6 กฎหมายคอนโด ควรรู้เป็นพื้นฐาน ถ้าคิดจะซื้อคอนโด

กฎหมายคอนโด

รอบสัปดาห์ที่ผ่านมา วงการอสังหาริมทรัพย์ไม่มีข่าวอะไรร้อนแรงเกิน  ข่าวคำพิพากษาของศาลปกครองกลาง ได้มีคำพิพากษาให้กรุงเทพมหานคร ในฐานะเจ้าพนักงานท้องถิ่น เพิกถอนใบรับหนังสือแจ้งความประสงค์จะก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้ายอาคาร หรือเปลี่ยนแปลงการใช้อาคาร โดยไม่ยื่นคำขอรับใบอนุญาต ตามมาตรา 39 ทวิ ของโครงการแอชตัน อโศก ของบริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก จำกัด 

บริษัทในเครือของบริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เมื่อวันที่ 30 กรกฎาคม 2564 ที่ผ่านมา เรื่องนี้ยังไม่ยุติ เพราะจะมีการยื่นอุทธรณ์และดำเนินขั้นตอนทางกฎหมายต่อไป และเราคงไม่สามารถสรุปได้ว่าเรื่องจะยุติลงอย่างไร เพราะมีเพียงแค่คำพิพากษาของศาลเท่านั้น ที่จะเป็นคำชี้ขาด

อย่างไรก็ตาม เคสของ “แอชตัน อโศก” ก็คงเป็นกรณีตัวอย่างที่ดี สำหรับประชาชนทั่วไป จะได้ทำการศึกษาตัวบทกฎหมาย ​ระเบียบข้อบังคับต่าง ๆ  ที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียม ว่าจะต้องดูกฎหมายพื้นฐานว่ามีเรื่องอะไรบ้าง เพื่อใช้ประกอบการพิจารณาเลือกซื้อคอนโดสักแห่งหนึ่ง ​เพราะคำพูดที่ว่า เลือกซื้อโครงการจากผู้ประกอบการที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ หรือแบรนด์โครงการที่มีความน่าเชื่อถือ อาจจะไม่เพียงพอการใช้ตัดสินใจในอนาคตแล้ว

ยิ่งนับวันที่ดินทำเลดี ๆ หาได้ยากขึ้น และมีราคาแพง นอกจากเราจะต้องใช้เงินจำนวนมากในการซื้อคอนโดแล้ว หากมาเจอเรื่องคดีความแม้เราจะไม่ใช่โจทย์หรือจำเลย แต่เป็นคนที่ได้รับผลกระทบก็เป็นเรื่องน่าปวดหัว ปวดใจไม่น้อย เรื่องคดีความหรือปัญหา เลือกที่จะไม่ให้เกิดขึ้นเป็นหนทางที่ดีที่สุด

กฎหมายคอนโด พื้นฐานควรรู้ มีด้วยกัน 6 เรื่อง 

กฎหมาย ระเบียบ ข้อบังคับ ในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม โดยหลัก ๆ แล้วจะอยู่ภาพใต้กฎหมาย 4 ฉบับ ได้แก่  พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 กฎกระทรวงฉบับที่ 33 และกฎกระทรวงฉบับที่ 55 นอกจากนี้ ยังต้องมีการขออนุญาต หรือขอหนังสือรับรองจากหน่วยงานต่าง ๆ ประกอบด้วย เช่น รายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) เป็นต้น แต่อย่างไรก็ตาม ในฐานะผู้บริโภคทั่วไป ซึ่งอาจจะไม่ได้มีความเชี่ยวชาญเรื่องกฎหมาย หรือต้องรู้เรื่องกฎหมายทั้งหมด แต่ก็ควรมีความรู้ความเข้าใจพื้นฐานเกี่ยวกับโครงการคอนโด ว่าจะต้องมีกฎหมายอะไรบ้างมาเกี่ยวข้อง  เพื่อเราใช้เป็นเกณฑ์การพิจารณาเบื้องต้น ว่าโครงการนั้นดำเนินการถูกต้องหรือไม่อย่างไร แม้จะไม่ใช่คำตอบสุดท้ายว่าโครงการนั้นทำถูกต้องตามกฎหมาย 100% หรือไม่ แต่อย่างน้อย ก็เบาใจได้ว่า ในอนาคตน่าโอกาสจะเกิดปัญหาได้น้อยกว่า ซึ่ง 6 ข้อกฎหมายที่ควรทำความเข้าใจ ก่อนซื้อคอนโดมีดังนี้

1.รายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA)

ก่อนที่โครงการจะก่อสร้างได้ ต้องมีใบอนุญาตก่อสร้าง ซึ่งการที่โครงการใดจะได้ใบอนุญาตก่อสร้างได้นั้น ต้องยื่นขออนุมัติรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA)  ก่อน​​ แต่ก็มีข้อยกเว้นสำหรับโครงการคอนโดขนาดเล็กไม่ถึง 80 ยูนิต หรือมีขนาดพื้นที่ใช้น้อยน้อยกว่า 4,000 ตารางเมตร ไม่ต้องขอ EIA ก็ได้ ​ ซึ่งการจะดูว่าโครงการไหนได้รับอนุมัติ EIA หรือไม่นั้น ดูได้ง่าย ๆ จากป้ายหน้าโครงการที่บอกรายละเอียดต่าง ๆ หรือเอกสารประชาสัมพันธ์ของทางโครงการ แต่ก็มีบ่อยครั้งที่จะพบว่า มีบางโครงการเปิดการขายก่อนที่จะได้รับอนุมัติ EIA และทางโครงการมักจะบอกว่าอยู่ระหว่างการยื่นขอ ซึ่งเราคงต้องพิจารณากันให้ดีว่าผู้ประกอบการรายนั้นน่าเชื่อถือหรือไม่อย่างไร

2.ใบอนุญาตก่อสร้าง

ตามพ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ผู้ประกอบการจะต้องดำเนินการตามกฎหมายนี้  ในมาตรา 21 ซึ่งอยู่ในหมวด 3 เรื่องการก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน เคลื่อนย้าย และใช้หรือเปลี่ยนการใช้อาคาร ที่ระบุว่า ผู้ใดจะก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเคลื่อนย้ายอาคารต้องได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น หรือแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นและดำเนินการตามมาตร 39 ทวิ  ซึ่งหมายความว่า การก่อสร้างคอนโดจะต้องมีใบอนุญาตการก่อสร้าง เช่น โครงการตั้งอยู่ในกรุงเทพฯ เขตใด ก็ต้องได้รับใบอนุญาตก่อสร้างจากสำนักงานเขตนั้น ๆ

3.การจดทะเบียนอาคารชุด

ภายหลังจากดำเนินการก่อสร้างแล้วเสร็จ เจ้าของโครงการจะต้องดำเนินการจดทะเบียนรับรองการใช้อาคาร การจดทะเบียนเป็นอาคารชุด กรรมสิทธิ์ในห้องชุด การจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรม การตั้งนิติบุคคลอาคารชุด รวมถึงกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์สินส่วนกลาง​ เพื่อมอบให้กับผู้ซื้อในแต่ละห้องได้ ซึ่งจะกฎหมายนี้จะเป็นไปตามพ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522

4.ระยะร่นของอาคาร

การพัฒนาโครงการคอนโด จะต้องมีการเว้นระยะห่างของตัวอาคารกับบริเวณพื้นที่รอบโครงการ ซึ่งเป็นไปตามกฎกระทรวงฉบับที่ 33 (พ.ศ2535) ออกตามความในพ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ข้อ 4

โดยกฎกระทรวงฉบับที่ 33 ข้อ 4 ซึ่งอยู่ในหมวด 1 ลักษณะอาคาร เนื้อที่ว่างของภายนอกอาคารและแนวอาคาร ระบุว่า พื้นที่หรือผนังของอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษต้องห่างเขตที่ดินของผู้อื่น และถนนสาธารณะไม่น้อยกว่า 6.00 เมตร

นอกจากนี้ ระยะร่นของอาคาร ยังมีกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ.2543) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 หมวด 4 แนวอาคารและระยะต่าง ๆ ของอาคาร ในข้อ 41 ระบุว่า อาคารที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงใกล้ถนนสาธารณะที่มีความกว้างน้อยกว่า 6 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะอย่างน้อย 3 เมตร

อาคารที่สูงเกิน 2 ชั้น หรือเกิน 8 เมตร ตึกแถว บ้านแถว อาคารพาณิชย์ โรงงาน อาคารสาธารณะ ป้ายหรือสิ่งที่สร้างขึ้นสำหรับติดหรือตั้งป้าย หรือคลังสินค้า ที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงใกล้ถนนสาธารณะ

1.ถ้าถนนสาธารณะนั้นมีความกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะอย่างน้อย 6 เมตร

2.ถ้าถนนสาธารณะนั้นมีความกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป แต่ไม่เกิน 20 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากเขตถนนสาธารณะอย่างน้อย 1 ใน 10 ของความกว้างของถนนสาธารณะ

3.ถ้าถนนสาธารณะนั้นมีความกว้างเกิน 20 เมตรขึ้นไป ให้ร่นแนวอาคารห่างจากเขตถนนสาธารณะอย่างน้อย 2 เมตร

ข้อ 50 ระบุว่า ผนังของอาคารที่มีหน้าต่าง ประตู ช่องระบายอากาศหรือช่องแสง หรือระเบียงของอาคารต้องมีระยะห่างจากแนวเขตที่ดิน ดังนี้

1.อาคารที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร ผนังหรือระเบียงต้องอยู่ห่างเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 2 เมตร

2.อาคารที่มีความสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตร ผนังหรือระเบียงต้องอยู่ห่างเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 3 เมตร

ผนังของอาคารที่อยู่ห่างเขตที่ดินน้อยกว่าตามที่กำหนดไว้ใน 1 หรือ 2 ต้องสร้างเป็นผนังทึบ และดาดฟ้าของอาคารด้านนั้นให้ทำผนังทึบสูงจากดาดฟ้าไม่น้อยกว่า 1.80 เมตร ในกรณีก่อสร้างชิดเขตที่ดินต้องได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากเจ้าของที่ดินข้างเคียงด้านนั้นด้วย

5.ขนาดถนนและความกว้างของที่ดินหน้าอาคาร

นอกจากระยะร่นแล้ว คอนโดแต่ละขนาดจะต้องตั้งอยู่บนถนนที่มีขนาดและความกว้างที่เหมาะสม เพื่อความปลอดภัย โดยเฉพาะหากเกิดเหตุไฟไหม้ รถดับเพลิงที่มีขนาดใหญ่จะต้องสามารถเข้าไประงับเหตุหรือช่วยเหลือได้ กฎหมายคอนโด จึงต้องกำหนดขนาดถนนและความของที่ดินหน้าอาคารเอาไว้ ไม่เฉพาะเหตุการณ์ไฟไหม้แต่ยังรวมถึงเหตุร้ายอื่น ๆ หรือเพื่อความปลอดภัยด้านอื่นด้วย โดยเรื่องนี้กำหนดไว้ใน กฎกระทรวงฉบับที่ 33 ข้อ 2 และข้อ 3 ดังนี้

หมวด 1 ลักษณะของอาคาร เนื้อที่ว่างของภายนอกอาคารและแนวอาคาร ข้อ 2 ที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งของอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษที่มีพื้นที่อาคารรวมไม่เกิน 30,000 ตารางเมตร ต้องมีด้านหนึ่งด้านใดของที่ดินนั้นยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร และถนนสาธารณะนั้นต้องมีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดนับตั้งแต่ที่ตั้งอาคารจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร

สำหรับที่ดินที่ใช้เป็นที่ต้องของอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษที่มีพื้นที่อาคารมากกว่า 30,000 ตารางเมตร ต้องมีด้านหนึ่งด้านใดของที่ดินนั้นยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร และถนนสาธารณะนั้นต้องมีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอด เป็นระยะทางไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของถนนสาธารณะนั้น หรือไม่น้อยกว่า 500 เมตร นับตั้งแต่ที่ตั้งของอาคาร

ข้อ 3 อาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษต้องมีถนนหรือที่ว่างปราศจากสิ่งปกคลุมโดยรอบอาคารกว้างไม่น้อยกว่า 6 เมตร และรถดับเพลิงสามารถเข้าออกได้สะดวก

ที่ว่างตามวรรคหนึ่ง ให้รวมระยะเขตห้ามก่อสร้างอาคารบางชนิด หรือบางประเภทริมถนน หรือทางหลวงตามข้อบัญญัติท้องถิ่นหรือกฎหมายที่เกี่ยวข้องเข้ามาเป็นที่ว่างได้

ในกรณีที่มีข้อบัญญัติท้องถิ่นหรือกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้องกำหนดแนวสร้างหรือขยายถนนใช้บังคับ ให้เริ่มที่ว่างตามวรรคหนึ่งตั้งแต่แนวนั้น

6.ที่ว่างนอกอาคาร

นอกจากระยะร่น ขนาดถนนด้านหน้าโครงการแล้ว ตัวอาคารจะยังจะต้องมีพื้นที่ว่างด้านนอกอาคารกับพื้นที่ข้างเคียง ที่กฎหมายกำหนดไว้ด้วย เพื่อลดผลกระทบจากตัวโครงการกับพื้นที่รอบข้าง ซึ่งเป็นไปตามกฎกระทรวงฉบับที่ 33 ข้อ 6 ที่ระบุว่า อาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษต้องมีที่ว่างอันปราศจากสิ่งปกคลุมไม่น้อยกว่าอัตราส่วน ดังต่อไปนี้

1.อาคารอยู่อาศัยต้องมีที่ว่างอันปราศจากสิ่งปกคลุมไม่น้อยกว่าร้อยละ 30 ของพื้นที่ดินแปลงนั้น

2.อาคารพาณิชย์ โรงงาน อาคารสาธารณะและอาคารอื่นที่ไม่ได้ใช้เป็นที่อยู่อาศัย ต้องมีที่ว่างอันปราศจากสิ่งปกคลุมไม่น้อยกว่าร้อยละ 10 ของพื้นที่ดินแปลงนั้น แต่ถ้าอาคารนั้นใช้เป็นที่อยู่อาศัยรวมอยู่ด้วยต้องมีที่ว่างอันปราศจากสิ่งปกคลุมตาม (1)

ขณะที่กฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ.2543)  หมวด 3 ที่ว่างภายนอกอาคาร  ข้อ 33 อาคารแต่ละหลังหรือหน่วยต้องมีที่ว่างตามที่กำหนดดังต่อไปนี้

1.อาคารอยู่อาศัย และอาคารอยู่อาศัยรวม ต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่า 30 ใน 100 ส่วนของพื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่งที่มากที่สุดของอาคาร

2.ห้องแถว ตึกแถว อาคารพาณิชย์ โรงงาน อาคารสาธารณะ และอาคารอื่นซึ่งไม่ได้ใช้เป็นที่อยู่อาศัยต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่า 10 ใน 100 ส่วน ของพื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่งที่มากที่สุดของอาคาร แต่ถ้าอาคารดังกล่าวใช้เป็นที่อยู่อาศัยด้วยต้องมีที่ว่างตาม (1)

ทั้งหมดนี้เป็นเพียง กฎหมายคอนโด เบื้องต้น ที่เราควรทำความเข้าใจ เพื่ออย่างน้อยจะได้ดูว่าโครงการที่เรากำลังสนใจซื้อนั้น ปฏิบัติถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่ ซึ่งโดยส่วนใหญ่ก็มักจะทำถูกกฎหมายกันทั้งหมด แต่ถ้าเรารู้และเข้าใจกฎหมายได้อย่างถูกต้อง ก็จะทำให้มั่นใจได้ว่าเลือกโครงการไม่ผิด