ให้ต่างชาติซื้อบ้านอย่างไร ช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ไทย

นับตั้งแต่วันที่ 25 มีนาคม 2564 ที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบัน นับเป็นเวลากว่า 1 เดือนแล้ว ที่รัฐบาลมีนโยบายการขับเคลื่อนให้ประเทศไทยเป็น “บ้านหลังที่สอง” ของชาวต่างชาติ  ด้วยการส่งเสริมให้ชาวต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ของไทย (Freehold) และ/หรือเช่าระยะยาว (Leasehold) ให้เพิ่มมากขึ้น ทั้งกลุ่มที่ต้องการเข้ามาซื้อเพื่อเป็นทรัพย์สิน กลุ่มนักลงทุนที่เข้ามาลงทุนในประเทศ หรือแม้แต่กลุ่มผู้เกษียณอายุแล้ว ให้เข้ามาพำนักระยะยาวในประเทศไทย เนื่องจากเป็นกลุ่มที่มีกำลังในการใช้จ่ายเงินสูงจากเงินบำนาญ มีเงินเก็บออม และมีประกันสุขภาพจากรัฐสวัสดิการ

โดยรัฐบาลจะมีการแก้กฎหมาย กฎเกณฑ์ และระเบียบบต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้อง เพื่อให้คนต่างชาติมาซื้อ และ/หรือเช่าระยะยาวอสังหาฯ  ได้สะดวกขึ้น ผ่านแนวทางเชิงนโยบาย 3 เรื่องหลัก ๆ คือ

1.ขยายเพดานสัดส่วนกรรมสิทธิ์ซื้อห้องชุด เป็น 70-80% จากปัจจุบัน 49%

2.ปลดล็อกต่างชาติซื้อบ้านพร้อมที่ดิน ระดับราคา 10-15 ล้านบาทขึ้นไป  

3.กำหนดให้นักลงทุนต่างชาติทำสัญญาเช่าได้สูงสุด 30 ปี จะมีการขยายเพิ่มเป็น 50 ปี และต่อได้อีก 40 ปี

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นยูนิตงานกลางข้อมูลด้านอสังหาฯของประเทศไทย ที่มีฐานข้อมูลที่อยู่อาศัยมากที่สุดและน่าเชื่อถือที่สุดในปัจจุบัน ได้นำข้อมูลเกี่ยวกับการโอนกรรมสิทธิ์ที่สะท้อนภาวะของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติ (Freehold) และข้อมูลการเช่าที่อยู่อาศัยระยะยาวของคนต่างชาติ (Leasehold) มาสรุปภาวะในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา เพื่อให้เห็นเงื่อนไขสิ่งที่เกิดขึ้น

ให้ต่างชาติซื้อคอนโดสัดส่วน 80% จำเป็นในบางพื้นที่

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า ​จากข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด (คอนโดมิเนียม) ทั่วประเทศ พบว่า ในช่วงปี 2561 – 2563 มีชาวต่างชาติ​โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด 3 ปีสะสมรวมประมาณ 34,651 ยูนิต  มูลค่า 145,577 ล้านบาท​ หรือเฉลี่ยมียอดโอนกรรมสิทธิ์ปีละ 11,550 ยูนิต  มูลค่า 48,526 ล้านบาท ​​

โดยยังพบว่า ทำเลที่ชาวต่างชาติมียูนิตโอนกรรมสิทธิ์มากที่สุด อยู่ใน 5 จังหวัด ดังนี้ คือ จังหวัดชลบุรี เชียงใหม่ ภูเก็ต กรุงเทพฯ และสมุทรปราการ ซึ่งทั้ง 5 จังหวัด มีสัดส่วนคอนโดที่โอนกรรมสิทธิ์รวมกันถึง 96.2% ยูนิตโอนกรรมสิทธิ์คอนโด​ของคนต่างชาติทั้งประเทศ  จังหวัดชลบุรีที่มีสัดส่วนโอนกรรมสิทธิ์คอนโดสูงสุด 30.3% รองลงมาคือ เชียงใหม่ 18.5%,  ภูเก็ต 17.0%, กรุงเทพฯ 7.8% และสมุทรปราการ 6.3% สำหรับจังหวัดอื่นที่ไม่ได้ยกขึ้นมาแสดง มีสัดส่วนในยูนิตกรรมสิทธิ์ห้องชุดน้อยมากอย่างไม่มีนัยสำคัญ แต่ในภาพรวมสัดส่วนในยูนิตกรรมสิทธิ์คอนโดของคนต่างชาติทั้งประเทศ ในช่วงปี 2561 – 2563 มีเพียง 9.0% หรือมีสัดส่วนมูลค่าเท่ากับ 14.7%​ เท่านั้น

ขณะเดียวกันหากมองในด้านราคาคอนโดที่ต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์  จะพบว่า  ราคาคอนโดที่คนต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์มากที่สุด จะมีระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท โดยมีสัดส่วน 77.6%  แต่สัดส่วนในการเป็นเจ้าของคอนโดมีเพียง 7.7% เท่านั้น  แต่ขณะที่คอนโดในราคาเกินกว่า 5 ล้านบาท ซึ่งมียูนิตที่ซื้อและรับโอนกรรมสิทธิ์รวมกันเพียง 22.4% กลับมีสัดส่วนการเป็นเจ้าของในยูนิตคอนโดนสูงกว่า โดยมีประมาณ 20.0% ข้อมูลข้างต้นได้สะท้อนประเด็นสำคัญ 3 ประเด็นสำคัญ คือ

1.ในช่วงที่ผ่านมาชาวต่างชาติมีความสนใจที่จะซื้อห้องชุดในบางพื้นที่เท่านั้น ซึ่งส่วนใหญ่เป็นเมืองศูนย์กลางทางภูมิภาค เมืองขนาดใหญ่ และเมืองท่องเที่ยว

2.ในภาพรวมอัตราส่วนยูนิตที่เป็นเจ้าของคอนโด​ ของคนต่างชาติน่าจะยังต่ำกว่า 49% ตามที่กฎหมายกำหนดไว้ แต่อาจมีคอนโดในบางพื้นที่ อาจเป็นที่ต้องการของคนต่างชาติมาก จึงทำให้มีความต้องการเป็นเจ้าของคอนโดมากกว่า 49% ตามที่กฎหมายกำหนด ​

3.คอนโดที่คนต่างชาติซื้อส่วนใหญ่ซื้อในระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท เป็นระดับที่สอดคล้องกับกำลังซื้อของคนไทยส่วนใหญ่ แต่ด้วยคอนโดประเภทนี้ มีจำนวนมากในตลาด จึงทำให้สัดส่วนยูนิตที่ต่างชาติเป็นเจ้าของมีไม่ถึง 10% ขณะที่ระดับราคาเกินกว่า 5 ล้านบาท มีสัดส่วนประมาณ 20% ส่งผลให้ในโดยภาพรวมทุกระดับราคาของคอนโด  ชาวต่างชาติยังเป็นเจ้าของคอนโดในสัดส่วนยังต่ำกว่า 49% ตามที่กฎหมายกำหนด

จากประเด็นที่กล่าวมาข้างต้นทำให้เห็นข้อสังเกตได้ว่า การขยายสัดส่วนในยูนิตกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้กับคนต่างชาติ ให้สามารถมีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ได้มากกว่า 49% นั้น อาจจะมีความจำเป็นเพียงในบางพื้นที่เท่านั้น และระดับราคาที่ควรส่งเสริมให้เพิ่มสัดส่วนให้สูงขึ้นควรเป็นห้องชุดระดับราคามากกว่า 5 ล้านบาท เพื่อป้องกันไม่ให้ห้องชุดระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทถูกซื้อไปโดยคนต่างชาติมากเกินควร

นอกจากนี้ หากมีการเพิ่มสัดส่วนในกรรมสิทธิ์คอนโดสำหรับคนต่างชาติให้มากกว่า 49% แล้ว ควรคำนึงถึงการใช้ชีวิตของคนไทยในคอนโด​ ให้สอดคล้องตามบรรทัดฐานทางสังคมและวัฒนธรรมของไทย โดยผ่านการกำหนดสิทธิในการโหวต (Voting Right) ในนิติบุคคลคอนโดของเจ้าของร่วม ที่ควรให้ชาวต่างชาติมีสิทธิในการโหวตน้อยกว่าเจ้าของร่วมที่เป็นคนไทย

แนะให้สิทธิ์ต่างชาติซื้อบ้าน-ที่ดินเกิน 15 ล้าน

สำหรับแนวทางเชิงนโยบายในเรื่องการเปิดให้คนต่างชาติ สามารถซื้อและมีกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินนั้น ในปัจจุบันยังไม่ปรากฏข้อมูลที่มีนัยสำคัญ เนื่องจากกฎหมายยังคงจำกัดสิทธิของคนต่างชาติในการถือครองกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดินอย่างมาก แต่ยังมีข้อมูลอย่างไม่เป็นทางการว่า คนต่างชาติบางรายมีการใช้ตัวแทน (Nominee) ในการถือครองกรรมสิทธิ์แทน หรือ อาจถือในนามนิติบุคคลที่มีชาวต่างชาติถือหุ้นอยู่

ดังนั้น หากประเทศไทยเปิดโอกาสให้คนต่างชาติเข้ามามีกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดินแล้ว ก็คาดว่าน่าจะมีคนต่างชาติที่ต้องการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดินพอสมควร เนื่องจากราคาบ้านและที่ดินในประเทศไทยยังคงมีราคาต่ำกว่าในหลายประเทศมาก และบางประเทศกรรมสิทธิ์ในที่ดินยังเป็นของรัฐ

ทั้งนี้ อาจต้องพิจารณากำหนดให้คนต่างชาติเข้ามาซื้อและเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดินในบ้านที่มีราคาสูงกว่า 15 ล้านบาทขึ้นไป เนื่องจากในปัจจุบันผู้ซื้อชาวไทยส่วนใหญ่ประมาณ 90% เป็นบ้านจัดสรรในระดับราคาไม่เกิน 15 ล้านบาท ซึ่งแนวทางดังกล่าวจะช่วยป้องกันไม่ให้เกิดผลกระทบในเรื่องของราคาบ้านปรับตัวขึ้นเร็วเกินไป

ขยายระยะเวลาเช่า 90 ปีดึงชาวต่างชาติ

นอกจากนี้ ควรการกำหนดสิทธิในการโหวต ของคนต่างชาติในนิติบุคคลบ้านจัดสรร ให้มีได้ไม่เกิน 49% เพื่อให้เจ้าของร่วมที่เป็นคนไทย สามารถมีสิทธิในการกำหนดกฎระเบียบ กฎเกณฑ์ต่าง ๆ ในชุมชนให้สอดคล้องกับบรรทัดฐานทางสังคมและวัฒนธรรมตามบริบทของสังคมไทย

อย่างไรก็ตาม ในช่วงที่ผ่านมาคนต่างชาติ ยังมีรูปแบบการครอบครองที่อยู่อาศัย ทั้งคอนโด​ บ้านและที่ดินในประเทศไทย ด้วยการมีสิทธิ์ในการครอบครองที่อยู่อาศัย แบบการทำสัญญาเช่าระยะยาว หรือ  Leasehold ซึ่งตามกฎหมายที่ดินปัจจุบันกำหนดให้สามารถเช่าได้ไม่เกิน 30 ปี และสามารถต่ออายุได้รอบละ 30 ปี แต่ในทางปฏิบัติมักมีการทำสัญญาต่ออายุไว้เลยอีก 2 รอบ รวมเป็น 90 ปี ซึ่งที่ผ่านมามีคนต่างชาติที่ให้ความสนใจในรูปแบบนี้มีจำนวนไม่มากนัก ดังจะเห็นได้ว่าชาวต่างชาติที่มีการทำสัญญาเช่าระยะยาวในระหว่างปี 2561 – 2563 สะสมรวมทั้งหมด 1,483 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 5,390 ล้านบาท เฉลี่ยปีละ 494 ยูนิต มูลค่า 1,797 ล้านบาท

โดยแบ่งเป็นคอนโดจำนวน 1,280 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 4,503 ล้านบาท เฉลี่ยปีละ 427 ยูนิต มูลค่า 1,501 ล้านบาท บ้านและที่ดิน 203 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 888 ล้านบาท เฉลี่ยปีละ 68 ยูนิต มูลค่า 296 ล้านบาท ซึ่งอาจกล่าวได้ว่า ตลาดการเช่าที่อยู่อาศัยระยะยาวในช่วงที่ผ่านมาจึงมีขนาดเล็กมาก ซึ่งส่วนใหญ่ประมาณ 93.4% อยู่ในเมืองท่องเที่ยว คือ ภูเก็ต 78.8% ชลบุรี 10.3% และเชียงใหม่ 6.3%

ขณะที่สัญชาติของคนต่างชาติที่เข้ามาเช่าระยะยาว ที่โดดเด่นมี 2 สัญชาติ คือ รัสเซีย ที่มีสัดส่วนการเช่าถึง 43.2% ของการเช่าทั้งหมด และ จีน มีสัดส่วนการเช่าถึง 23.5% ของการเช่าของคนต่างชาติทั้งหมด ซึ่งนิยมเช่าคอนโดมากกว่าประเภทแนวราบ

ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่า ตลาดการเช่าระยะยาวปัจจุบันยังมีขนาดเล็กมาก ซึ่งอาจเป็นผลจากระยะเวลาในการให้เช่ามีเพียง 30 ปี และสามารถต่อคราวละ 30 ปี อาจยังไม่จูงใจให้คนต่างชาติเข้ามาเช่าที่อยู่อาศัยระยะยาวในประเทศไทย ดังนั้น หากขยายเวลาเช่าระยะยาวออกเป็น 50 ปี และต่อได้อีก 40 ปี ก็น่าจะสร้างความมั่นใจในการตัดสินใจของต่างชาติมากขึ้น และถือเป็น Lifetime Tenant หรือ สิทธิ์ในการอยู่อาศัยต้นในชั่วชีวิตของคนเช่า เพราะชาวต่างชาติอาจกังวลว่าการต่อสัญญาอาจมีความไม่แน่นอนในการปรับราคาขึ้นของที่ดิน หรือ การเปลี่ยนแปลเงื่อนไขการเช่า หรือ เจ้าของต้องการใช้ที่ดินในลักษณะอื่น เป็นต้น ฉะนั้น ถ้าชาวต่างชาติสามารถเช่าได้ถึง 90 ปี ด้วยการการทำสัญญา 2 ครั้ง แทนที่จะเป็น 3 ครั้ง เท่ากับสามารถลดความเสี่ยงไปได้ 1 ใน 3

เร่งแก้โควิด-19 กระตุ้นตลาดต่างชาติ

จากข้อมูลต่าง ๆ ข้างต้น ถ้านโยบายเหล่านี้สามารถทำได้จริง ก็จะเป็นผลดีต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจและภาคอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างมาก เพราะเป็นนโยบายที่สามารถสร้างความต้องการ (Demand) ใหม่ ๆ จากต่างประเทศ แต่เนื่องจากกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยต่างชาติในปัจจุบัน ยังมีสัดส่วนค่อนข้างน้อยเพียงประมาณ 10% ของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยทั้งหมด และยังมีอุปสรรคในการขยายฐานจำนวนลูกค้ากลุ่มนี้ เนื่องจากปัญหาการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ทำให้ชาวต่างชาติอาจขาดแรงจูงใจในการซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทย ซึ่งคาดว่านโยบายนี้จะช่วยสร้างแรงซื้อที่อยู่อาศัยของคนต่างชาติ ซึ่งเป็นเหมือนนโยบายเสริมในการช่วยฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยนโยบายเหล่านี้อาจไม่ได้ส่งผลบวกอย่างเป็นรูปธรรมทันที แต่น่าจะส่งผลในเชิง Sentiment และการวางแผนทางธุรกิจแก่ผู้ประกอบการในอนาคตได้อย่างดี

การดำเนินนโยบายเหล่านี้จะต้องชัดเจนในหลักเกณฑ์และเงื่อนไขที่จะแก้ไขด้านกฎหมาย กฎระเบียบ และกฎเกณฑ์ที่เกี่ยวข้องต่าง ๆ รวมถึงการกำหนดไทม์ไลน์สำหรับดำเนินการให้ชัดเจน โดยปัจจัยที่สำคัญที่สุดอย่างหนึ่งในความสำเร็จของนโยบายนี้คือ การควบคุมสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 และสามารถเร่งเปิดประเทศเพื่อรับชาวต่างชาติเข้าประเทศให้เร็วที่สุด เพื่อให้เกิดกิจกรรมทางธุรกิจการค้า การประชุมสัมมนา การจัดนิทรรศการ และการท่องเที่ยว เพื่อให้อสังหาริมทรัพย์ของไทยได้รับสนใจคนต่างชาติดังเช่นที่ผ่านมา เนื่องจากประเทศไทยเป็นศูนย์กลางของสิ่งเหล่านี้ในภูมิภาคอาเซียนนี้

อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันคนไทยยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองอยู่มาก การขยายสิทธิ์ในการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยให้แก่คนต่างชาติ ทั้งการเพิ่มอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดให้กับคนต่างชาติ หรือ การอนุญาตให้คนต่างชาติสามารถมีกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดิน หรือ การขยายเวลาเช่าระยะยาวออกเป็น 50 ปี และต่อ 40 ปี นั้น จึงควรจะต้องพิจารณาในจุดที่มีความเหมาะสม โดยอาจพิจารณากำหนดให้มีการขยายสิทธิ์ในการครอบครองที่อยู่อาศัยให้แก่คนต่างชาติในบางพื้นที่ โดยเฉพาะพื้นที่ส่งเสริมการลงทุนด้านอุตสาหกรรม การท่องเที่ยว ศูนย์กลางธุรกิจและพาณิชยกรรม เช่น กรุงเทพฯ EEC เชียงใหม่ และภูเก็ต เป็นต้น และ ที่อยู่อาศัยในระดับราคา เกินกว่า 15 ล้านบาท ซึ่งเป็นระดับราคาที่มีกระทบน้อยมากต่อผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทย