมูลเพิ่มเติม EIC CBRE NEXUS   บทความอื่นที่เกี่ยวข้อง ส่องเทรนด์พื้นที่ “ออฟฟิศ-รีเทล” ปี 63 จะไปทางไหน? พร็อพเพอร์ตี้ กูรู เปิด 7 เทรนด์อสังหาฯ ปี 63 เปิด 5 ไฮไลท์ “MITRTOWN OFFICE TOWER” ออฟฟิศให้เช่า พระราม 4 1 ปี การเดินทาง “ไอคอนสยาม” กับความสำเร็จใน 7 สิ่งมหัศจรรย์  

แม้ว่าจะมีการเลื่อนการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ไปในเดือนสิงหาคม 2563 แต่สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) ก็ออกมายืนยันว่า กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีผลบังคับใช้แล้ว ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563 เป็นต้นไป     สาเหตุที่ต้องเลื่อนออกไป แทนที่จะต้องจัดเก็บภาษีท้องที่ ภาษีโรงเรือน และที่ดิน ในเดือนเมษายนของทุกปี เป็นเพราะทางองค์กรปกครองส่วน ท้องถิ่น(อปท.) ยังดำเนินการเพื่อจัดเก็บภาษีไม่ทัน  เป็นผลให้กระทรวงมหาดไทยต้องออกประกาศเลื่อนเก็บภาษีออกไป 4 เดือน   ไม่ว่าจะจัดเก็บเมื่อไร อย่างไรก็ตามเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทั้งหลาย ก็ต้องเสียภาษีตามกฎหมายใหม่อยู่ดี  ประเด็นสำคัญ คือ กฎหมายภาษีและสิ่งปลูกสร้าง ที่ออกมาส่งผลต่อใครมากสุด ใครจะต้องควักกระเป๋าจ่ายเงินมากขึ้น และอสังหาฯ แต่ละประเภทจะต้องเสียภาษีมากน้อยแค่ไหน นี่แหละประเด็นสำคัญสุด ที่หลายคนต่างกังวลและถกเถียงกันมาโดยตลอด   ล่าสุด ทางอีไอซี หรือ Economic Intelligence Center ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) โดยนางสาวนพมาศ ฮวบเจริญ นักวิเคราะห์อาวุโส ได้ออกบทวิเคราะห์เกี่ยวกับผลกระทบ ต่อภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ว่า ใครคือผู้ได้รับผลกระทบจากภาษีที่ดินที่ออกมาบังคับใช้ ฉายภาพให้เห็นกันชัดๆ เพื่อสร้างความเข้าใจ และเตรียมตัวควักกระเป๋าเงิน จ่ายภาษีตามที่กฎหมายกำหนด สำหรับบรรดาเจ้าของอสังหาฯ ทั้งหลาย   ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ภาครัฐเตรียมจัดเก็บตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นไป มุ่งเน้นจัดเก็บภาษีตามมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยอัตราภาษีแตกต่างกันไปตามประเภทการใช้ประโยชน์ โดยตั้งแต่ปี 2563 ผู้เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีหน้าที่ต้องเสียภาษีตามพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยทางการจะจัดเก็บภาษีที่ดินฯ ตามมูลค่าที่ดินฯ ด้วยอัตราภาษีที่แตกต่างกันไปตามวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน (รายละเอียดตามรูปที่ 1)   ทั้งนี้ ภาษีที่ดินฯ จะถูกนำมาใช้ทดแทนภาษีโรงเรือนและที่ดินที่มีมาตั้งแต่ปี 2475 ซึ่งจัดเก็บภาษีในอัตรา 12.5% ของรายได้ค่าเช่าที่ได้จากที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และภาษีบำรุงท้องที่ที่มีมาตั้งแต่ปี  2508 ซึ่งจัดเก็บภาษีตามจำนวนไร่และราคาปานกลางของที่ดิน โดยราคาปานกลางของที่ดินที่ใช้ในปัจจุบันเป็นราคาปานกลางฯ ที่ใช้ในการประเมินภาษีบำรุงท้องที่ตั้งแต่ปี 2521-2524[1]   ทั้งนี้ ภาครัฐมีการบรรเทาภาระภาษีในส่วนที่เพิ่มขึ้นในช่วงปี 2563-2565 โดยผู้เสียภาษีจะชำระภาษีในปี 2563 เท่ากับภาระภาษีเดิม บวกด้วย 25% ของภาระภาษีส่วนเพิ่ม ในปี 2564 จะชำระภาษีเท่ากับภาระภาษีเดิม บวกด้วย 50% ของภาระภาษีส่วนเพิ่ม ในปี 2565 จะชำระภาษีเท่ากับภาระภาษีเดิม บวกด้วย 75% ของภาระภาษีส่วนเพิ่มเสีย และในปี 2566 ผู้เสียภาษีจะเสียภาระภาษีตาม พ.ร.บ. ภาษีที่ดินฯ เต็มจำนวน   รูปที่ 1 : อัตราการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างโดยสรุป   ที่มา : การวิเคราะห์โดย EIC จากข้อมูลของราชกิจจานุเบกษา สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง และศูนย์ข้อมูลกรุงเทพฯ   อย่างไรก็ตาม ทางการได้ลดหย่อนภาษีที่ดินฯ สำหรับที่ดินบางประเภทเพื่อความเหมาะสมกับเศรษฐกิจและการดำเนินกิจการของภาคธุรกิจ ซึ่งช่วยให้ผู้เสียภาษีสามารถปรับตัวได้ดีขึ้น ภายหลังจากที่ พ.ร.บ. ภาษีที่ดินฯ ถูกประกาศในราชกิจจานุเบกษาตั้งแต่เดือนมีนาคม 2562 ทางการได้ทยอยประกาศกฎหมายลำดับรองออกมาหลายฉบับ โดยเฉพาะฉบับล่าสุดเมื่อวันที่ 3 ธันวาคม 2562 คณะรัฐมนตรีได้อนุมัติร่างพระราชกฤษฎีกา (พ.ร.