บทสรุปตลาดบ้าน+คอนโดฯ หลังมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ดีสุดตลาดไม่ติดลบ

REIC ชี้ตลาดอสังหาฯ​ หลังมาตรการรัฐ กระตุ้นธุรกิจ ช่วยพยุงตลาดติดลบน้อยลง มองบวกหากฟื้นตัวทำดีได้เท่าปีที่ผ่านมา ขณะที่แนวโน้มปี 2563 คาดการณ์โตได้ไม่เกิน 5%

ดร.วิชัย  วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC เปิดเผยว่า แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยปีในปี 2562 คาดว่าจะจะทำให้จำนวนยูนิตเปิดใหม่ลดลง 0.6% และมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศน่าจะลดลง 2.2% เทียบกับปี 2561 จากเดิมที่ประเมินสถานการณ์ไว้ก่อนหน้าว่าจะติดลบถึง 7.7% และ 2.7% ตามลำดับ แต่อย่างไรก็ตาม หากมองในแง่บวกภาพรวมในปีนี้อาจจะไม่ติดลบเลยก็ได้

การประเมินสถานการณ์ดังกล่าว ทางศูนย์ข้อมูลฯ ได้นำตัวแปรสำคัญที่ส่งผลให้เกิดความเปลี่ยนแปลงในไตรมาส 4 ปี 2562 คือ   มาตรการที่รัฐบาลออกมา สนับสนุนการซื้อที่อยู่อาศัยให้ครอบคลุมกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางมากขึ้น โดยลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าธรรมเนียมการจดจำนองเหลือ 0.01% ครอบคลุมถึงบ้านในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่ออกมาวันที่ 22 ตุลาคม  2562 และโครงการ “บ้านดีมีดาวน์” ซึ่งให้การสนับสนุนเงินดาวน์ 50,000 บาท แก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย

โดยตั้งแต่ออกมาตรการมากระตุ้นตลาดอสังหาฯ พบว่าได้ช่วยให้เกิดการดูดซับบ้านและคอนโดมิเนียมในตลาดได้อย่างดี  คาดว่าในครึ่งหลังของปี 2562 จะมีขายบ้านใหม่ได้ประมาณ 71,000 ยูนิต และในปี 2563 จะมีการขายบ้านใหม่ได้ถึงประมาณ 166,000 ยูนิต หรือเพิ่มขึ้นเฉลี่ยถึงประมาณ 20% ในแต่ละครึ่งปี และส่งผลให้จำนวนที่อยู่อาศัยในตลาดปีหน้าลดลงถึง 10% ในแต่ละครึ่งปี เมื่อเทียบกับการที่ไม่มีมาตรการ

ปี’63 ตลาดขยายตัวไม่เกิน 5%

สำหรับทิศทางตลาด ปี 2563 หลังมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ คาดว่า ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจะมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง โดยมีปัจจัยสำคัญ คือ อัตราดอกเบี้ยขาลง และ มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล  ที่ต่อเนื่องจากปลายปีนี้  แต่อาจจะมีการขยายตัวไม่เกิน 5% และโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ จะมีการเปิดตัวต่อเนื่อง  ซึ่งคาดว่าจะมีจำนวนใกล้เคียงกับยอดการเปิดตัวในปี 2562

“ผู้ประกอบการยังต้องให้ความสำคัญ กับการบริหารสินค้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง และที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จรอการขาย เพื่อไม่ให้มีสินค้าค้างอยู่มากเกินไป และยังต้องระมัดระวังการเปิดตัวโครงการใหม่ ที่มากจนตลาดไม่สามารถดูดซับไม่ทัน เพราะแม้ว่ากำลังซื้อจะมี แต่มีอยู่ไม่มากเมื่อเทียบกับ 2 ปีก่อน”

อสังหาฯ กทม.-ปริมณฑล สต็อกลด 6.7%

สำหรับสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ​ และปริมณฑล  ข้อมูลถึงสิ้นปี 2561 พบว่า มีที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมจำนวน 153,895 ยูนิต มูลค่า 651,293 ล้านบาท แบ่งออกเป็น โครงการบ้านจัดสรร 87,263 ยูนิต มูลค่า 393,996 ล้านบาท และโครงการคอนโดมิเนียม  66,632 ยูนิต มูลค่า 257,297 ล้านบาท  จำนวนยูนิตเหลือขายคอนโดฯ ส่วนใหญ่อยู่ในกรุงเทพฯ มากถึง 67.8% ส่วนจังหวัดปริมณฑล 5 จังหวัดมีสัดส่วนรวมกันเพียง 32.2% ของยูนิตเหลือขายทั้งหมด

ศูนย์ข้อมูลฯ ประเมินว่า จำนวนยูนิตเหลือขายในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล  ถึงสิ้นปี 2562 มีประมาณ 149,000 ยูนิต และคาดว่าถึงสิ้นปี 2563 จะมีประมาณ 139,000 ยูนิต ลดลงจากปี 2562 ในอัตรา 6.7% การคาดการณ์ดังกล่าวเป็นผลจากมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ซึ่งคาดว่าจะทำให้มีการเร่งโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยที่สร้างใหม่ และจะช่วยให้จำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมในตลาดถูกดูดซับออกไป   จนสามารถปรับสมดุลให้ใกล้เคียงกับค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 5 ปีที่ 138,720 ยูนิตได้

ต่างจังหวัดเร่งโอนบ้าน+คอนโดฯ สต็อกลด 20%

สำหรับตลาดอสังหาฯ ในภูมิภาคพื้นที่ 20 จังหวัดหลัก ศูนย์ข้อมูลฯ ได้ทำการสำรวจเป็นประจำอย่างต่อเนื่องทุกปี ปีละ 2 รอบ ได้แก่ ประกอบด้วย ภาคตะวันออก มี 3 จังหวัด ได้แก่ ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ภาคใต้ มี 4 จังหวัด ได้แก่ ภูเก็ต สงขลา นครศรีธรรมราช และสุราษฎร์ธานี ภาคเหนือ มี 4 จังหวัด ได้แก่ เชียงใหม่ เชียงราย ตาก และพิษณุโลก ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ มี 5 จังหวัด ได้แก่ ขอนแก่น นครราชสีมา อุบลราชธานี อุดรธานี และมหาสารคาม  ภาคกลาง มี 2 จังหวัด ได้แก่ พระนครศรีอยุธยา และสระบุรี  ภาคตะวันตก มี 2 จังหวัด ได้แก่ ประจวบคีรีขันธ์ และเพชรบุรี

โดยประเมินสถานการณ์ว่าถึงสิ้นปี 2562  หลังมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ จะมีจำนวนยูนิตเหลือขายประมาณ 109,000 ยูนิต และถึงสิ้นปี 2563 คาดว่าจะมีประมาณ 87,000 ยูนิต ลดลง 20.1% เมื่อเทียบกับช่วงสิ้นปี 2562 ซึ่งเป็นผลจากมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ของรัฐบาลเช่นกัน  ซึ่งจะมีการดูดซับที่อยู่อาศัยเหลือขายในตลาดออกไป จนสามารถปรับสมดุลให้ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีที่มีจำนวนเหลือขายเฉลี่ย 106,790 ยูนิตได้