ส่อง ตลาดที่อยู่อาศัยปี 66 การเติบโตท่ามกลางปัจจัยเสี่ยง ดอกเบี้ย-ต้นทุนพุ่ง

ตลาดที่อยู่อาศัยปี 66

แม้ว่าตอนนี้ จะยังไม่สิ้นสุดปี 2565 แต่ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลาที่เหลือสำหรับปีนี้ คงไม่ได้มีอะไรหวือหวา หรือแตกต่างไปกว่าช่วงระยะเวลาเกือบ 9 เดือนที่ผ่านมา  ซึ่งทางศูนย์วิจัยธนาคารกรุงไทย หรือ กรุงไทยคอมพาส (KrungthaiCOMPASS) ประเมินว่า ในปี 2565 มูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล จะมีมูลค่า 604,000 ล้านบาท ฟื้นตัวจากปีก่อนหน้า 3.3%​ ซึ่งมีปัจจัยสนับสนุนจากหลายปัจจัย แต่ขณะเดียวกันก็มีหลายปัจจัยสำคัญ ที่ส่งผลกระทบต่อการเติบโตต่อเนื่องไปถึงตลาดอสังหาฯ ในปีหน้าด้วย โดยเฉพาะเรื่องของราคาวัสดุก่อสร้างและต้นทุนดอกเบี้ยขาขึ้น

สำหรับทิศทางในปี 2566 ตลาดบ้านและคอนโดจะเป็นอย่างไรนั้น กรุงไทยคอมพาส ได้นำเสนอบทวิเคราะห์ “ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2565-2566 มีแนวโน้มฟื้นตัวท่ามกลางความเสี่ยงจากดอกเบี้ยขาขึ้น และต้นทุนพัฒนาโครงการยืนสูง” โดยนายคณิศ อ่ำสกุล นักวิเคราะห์ ซึ่งจะทำให้พอเห็นภาพและประเมินสถานการณ์ของตลาดที่อยู่อาศัยในปีหน้าได้ว่าจะเติบโตต่อเนื่อง หรือชะลอตัวลง ซึ่งมีรายละเอียดต่าง ๆ ดังนี้

ตลาดที่อยู่อาศัยปี 66 โต 4.2%

กรุงไทยคอมพาส ประเมินว่า ในปี 2566 ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล จะเติบโต 4.2%  จากปี 2565 ที่มีมูลค่า 604,000 ล้านบาท  ซึ่งมีปัจจัยสนับสนุนหลักมาจาก 3 เรื่องดังนี้​

1.การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทย

ในปีนี้ภาพรวมเศรษฐกิจของประเทศ มีการฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องหลังจากต้องเผชิญกับการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ซึ่งมองว่าการฟื้นตัวจะยังคงมีอย่างต่อเนื่องไปถึงปีหน้าด้วย

จากการขยายตัวของเศรษฐกิจไทย ประกอบกับมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ทั้งการผ่อนปรน LTV และการลดค่าธรรมเนียมโอน-จำนอง ทำให้ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2565 มีการฟื้นตัวในอัตรา 3.3%​ จากปีก่อนหน้า และคาดว่าจะมีมูลค่า 604,000 ล้านบาท

โดยที่อยู่อาศัยประเภทบ้านจัดสรร อาทิ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮ้าส์ ที่สามารถตอบโจทย์การทำงานจากที่บ้าน (WFH) ได้ดีกว่าคอนโดมิเนียมยังคงได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้บริโภคสะท้อนจากยอดโอนกรรมสิทธิ์ในครึ่งแรกของปี 2565 ที่ขยายตัว สูงถึง 7.2%

ทั้งนี้ สำหรับมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ทั้งการผ่อนปรน LTV ให้ ผู้กู้ทุกสัญญาสามารถกู้ได้เต็ม 100% และการลดค่าธรรมเนียมโอน-จำนองให้ เหลือรายการละ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท กระทรวงการคลัง และธปท. กำลังหารือถึงความเป็นไปได้ที่จะต่ออายุทั้ง 2 มาตรการต่อไปอีก 1 ปี จากที่จะสิ้นสุดลงปลายเดือนธันวาคม 2565 เป็นปลายปี 2566 แทน1