ก.) ลดภาษีที่ดินฯ ซึ่งมีวัตถุประสงค์เพื่อลดหย่อนภาษีที่ดินฯ สำหรับที่ดินฯ บางประเภทให้เหมาะสมกับสภาพความจำเป็นทางเศรษฐกิจ สังคม เหตุการณ์ กิจการ หรือสภาพแห่งท้องที่ โดยการลดหย่อนครั้งนี้ ผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯ เพื่ออยู่อาศัยจะได้รับการลดค่าภาษี 90% โดยจ่ายค่าภาษีเพียง 10% ของมูลค่าภาษีเต็มจำนวน ซึ่งมีเงื่อนไขดังนี้   1.ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่นำมาพัฒนาเป็นอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมตามกฎหมายอาคารชุดไม่เกิน 3 ปีจากวันที่ได้รับอนุญาตก่อสร้าง 2.ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่นำมาพัฒนาเป็นโครงการจัดสรรตามกฎหมายจัดสรรที่ดินเพื่ออยู่อาศัยไม่เกิน 3 ปีจากวันที่ได้รับอนุญาตจัดสรร 3.ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ได้รับอนุญาตตามกฎหมายจัดสรรและอาคารชุด ก่อนวันที่ 13 มีนาคม  2562 และยังไม่ได้ขาย (สต็อก) จะได้รับการลดค่าภาษีเป็นเวลา 2 ปี คือปี 2563-2564 นอกจากนี้ ที่ดินฯ ที่เป็นอสังหาฯ รอการขาย (NPA) ของสถาบันการเงินก็ได้รับการลดหย่อนค่าภาษีที่ดินฯ ด้วยเช่นกัน โดยลดค่าภาษี 90% ไม่เกิน 5 ปีจากวันที่ได้กรรมสิทธิ์ นักเก็งกำไร-สถาบัน โดนหนักสุด ผู้เก็งกำไรที่ดินและสถาบันการเงินมีโอกาสได้รับผลกระทบทางตรงจากภาระภาษีที่ดินฯ มากที่สุด ขณะที่เจ้าของบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงและลงทุน รวมถึงเจ้าของอาคารที่อยู่อาศัย/พาณิชย์ให้เช่าได้รับผลกระทบทางตรงจากภาระภาษีที่ดินค่อนข้างต่ำ ทั้งนี้ผลกระทบทางตรงจากภาระภาษีที่ดินฯ จะมีความรุนแรงมากน้อยแตกต่างกันตามวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์ของที่ดินฯ และระยะเวลาของการถือครองที่ดินฯ รวมถึงภาระภาษีเกี่ยวกับที่ดินตามกฎหมายเดิม   หากพิจารณาเฉพาะผลกระทบที่มีต่อผู้ที่ถือครองที่อยู่อาศัย รวมถึงผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย เจ้าของอาคารพาณิชย์ให้เช่า และสถาบันการเงินจะสามารถจำแนกผลกระทบเบื้องต้นออกเป็น 3 กลุ่ม (ผลกระทบอาจมีการเปลี่ยนแปลงหากกฎหมายลูกเกี่ยวกับกระบวนการจัดเก็บและการจำแนกประเภทที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้รับการอนุมัติของกระทรวงที่เกี่ยวข้องและประกาศในราชกิจจานุเบกษาอย่างเป็นทางการ) ได้แก่   รูปที่ 2 : ระดับของผลกระทบจากภาระภาษีที่ดินฯ ต่อผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ผู้พัฒนาโครงการ เจ้าของอาคารพาณิชย์ให้เช่า และสถาบันการเงิน หมายเหตุ : ผลกระทบอาจมีการเปลี่ยนแปลงหลังจากที่กฎหมายลูกทั้งหมดถูกประกาศในราชกิจจานุเบกษาอย่างเป็นทางการ ที่มา : การวิเคราะห์โดย EIC จากข้อมูลของสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง, CBRE, กรมที่ดิน และศูนย์ข้อมูลกรุงเทพฯ 1.กลุ่มที่ได้รับผลกระทบสูงจากภาษีที่ดิน ผู้ที่ซื้อที่ดินเพื่อเก็งกำไร/สะสมความมั่งคั่ง สำหรับภาษีที่ดินฯ ในกรณีที่ดินว่างเปล่า แม้ว่าจะมีอัตราภาษีเช่นเดียวกันกับที่ดินเชิงพาณิชย์อยู่ในช่วง 0.3-0.7% แต่อัตราภาษีจะมีการเพิ่มขึ้น 0.3% ในทุก 3 ปี และอัตราภาษีรวมสูงสุดไม่เกิน 3% ซึ่งจะเป็นต้นทุนภาษีที่สูงหรือต่ำขึ้นอยู่กับการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในแต่ละที่ว่าเพิ่มขึ้นมากน้อยเพียงใด   ทั้งนี้ หากเทียบกับราคาที่ดินในกรุงเทพฯ และปริมณฑลตามฐานข้อมูลของ ธปท. ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ที่ดินเพิ่มขึ้นเฉลี่ยเพียงปีละ 1.9% ขณะที่ต้นทุนภาษีที่ดินฯ คิดเป็น 16% ของผลได้ที่ได้จากส่วนต่างราคา หากเสียภาษีที่ดินในอัตรา 0.3% ของมูลค่าที่ดิน ซึ่งถือว่ามีผลกระทบค่อนข้างมาก   ดังนั้น กลุ่มผู้ลงทุนควรต้องพิจารณาคัดเลือกที่ดินที่มีศักยภาพในการเติบโตของราคาในอนาคตให้สูงกว่าต้นทุนภาษีที่ดิน (โดยปกติที่ดินที่มีศักยภาพมีการเติบโตของราคาในอัตราสูงกว่าค่าเฉลี่ยที่จัดเก็บโดย ธปท. เช่น ที่ดินแถบถนนพหลโยธินและรามอินทราที่ราคาประเมินขยายตัวเฉลี่ยปีละ 6-8% เป็นต้น) นอกจากนี้ ระหว่างที่ถือครองไม่ควรปล่อยให้เป็นที่ดินรกร้างเพื่อลดค่าใช้จ่ายภาษีระหว่างที่ถือครองที่ดิน   สถาบันการเงิน โดยเฉพาะสถาบันการเงินที่มีทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ประเภทอสังหาฯ อยู่จำนวนมาก ทั้งนี้ผลกระทบของภาระภาษีที่ดินฯ จะแตกต่างกันไปตามพอร์ต NPA ของแต่ละสถาบันการเงิน โดยกลุ่มที่ได้รับผลกระทบมาก คือ สถาบันการเงินที่มี NPA ที่เป็นอสังหาฯ และถือครองมากกว่า 5 ปี ในสัดส่วนสูง ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นทรัพย์ที่มีสภาพคล่องต่ำ เช่น โรงงาน ที่ดินเปล่า เป็นต้น นอกจากนี้ หากทรัพย์ที่ถือครองมากกว่า 5 ปีส่วนใหญ่เป็นอสังหาฯ เชิงพาณิชย์หรือที่ดินรกร้าง ภาระภาษีก็จะอยู่ในอัตราที่สูงที่ 0.3-0.7% ของมูลค่าประเมิน เทียบกับกลุ่มที่อยู่อาศัยและเกษตรกรรมที่มีอัตราภาษีเพียง 0.02-0.1% และ 0.01-0.1% ตามลำดับ (จากการสอบถามข้อมูลเบื้องต้นจากหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้อง)   ทั้งนี้ สถาบันการเงินมีแนวโน้มที่จะขาย NPA ให้ได้ภายใน 5 ปีแรกของการถือครอง เนื่องจากสถาบันการเงินได้รับสิทธิลดหย่อนภาษีที่ดินฯ โดยเสียภาษีเพียง 10% ของภาระภาษีที่ต้องจ่ายในช่วง 5 ปีแรกที่ถือครอง แต่หลังจากถือครองมากกว่า 5 ปีไปแล้ว หากสถาบันการเงินยังไม่สามารถขาย NPA ได้ ค่าใช้จ่ายทางภาษีก็จะเพิ่มขึ้น เช่น NPA ที่เป็นบ้านพร้อมที่ดินมูลค่า 10 ล้านบาท มีภาระภาษีในช่วง 5 ปีแรกอยู่ที่ปีละ 200 บาท และภาระภาษีจะเพิ่มขึ้นเป็นปีละ 2,000 บาทในปีที่ 6 เป็นต้นไป   ขณะที่ NPA ที่เป็นโรงงานมูลค่า 10 ล้านบาท มีภาระภาษีในช่วง 5 ปีแรกอยู่ที่ปีละ 3,000 บาท และภาระภาษีจะเพิ่มขึ้นเป็นปีละ 30,000 บาทในปีที่ 6 เป็นต้นไป เป็นต้น ในระยะต่อไป สถาบันการเงินอาจระมัดระวังการให้สินเชื่อมากขึ้นจากปัจจุบันที่ระมัดระวังอยู่แล้ว แม้ว่าจะมีอสังหาฯ ค้ำประกันอยู่ก็ตาม เนื่องจากค่าใช้จ่ายภาษีที่เพิ่มขึ้นจากการกลายเป็นหนี้เสียของสินเชื่อเหล่านั้น 2.กลุ่มที่ได้รับผลกระทบปานกลางจากภาษีที่ดิน   ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย โดยรวมจะได้รับผลกระทบไม่มาก หากโครงการของผู้ประกอบการสามารถพัฒนาและขายได้หมดภายใน 3 ปีแรกที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรสำหรับโครงการบ้านแนวราบและใบอนุญาตก่อสร้างสำหรับโครงการคอนโดมิเนียม เนื่องจาก 1.ทางการให้สิทธิลดหย่อนภาระภาษีที่ดินฯ ในช่วง 3 ปีแรก โดยจ่ายภาษีเพียง 10% ของเม็ดเงินภาษีที่ต้องจ่ายจริง ซึ่งคิดเป็นภาระภาษีรวมกัน 3 ปีไม่ถึง 0.2% ของมูลค่าขายของโครงการ 2.ผู้ประกอบการโดยทั่วไปถือที่ดินก่อนพัฒนาโครงการ (Land bank) ประมาณ 1-2 ปี ขณะที่ที่ดินคิดเป็นต้นทุนประมาณ 20-30% ของมูลค่าขายโครงการ ทำให้ค่าใช้จ่ายภาษีที่ดินฯ จากการถือครอง Land bank มีไม่ถึง 0.5% ของมูลค่าขายของโครงการ   อย่างไรก็ตาม ภาระภาษีที่ดินฯ อาจเพิ่มสูงขึ้น หากผู้ประกอบการไม่สามารถบริหารสต็อกเหลือขายภายใน 3 ปีนับตั้งแต่ขออนุญาตจัดสรร/ก่อสร้าง โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมที่ไม่สามารถแบ่งการก่อสร้างเป็น phaseได้แบบที่อยู่อาศัยแนวราบ นอกจากนี้ ผลกระทบจากภาษีจะมีความรุนแรงมากขึ้น หากผู้ประกอบการมีค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยอยู่ในระดับสูงเมื่อเทียบกับรายได้จนส่งผลให้อัตรากำไรต่ำและทำให้ Buffer ต่อภาระภาษีที่ดินมีน้อยลง   นอกจากนี้ ในช่วงปี 2563-2564 ซึ่งเป็นช่วง 2 ปีแรกที่เริ่มการจ่ายภาษีที่ดินฯ มีแนวโน้มที่ผู้พัฒนาโครงการจะเร่งระบายสต็อกที่ค้างอยู่ โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่มีสัดส่วนที่อยู่อาศัยเหลือขายจำนวนมาก ส่วนหนึ่งเพื่อได้รับประโยชน์จากการลดหย่อนภาษีที่ดินฯ สำหรับที่อยู่อาศัยเหลือขายที่มีการขอใบอนุญาตก่อสร้าง/จัดสรรก่อนวันที่ 13 มีนาคม  2562 มิเช่นนั้นผู้ประกอบการจะต้องมีค่าใช้จ่ายภาษีที่ดินฯ สูงขึ้น   ท่ามกลางปัจจัยเสี่ยงจากภาวะเศรษฐกิจและการปรับตัวต่อมาตรการ LTV ของผู้ซื้อบ้าน เมื่อผู้ประกอบการต้องมาเผชิญกับภาระภาษีที่ดินฯ แม้ว่าจะคิดเป็นต้นทุนที่ไม่สูงมากนัก แต่ก็อาจเป็นหนึ่งในปัจจัยเสริมที่ทำให้ผู้ประกอบการระมัดระวังการเปิดตัวใหม่มากขึ้น โดยมุ่งเน้นเปิดตัวโครงการที่มีศักยภาพมากขึ้น รวมถึงการเร่งระบายหน่วยเหลือขายเพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นเมื่อภาษีที่ดินฯ เริ่มจัดเก็บ   เจ้าของอาคารที่อยู่อาศัย/พาณิชย์ให้เช่า เช่น หอพัก อะพาร์ตเมนต์ สำนักงานให้เช่า และพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า เป็นต้น แม้ว่าภาษีที่ดินฯ กรณีใช้ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อการพาณิชย์จะมีอัตราภาษีสูงกว่าเพื่อการเกษตรหรือเพื่ออยู่อาศัย แต่หากเปรียบเทียบกับภาระภาษีที่ดินใหม่ กับภาษีโรงเรือนฯ ในปัจจุบันที่อัตรา 12.5% ของรายได้ค่าเช่า จะพบว่าต้นทุนทางภาษีของผู้ประกอบการจะเพิ่มขึ้นมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับผลตอบแทนจากการให้เช่า โดยอาคารให้เช่าแห่งไหนอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าอยู่ในระดับสูง ต้นทุนภาษีอาจปรับลดลงด้วยซ้ำ แต่หากอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าอยู่ในระดับต่ำ มีโอกาสที่ภาระภาษีอาจเพิ่มขึ้น กดดันผลตอบแทนสุทธิของผู้ประกอบการให้ปรับตัวลดลง โดยเฉพาะอาคารในพื้นที่ที่ราคาที่ดินอยู่ในระดับสูงและมีการแข่งขันสูงระหว่างผู้ประกอบการ   เช่น กรณีอาคารสำนักงานให้เช่าในพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ของกรุงเทพฯ ที่มีอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนเบื้องต้น (Gross yield) โดยเฉลี่ยประมาณ 5-9% (จากข้อมูล CBRE และมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย) โดยคิดเป็นรายได้จากค่าบริการ 50% และรายได้จากการเช่า 50% โดยรายได้ส่วนหลัง ผู้ประกอบการต้องเสียภาษีโรงเรือนฯ คิดเป็น 0.3-0.6% ของมูลค่าอาคาร ซึ่งใกล้เคียงกับอัตราภาษีที่ดินฯ ที่ 0.3-0.7%   รูปที่ 3 : ตัวอย่างการเปรียบเทียบภาระภาษีตามกฎหมายที่ดินเดิมกับกฎหมายที่ดินใหม่ กรณีอาคารสำนักงานให้เช่า หมายเหตุ : ผลตอบแทนเบื้องต้นจากการลงทุนเป็นอัตราเฉลี่ยในพื้นที่ใจกลางกรุงเทพฯ จากการสำรวจของ CBRE และ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ที่มา : การวิเคราะห์โดย EIC จากข้อมูลของ CBRE, มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย และสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง 3.กลุ่มที่ไม่ได้รับผลกระทบ/ได้รับผลกระทบต่ำจากภาษีที่ดิน เจ้าของที่อยู่อาศัยเพื่อใช้อยู่จริง จำแนกเป็น เจ้าของบ้านหลังหลัก ซึ่งทางการได้ยกเว้นการจัดเก็บภาษี โดยมีเงื่อนไขว่าเจ้าของกรรมสิทธิ์ต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน และมูลค่าบ้านพร้อมที่ดินไม่เกิน 50 ล้านบาท หรือบ้าน ไม่นับรวมที่ดินไม่เกิน 10 ล้านบาท ขณะที่บ้านพร้อมที่ดินมูลค่าเกินกว่า 50 ล้านบาทก็มีภาระภาษีอยู่ในระดับต่ำมากเมื่อเทียบกับฐานะหรือรายได้ของผู้ถือครอง เช่น บ้านพร้อมที่ดินมูลค่า 100 ล้านบาท เสียภาษีเพียง 20,000 บาท/ปี หรือ 1,667 บาท/เดือน   เจ้าของที่อยู่อาศัยหลังที่สองขึ้นไปเพื่อใช้อยู่อาศัย (ไม่ใช่บ้านหลังหลัก) แม้ว่าภาระภาษีที่ต้องจ่ายตามภาษีที่ดินฯ จะเพิ่มขึ้นจากภาษีบำรุงท้องที่ (ซึ่งเป็นกฎหมายภาษีที่ดินเดิม) แต่เม็ดเงินภาษีที่ดินฯ ที่ต้องจ่ายยังอยู่ในระดับต่ำเมื่อเทียบกับรายได้ของผู้ที่สามารถซื้อบ้านในมูลค่าเหล่านั้น นอกจากนี้ ภาครัฐยังมีการบรรเทาภาระภาษีในส่วนที่เพิ่มขึ้นในช่วง 3 ปีแรกที่มีการเก็บภาษีที่ดินฯ   เช่น กรณีบ้านพร้อมที่ดินราคา 10 ล้านบาทที่ไม่ใช่บ้านหลังหลัก ปัจจุบันเสียภาษีบำรุงท้องที่ปีละ 834 บาท ขณะที่ตาม พ.ร.บ. ภาษีที่ดินฯ เจ้าของบ้านต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้นเป็นปีละ 2,000 บาท (อัตราภาษีที่ดินฯ 0.02% ของมูลค่าบ้าน 10 ล้านบาท) ซึ่งคิดเป็นค่าใช้จ่ายไม่ถึง 0.2% ของรายได้ของผู้ที่สามารถกู้ซื้อบ้านในราคา 10 ล้านบาท (รายได้ของผู้กู้ซื้อต้องไม่น้อยกว่า 1 แสนบาทต่อเดือน)   ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อปล่อยเช่าเพื่อการอยู่อาศัย/เก็งกำไร จากข้อมูลเบื้องต้นของกระทรวงการคลัง ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อปล่อยเช่าเพื่อการอยู่อาศัย/เก็งกำไร ภาระภาษีที่ต้องจ่ายตามภาษีที่ดินฯ จะเหมือนกับเจ้าของที่อยู่อาศัยหลังที่สองขึ้นไป โดยมีอัตราภาษีที่ดินฯ อยู่ที่ 0.02% ของมูลค่าที่อยู่อาศัย (กรณีราคาไม่เกิน 50 ล้านบาท) คิดเป็นต้นทุนภาษีจากการถือครองที่อยู่อาศัยที่ค่อนข้างต่ำ เมื่อเทียบกับรายได้ค่าเช่าและการเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัย ดังนั้นภาษีที่ดินฯ ไม่ได้มีผลมากนักต่อความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุน (ยกเว้นในช่วงแรกที่มีการจัดเก็บภาษีที่ดินฯ ที่ผู้ลงทุนซื้อที่อยู่อาศัยยังไม่มั่นใจในภาระภาษีว่าจะมีมากน้อยเพียงใด)   กรณีซื้อมาเพื่อเก็งกำไร เช่น ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ตามฐานข้อมูลของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 1.7% สำหรับคอนโดมิเนียม 2.0% สำหรับทาวน์เฮาส์ และ 2.6% สำหรับบ้านเดี่ยว โดยค่าใช้จ่ายจากภาษีที่ดินฯ จะคิดเป็นประมาณ 1% ของผลตอบแทนที่ได้จากส่วนต่างราคาซื้อขาย (Capital gain yield) เฉลี่ยที่ 1.7-2.6% ต่อปี ทั้งนี้ผลกระทบจากต้นทุนภาษีที่กล่าวมามีโอกาสที่จะน้อยกว่าที่กล่าวมาข้างต้น หากผู้ลงทุนเลือกเก็งกำไรในกลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีศักยภาพ ซึ่งราคามีแนวโน้มขยายตัวมากกว่าค่าเฉลี่ยของตลาด   กรณีซื้อมาเพื่อปล่อยเช่า เช่น กรณีคอนโดมิเนียมมูลค่า 5 ล้านบาท ที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่า/เก็งกำไร ต้องเสียภาษีที่ดินฯ ในอัตรา 0.02% ของมูลค่าคอนโดฯ หรือ 1,000 บาท/ปี (เทียบกับในปัจจุบันที่ภาระภาษีเกี่ยวกับที่ดินต่ำมาก เนื่องจากข้อบกพร่องในการจัดเก็บภาษีโรงเรือน ขณะที่ภาษีบำรุงท้องที่ก็อยู่ในอัตราต่ำมาก) คิดเป็นภาระค่าใช้จ่ายประมาณ 0.4-0.7% ของอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า (Gross rental yield) ที่เฉลี่ยประมาณ 3-5%   แต่หากผู้ให้เช่าที่อยู่อาศัยในกรณีตัวอย่างข้างต้น เคยต้องเสียภาษีโรงเรือนฯ จากรายได้ค่าเช่าที่ 12.5% ของรายได้ทั้งปี หรือคิดเป็น 0.4-0.6% ของมูลค่าที่อยู่อาศัย การปรับเปลี่ยนการจัดเก็บภาษีเป็นภาษีที่ดินฯ ที่อัตราขั้นต่ำที่ 0.02% ของมูลค่าที่อยู่อาศัยจะส่งผลด้านบวกต่อผู้ให้เช่าที่จะสามารถประหยัดค่าใช้จ่ายภาษีลงไปได้ประมาณปีละ 17,000-30,000 บาท   รูปที่ 4 : ตัวอย่างการเปรียบเทียบภาระภาษีตามกฎหมายที่ดินเดิมกับกฎหมายที่ดินใหม่ กรณีที่อยู่อาศัยให้เช่า หมายเหตุ : ผลตอบแทนเบื้องต้นจากการลงทุนเป็นอัตราเฉลี่ยในพื้นที่กรุงเทพฯ จากการสำรวจของ Numbeo และ Global Property Guide ที่มา : การวิเคราะห์โดย EIC จากข้อมูลของ ของ Numbeo, Global Property Guide และสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง 2 ผลกระทบทางอ้อม นอกจากผลกระทบโดยตรง จากการต้องเสียภาษีในอัตราที่กฎหมายกำหนดแล้ว ผลกระทบจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในทางอ้อมที่อาจเห็น ก็มีด้วยเช่นกัน คือ 1.ปริมาณที่ดินที่เข้าสู่ตลาดเพื่อขายอาจมีมากขึ้น 2.ส่วนต่างของราคาที่ดินที่มีศักยภาพสูงกับศักยภาพต่ำอาจมีมากขึ้น ผลจากต้นทุนภาษีที่ดินฯ ที่เพิ่มขึ้น อาจส่งผลให้ผู้ถือครองที่ดินว่างเปล่าไม่ได้ใช้ประโยชน์บางส่วนอาจทยอยขายที่ดินออกมาในตลาด โดยเฉพาะที่ดินมรดกที่ถือครองมายาวนาน ซึ่งในอดีตมีต้นทุนในการถือครองที่ดินไม่มากนัก แต่ภาษีที่ดินฯ ที่กำลังจะเริ่มจัดเก็บอาจเป็นหนึ่งในปัจจัยสนับสนุนให้ผู้ถือครองที่ดินบางส่วนปล่อยที่ดินเข้าสู่ตลาดเพื่อซื้อขายมากขึ้น   ส่งผลให้การขยายตัวของราคาที่ดินโดยเฉลี่ยอาจมีแนวโน้มขยายตัวช้าลงไปบ้าง โดยเฉพาะที่ดินที่มีศักยภาพต่ำ (มีการเพิ่มขึ้นของราคาค่อนข้างช้า) ขณะที่ที่ดินที่มีศักยภาพ (มีการเพิ่มขึ้นของราคาค่อนข้างเร็ว) ต้นทุนภาษีที่ดินฯ แทบไม่ส่งผลกระทบ เนื่องจากราคาของที่ดินที่เร่งตัวไปเร็วกว่าต้นทุนภาษี ทำให้ความต้องการถือครองที่ดินดังกล่าวยังมีต่อเนื่อง ผลักดันให้ราคาที่ดินของที่ดินศักยภาพยังมีแนวโน้มขยายตัวสูงต่อเนื่องได้   บทสรุป ผลกระทบจากภาษีที่ดิน ภาษีที่ดินที่กำลังจัดเก็บในปีนี้ ผลต่อทั้งผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่จริงและเพื่อการลงทุนจะไม่ได้รับผลกระทบมากนัก ซึ่งจะส่งผลกระทบไม่มากนักต่ออุปสงค์ในตลาดที่อยู่อาศัย (ปัจจัยจากเศรษฐกิจและความระมัดระวังในการให้สินเชื่อบ้านจะเป็นปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบมากกว่าภาษีที่ดินฯ)   ขณะที่ผู้พัฒนาโครงการอาจต้องมีการปรับตัวอันเกิดจากภาระภาษี โดยต้องมุ่งเน้นบริหารการขายโครงการให้เหลือหน่วยเหลือขายน้อยที่สุดภายในช่วง 3 ปีแรกที่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง/จัดสรร