ตลาดอสังหาฯ จะไปต่ออย่างไร หลังปลดล็อค LTV หนุนตลาดโตเพิ่มแค่ 0.8%

ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) แถลงการณ์ปรับปรุงหลักเกณฑ์การกำกับ ดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ที่แม้จะครอบคลุมถึง การกู้ซื้อ ที่อยู่อาศัยในทุกระดับราคา แต่ ธปท. ได้มุ่งผ่อนปรนให้กับการกู้ซื้อที่เป็นสัญญาที่ 1 และ 2 เป็นหลัก

สำหรับการกู้ที่อยู่อาศัยมูลค่าไม่ เกิน 10 ล้านบาท ผู้กู้ซื้อบ้านในสัญญาที่ 1 สามารถกู้เงินเพิ่ม 10% เพื่อใช้เป็นค่าใช้จ่ายที่จาเป็นต่อการอยู่ อาศัย เช่น ค่าตกแต่งที่อยู่อาศัยได้ ขณะที่ผู้กู้ในสัญญาที่ 2 ที่ผ่อนหลังแรกเกิน 2 ปี (จากเดิมกาหนด ไว้ที่ 3 ปี) สามารถใช้เงินดาวน์เพียง 10% ส่วนการกู้ที่อยู่อาศัยมูลค่าตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปในสัญญาที่ 1 ธปท. ผ่อนปรนใช้สัดส่วนเงินดาวน์ลดลงจาก 20% เหลือ 10% ทั้งนี้ การปรับปรุงหลักเกณฑ์ LTV ดังกล่าวจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 20 มกราคม 2663 เป็นต้นไป

ธปท.ผ่อนปรน LTV เพราะตลาดอสังหาฯ หดตัว 4.5%

Krungthai COMPASS มองว่าการหดตัวของตลาดที่อยู่อาศัย และผลประกอบการ ของผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่แย่ลง คือแรงกดดันสำคัญให้ ธปท. ต้องผ่อนปรนเกณฑ์ LTV หลังจากที่ ธปท. ได้บังคับใช้เกณฑ์ LTV ใหม่ในวันที่ 1 เมษายน 2562 ที่ระบุให้ผู้กู้ ตั้งแต่สัญญาที่ 2 ขึ้นไปต้องเตรียมเงินดาวน์มากขึ้น ได้ส่งผลกระทบให้ตลาดที่อยู่ อาศัยปรับตัวลงอย่างเห็นได้ชัด

โดยมูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และ ปริมณฑล หลังจาก LTV มีผลบังคับใช้ (เมษายน – ตุลาคม 2562) หดตัว 4.5% จากช่วงเวลาเดียวกันของปี 2561 แบ่งเป็นบ้านจัดสรรที่ยังเติบโตได้ 2% ขณะที่ คอนโดมิเนียมติดลบมากถึง 12% ทั้งนี้ หากพิจารณาข้อมูลบัญชีสินเช่ือที่อยู่อาศัย ปล่อยใหม่ในช่วง 9 เดือนแรกของปี2562 จาก ธปท. จะพบว่าการหดตัวของตลาด คอนโดมิเนียมเป็นผลมาจากการกู้ยืมในสัญญาที่ 2 และ 3 ที่ติดลบสูงถึง 26% และ 41% ตามลาดับ

ดีเวลลอปเปอร์กำไรวูบ 36%

สภาพตลาดที่หดตัวลงก็เป็นภาพใหญ่ที่สะท้อนให้เห็นถึงผลประกอบการของ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่หดตัวลงเช่นกันโดยหากนับผลประกอบการในช่วงไตรมาส ที่ 2-3 ของผู้พัฒนาอสังหาฯ รายใหญ่ๆ ในตลาดหลักทรัพย์ พบว่าผู้ประกอบการมี รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์และกำไรสุทธิในช่วงไตรมาสที่ 2-3 ของปี 2562 เท่ากับ 65,017 ล้านบาท และ 10,560 ล้านบาท หดตัว 24% และ 36% จากปีก่อน โดยเป็นการหดตัวที่ครอบคลุมทั้ง 8 ราย ด้วยผลประกอบการที่ออกมา จึงไม่น่าแปลกที่ตัวแทนของสมาคมผู้ประกอบการอสังหาฯ ในกลุ่มต่างๆ ได้เข้าไปหารือกับ กระทรวงการคลัง และส่งสัญญาณให้ธปท. ผ่อนปรนเกณฑ์ LTV อยู่บ่อยครั้ง

3 ผลกระทบจากมาตรการ LTV 

Krungthai COMPASS ประเมินเป็นการเบื้องต้น (Initial Assessment) ว่าการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ของธปท. มีโอกาสที่จะส่งผลให้เกิดผลกระทบใน 3 ประเด็น ด้วยกัน คือ

ประเด็นที่ 1 Sentiment ของตลาดที่อยู่อาศัยจะปรับตัวไปในทิศทางที่ดีขึ้น

เพราะหากนับตั้งแต่ปลายปี 2562 ถึง ต้นปี 2563 ตลาดที่อยู่อาศัยของไทยล้วน เผชิญหน้ากับปัจจัยบวกใหญ่ๆ ถึง 3 ข่าว ตั้งแต่