2.การกลับมาของกําลังซื้อต่างชาติ

กรุงไทยคอมพาส ยังประเมินว่า ในปี 2566 กําลังซื้อต่างชาติจะกลับมา หลังจากสถานการณ์การเดินทางระหว่างประเทศที่เริ่มกลับเข้าสู่สภาวะปกติมากขึ้น จะส่งผลให้มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลขยายตัวในอัตราเร่งขึ้นที่ 4.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 คิดเป็นมูลค่า 630,000 ล้านบาท  โดยคาดว่าจะมีจำนวนนักท่องเที่ยว 21.3 ล้านคน เพิ่มขึ้นจากปี 2565 ที่คาดว่าจะมีจำนวน 8.9 ล้านคน จะเป็นปัจจัยบวกสำคัญต่อตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2566 เพราะทำให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในไทย ของชาวต่างชาติเติบโตตาม โดยเฉพาะจากชาวจีนซึ่งคิดเป็นครึ่งหนึ่งของกาลังซื้อต่างชาติทั้งหมด

ข้อมูล Juwai.com เว็บไซต์ซื้อขายยอสังหาฯ ในต่างประเทศที่ใหญ่ที่สุดของจีน แสดงให้เห็นว่าชาวจีนยังคงให้ความสนใจในภาคอสังหาฯ ไทย  เพราะอสังหาฯ ไทยยังได้รับการค้นหาและมีคำสั่งซื้ออยู่ใน 3-4 อันดับแรกอย่างต่อเนื่อง ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2565 ที่ผ่านมา ทั้งนี้ กลุ่มที่อยู่อาศัยที่จะได้ประโยชน์จากการกลับมาของกำลังซื้อต่างชาติมากที่สุดได้แก่ คอนโด ขนาด 40-50 ตร.ม. ราคา 4-5 ล้านบาทต่อยูนิต  ในทำเลยอดฮติ ของต่างชาติ อย่าง สุขุมวิท สาทร อโศก พระราม 9 และรัชดา เป็นต้น

3.การต่ออายุมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ

ในปี 2566 มีการคาดการณ์กันว่ารัฐบาลจะมีการต่ออายุมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ที่ใช้ในปีนี้ออกไปอีก 1 ปี เพื่อกระตุ้นภาพรวมของเศรษฐกิจประเทศให้ฟื้นตัวดีขึ้น ทั้งในส่วนของมาตรการผ่อนปรน LTV และ มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน-จำนอง จากที่กำหนดสิ้นสุดในปลายเดือนธันวาคม 2565 โดยปัจจุบันกระทรวงการคลังกำลังอยู่ใน ระหว่างการหารือกับธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ซึ่งหากมีการต่ออายุมาตรการดังกล่าวไปอีก 1 ปี จะส่งผลต่อ การเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2566

ปี 66 อสังหาฯ เปิดใหม่ 1 แสนยูนิต

ด้านจำนวนการเปิดตัวใหม่ของตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2565-2566 กรุงไทยคอมพาส ประเมินว่า มีแนวโน้มการเปิดตัวสูงขึ้นจากปีที่ผ่านมา โดยคาดว่าจะอยู่ในระดับ 90,000-100,000 ยูนิต ซึ่งสูงกว่าปี 2564 ที่เปิดใหม่ประมาณ 56,800 ยูนิต

ที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ แบ่งเป็น บ้านจัดสรร 40,000-45,000 ยูนิต และคอนโด 50,000-55,000 ยูนิต เนื่องจากผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยต้องเร่งตุน Backlog ให้กับตนเอง โดยหลังจากช่วงการระบาดของโควิด-19 ในปี 2563-2564 ผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยส่วน ใหญ่ตัดสินใจที่จะรักษาสภาพคล่องด้วยวิธีการเน้นขายสต็อกเก่าที่สร้างเสร็จแล้ว และเลื่อนการเปิดโครงการใหม่ออกไปจนกว่าสถานการณ์จะดีขึ้น ส่งผลให้หน่วยเปิดใหม่ในช่วงเวลาดังกล่าวจึงอยู่ในระดับต่ำเพียงปีละ 65,000 ยูนิต เท่านั้น