เนื่องจากเป็นช่วงเวลาที่ได้รับการลดหย่อนภาษีที่ดินฯ รวมถึงในช่วงปี 2563-2021 จะต้องเร่งระบายสต็อกซึ่งคงค้างมาก่อนหน้าที่ภาษีที่ดินฯ จะมีผลบังคับใช้ เช่นเดียวกันกับสถาบันการเงินต้องระมัดระวังการให้สินเชื่อมากขึ้นเพื่อไม่ให้ภาระ NPA มีมาก   ดังนั้นมีโอกาสที่ในระยะยาวการจัดเก็บภาษีที่ดินฯ อาจช่วยลดความเสี่ยงจากการเร่งพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการลงได้บ้าง (โดยมุ่งเน้นแต่โครงการที่มีศักยภาพอย่างแท้จริง) รวมถึงการระมัดระวังมากขึ้นของผู้ให้สินเชื่อ ท้ายที่สุดก็อาจเป็นปัจจัยตัวหนึ่งที่ช่วยลดความเสี่ยงภาวะอุปทานส่วนเกิน (Oversupply) ลงได้บ้าง ซึ่งจะสนับสนุนให้การใช้ที่ดิน รวมถึงตลาดที่อยู่อาศัยเติบโตได้อย่างระมัดระวังและยั่งยืนมากขึ้น   หมายเหตุ [1] ราคาปานกลางของที่ดินที่ใช้ในปัจจุบันจะเป็นราคาที่มีการประเมินมาตั้งแต่ปี 2521-2524  ซึ่งเป็นไปตามพระราชบัญญัติกำหนดราคาปานกลางของที่ดินสำหรับการประเมินภาษีบำรุงท้องที่ปี 2529 โดยราคาดังกล่าวจะแตกต่างจากราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จัดทำโดยกรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง ซึ่งมีการปรับปรุงทุก 4 ปี

AWC ทุ่มงบ 26,229 ล้าน ซื้อโรงแรมและโปรเจ็กต์มิกซ์ยูส 12 แห่ง เติมพอร์ตธุรกิจกลุ่มโรงแรมและการบริการ เสริมจำนวนห้องพักรวม 989 ห้องในทันที และอีกมากกว่า 2,500 ห้องในอนาคต สู่เป้าหมายเบอร์ 1 มีโรงแรมในไทยมากสุด 8,000 ห้องภายใน 5 ปี   นางวัลลภา ไตรโสรัส ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป จำกัด (มหาชน) หรือ AWC เปิดเผยว่า ได้ใช้งบประมาณการลงทุนรวมกว่า 26,229 ล้านบาท  ซื้อกิจการโรงแรมและโครงการมิกซ์ยูส 12 แห่ง เพื่อเสริมศักยภาพและความหลากหลายของพอร์ตโฟลิโอกลุ่มธุรกิจโรงแรมและการบริการ และสร้างผลประกอบการอย่างก้าวกระโดดภายใน 5 ปี   สำหรับการซื้อกิจการที่เป็นเจ้าของสินทรัพย์กลุ่มที่ 3 ของบริษัท ตามสัญญาซื้อขายหุ้นปี 2562  ประกอบด้วย ซึ่งประกอบด้วย โรงแรม 4 แห่งที่เปิดดำเนินการแล้ว ได้แก่ 1.โรงแรมแบงค็อก แมริออท เดอะ สุรวงศ์ 2.โรงแรมฮอลิเดย์ อินน์ เอ็กซ์เพรส กรุงเทพ สาทร 3.โรงแรมภูเก็ต แมริออท รีสอร์ท แอนด์ สปา ในยางบีช และ 4. โรงแรมหัวหิน แมริออท รีสอร์ท และ สปา     นอกจากนี้ ยังซื้อโรงแรมและโครงการอสังหาริมทรัพย์มิกซ์ยูส (Mixed-Use Properties) ที่อยู่ระหว่างการปรับปรุงหรือพัฒนา อีก 8 แห่ง รวมห้องพักกว่า 2,500 ห้อง  อาทิ AWC CENTER PATTAYA โครงการมิกซ์ยูสระดับเมกะโปรเจคใหม่ใจกลางเมืองพัทยา ประกอบด้วย โรงแรมเจดับบลิว แมริออท เดอะ พัทยา บีช รีสอร์ท แอนด์ สปา และ โรงแรม พัทยา แมริออท มาร์คีส์ ที่มีห้องพักรวม 1,298 ห้อง  โครงการอควอทีค  โรงแรมบันยัน ทรี จอมเทียน พัทยา  ที่จะมีห้องพักและวิลล่ารวม 150 ห้อง และโครงการที่จะพัฒนาในอนาคตต่างๆ อีกมากมาย     โรงแรมสินทรัพย์กลุ่มที่ 3 ของบริษัทฯ ที่เปิดดำเนินการแล้ว มีความโดดเด่นทั้งในแง่ของศักยภาพการดำเนินงานและที่ตั้ง โดยโรงแรมแบงค็อก แมริออท เดอะ สุรวงศ์ เป็นโรงแรมในระดับ Upper Upscale   ที่มีห้องพัก 303 ห้องโดยดัชนีรายได้เฉลี่ยต่อห้องพักทั้งหมดเมื่อเทียบกับโรงแรมในระดับเดียวกัน (RevPAR Index) สำหรับไตรมาสที่ 3 ปี 2562 สูงถึง 149.4%   ในขณะที่โรงแรมฮอลิเดย์ อินน์ เอ็กซ์เพรส กรุงเทพ สาทร เป็นโรงแรมที่รองรับนักท่องเที่ยวและ  นักเดินทางเพื่อธุรกิจในระดับ Midscale ในใจกลางย่านสาทรและสีลม ที่มีห้องพักจำนวน 184 ห้อง โดยได้รับรางวัล Loved by Guests 2019 จาก Hotels.com แสดงให้เห็นถึงความพึงพอใจจากผู้เข้าพักที่มีต่อโรงแรมในระดับสูง   ส่วนโรงแรมทรัพย์สินกลุ่ม 3 ของบริษัท ที่เปิดดำเนินการแล้วนอกกรุงเทพฯ อาทิ โรงแรมภูเก็ต แมริออท รีสอร์ท แอนด์ สปา ในยางบีช เป็นรีสอร์ทริมหาด ระดับ Upper Upscale มีห้องพักและพูลวิลล่าจำนวน 180 ห้อง อีกทั้งยังเป็นสถานที่จัดงานแต่งงานยอดนิยม การันตีด้วยรางวัล Best International Wedding Hotels in the World 2019 จาก International Hotel Awards และมีดัชนีรายได้เฉลี่ยต่อห้องพักทั้งหมดเมื่อเทียบกับโรงแรมในระดับเดียวกัน  สำหรับไตรมาสที่ 3 ปี 2562 สูงถึงร้อยละ 145.2%     โรงแรมหัวหิน แมริออท รีสอร์ท และ สปา เป็นรีสอร์ทในระดับ Upper Upscale ที่โดดเด่นด้วยห้องพักแบบทันสมัยจำนวน 322 ห้อง พร้อมด้วยสระว่ายน้ำจำนวน 5 สระ และสระว่ายน้ำแบบ loop pool โดยได้รับรางวัล Best Luxury Resort Hotel Asia Pacific 2019 จาก International Hotel Awards และมีดัชนีรายได้เฉลี่ยต่อห้องพักทั้งหมดเมื่อเทียบกับโรงแรมในระดับเดียวกัน  สำหรับไตรมาสที่ 3 ปี 2562 สูงถึง 171.6%   “การเข้าซื้อกิจการที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินกลุ่ม 3 จะทำให้แอสเสท เวิรด์ คอร์ปอเรชั่น เป็นเจ้าของโรงแรมรายใหญ่ที่สุดในประเทศไทยในโรงแรมระดับ Midscale ขึ้นไป”   เมื่อการพัฒนาโครงการทั้งหมดแล้วเสร็จ แอสเสท เวิรด์  คอร์ปอเรชั่น จะมีโรงแรมที่เปิดให้บริการทั้งสิ้น 27 แห่ง และมีจำนวนห้องพักมากกว่า 8,500 ห้อง ที่บริหารงานโดยผู้บริหารโรงแรมชั้นนำระดับสากล อาทิ Marriott International Inc., ฮิลตัน, บันยันทรี,  มีเลีย, ไอเอชจี และโอกุระ พร้อมด้วยเครือข่ายสมาชิก Loyalty Program มากกว่า 290 ล้านสมาชิก และด้วยการพัฒนาโครงการแบบมิกซ์ยูสที่หลากหลาย  

ในบรรดาทำเลยอดนิยม ที่ดีเวลลอปเปอร์ใช้เป็นพื้นที่พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ต้องยกให้กับทำเลตามแนวรถไฟฟ้า ไม่ว่าจะเป็นสายที่เปิดให้บริการในปัจจุบันแล้ว หรือที่กำลังจะก่อสร้างแล้วเสร็จในอนาคต เพราะคนจะเลือกอยู่อาศัยกับทำเลที่สามารถเดินทางไปไหนมาไหนสะดวก และรถไฟฟ้าก็คือตัวเลือกหลัก เพราะสะดวกรวดเร็วไม่ต้องเผชิญปัญหารถติด   ทำเลตามแนวรถไฟฟ้าซึ่งถือว่ามีการพัฒนาโครงการคอนโดฯ หนาแน่น นอกจากทำเลใจกลางเมืองแล้ว รถไฟฟ้าสายสีเขียวในส่วนของถนนสุขุมวิทยาวตลอดสาย เป็นทำเลที่ได้รับความนิยมในการพัฒนาโครงการคอนโดฯ หนาแน่นอันดับต้นๆ   แต่ดูเหมือนว่าในปีนี้ การพัฒนาคอนโดฯ จะชะลอตัวลง จากมาตรการ LTV ที่ออกมาควบคุมความร้อนแรงของตลาดนักเก็งกำไร แม้ทำเลยอดนิยมตามแนวรถไฟฟ้า การพัฒนาก็ลดน้อยลงอย่างเห็นได้ชัด ผลวิจัยล่าสุด ของบริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด ระบุว่า ตลาดคอนโดฯ​ในบริเวณถนนสุขุมวิทตอนปลาย อยู่ในช่วงชะลอตัวลงทั้งดีมานด์และซัพพลาย โดยผู้ประกอบการต่างชะลอการเปิดตัวโครงการในปี 2562 เพื่อให้สอดคล้องกับสภาวะตลาด เปิดใหม่ตามสภาพเศรษฐกิจ นางสาวริษิณี สาริกบุตร ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ซัพพลายของตลาดคอนโดฯ บริเวณพระโขนง-อ่อนนุช-ปุณณวิถี-อุดมสุข ในช่วง 11 เดือนของปี 2562 มีจำนวน 47,927 ยูนิต และมีจำนวนคอนโดฯ เปิดขายใหม่เพียง 1,788 ยูนิต ส่วนซัพพลายตลาดคอนโดฯ บริเวณลาซาล-แบริ่ง-สำโรง มีจำนวน 19,312 ยูนิต มีจำนวนคอนโดฯ เปิดขายใหม่เพียง 639 ยูนิต   การลดลงของจำนวนคอนโดฯ ใหม่ส่งผลให้อัตราการขาย บริเวณสุขุมวิทตอนปลายมีอัตราการขายที่ปรับตัวสูงขึ้น กล่าวคือ จำนวนขายของคอนโดฯ ในบริเวณพระโขนง-อ่อนนุช-ปุณณวิถี มีจำนวนคอนโดฯ ขายไปได้ทั้งสิ้น 43,214 ยูนิต จากจำนวนทั้งสิ้น 47,927 ยูนิต คิดเป็นอัตราการขายที่ 90.2% อัตราการขายปรับตัวเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าที่อยู่ในอัตรา 87%   ส่วนจำนวนขายของคอนโดฯ ในบริเวณลาซาล-แบริ่ง-สำโรง มีจำนวนหน่วยขายไปได้ทั้งสิ้น 15,179 ยูนิต จากจำนวนทั้งสิ้น 19,312 ยูนิต คิดเป็นอัตราการขาย 78.6% ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าที่มีอัตราการขายอยู่เพียง 72.4%   โดยกลุ่มผู้ซื้อคอนโดฯ บริเวณสุขุมวิทตอนปลายมีทั้งคนไทยและชาวต่างชาติ โดยจุดประสงค์ในการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง และซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า โดยผู้ซื้อบางส่วนยังซื้อคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้เพื่อเก็บไว้เป็นทรัพย์สิน เนื่องจากระดับราคาขายคอนโดฯ ในบริเวณนี้ยังมีราคาที่จับต้องได้และมีแนวโน้มในการปรับราคาขึ้นในอนาคต   โปรเจ็กต์หมื่นล้านหนุนทำเลสุขุมวิท   ศักยภาพของบริเวณสุขุมวิทตอนปลาย ยังได้รับแรงหนุนจากการพัฒนาโครงการรูปแบบต่างๆ ที่ทำให้สุขุมวิทกลายเป็นทำเลมีศักยภาพ อย่างล่าสุด มีการเปิดตัวโปรเจ๊กยักษ์ระดับหมื่นล้าน ได้แก่ “ทรู ดิจิทัล พาร์ค” และยังมีอีกโครงการที่เตรียมพัฒนาออกมา ได้แก่ “แบงค็อค มอลล์” ซึ่งทั้งสองโครงการเป็นโครงการมิกซ์ยูสเมืองอัจฉริยะ   