Q2/65 ชาติไหนโอนคอนโดเยอะสุด

โอนคอนโด 

เมื่อวันที่ 25 ตุลาคมที่ผ่านมา ที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) ได้มีมติเห็นชอบใน​ ร่างกฎกระทรวง เกี่ยวกับการให้ต่างชาติ ซื้อที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้ ซึ่งมีเงื่อนไขคร่าว ๆ  คือ ต้องลงทุนในไทยมูลค่าไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท เป็นระยะเวลาไม่ต่ำกว่า 3 ปี ซึ่งก็ทำให้ประเด็นนี้เป็นที่ถกเถียง และมีการ​มองว่าเรื่องนี้เป็นช่องทางให้ต่างชาติเข้ามาฮุบที่ดินของไทย มองเป็นประเด็นเรื่องการขายชาติ

ถ้าจะพูดกันตามความจริงแล้ว ปัจจุบันต่างชาติก็มีการซื้อที่ดิน หรือบ้านแนวราบได้กันอยู่แล้ว เพียงแต่ไม่ได้เป็นการซื้อในนามบุคคลทั่วไป เป็นการซื้อในนามนิติบุคคลที่จัดตั้งขึ้นมา หรือหลายกรณีก็มีการใช้นอมินีที่เป็นคนไทยเข้ามาซื้อ รวมถึงปัจจุบันต่างชาติก็ซื้อที่อยู่อาศัยในบ้านเราได้อย่างถูกกฎหมาย ถือครองได้ตลอดไป แต่ต้องซื้อประเภทห้องชุดของคอนโดมิเนียม  ตามสัดส่วนไม่เกิน 49% ของจำนวนทั้งหมดในโครงการนั้น ซึ่งส่วนใหญ่แล้วต่างชาติก็ซื้อกันไม่เต็มโควตา ยกเว้นบางโครงการที่มีการลงทุนโดยต่างชาติร่วมกับคนไทย หรือเป็นโครงการที่ทำขึ้นเพื่อจับกลุ่มเป้าหมายต่างชาติเป็นหลักเท่านั้น

นอกจากนี้ ในช่วงเวลาเกือบ 3 ปีที่ผ่านมา ซึ่งมีไวรัสโควิด-19 ระบาด การเดินทางเข้ามาซื้อคอนโดในบ้านเราของต่างชาติเรียกได้ว่าเป็นศูนย์เลยทีเดียว ส่วนต่างชาติที่ซื้อคอนโดไว้ก่อนหน้า และถึงกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ หลายคนก็กังวลใจว่าลูกค้าต่างชาติเหล่านั้น จะทิ้งคอนโดที่ซื้อไว้หรือไม่ เพราะเดินทางเข้ามาโอนไม่ได้ แต่เอาเข้าจริงสุดท้ายก็สามารถโอนกันได้ จากการมอบอำนาจและให้ตัวแทนเข้ามาทำนิติกรรมแทน

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์  ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) หรือ REIC ได้รายงานสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติ ทั่วประเทศ ในช่วงไตรมาส 2 ปี 2565 ​ว่า มีการเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนยูนิต มูลค่า และพื้นที่ ถ้าเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ​และสูงกว่าค่าเฉลี่ยรายไตรมาสในช่วง 2 ปี ที่เกิดโควิด-19 ด้วย

โดยจำนวนยูนิตการโอนคอนโดให้คนต่างชาติทั่วประเทศมีจำนวน 2,326 ยูนิต เพิ่มขึ้น 15.1% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเป็นจำนวนยูนิตที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยรายไตรมาสในช่วงที่เกิดโควิด-19  ในปี 2563 – 2564 ที่มีจำนวน 2,092 ยูนิตต่อไตรมาส  ขณะที่มูลค่าการโอนคอนโดให้คนต่างชาติทั่วประเทศมีจำนวน 12,114 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 26.9% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) มูลค่าการโอนในไตรมาสนี้ สูงกว่าค่าเฉลี่ย 2 ปี ในช่วงโควิด -19 ที่มีมูลค่า 9,980 ล้านบาทต่อไตรมาส

ส่วนพื้นที่โอนคอนโดให้คนต่างชาติทั่วประเทศมีจำนวน 109,486 ตารางเมตร เพิ่มขึ้น 27.6% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) พื้นที่คอนโดที่โอนในไตรมาสนี้ สูงกว่าค่าเฉลี่ย 2 ปี ในช่วงโควิด-19 ที่มีพื้นที่ 90,325 ตารางเมตรต่อไตรมาส

ดร.วิชัย กล่าวอีกว่า การโอนคอนโดให้คนต่างชาติที่มีการขยายตัวเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ทั้งจำนวนยูนิต มูลค่า และพื้นที่ และเป็นการเพิ่มขึ้นในเชิงจำนวนยูนิตสูงสุดในรอบ 5 ไตรมาสที่ผ่านมา และจำนวนมูลค่าและพื้นที่สูงสุดในรอบ 6 ไตรมาส เช่นนี้สะท้อนให้เห็นว่า การซื้อคอนโดของคนต่างชาติในช่วงก่อนหน้าได้มีการรับโอนอย่างต่อเนื่อง และยังมีแรงซื้อใหม่จากชาวต่างชาติที่ไม่ใช่ผู้ซื้อชาวจีนเข้ามาทดแทนแรงซื้อคอนโดของชาวจีนที่หายไปจากข้อจำกัดการเดินทางออกนอกประเทศด้วยเช่นกัน

สัดส่วนการโอนคอนโดให้คนต่างชาติปัจจุบันไม่เกิน 10% และเป็นคอนโดมือสองกว่า 30% สัดส่วนยูนิต​โอนคอนโด​ให้คนต่างชาติในไตรมาส 2 ปี 2565 เป็น 9.3% ของการโอนทั้งหมดเ  ซึ่งเพิ่มสูงกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อน (9.2%) เพียงเล็กน้อย ส่วนมูลค่าโอนคอนโดให้คนต่างชาติ มีสัดส่วน 18.7% และ พื้นที่คอนโดที่มีการโอนให้คนต่างชาติ มีสัดส่วน  12.7% เพิ่มขึ้นจาก 15.1% และ 11.1% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ตามลำดับ  ซึ่งสะท้อนว่า ผู้ซื้อคอนโดที่เป็นชาวต่างชาติมีการซื้อคอนโดที่มีระดับราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงขึ้นกว่าช่วงปีก่อนหน้า

REIC ยังพบอีกว่า การโอนคอนโดให้คนต่างชาติเป็นคอนโดมือสองในไตรมาส 2 ปี 2565 ด้านจำนวนยูนิตเป็นสัดส่วน 37.1% โดยเพิ่มมากขึ้นอย่างต่อเนื่องติดต่อกัน 6 ไตรมาสแล้ว และเป็นสัดส่วนที่สูงที่สุดในรอบ 18 ไตรมาส ขณะที่ด้านมูลค่า คอนโดมือสองมีสัดส่วน 27.2% และในด้านพื้นที่ คอนโดมือสองมีสัดส่วน 43.3% และเป็นสัดส่วนพื้นที่คอนโดมือสอง โดยเพิ่มมากขึ้นต่อเนื่องติดต่อกัน 7 ไตรมาส และยังเป็นสัดส่วนที่สูงที่สุดในรอบ 18 ไตรมาส

“การที่สัดส่วนการโอนคอนโดให้คนต่างชาติที่เป็นมือสองเพิ่มมากขึ้นทั้งจำนวนยูนิต​ มูลค่า และพื้นที่ อย่างต่อเนื่อง มีข้อสังเกตได้ว่า คนต่างชาติในระยะหลังอาจมีความต้องการคอนโดมือสองมักอยู่ในทำเลพื้นที่ชั้นใน หรือ พื้นที่ใกล้ศูนย์กลางธุรกิจของเมือง ซึ่งในปัจจุบันมีอุปทานให้เลือกน้อยลง ประกอบกับราคาคอนโดมือสองในทำเลเหล่านี้มีราคาที่ต่ำกว่าโครงการเปิดใหม่  จึงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับคนต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อจาก ยุโรป สหรัฐอเมริกา ออสเตรเลีย รัสเซีย และอินเดีย”

จีนครองแชมป์โอนคอนโดเยอะสุด

แม้ว่าชาวจีนจะเดินทางมาประเทศไทยในช่วงโควิด-19 ไม่ได้ แต่ยังพบว่า ชาวจีน ยังคงเป็นชาวต่างชาติที่โอนคอนโดเยอะสุดในไตรมาส 2 ปี 2565 ที่ผ่านมา ด้วยจำนวน  2,072 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 25.3%

5 ชาวต่างชาติโอนคอนโดเยอะสุด

1.จีน จำนวน 2,072 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 25.3%

2.รัสเซีย จำนวน 263 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 3.2%

3.สหรัฐอเมริกา จำนวน 228 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 2.8%

4.สหราชอาณาจักร จำนวน 167 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 2.0%

5.เยอรมัน จำนวน 160 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 2.0 %

5 ลำดับต่างชาติโอนคอนโดมูลค่ามากสุด

1.จีน จำนวน 10,493 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 26.4%

2.สหรัฐอเมริกา จำนวน 976 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 2.5%

3.ฝรั่งเศส จำนวน 933 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 2.3%

4.รัสเซีย จำนวน 850 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 2.1%

5.กัมพูชา จำนวน 783 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 2.0%

ต่างชาติซื้อคอนโดไม่เกิน 5 ล้าน

สำหรับราคาของคอนโดที่ต่างชาติรับโอนในไตรมาส 2 ปี 2565 มากที่สุดจะมีราคาเฉลี่ยยูนิตละ 5.0 ล้านบาท

5 อันดับราคาคอนโดที่ต่างชาติ ด้านจำนวนโอนมากสุด

1.ราคาไม่เกิน 3.00 ล้านบาท มีสัดส่วน 46.4%

2.ราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท มีสัดส่วน 25.5%

3.ราคา 5.01 – 7.50 ล้านบาท มีสัดส่วน 12.9%

4.ราคามากกว่า 10.00 ล้านบาทขึ้นไป มีสัดส่วน 8.7%

5.ราคา 7.51 – 10.00 ล้านบาท มีสัดส่วน 6.5%

5 อันดับราคาคอนโดที่ต่างชาติ ด้านมูลค่าโอนมากสุด

1.ราคามากกว่า 10.00 ล้านบาท มีสัดส่วน 38.9%

2.ราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท มีสัดส่วน 19.3%

3.ราคาไม่เกิน 3.00 ล้านบาท มีสัดส่วน 15.7%

4.ราคา 5.01 – 7.50 ล้านบาท มีสัดส่วน 15.1%

5.ราคา 7.51 – 10.00 ล้านบาท มีสัดส่วน 11.0%

3 อันดับต่างชาติ ที่มีการโอนคอนโดราคาเฉลี่ยต่อยูนิตสูงสุด

1.ชาวไต้หวัน มีมูลค่าเฉลี่ยต่อยูนิต​ 7.1 ล้านบาท​

2.ชาวรัสเซีย มีมูลค่าเฉลี่ยต่อยูนิต 3.2 ล้านบาท

3.ชาวเยอรมัน มีมูลค่าเฉลี่ยต่อยูนิต 3.2 ล้านบาท

5 อันดับ ขนาดพื้นที่เฉลี่ยคอนโด ที่ชาวต่างชาติจำนวนโอนมากสุด  

1.ขนาดพื้นที่ 46.6 ตร.ม.ต่อยูนิต

2.ขนาดพื้นที่ 31 – 60 ตารางเมตร มีสัดส่วน 51.0%

3.ขนาดพื้นที่ไม่เกิน 30 ตารางเมตร มีสัดส่วน 32.5%

4.ขนาดพื้นที่ 61-100 ตารางเมตร มีสัดส่วน 10.1%

5.ขนาดพื้นที่มากกว่า 100 ตารางเมตร มีสัดส่วน 6.5%

ย้อนหลังไปถึงปี 2561 พบว่า ขนาดไม่เกิน 30 ตารางเมตร และขนาด 31 – 60 ตารางเมตร ก็เป็นประเภทห้องที่คนต่างชาตินิยมมากที่สุด โดยมีสัดส่วนจำนวนยูนิตที่โอนรวมกันสูงกว่า 80% ในแต่ละไตรมาส​

5 อันดับ ขนาดพื้นที่เฉลี่ยคอนโด ที่ชาวต่างชาติมีมูลค่าโอนมากสุด  

1.พื้นที่ 31 – 60 ตารางเมตร มีสัดส่วน 42.3%

2.พื้นที่มากกว่า 100 ตารางเมตร มีสัดส่วน 28.7%

3.พื้นที่ไม่เกิน 30 ตารางเมตร มีสัดส่วน 14.5%

4.พื้นที่ 61-100 ตารางเมตร มีสัดส่วน 14.5%

ย้อนหลังไปถึงปี 2561 พบว่า คอนโดขนาด 31 – 60 ตารางเมตร และขนาดมากกว่า 100 ตารางเมตร เป็นประเภทคอนโดที่ทำให้เกิดมูลค่าการซื้อของคนต่างชาติมากที่สุด มีสัดส่วน 71.0% ในแต่ละไตรมาส

ทั้งนี้ ยังพบว่า สัญชาติที่มีขนาดพื้นที่เฉลี่ยต่อยูนิตในการโอน สูงสุด ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2565 คือ ชาวอินเดีย ที่มีขนาดพื้นที่เฉลี่ยต่อยูนิต 73.2 ตารางเมตรต่อยูนิตและ ชาวรัสเซีย เป็นกลุ่มที่มีขนาดพื้นที่เฉลี่ยต่อยูนิต 37.0 ตารางเมตรต่อยูนิต ขณะที่​ราคาเฉลี่ยต่อพื้นที่เป็น 108,133 บาทต่อตารางเมตร  สัญชาติที่มีการซื้อห้องชุดในราคาเฉลี่ยต่อพื้นที่สูงสุด คือ ชาวไต้หวัน มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่ 155,085 บาทต่อตารางเมตร และรองลงมาเป็นชาวจีน มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่ 129,353 บาทต่อตารางเมตร

ต่างชาติยังปักหลักอยู่กทม.มากสุด

REIC  ยังพบว่า จังหวัดที่มีจำนวนยูนิต​โอนคอนโดให้คนต่างชาติสะสมมากที่สุด 5 อันดับแรก ในช่วง 6 เดือนแรกที่ผ่านมา ได้แก่ จังหวัดกรุงเทพฯ ชลบุรี สมุทรปราการ ภูเก็ต และเชียงใหม่ ซึ่งส่วนใหญ่จะอยู่ใน 2 จังหวัดแรก คือ กรุงเทพฯ มีสัดส่วน 43.8% และชลบุรี มีสัดส่วน 31.0%  โดยทั้ง 2 จังหวัดมีสัดส่วนจำนวนหน่วยรวมกันสูงถึง 80.7% ของทั่วประเทศ

เมื่อพิจารณาย้อนหลังไปถึงปี 2561 พบว่า กรุงเทพฯ และชลบุรี ยังคงเป็นจังหวัดที่มีจำนวนยูนิตโอนคอนโดให้คนต่างชาติในสัดส่วนที่มากที่สุดเช่นเดียวกัน ส่วนอันดับรองลงมาเป็นจังหวัดที่อยู่ในปริมณฑลบางจังหวัดและจังหวัดที่เป็นเมืองท่องเที่ยวสำคัญ ได้แก่ สมุทรปราการ และภูเก็ต เป็นต้น  ซึ่ง 5 จังหวัดข้างต้นเป็นจังหวัดที่มีมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติสะสมสูงสุดด้วยเช่นกัน โดยกรุงเทพฯ มีสัดส่วน 64.4% และชลบุรี มีสัดส่วน 16.0% โดยทั้ง 2 จังหวัดมีสัดส่วนมูลค่ารวมกันสูงถึง 80.4% ของทั่วประเทศ ส่วนอันดับรองลงมาคือ สมุทรปราการ และภูเก็ต

ดร.วิชัย กล่าวว่า จากการประมวลภาพของการโอนคอนโดให้คนต่างชาติทั้งหมด ทำให้เราเห็นได้ว่า ปริมาณทั้งในมิติของจำนวนยูนิต มูลค่า และพื้นที่ เริ่มฟื้นตัวกลับมาแล้ว แต่ยังคงต่ำกว่าช่วงที่ก่อนเกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 แต่มีข้อสังเกตต่อการเปลี่ยนแปลงนี้ว่า ตัวเลขการโอนเหล่านี้เป็นสิ่งสะท้อนการซื้อขายที่ผ่านมาในช่วง 1- 2 ปีที่ผ่านมา และเห็นว่าการซื้อขายคอนโดที่ผ่านมาสามารถโอน​ได้อย่างต่อเนื่อง และยังพบว่าห้องชุดที่มีการโอนให้คนต่างชาติมีมากกว่า 30% เป็นห้องชุดมือสอง ซึ่งมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง

การเปิดประเทศและเริ่มดำเนินกิจกรรมในด้านต่าง ๆ ระหว่างประเทศทั่วโลก เริ่มเข้าสู่ภาวะปกติและอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวในประเทศไทยเริ่มฟื้นตัว  ซึ่งเป็นปัจจัยบวกที่สำคัญที่อาจจะช่วยทำให้จำนวนยูนิต มูลค่า และพื้นที่ในการซื้อและการโอนคอนโดให้คนต่างชาติ ที่อาจมีแนวโน้มที่ทรงตัวจากปัจจุบันหรืออาจเพิ่มขึ้นได้เล็กน้อยเท่านั้น

ทั้งนี้ เป็นผลมาจากการที่ประเทศจีนยังใช้นโยบาย Zero-Covid  ที่ยังคงสร้างข้อจำกัดให้ชาวจีนที่ต้องการเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวและการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย แม้ว่าพบว่ามีกลุ่มคนต่างชาติอื่นเข้ามาซื้อคอนโดในประเทศไทยมากขึ้นในระยะหลัง แต่คงจะสามารถเข้ามาทดแทนผู้ซื้อชาวจีนบางส่วนเท่านั้น เนื่องจากผู้ที่จะซื้อชาติอื่นยังมียังคงมีปริมาณน้อยมากเมื่อเทียบกับชาวจีน

บทความที่เกี่ยวข้อง

–เปิด 10 อันดับต่างชาติโอนคอนโด Q2/65 จีนยังครองเบอร์ 1 ทั้งปริมาณและมูลค่า ​

–เปิดอินไซต์ตลาดอสังหาฯ ไทย ไตรมาส 2 กับ 7 ปัจจัยเสี่ยงยังกระทบธุรกิจปี 2565