แนวโน้มจำนวนยูนิตเปิดใหม่ที่จะปรับตัวสูงขึ้นในปี 2565-2566 สอดคล้องแผนงานของดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ (Top Developers) ที่เกือบทั้งหมดมีแผนจะเปิดโครงการใหม่ในปี 2565 ในระดับที่สูงขึ้นจากปี 2564 เช่น  เอพี​ ในปีนี้มีแผนจะเปิดโครงการใหม่ 60 โครงการ มูลค่า 75,000 ล้านบาท สูงขึ้นจากปี 2564 ที่มีโครงการเปิดใหม่จำนวน 19 โครงการ มูลค่า 22,540 ล้านบาท และ แสนสิริ ที่ตั้งเป้าเปิดโครงการใหม่ในปีนี้ จำนวน 46 โครงการ มูลค่า 50,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้น จากปี 2465 ที่เปิดโครงการใหม่จำนวน 15 โครงการ มูลค่าเกือบ 8,100 ล้านบาท (รูปที่ 2)

ทั้งนี้  จำนวนเปิดใหม่ที่สูงขึ้นในกลุ่มบ้านจัดสร รซึ่งโดยทั่วไปมักใช้ระยะเวลาก่อสร้างค่อนข้างเร็วที่ 6-12 เดือน ถือเป็นอีกหนึ่งปัจจัยสนับสนุนให้มูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2566 มีแนวโน้มเติบโตในอัตราที่เร่งขึ้นจากปีนี้เช่นกัน

ส่วนในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2565 ​ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีจำนวนยูนิตเปิดใหม่ราว 51,500 ยูนิต สูงขึ้นกว่า 2 เท่าเมื่อเทียบกับทั้งปีที่ผ่านมา แบ่งเป็น บ้านจัดสรร 21,500 ยูนิต และคอนโด 30,500 ยูนิต โดยกลุ่มที่อยู่อาศัยแต่ละประเภท ที่ได้รับการตอบรับจากผู้บริโภค ซึ่งสะท้อนจากการมียอดขาย (Pre-sale) อยู่ในระดับสูง เป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยดังนี้

1. บ้านเดี่ยว ราคามากกว่า 20 ล้านบาท มียอดขาย 18.9%
2. บ้านแฝด ราคา 5-10 ล้านบาท มียอดขาย 23.4%
3. ทาวน์เฮ้าส์ ราคา 5-10 ล้านบาท มียอดขาย 57.8%
4. คอนโด กลุ่มที่ได้รับความนิยมสุดคือ ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท หรือ กลุ่มที่เน้นการมอบความคุ้มค่าให้ผู้บริโภค โดยมียอด มียอดขาย 37.4%

สำหรับกลุ่มผู้นำตลาดอสังหาฯ 10 อันดับแรก (Top 10 Developers) ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย3 ยังคงมีผลการดำเนินงานที่โดดเด่นและเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยมีรายได้รวมในช่วงครึ่งปีแรกของปีนี้มูลค่า 105,617 ล้านบาท ขยายตัว 3.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า  ซึ่งถือเป็นระดับที่สูงกว่าช่วงก่อนเกิดโควิด-19 ที่มีมูลค่า 103,128 ล้านบาทในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2562 อยู่ในอัตรา 2.4%

โดยรายได้ที่สูงขึ้นส่วนใหญ่เป็นผลมาจาก ที่อยู่อาศัยในกลุ่มบ้านจัดสรร อาทิ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮ้าส์ ได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้บริโภค เนื่องจากเป็นประเภทของที่อยู่อาศัยที่มีขนาดและพื้นที่ที่ตอบโจทย์การ WFH ​มากกว่าคอนโด  เห็นได้จากจากรายได้ในกลุ่มบ้านจัดสรรของผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยที่ขยายตัวได้ดีในช่วงครึ่งปีแรกของปีนี้  ​อาทิ เอพี ขยายตัวถึง 21.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา เอสซีแอสเสท ขยายตัว 11.7% ศุภาลัย ขยายตัว 22.1%​ แม้ว่าดีเวลลอปเปอร์หลายรายจะมีรายได้เติบโต แต่ก็มีผู้ประกอบการบางรายที่รายได้ลดลงเช่นกัน (รูปที่ 3)

