EIA เรื่องต้องรู้ ก่อนซื้อบ้าน ซื้อคอนโด

EIA เรื่องต้องรู้

สำหรับคนที่อยากจะมีที่พักอาศัยในเมือง หรือทำเลที่เดินทางสะดวก ใกล้ระบบคมนาคมสาธารณะ โดยเฉพาะอย่างรถไฟฟ้า เชื่อว่าทางเลือกแรกก็ต้องเป็นการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียม เพราะมีราคาที่คนส่วนใหญ่เลือกหาซื้อได้ และทำเลตรงกับความต้องการ

ส่วนหลักเกณฑ์ในการเลือกซื้อคอนโด  คงมีมากมายหลายเรื่องต้องให้พิจารณา ไม่ว่าจะเป็นแบรนด์หรือผู้พัฒนาโครงการ ขนาดห้อง งบประมาณ การดีไซน์โครงการ และอีกหลายเรื่องขึ้นอยู่กับโจทย์และความต้องการของผู้ซื้อ แต่มีหลักเกณฑ์ที่มีความสำคัญ และไม่ควรจะละเลยในการใช้เป็นหลักเกณฑ์ในการเลือกซื้อโครงการคอนโดที่เราอยากจะเข้าไปอยู่อาศัย นั่นก็คือ EIA

EIA ถือว่ามีความสำคัญต่อการพัฒนาโครงการไม่น้อย และดีเวลลอปเปอร์ส่วนใหญ่ ก็มักจะเอา EIA มาใช้เป็นจุดขายสร้างความมั่นใจให้กับลูกค้า หลายโครงการยังมีการแสดงข้อความ EIA Approved บนสื่อโฆษณาต่าง ๆ ของโครงการด้วย ซึ่งหลายคนก็คงรู้และเข้าใจว่า EIA คืออะไร มีความสำคัญยังไง แต่หลายคนโดยเฉพาะที่เพิ่งจะเริ่มต้นทำงานมีเงินเก็บ แล้วจะหาซื้อคอนโดไว้เป็นบ้านหลังแรก อาจจะยังไม่เข้าใจเรื่อง EIA มากนัก วันนี้ Reviewyourliving จึงจะมาเล่าเรื่อง EIA ว่าเป็นเรื่องของอะไร และมีความสำคัญมากน้อยแค่ไหน

EIA คือ อะไร สำคัญแค่ไหน?

EIA ย่อมาจาก Environmental Impact Assessment Division หรือการทำรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (เดิมใช้คำว่า การวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม ตามพ.ร.บ.ส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2535) โดยหมายถึง กระบวนการศึกษาและประเมินผลที่อาจเกิดขึ้นจากการดำเนินโครงการหรือกิจการ หรือการดำเนินการใดของรัฐห รือที่รัฐจะอนุญาตให้มีการดำเนินการที่อาจมีผลกระทบต่อทรัพยากรธรรมชาติ คุณภาพสิ่งแวดล้อม สุขภาพ อนามัย คุณภาพชีวิต หรือส่วนได้เสียอื่นใดของประชาชนหรือชุมชน ทั้งทางตรงและทางอ้อม โดยผ่านกระบวนการการมีส่วนร่วมของประชาชน เพื่อกำหนดมาตรการป้องกันแก้ไขผลกระทบดังกล่าว ผลการศึกษาเรียกว่า รายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม ซึ่งเป็นไปตามพ.ร.บ.ส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2561

EIA ถือว่ามีความสำคัญต่อการพัฒนาโครงการเป็นอย่างมาก เพราะอยู่ภายใต้ข้อบังคับของกฎหมาย หากโครงการไหนไม่ผ่าน EIA ก็ไม่สามารถพัฒนาโครงการได้ จะไม่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง หรือใบอนุญาตจัดสรรโครงการ ยิ่งหากก่อสร้างไปก่อนแล้วเกิดมีคนมาคัดค้านการก่อสร้างเนื่องจากได้รับผลกระทบ และโครงการยังไม่ผ่าน EIA โครงการก็ต้องหยุดการก่อสร้างทันที นี่ก็เป็นเหตุผลสำคัญของ EIA เรื่องต้องรู้ สำหรับคนที่วางแผนจะซื้อบ้าน หรือซื้อคอนโด

สำหรับโครงการที่ต้องยื่นขออนุญาตจัดทำ EIA ต้องดำเนินการจัดทำรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม กับทางสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) เป็นรายงานที่จัดทำขึ้นโดยนิติบุคคลที่ได้รับอนุญาตจาก สผ. เท่านั้นจึงจะออกรายงานดังกล่าวได้

เมื่อผู้ประกอบการที่จะพัฒนาโครงการได้รับรายงาน EIA แล้ว จะต้องดำเนินการยื่นต่อสผ. เพื่อให้พิจารณาอนุมัติรายงานฉบับดังกล่าว หากรายงานไม่ผ่านการอนุมัติ ผู้ประกอบการจะต้องดำเนินการแก้ไข ประเด็นต่าง ๆ ที่ไม่ผ่านการพิจารณา ให้ถูกต้องตามหลักเกณฑ์  และยื่นกลับให้สผ. พิจารณาอีกครั้ง หรือจนกว่าจะได้รับอนุญาต หรือได้รับความเห็นชอบ

4 เรื่องที่ต้องทำใน EIA

สำหรับการจัดทำ EIA จะทำการศึกษาสิ่งแวดล้อมใน 4 ด้านหลัก ได้แก่

1.ด้านทรัพยากรกายภาพ

การศึกษาด้านทรัพยากรกายภาพ เป็นการศึกษาถึงผลกระทบต่อเรื่องต่าง ๆ ว่าเกิดการเปลี่ยนแปลงอย่างไรบ้าง หากพัฒนาโครงการนั้นขึ้น อาทิ การศึกษาสภาพของดิน น้ำ อากาศ เสียง จะเกิดการเปลี่ยนแปลงอย่างไร

2.ด้านทรัพยากรชีวภาพ

เป็นการศึกษาถึงการเปลี่ยนแปลงในด้านต่าง ๆ ของการพัฒนาโครงการ ที่มีต่อระบบนิเวศน์ที่โครงการตั้งอยู่ หรืออาจจะส่งผลกระทบได้ เช่น ป่าไม้ สัตว์ป่า สัตว์น้ำ ปะการัง เป็นต้น

3.ด้านคุณค่าการใช้ประโยชน์ของมนุษย์

เป็นการศึกษาถึงการใช้ประโยชน์จากทรัพยากร ที่โครงการเกี่ยวข้อง ทั้งด้านทางกายภาพ และชีวภาพของมนุษย์ เช่น การใช้ประโยชน์ที่ดิน

4.ด้านคุณค่าต่อคุณภาพชีวิต

จะเป็นการศึกษาถึงผลกระทบของโครงการ ที่จะเกิดกับมนุษย์ ชุมชน ระบบเศรษฐกิจ การประกอบอาชีพ วัฒนธรรมประเพณี ความเชื่อ ค่านิยม รวมถึงทัศนียภาพ คุณค่า ความสวยงาม

โครงการแบบไหนที่ต้องยื่นขอ EIA

ถ้าเราพูดถึงโครงการประเภทที่อยู่อาศัยที่ต้องยื่นขอใบอนุญาตสิ่งแวดล้อมนั้น จะมีอยู่ด้วยกัน​ 2 ประเภท คือ

1.โครงการคอนโดที่มีจำนวนห้องพักตั้งแต่ 80 ยูนิตขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตร.ม.ทำให้คอนโดประเภทโลไรส์หลายแห่งที่มีห้องชุดอยู่แค่ 79 ยูนิต ไม่ต้องขอ EIA

2.โครงการบ้านจัดสรรที่มีที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่ 500 แปลงขึ้นไป หรือมีเนื้อที่มากกว่า 100 ไร่ จะต้องยื่นของ EIA ถ้าต่ำกว่าเงื่อนไขนี้ก็ไม่ต้องยื่นขอ EIA

เช็คให้ชัวร์ ก่อนซื้อบ้าน ซื้อคอนโด

อย่างที่กล่าวไว้ตั้งแต่แรกว่า EIA มีความสำคัญ และดีเวลลอปเปอร์มักจะนำเอามาเป็นจุดขาย และจุดสร้างความมั่นใจระดับหนึ่งว่าสามารถพัฒนาโครงการขึ้นมาได้ โดยไม่ขัดต่อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง และจะไม่ถูกต่อต้านจากชุมชน สังคม หรือหน่วยงานต่าง ๆ ที่จะได้รับผลกระทบ ผู้ซื้อจึงต้องตรวจสอบและขอดูหลักฐานเอกสารให้ชัดเจนว่าโครงการผ่าน EIA แล้ว หรือหากโครงการไหนอยู่ระหว่างการยื่นขอ EIA ต้องมีการระบุเอกสารหรือหลักฐานที่ชัดเจนว่า หากเกิดกรณีโครงการไม่ EIA จะต้องคืนเงินดาวน์ เงินจอง หรือเงินที่ชำระเพื่อซื้อคอนโด หรือซื้อบ้านคืนด้วย แต่โดยส่วนใหญ่โครงการที่นำออกมาขาย จะผ่าน EIA หรือมีความมั่นใจว่าจะ EIA ได้อย่างแน่นอน

อย่างไรก็ตาม เพื่อความชัวร์และรู้เท่าทันกับเกมการตลาดของผู้ประกอบการ หากมีการกล่าวอ้างว่าโครงการนั้นผ่าน EIA แล้วจริง เราก็สามารถตรวจสอบได้ว่า ข้อมูลที่ผู้ประกอบการกล่าวอ้างนั้นเป็นความจริง ด้วยการเข้าไปเช็คข้อมูลสำหรับโครงการนั้น ๆ ว่าอยู่ในสถานะใด ได้รับความเห็นชอบการผ่านเกณฑ์ หรือได้รับการรับรอง EIA แล้วที่เว็บไซต์ http://eia.onep.go.th ของ สผ. เพื่อที่จะได้ไม่มีปัญหากับประเด็นเรื่องของ EIA ตามมาให้ปวดหัว ทั้งหมดนี้ ก็คือ EIA เรื่องต้องรู้ ก่อนซื้อบ้าน ซื้อคอนโด สำหรับคนที่ควรศึกษาและทำความเข้าใจ

ที่มา

-สำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม