มาตรการ LTV ผลกระทบตกที่ใคร?

GLAND

ตั้งแต่ช่วงปลายปีที่ผ่านมาในบ้านเราก็มีกระแสออกมาวิพากษ์วิจารณ์กันไม่น้อย เกี่ยวกับมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV (Loan to Value) ที่ทางธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาประกาศให้เริ่มมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 1 เมษายน 2562 ที่กำลังจะมาถึงนี้ (แต่จริงๆ เคยออกมาตรการนี้มาแล้ว 4 ครั้ง ซึ่งครั้งนี้เป็นครั้งที่ 5) เพราะต่างก็ได้รับผลกระทบกันถ้วนหน้า ทั้งกลุ่ม Developer กลุ่มนักลงทุน และผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง แต่ใครจะได้รับผลกระทบไปในทิศทางไหนบ้าง ลองมาช่วยกันมองไปพร้อมๆ กันค่ะ

 

 

ก่อนอื่นเรามาดูมาตรการนี้กันคร่าวๆ ก่อนค่ะ

 

ease park

Cr.ภาพจากธนาคารแห่งประเทศไทย

 

เหตุผลหลักของการประกาศใช้มาตรการ LTV มาจากหนี้เสีย (NPL) เพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งตั้งแต่ช่วงปี 2560 ตัวเลขออกมาสูงขึ้นในทุกๆ ไตรมาส แซงหน้าสินเชื่อประเภทอื่น รวมถึงซัพพลายคอนโดมิเนียมที่เพิ่มสูงขึ้น รวมถึงการพยายามสกัดกลุ่มผู้ลงทุน ทุกอย่างประกอบกันก็เพื่อบริหารความเสี่ยงของธนาคารพาณิชย์ให้ดีขึ้น และเพื่อสร้างเสถียรภาพทางเศรษฐกิจ

 

ก่อนหน้านี้คงจะเคยได้ยินคำชวนเชื่อสำหรับนักลงทุนอสังหาฯ หน้าใหม่อย่าง “ลงทุนอสังหาฯ 0 บาท” “จับเสือมือเปล่า” หรืออะไรทำนองนี้กันมาบ้างใช่ไหมคะ ต่อไปอะไรแนวนี้ก็คงจะค่อยๆ หายไปค่ะ เพราะมาตรการที่ว่านี้ไม่เอื้อต่อนักลงทุนรายย่อยเอาเสียเลย เพราะในเมื่อการลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมสักยูนิตจะต้องใช้เงินดาวน์ถึง 20-30%  สำหรับกลุ่มรายย่อยนี้ก็คงน้อยคนที่จะยอมควักเงินหลักแสนเพื่อซื้อคอนโดแล้วนำมาปล่อยเช่าที่ก็มีความเสี่ยงสูงอยู่ไม่น้อยเช่นกัน จริงไหมคะ? ไหนจะค่าตกแต่งห้อง ค่านายหน้าที่หาลูกค้ามาเช่าห้อง ค่าดูแลจิปาถะ แล้วถ้ามีช่วงที่ไม่มีคนเช่าห้องอีกล่ะ เอาเป็นว่าสำหรับนักลงทุนหน้าใหม่ หากทุนน้อยอยู่แล้วก็เลิกฝันถึงการลงทุน 0 บาทไปได้เลยค่ะ    

 

ในทางกลับกันกลุ่มนักลงทุนรายใหญ่ ที่มีความชำนาญในตลาดนี้มาหลายต่อหลายปี ก็ย่อมที่จะมีเงินก้อนนี้มาหมุนเวียนลงทุนไม่ว่าจะเล่นแบบซื้อมาขายไปเก็งกำไร หรือปล่อยเช่าในโครงการระดับกลาง-สูงก็ตาม แต่ในระยะหลังมานี้วงการคอนโดมิเนียมผ่านจุดที่เรียกว่าหวือหวาที่สุดมาแล้ว ฉะนั้นการเล่นแบบระยะสั้นจึงทำได้ยากขึ้น (แต่ถ้าโครงการดี ยูนิตสวยจริงๆ ยังไงก็ขายต่อได้ราคาดีอยู่นะคะ) ทุกวันนี้จึงนิยมการปล่อยเช่ากันมากกว่า  

 

สำคัญที่สุดคือกลุ่ม Real Demand ที่ในปีนี้ต้องเจอกับดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้น ธนาคารปล่อยกู้ยากขึ้น เพื่อคัดกรองไม่ให้เกิดหนี้เสียสะสมเพิ่มเข้าไปอีก แม้ว่าจะเป็นการกู้ซื้อหลังแรกที่ยังพอมีโอกาสกู้ได้ 100% แต่หากจะต้องวางเงินดาวน์ไม่ต่ำกว่า 10% แล้ว ทุกอย่างจะต้องคิดอย่างรอบคอบขึ้นเป็นเท่าตัวก่อนจะจ่ายเงินแสน ต้องทำการบ้านกันหนักกว่าจะเลือกสักโครงการที่ตอบโจทย์ตัวเราเองและครอบครัวที่สุด รวมถึงคำนวณดอกเบี้ยแต่ละธนาคารเปรียบเทียบกันให้ดี เพราะนั่นหมายถึงภาระการผ่อนงวดในแต่ละเดือนที่จะสูงขึ้น 

 

ส่วนทาง Developer พูดได้เลยค่ะว่าเหนื่อยกันหน่อย เพราะต้องทำการบ้านกันเยอะมากขึ้น ไม่ว่าจะเปิดโครงการใหม่ที่ต้องหาช่องว่างของตลาดในแต่ละทำเล แต่ละ Segment ที่จะเน้นจับตลาดสูงอย่างที่ผ่านมาเพียงอย่างเดียวเห็นจะไม่ได้แล้ว ด้วยเรื่องภาพรวมเศรษฐกิจโลกทำให้กลุ่มลูกค้าต่างชาติที่เป็นเป้าหมายหลักก็น้อยลง รวมถึงระบายของเดิม อัดโปรโมชั่นให้ตรงใจลูกค้าที่มีให้เห็นกันตั้งแต่ต้นปี ช่วงโอนก็คงต้องลุ้น Rejection Rate กันเหนื่อย เพราะลูกค้าต่างก็ได้รับผลกระทบจาก LTV นี่แหละค่ะ ยิ่งช่วงเศรษฐกิจฝืดๆ ธนาคารก็ปล่อยกู้ยากขึ้นเป็นพิเศษ พอยอดโอนหดหายก็ไปกระทบกับรายได้ของบริษัทตามระเบียบ

      

ผลกระทบ LTV โดนกันเป็นวงกลม

 

สรุปง่ายๆ ทั้งหมดนี้ก็โดนผลกระทบกันเป็นวงกลมค่ะ เริ่มตั้งแต่คนซื้อมีกำลังซื้อน้อยลง เพราะเมื่อต้องใช้เงินก้อนก็ย่อมคิดกันเยอะขึ้น ใช้จ่ายกันยากขึ้น ธนาคารที่ให้สินเชื่อเองก็ปล่อยกู้กันยากขึ้น เพราะต้องการคุมเรื่องหนี้เสีย ฝั่ง Developer ก็มียอดโอนน้อยลงตามไปด้วย ทาง Developer เองที่กู้สินเชื่อเพื่อมาสร้างโครงการก็ชำระหนี้ในธนาคารได้ลดลง ส่งผลต่อ NPL ที่อาจจะสูงตาม ก็จะไปกระทบกับเศรษฐกิจภาพรวมของประเทศ สุดท้ายก็ย้อนกลับมาที่ประชาชนอีกเช่นเคย   

 

สุดท้ายไม่ว่าจะเป็น Developer กลุ่มนักลงทุน ผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง หรือกลุ่มไหนๆ ก็ย่อมได้รับผลกระทบจาก LTV นี้ไปตามๆ กัน ไม่ใช่แค่ผู้บริโภค แต่ผู้พัฒนาโครงการก็ต้องทำการบ้านกันอย่างหนักหน่วงเช่นเดียวกันค่ะ ต่อจากนี้ต้องจับตาดูกันให้ดีภายใน 2-3 ปีนี้ค่ะ ว่าอสังหาฯ ในบ้านเราจะไปต่ออย่างไร

 

 

 

 

 

   

Facebook Comments