ส่วนด้านการทำกำไร พบว่า ดีเวลลอปเปอร์ผู้นำตลาด 10 อันดับแรก มีอัตรากําไรสุทธิเฉลี่ยที่สูงขึ้นจาก 12.5% ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2564 มาอยู่ที่ 12.9% ในช่วงครึ่งปีแรกของปีนี้ เป็นผลจากการลดความรุนแรงในการแข่งขันทำโปรโมชั่นทางการตลาดลง แต่ความสามารถในการกำไรโดยเฉลี่ยยังต่ำกว่าช่วงก่อนโควิด-19 อยู่พอสมควร ซึ่งช่วงครึ่งปีแรกของปี 2562 มีกำไรสุทธิเฉลี่ยในที่ 15.5%

2 ปัจจัยกระทบตลาดที่อยู่อาศัยปี 2566

แม้ว่าแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยในปีหน้าจะฟื้นตัวดีขึ้นจากช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา จาก 3 ปัจจัยดังกล่าวข้างต้น แต่ขณะเดียวกันก็ยังมีปัจจัยลบที่อาจจะกระทบตต่อธุรกิจอสังหาฯ ได้เช่นกัน คือ 1. เทรนด์ดอกเบี้ยขาขึ้น และ 2.ต้นทุนการพัฒนาโครงการที่ยังสูง  ซึ่งเป็นปัจจัยลบสำคัญต่อต้นทุนการดำเนินงานของผู้พัฒนาที่อยู่อาศัย  ถือเป็น 2 สิ่งที่ควรจับตามองในปี 2566

1.อัตราดอกเบี้ยขาขึ้น

กรุงไทยคอมพาส คาดว่าอัตราดอกเบี้ยในช่วงที่เหลือของปี 2565 จนถึงปี 2566 จะอยู่ในทิศทางปรับตัวสูงขึ้นโดยมีแรงผลักดัน หลักจาก

-คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) มีแนวโน้มปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบายขึ้นอีก 2 ครั้งจากปัจจุบันที่ 0.75% เป็น 1.25% ในปี 2565 ก่อนปรับขึ้นอีก 3 ครั้งเป็น 2% ใน ปี 2566

-การปรับขึ้นค่าธรรมเนียมนําส่งเงินเข้ากองทุนเพื่อการฟื้นฟูและพัฒนาระบบสถาบันการเงิน หรือ FIDF ที่ใน 1 มกราคม 2566 จะกลับมาจ่ายในอัตราเดิมที่ 0.46% จากอัตราปัจจุบันที่ 0.23%4 ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยทั้งฝั่งผู้บริโภคและผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยจะได้รับ ผลกระทบผ่านต้นทุนการกู้ยืมที่ทั้ง Minimum Retail Rate (MRR) และ MinimumLoanRate(MLR)ที่มีแนวโน้มปรบัตัวสูงขึ้นตาม

สำหรับอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น จะส่งผลกระทบกับ 2 เรื่องหลัก ๆ ดังนี้

1.กระทบต่อผู้บริโภค

โดยจะมี 2 กลุ่มผู้บริโภคที่ได้รับผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น ได้แก่ ​

-กลุ่มที่กําลังผ่อนชําระที่อยู่อาศัยอยู่ในปัจจุบัน

แม้จะมีค่างวดที่ต้องชาระต่อเดือนไม่เปลี่ยนไป แต่ค่างวดดังกล่าวจะถูกนำไปชำระดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น และเหลือส่วนต่างที่จะนำไปตัดเงินต้นได้ลดลง หมายความว่า ผลกระทบของผู้บริโภคในกลุ่มนี้จะอยู่ในรูปแบบของระยะเวลาในการผ่อนชำระที่มีโอกาสนานขึ้นหากอัตราดอกเบี้ยยังคงเป็นขาขึ้นอย่างต่อเนื่อง

-ผู้ที่มีความสนใจจะขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในช่วง 1-2 ปีนี้