1.การออกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ของรัฐบาล เช่น มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง และ มาตรการบ้านดีมีดาวน์ ในช่วงเดือน พฤศจิกายน -ธันวาคม 2562 ต่อด้วย

2.ปลายเดือน ธันวาคม​ 2562 รัฐบาลให้ความชัดเจนเกี่ยวกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยระบุให้ที่อยู่อาศัย นั้นเสียภาษีในอัตรา 0.02%

3.การผ่อนเกณฑ์ LTV ของธปท. ในกลางเดือน มกราคม 2563 แสดงให้เห็นว่าภาครัฐและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องรับรู้ถึงปัญหาที่เกิด ขึ้นกับตลาดที่อยู่อาศัยในปีที่ผ่านมา

ประเด็นที่ 2 การผ่อนเกณฑ์ให้ผู้กู้สินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยมูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาท เป็นสัญญาที่ 2 ที่ผ่อนชำระสัญญา 1 มาแล้วไม่ต่ำกว่า 2 ปี สามารถใช้เงิน ดาวน์ 10% ได้

อาจทำให้ความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมในปี 2563 กลับมาราว 4,500 ล้านบาท จากตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2562 ที่มีโอกาสติดลบ -11% (คิดเป็น มูลค่า 31,480 ล้านบาท) แบ่งเป็นการหดตัวของผู้กู้ในสัญญา 1 ที่ -1% (1,805 ล้าน บาท) สัญญา 2 ที่ -26% (13,466 ล้านบาท) และสัญญา 3 ขึ้นไปที่ -41% (15,700 ล้านบาท)

Krungthai COMPASS ประเมินว่าเหตุผลที่ทำให้การกู้ในสัญญาที่ 2 ติด ลบมาจากข้อกำหนดของเกณฑ์LTVเดิมที่ระบุให้ผู้กู้ต้องผ่อนชำระสัญญาที่1มาก่อน เป็นระยะเวลา 3 ปี ถึงจะสามารถใช้เงินดาวน์ 10% ในการกู้ซื้อสัญญาที่ 2 ได้ เกณฑ์ ดังกล่าวส่งผลผู้กู้สัญญาที่ 1 ในช่วงปี 2559-2561 มีความต้องการกู้สัญญาที่ 2 ในปี 2562 ลดลง

จากข้อสรุปดังกล่าว Krungthai COMPASS ประเมินว่าการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV จาก 3 ปี ลงมาเหลือ 2 ปี นั้นอาจช่วยให้ความต้องการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยในสัญญา ที่ 2 กลับมาได้ประมาณ 1 ใน 3 จากขนาดของการหดตัวทั้งหมดในปี 2562 คิดเป็น มูลค่าเกือบ 4,500 ล้านบาท ซึ่งสามารถเป็น Upside ให้กับตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2563 ได้ราว 0.8%

ประเด็นที่ 3 เงื่อนไขที่ผ่อนปรนขึ้น อาจทำให้การลงทุนระยะยาวในคอนโดมิเนียมมีความน่าสนใจมากขึ้นและอาจช่วยทดแทน Demand จากต่างประเทศ ที่ลดลงจากการแข็งค่าของเงินบาท

ในปี 2562 ที่ผ่านมา Krungthai COMPASS พบว่าสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของผู้ซื้อชาวจีนซึ่งคิดเป็นครึ่งหนึ่ง ชาวต่างชาติทั้งหมดที่ซื้อคอนโดมิเนียมในไทยหดตัวลงอย่างเห็นได้ชัดจาก11%ของ มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของไทยใน มกราคม 2562 เหลือ 8% ในธันวาคม 2562 โดยมีสาเหตุหลักมาจากการแข็งค่าเงินบาทเมื่อเปรียบเทียบกับเงินหยวนในช่วงเวลา เดียวกัน    ได้ส่งผลต่อเนื่องให้ราคาที่อยู่อาศัยในไทยปรับตัวสูงขึ้นจากวันทำ สัญญาจองโดยเฉลี่ยถึง 9%

บทสรุปผลกระทบมาตรการ LTV

อย่างไรก็ดี Krungthai COMPASS มองว่าการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ในครั้งนี้ อาจช่วยให้กลุ่มผู้บริโภคที่ต้องการลงทุนคอนโดมิเนียมระยะยาวกลับมาให้ความสนใจ มากขึ้นเนื่องจากการลงทุนคอนโดมิเนียมในไทยที่ให้ผลตอบแทนราว 2.7-6.6%  ก็ ยังเป็นอีกหนึ่งตัวเลือกของการลงทุนในยุคดอกเบี้ยต่ำของคนไทย ประเด็นนี้อาจ ช่วยทดแทน demand จากต่างประเทศโดย จีนที่ลดลง

Krungthai COMPASS มองว่าตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2563 จะได้รับประโยชน์จากมาตรการต่างๆ ของภาครัฐ โดยเฉพาะ มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง ซึ่งทำให้มีโอกาสที่ตลาดจะกลับมาฟื้นตัวได้ 5.5% จากปีก่อนหน้า โดยมีการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ของธปท. เป็น Upside สำคัญที่อาจทำให้อัตราการเติบโตของตลาดเร่งขึ้นไปได้อีก 0.8%