อสังหาฯ ปีหน้ายังเหนื่อย เพราะ LTV มาผิดเวลา?  

ติดต่อโครงการ


Specialscoop อสังหาฯ ปีหน้ายังเหนื่อย เพราะ Ltv มาผิดเวลา?   1

อสังหาฯ ปีหน้ายังเหนื่อย เพราะ LTV มาผิดเวลา?  

Categories : Uncategorized
Tags :

ช่วงสัปดาห์ที่ผ่านมา สมาคมอาคารชุดไทย ได้จัดงานสัมมนาเรื่อง “ผ่ากลยุทธ์ธุรกิจคอนโดมิเนียมปี 2019” เพื่อสะท้อนภาพของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียม ที่ถือว่าปีนี้ได้รับผลกระทบจากมาตรการกำหนดวงเงินสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV)  ทำให้ตลาดชะลอตัวลง ทั้งกลุ่มนักลงทุน นักเก็งกำไร หรือแม้แต่ผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัย แต่อาจจะมีกำลังซื้อไม่สูง ต้องหาเงินมาดาวน์เพิ่มมากขึ้นกว่าแต่ก่อน ปัจจัยต่างๆ ที่เกิดขึ้นล้วนแต่ส่งผลกระทบต่อตลาดคอนโดฯ แทบทั้งสิ้น

 

ทิศทางของตลาดคอนโดฯ หลังจากนี้ จะเป็นอย่างไร และหนทางไหนที่จะทำให้ตลาดเติบโตต่อไปได้ ลองมาฟังความเห็นจาก “กูรู” ในแวดวงอสังหาฯ ว่าจะมีความเห็นและประเมินสถานการณ์ต่อไปกันอย่างไร

 

LTV มาตรการดีแต่ใช้ผิดเวลานายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษาเรียลเอสเตท–พรีเมี่ยม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด(มหาชน) ฉายภาพรวมของตลาดคอนโดฯ ในปีนี้ว่า  เป็นปีการสร้างสมดุลของธุรกิจอสังหาฯ ในระยะยาว  จากปัจจัยมากมายเข้ามาส่งผลกระทบ ทั้งเศรษฐกิจโลก ราคาที่ดินสูงเกินกว่าจะพัฒนาโครงการขาย ตลาดไฮเอนท์ชะลดตัวลง รวมถึงกฏหมายต่างๆ ที่ออกมามีผลบังคับใช้ โดยเฉพาะมาตรการ LTV  และมาตรการควบคุมหนี้ต่อราย (DSR) ที่จะส่งผลกระทบระยะยาวไปจนถึงปีหน้า

 

Specialscoop อสังหาฯ ปีหน้ายังเหนื่อย เพราะ Ltv มาผิดเวลา?   2

ภาพที่ชัดเจนเห็นได้จากผลกระทบของมาตรการ LTV เมื่อดูจากตัวเลขในครึ่งปีแรก พบว่า ยอดขายในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ติดลบ 13%  แม้ว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่สูงขึ้น จากระยะเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว 17% ก็ตาม ส่วนตลาดในเมืองหลักต่างจังหวัด ยอดขายก็ลดลง 8%

 

“นี่เป็นเป็นหนึ่งในผลกระทบของ LTV  แม้ว่าจะเป็นมาตรการที่ดี แต่ใช้ผิดเวลาอย่างที่สุด”

หากดูตัวเลขการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ ของธนาคารพาณิชย์ในช่วงครึ่งปีแรก พบว่าตัวเลขยังไม่ได้ลดลง เนื่องจากเป็นการปล่อยสินเชื่อให้กับกลุ่มลูกค้าที่ซื้อคอนโดฯ ก่อนเดือนตุลาคม 2561 ซึ่งสามารถกู้เงินได้ 100% และทำการโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมา แต่หากลูกค้าที่ซื้อหลังจากเดือนตุลาคม 2561 เป็นต้นไป จะต้องอยู่ในหลักเกณฑ์ของ LTV ใหม่ ซึ่งภาพที่ชัดเจนของผลกระทบที่จะเกิดขึ้น คงเห็นได้ในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2562 นี้เป็นต้นไป

 

นายประเสริฐ แสดงความเห็นว่า มาตรการ LTV ควรเลื่อนการบังคับใช้ออกไปก่อน และพิจารณาใช้ในเวลาที่เหมาะสมกว่านี้  โดยต้องการให้ธนาคารแห่งประเทศไทยมองว่า การซื้อที่อยู่อาศัยเป็นการออมเงินระยะยาว ของประชาชนในรูปแบบหนึ่ง ไม่ใช่การก่อภาระหนี้สินครัวเรือน

 

แนะรัฐหามาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาฯ

 

ด้านนายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ได้สะท้อนมุมมองของผลกระทบจากมาตรการ LTV ผ่านข้อมูล Demand & Supply ของตลาดคอนโดฯ โดยระบุว่า ช่วงครึ่งปีแรกของปีนี้มีตลาดคอนโดฯ มีปริมาณรวม 115,000 ยูนิต  ขายไปแล้ว 27,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 102,629 ล้านบาท คงเหลือประมาณ 70,000-80,000 ยูนิต  ซึ่งหากในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ มีจำนวนโครงการเปิดใหม่ไม่มากเกินไปนัก จะทำให้ปีนี้มียอดขายคอนโดฯ ประมาณ 55,000 ยูนิต หรือมูลค่าประมาณ 220,000 ล้านบาท

 

“ปีที่ผ่านมาคอนโดฯ มียอดขายเยอะ  60,000-70,000 หมื่นยูนิต เป็นเพราะลูกค้าจีนซื้อเยอะ  และบางส่วนเร่งซื้อเพื่อหนีมาตรการ LTV” 

ข้อเสนอของนายพีระพงศ์  คือ ภาครัฐควรจะมีมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาฯ  การคุมหนี้สินครัวเรือนในระยะยาวอาจจะเป็นผลดีต่อประเทศ ขณะที่มาตรการ LTV ควรจะผ่อนผันหลักเกณฑ์หรือไม่ควรประกาศเลื่อนการบังคับใช้ออกไป เพราะหากบังคับใช้ไปแล้วอาจจะต้องพิจารณาต่อว่า สิ่งที่ธปท. พยายามคุมอยู่  อาจจะไม่ตอบโจทย์หรืออาจจะทำร้ายธุรกิจอยู่ก็ได้

 

ธุรกิจอสังหาฯ ถือว่ามีบทบาทสำคัญ ที่ก่อให้เกิดประโยชน์ต่อเนื่องไปยังอุตสาหกรรมภาคอื่น  ไม่ว่าจะเป็นธุรกิจวัสดุก่อสร้างก็ดี ที่สำคัญคือ ส่งผลต่อ GDP ของประเทศ ช่วยหมุนเวียนเศรษฐกิจได้ถึง 4-5 รอบ ส่วนมาตรการ DSR เห็นว่าควรจะต้องทบทวนใหม่ ว่าควรจะใช้อย่างไร ควรจะจำแนกให้มีสัดส่วนหนี้ต่อรายได้อย่างไร เพราะการใช้มาตรการเดียวครอบคลุมทุกกรณีเลยอาจจะยังไม่เหมาะสม

 

ดีเวลลอปเปอร์ ปรับรูปแบบพัฒนา “มิกซ์ยูส”

 

ส่วนนายอัษฎา แก้วเขียว ประธานผู้อำนวยการ แบรนด์วิสซ์ดอม บริษัท แมกโนเลียควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด ประเมินว่า มาตรการ LTV มีผลกระทบแน่นอน แต่ที่สำคัญที่สุดคือการสื่อสาร ซึ่งส่งผลให้ผู้บริโภคเกิดความตระหนก ด้วยความไม่เข้าใจในเงื่อนไขของมาตรการ  ทำให้ผู้บริโภคเกิดความไม่มั่นใจ และเริ่มชะลอการตัดสินใจซื้ออสังหาฯ  ขณะที่ผู้ประกอบการได้ปรับตัว ด้วยการเน้นการพัฒนาโครงการใหม่ อาทิ โครงการแนวราบ หรือโครงการสร้างรายได้ต่อเนื่องระยะยาว กรณีของบริษัทก็หันไปพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่

 

MQDC มองว่าทุกวันนี้กรุงเทพฯ เปลี่ยนไปค่อนข้างมาก ทั้งตัวบุคคล กายภาพเมือง และเศรษฐกิจ สิ่งต่างๆ เหล่านี้ทำให้สังคมเปลี่ยน มีโครงการขนาดใหญ่เกิดขึ้นมากมาย รวมถึงการพัฒนาพื้นที่สีเขียว ปัจจัยต่างๆ ดังกล่าว  ส่งผลให้เกิดคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังขับเคลื่อนประเทศ  บริษัทจึงมุ่งเน้นจับกลุ่มเป้าหมายคน Gen Y  ด้วยการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส  เพราะเชื่อว่าเป็นโครงการสำหรับคนกลุ่มนี้  ในการใช้พื้นที่ทำประโยชน์ได้มากกว่าแค่การพักอาศัย ปัจจุบันบริษัทมีโครงการมิกซ์ยูสรวมทั้งหมด 1,928,787 ตารางเมตร คิดเป็นมูลค่า 213,650 ล้านบาท

 

ด้านนางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี(ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า บริษัทในตลาดหลักทรัพย์บ้านเราส่วนใหญ่ 90% จะพัฒนาโครงการคอนโดฯ และบ้านจัดสรรขาย ซึ่งบริษัทบริหารงานขายโครงการคอนโดฯ ประมาณ 30-40 โครงการ พบว่า โครงการได้รับผลกระทบจากมาตรการต่างๆ  ผลกระทบเรื่องภาษี ที่ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อที่ลดลง  แม้ว่าเป็นกลุ่มคอนโดฯ ระดับบนก็ตาม

 

ธุรกิจคอนโดฯ มีอัตราการเติบโตต่อเนื่องเกือบ 18 ปีแล้ว  ปริมาณคอนโดฯ มีจำนวนออกมามาก จนทำให้กำลังซื้อไม่สามารถรองรับได้  ซึ่งผลกระทบในครั้งนี้  ไม่ได้เป็นอะไรที่แปลกใหม่ในตลาดอสังหาฯ  ถือเป็นปกติของธุรกิจ ที่ผ่านมาธุรกิจอสังหาฯ ไม่มีมาตรการออกมาควบคุมปริมาณคอนโดฯ ซึ่งกลุ่มลูกค้าหลักคือกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง แต่กลุ่มเหล่านี้มีปริมาณน้อยลง ทำให้ผู้ประกอบการต้องสร้างตลาดใหม่  โดยการขายให้กับกลุ่มลูกค้าชาวจีน ตั้งแต่ช่วง 3 ปีที่ผ่านมา

 

อย่างไรก็ตาม ประเมินว่า จากผลของมาตรการ LTV จะทำให้ปีหน้าปริมาณคอนโดฯ จะลดลงประมาณ 20% ผู้ประกอบการจะเน้นการขายสินค้าที่มีอยู่ในสต็อกเดิม หากมีการพัฒนาโครงการใหม่ จะเป็นโครงการที่มาจากความต้องการของลูกค้าจริงๆ  ผู้ประกอบการจะปรับตัว  หันไปพัฒนาอสังหาฯ​ ประเภทอื่น เช่น เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ กรณีตลาดวิลล่าหรือคอนโดฯ  ในจังหวัดภูเก็ต ได้ให้โรงแรมมาบริหารจัดการ ด้วยการปล่อยเช่าในรูปแบบโรงแรม  ซึ่งเจ้าของห้องได้ผลตอบแทนจากการค่าเช่า และยังได้สิทธิ์ในการเข้าพักด้วย  รูปแบบในลักษณะนี้มีแนวโน้มขยายตัวเข้ามาทำในตลาดกรุงเทพฯ ด้วย

 

บทสรุปสุดท้าย ตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดฯ จะไปในทิศทางใด จะยังคงเติบโตตามที่ประเมินไว้หรือไม่ หรือรัฐบาลจะมองเห็นความสำคัญ และเห็นถึงผลกระทบจากการบังคับใช้มาตรการ LTV หรือไม่  ตอนนี้ยังพอจะมีเวลาแม้จะไม่มากนัก เพราะไตรมาสที่ 4 เพิ่งจะเริ่มต้น คงต้องรอลุ้นกันต่อไปว่า ไตรมาสสุดท้ายนี้ ตลาดจะฟื้นตัวขึ้นมาได้อีกกี่มากน้อย ซึ่งคงไม่มีใครตอบได้ ต้องรอพิสูจน์ความจริงเท่านั้น !!!

 

 

 

บทความ Uncategorized ล่าสุด