โดยโครงการ “ทรู ดิจิทัล พาร์ค” ตั้งอยู่บนเนื้อที่ดินขนาด 40 ไร่ โดยการพัฒนาในเฟสแรกประกอบด้วยตึกสูง 40 ชั้น จำนวน 2 อาคาร โดยโครงการเป็นที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดฯ  และอาคารสำนักงาน อยู่ด้านบน ส่วนด้านล่างเป็นแหล่งช้อปปิ้ง อีกทั้งในเฟสสองยังมีการพัฒนาโรงแรมในโครงการนี้   ส่วนโครงการ “แบงค็อค มอลล์” เป็นโครงการของบริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการค้าปลีก อันได้แก่ กลุ่มเดอะมอลล์ โดยโครงการนี้ตั้งอยู่บนเนื้อที่ดินขนาด 100 ไร่ คาดว่าพื้นที่ก่อสร้างในการพัฒนาโครงการนี้อยู่ที่ประมาณ 800,000 ตารางเมตร ประกอบด้วยศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน และโรงแรม หากโครงการขนาดใหญ่ทั้ง 2 โครงการ เปิดให้บริการเต็มรูปแบบ ย่อมสร้างการเปลี่ยนแปลงของพื้นที่ในบริเวณสุขุมวิทตอนปลายอย่างแน่นอน   กราฟที่ 1 อุปทาน อุปสงค์ และ อัตราการขายคอนโดมิเนียมบริเวณพระโขนง-อ่อนนุช-ปุณณวิถี-อุดมสุข  2553 ถึง พฤศจิกายน 2562 กราฟที่ 2 อุปทาน อุปสงค์ และอัตราการขาย คอนโดมิเนียมบริเวณลาซาล-แบริ่ง-สำโรง  2553 ถึง พฤศจิกายน พ.ศ. 2562 6 ปีราคาปรับเพิ่ม 5.9% ในส่วนของระดับราคาขายคอนโดฯ ย่านสุขุมวิท ยังปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยราคาขายคอนโดฯ บริเวณพระโขนง-อ่อนนุช-ปุณณวิถี-อุดมสุข มีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 166,780 บาทต่อตารางเมตร ปรับตัวขึ้นจากปี 2555 ซึ่งมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 122,493 บาทต่อตารางเมตร ค่าเฉลี่ยการปรับตัวขึ้นของคอนโดฯ ในบริเวณนี้จากปี 2555 ถึง กลางปี 2562 มีค่าเฉลี่ยสะสมในการปรับตัวในระยะเวลา 6 ปี (Compound Annual Growth Rate:CAGR) อยู่ในอัตรา 5.9%   ส่วนราคาขายเฉลี่ยคอนโดฯ เกรดบี มีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 100,500 บาทต่อตารางเมตร ปรับตัวขึ้นจากปี 2554 ซึ่งมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 83,600 บาทต่อตารางเมตร ค่าเฉลี่ยการปรับตัวขึ้นของคอนโดฯ ในบริเวณนี้จากปี 2554 ถึง พฤศจิกายน 2562 มีค่าเฉลี่ยสะสมในการปรับตัวในระยะเวลา 7 ปี (Compound Annual Growth Rate:CAGR) อยู่ในอัตรา 2.7%   ราคาขายเฉลี่ยคอนโดฯ เกรดซี มีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 68,125 บาทต่อตารางเมตร ปรับตัวขึ้นจากปี 2554 ซึ่งมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 57,098 บาทต่อตารางเมตร ค่าเฉลี่ยการปรับตัวขึ้นของคอนโดฯ ในบริเวณนี้จากปี 2554 ถึง พฤศจิกายน 2562 มีค่าเฉลี่ยสะสมในการปรับตัวในระยะเวลา 7 ปี (Compound Annual Growth Rate:CAGR) อยู่ในอัตรา 2.6%   กราฟที่ 3 ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมบริเวณพระโขนง-อ่อนนุช-ปุณณวิถี-อุดมสุข  2554 ถึง พฤศจิกายน 2562   ราคาขายของคอนโดฯ บริเวณลาซาล-แบริ่ง-สำโรง มีระดับราคาขายเฉลี่ยคอนโดฯ เกรดบี อยู่ที่ 93,459 บาท/ตารางเมตร ปรับตัวขึ้นจากปี 2555 ซึ่งมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 83,235 บาทต่อตารางเมตร ค่าเฉลี่ยการปรับตัวขึ้นของคอนโดฯ ในบริเวณนี้จากปี 2555 ถึง พฤศจิกายน 2562 มีค่าเฉลี่ยสะสมในการปรับตัวในระยะเวลา 6 ปี (Compound Annual Growth Rate:CAGR) อยู่ในอัตรา 2.05%   ส่วนราคาขายเฉลี่ยคอนโดฯ เกรดซี มีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 62,113บาทต่อตารางเมตร ปรับตัวขึ้นจากปี 2554 ซึ่งมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 45,571 บาทต่อตารางเมตร ค่าเฉลี่ยการปรับตัวขึ้นของคอนโดฯ ในบริเวณนี้จากปี 2554 ถึง พฤศจิกายน 2562 มีค่าเฉลี่ยสะสมในการปรับตัวในระยะเวลา 7 ปี (Compound Annual Growth Rate:CAGR) อยู่ในอัตรา 5.2%   ราคาขายของคอนโดฯ บริเวณนี้มีแนวโน้มในการปรับตัวขึ้นอีก เนื่องจากหากเทียบกับราคาขายของคอนโดฯ ในบริเวณพระโขนง-อ่อนนุช-ปุณณวิถี-อุดมสุข ระดับราคาขายของคอนโดฯ ในบริเวณนั้นหากเป็นอาคารสูงจะมีระดับราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 138,000 บาทต่อตารางเมตร   กราฟที่ 4 ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมบริเวณลาซาล-แบริ่ง-สำโรง พ.ศ. 2554 ถึง พฤศจิกายน พ.ศ. 2562