การลดลงของมูลค่าที่อยู่อาศัยสูงสุดที่สามารถซื้อได้ โดยเราคาดว่าทุก ๆ การขึ้นดอกเบี้ย 1% มีแนวโน้มจะทำให้มูลค่าที่อยู่อาศัยสูงสุดที่ผู้บริโภคสามารถซื้อได้ลดลงไปราว 10%6 ยกตัวอย่างเช่น ที่อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 5% ผู้บริโภคที่มีกำลังผ่อน 6,000 บาท/เดือน จะสามารถกู้ซื้อที่อยู่อาศัยได้ในราคาสูงสุด ราว 1 ล้านบาท แต่หากอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยขึ้นเป็น 6% ผู้บริโภคจะต้องมี กำลังผ่อน 6,700 บาท/เดือน ถึงจะสามารถกู้ซื้อที่อยู่อาศัยในราคาเดิมได้ ดังนั้นหากผู้บริโภคมีกำลังผ่อนเท่าเดิมที่ 6,000 บาท/เดือน ก็จำเป็นต้องซื้อที่อยู่อาศัยในราคาที่ถูกลงมาที่ 900,000บาทเป็นการทดแทน

2.ผลต่อผู้พัฒนาที่อยู่อาศัย

การขึ้นอัตราดอกเบี้ยจะส่งผลให้ผู้พัฒนาที่อยู่อาศัย มีต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น โดยเมื่อกําหนดให้ปัจจัยอื่น ๆ คงที่ Krungthai COMPASS คาดว่าทุก ๆ การขึ้นอัตราดอกเบี้ย 1% จะส่งผลให้ผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยมี Net Profit Margin ลดลงโดยเฉลี่ยที่ -0.56% เทรนด์ดอกเบี้ยขาขึ้น​ใน 1-2 ปีนี้จึงเป็นปัจจัยกดดันต่อการทำกําไรของผู้พัฒนําที่อยู่อําศัย (รูปที่ 6)

อย่างไรก็ดี ผลกระทบของการขึ้นอัตราดอกเบี้ยต่อ Net Profit Margin ของผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยแต่ละรายยังขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย อาทิ สัดส่วนการพึ่งพาแหล่งเงินทุนจากสินเชื่อ (Loan) และหุ้นกู้ (Bond) ต่อ ส่วนของเจ้าของ สัดส่วนของสินเชื่อและหุ้นกู้ที่กำหนดให้จ่ายดอกเบี้ยใน อัตราผันแปร (Float Rate) รวมถึงการครบกำหนดชำระของหุ้นกู้  โดยหากผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยรายใดมีการใช้แหล่งเงินทุนจาก Loan และ Bond ในรูปแบบ Float Rate ที่มาก หรือมีความจำเป็นที่จะต้อง Rollover หุ้นกู้ เพื่อนำมาชำระหุ้นกู้เดิมก็มีโอกาสที่จะได้รับผลกระทบจากการขึ้นอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่าผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยรายอื่น ๆ

2.ต้นทุนพัฒนายังสูงต่อเนื่อง

ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2565 ราคาวัสดุก่อสร้างหลายรายการปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นมาก จากปัจจัยในเรื่องของราคาพลังงานที่ปรับตัวสูงขึ้น  โดยเฉพาะเหล็กและปูนซีเมนต์ เช่นเดียวกับราคาที่ดินซึ่งยังเติบโตต่อเนื่องแม้จะอยู่ในภาวะการแพร่ระบาด ของโควิด-19 หรือ แม้ในภาวะเศรษฐกิจที่ไม่ได้เติบโตเร็วนักก็ตาม

ทั้งนี้ ในช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมา ​ราคาวัสดุก่อสร้างโดยรวม ปรับตัวสูงขึ้นไปแล้ว 5.8% จากปี 2564 เพิ่มขึ้นกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีย้อนหลังที่เพิ่มขึ้นปีละ 1.9% อย่างเห็นได้ชัด โดยราคาเหล็ก ปรับเพิ่มขึ้นมากสุดที่ 10.3% รองลงมาได้แก่ ปูนซีเมนต์ 5.3% ไม้และผลิตภัณฑ์ไม้ 4.2%กระเบื้อง 4% และอุปกรณ์ไฟฟ้าและประปา7 3.8%

สำหรับวัสดุก่อสร้างหลักอย่าง ราคาเหล็ก คาดว่าจะปรับตัวลดลงแรงในช่วงครึ่งปีหลังของปีนี้  แม้สถานการณ์ภาคอสังหาฯ ของจีน จะทำให้ความต้องการใช้เหล็กลดลดก็ตาม ​ แต่ราคาเหล็กโดยเฉลี่ยในปี 2565-66 คาดว่า จะยังยืนอยู่ในระดับสูงที่ 23,500-24,000 บาท/ตัน เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยใน 5 ปีที่ผ่านมาซึ่งมีราคา​ 20,800 บาท/ตัน เช่นเดียวกับราคาวัสดุก่อสร้างอื่น ๆ ที่มีแนวโน้มอยู่ในระดับสูงต่อเนื่องในช่วง 1-2 ปีนี้  จากต้นทุนพลังงานและวัตถุดิบที่ยังอยู่ใน ระดับสูงกว่าในอดีต

ส่วนด้านราคาที่ดินยังคงปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง  จากดัชนีราคาที่ดินในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในช่วงครึ่งปีแรกที่ยังสูงขึ้น 2.6% จากค่าเฉลี่ยปี 2564 ส่งผลต่อการพัฒนาโครงการใหม่จะมีต้นทุนที่สูงขึ้นด้วย (รูปที่ 7)  ขณะที่การปรับขึ้นค่าจ้างแรงงานขั้นต่ำ คาดว่าจะกระทบภาคอสังหาฯ บ้าง แต่มีแนวโน้มที่จะไม่มากนัก เนื่องจากค่าจ้างแรงงานในธุรกิจก่อสร้างที่อยู่อาศัย โดยสวนใหญ่จะสูงเกินค่าแรงขั้นต่ำอยู่ก่อนแล้ว และในปัจจุบันยังมีการใช้เทคโนโลยีก่อสร้างบ้านด้วยระบบ Precast มากขึ้น ซึ่งช่วยลดการใช้จำนวนแรงงานได้ในระดับหนึ่ง

อย่างไรก็ดี ยังคงต้องจับตาปัจจัยด้านดอกเบี้ยขาขึ้น และต้นทุน การพัฒนาโครงการที่อยู่ในระดับสูงอย่างใกล้ชิด เนื่องจากทั้ง 2 ปัจจัยจะส่งผล โดยตรงต่อการซื้อ ของผู้บริโภคและความสามารถในการทำกำไรของผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยในระยะ 1-2 ปีนี้

3 บทสรุปตลาดที่อยู่อาศัยปี 66

กรุงไทยคอมพาส มองตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงปี 2565-66 ดังนี้

1.ตลาดที่อยู่อาศัยจะอยู่ในทิศทางขยายตัวทั้งในฝั่งของความต้องการซื้อจากการเติบโตของภาวะเศรษฐกิจและการ กลับมาของกำลังซื้อต่างชาติ เช่นเดียวกับการเปิดโครงการใหม่ๆ ของผู้พัฒนาที่ อยู่อาศัยที่จะกลับมาอยู่ในระดับปีละ 90,000-100,000 ยูนิต อีกครั้งเพื่อชดเชย การเปิดโครงการใหม่ในระดับต่ำเมื่อ 1-2 ปีที่ผ่านมา

2.ตลาดที่อยู่อาศัยยัง มี Upside จากมาตรการสนับสนุนของภาครัฐทั้งมาตรการผ่อนปรน LTV และ มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน-จำนองที่มีโอกาสจะต่ออายุอีก 1 ปี จากเดิมที่กำลัง จะหมดอายุลงในปลายปี 2565 นี้ โดยในปัจจุบัน กระทรวงการคลังกำลังอยู่ใน ระหว่างการหารือกับ ธปท.

3.อย่างไรก็ดี ยังต้องจับตา Downside ของตลาดที่อยู่ อาศัย ทั้ง 1.ปัจจัยดอกเบี้ยขาขึ้น ซึ่งประเมินว่าทุก ๆ การขึ้นดอกเบี้ย 1% จะทำให้มูลค่า ที่อยู่อาศัยสูงสุดที่ผู้บริโภคสามารถซื้อได้ลดลงไปราว 10% และทำให้ผู้พัฒนาที่อยู่ อาศัยมีกำไรสุทธิลดลง -0.56% ผ่านต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น  และ 2.ต้นทุน พัฒนาโครงการที่ยังอยู่ในระดับสูงจากราคาวัสดุก่อสร้างที่ยังยืนสูง และราคาที่ดิน ที่ปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง