5 เหตุผลสำคัญ ทำให้ทำเลย่านแจ้งวัฒนะเป็นทำเลธุรกิจใหม่ในอนาคต

ถนนแจ้งวัฒนะ ปัจจุบันเริ่มมีความหนาแน่น ของการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม จากผู้ประกอบการทั้งรายเล็กและรายใหญ่ จากก่อนหน้าทำเลในโซนนี้ มีการพัฒนาโครงการประเภทแนวราบ ทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม เพราะต้องยอมรับว่าบริเวณแถวแจ้งวัฒนะ ปากเกร็ด และนนทบุรี เป็นพื้นที่ชานเมืองราคาที่ดินยังไม่สูงมากนัก สามารถนำมาพัฒนาเป็นโครงการแนวราบได้ 

ปัจจุบันย่านแจ้งวัฒนะเริ่มมีความโดดเด่น และกำลังจะกลายเป็นอีกหนึ่งย่านสำคัญ ด้านเศรษฐกิจและการค้า จากการพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพู ถือเป็นตัวกระตุ้นสำคัญ ซึ่งเมื่อระบบคมนาคมขนส่งสะดวกมากขึ้น การพัฒนารูปแบบต่างๆ ก็จะมีเข้ามามากขึ้นด้วยเช่นกัน 

นายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยว่า บริเวณแจ้งวัฒนะเป็นทำเลศักยภาพที่มีความโดดเด่น เป็นย่านเศรษฐกิจและย่านธุรกิจการค้า มีโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานหลากหลายรูปแบบ ที่อยู่ระหว่างการวางแผนพัฒนาจากผู้ประกอบการรายใหญ่หลายราย ซึ่งได้เริ่มเข้ามาจับจองที่ดินบริเวณนี้

สิ่งที่ตอกย้ำให้ย่านแจ้งวัฒนะกำลังกลายเป็นย่านเศรษฐกิจและการค้าที่สำคัญในอนาคต คงมาจาก 5 เหตุผลนี้

1.การพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้า

ปัจจุบันแจ้งวัฒนะอยู่การพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพู ช่วงแคราย–มีนบุรี  ปัจจุบันกำลังดำเนินการก่อสร้าง และกำหนดเปิดให้บริการประมาณปี 2564  อีกทั้งยังมีส่วนต่อขยายจากสถานีศรีรัช–เมืองทองธานี ที่ออกแบบเป็นระบบรถไฟฟ้ารางเดี่ยว (Straddle Monorail) 

โดยจุดเชื่อมต่อจะอยู่บริเวณสถานีศรีรัช  ของโครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพู ช่วงแคราย–มีนบุรี สายหลัก ไปทางทิศตะวันตก และเลี้ยวขวาเข้าสู่เมืองทองธานีไปตามซอยแจ้งวัฒนะ–ปากเกร็ด 39 แนวทางเดียวกันกับทางพิเศษอุดรรัถยา ต่อเนื่องไปยังจุดสิ้นสุดโครงการบริเวณทะเลสาบเมืองทองธานี ประกอบด้วยสถานีรับส่งผู้โดยสาร 2 สถานี ได้แก่ สถานี MT-01 ตั้งอยู่บริเวณอิมแพ็คชาเลนเจอร์ (Impact Challenger) และสถานี MT-02 ตั้งอยู่บริเวณด้านหน้าของทะเลสาบเมืองทองธานี รวมระยะทางประมาณ 3 กิโลเมตร

หากโครงการแล้วเสร็จจะเป็นการเพิ่มศักยภาพการเดินทางของประชาชน จากบริเวณถนนแจ้งวัฒนะเข้าสู่พื้นที่เมืองทองธานี ซึ่งเป็นพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่น และเป็นที่ตั้งของยูนิตงานต่างๆ ด้วย เช่น ศูนย์แสดงสินค้าและการประชุมอิมแพ็ค เมืองทองธานี เอสซีจี สเตเดี้ยม ธันเดอร์โดม และมหาวิทยาลัยสุโขทัยธรรมาธิราช เป็นต้น โครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพูยังสามารถเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายอื่น 3 สาย คือ

1.รถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงเตาปูน–คลองบางไผ่ (ปัจจุบันเปิดให้ใช้บริการอยู่) โดยเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีชมพู ที่สถานีศูนย์ราชการนนทบุรี

2.รถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม ช่วงบางซื่อ–รังสิต  ปัจจุบันกำลังดำเนินการก่อสร้าง  และเปิดให้บริการประมาณต้นปี 2564 โดยเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีชมพูที่สถานีหลักสี่

3.รถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้ม หมอชิต–สะพานใหม่–คูคต โดยเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีชมพูที่สถานีวัดพระศรีมหาธาตุ  เป็นโครงการในอนาคต

2.ทำเลใกล้สนามบินดอนเมือง

บริเวณแจ้งวัฒนะตั้งอยู่ใกล้สนามบินดอนเมือง  ซึ่งในปัจจุบันสนามบินดอนเมืองมี 2 อาคารคือ Terminal 1 และ Terminal 2 โดยสามารถรองรับผู้โดยสารได้ประมาณปีละ 30 ล้านคน และในอนาคต บริษัท ท่าอากาศยานไทย จำกัด (มหาชน) ได้เตรียมแผนในการพัฒนาระยะที่ 3 (Terminal 3) และคาดว่าในอนาคตจะมีการเพิ่มเที่ยวบินและคาดว่าจำนวนผู้โดยสารที่เข้ามาใช้บริการจะเพิ่มขึ้นถึงปีละ 40 ล้านคน และสูงถึง 50-60 ล้านคน  ในช่วงปี 2568-2573 

ในส่วนการเดินทางทางน้ำบริเวณนี้ยังมีท่าเรือปากเกร็ด ซึ่งคอยรองรับการเดินไปยังส่วนต่างๆ ของกรุงเทพมหานคร และยังมีระบบโครงสร้างพื้นฐานที่เข้าถึงโดยการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนของรัฐบาลอีกด้วย

3.จุดศูนย์รวมยูนิตงานขนาดใหญ่ ทั้งรัฐและเอกชน

ในย่านแจ้งวัฒนะถือว่ามียูนิตงานขนาดใหญ่ ไม่ว่าจะเป็นจากภาครัฐหรือเอกชน โดยเฉพาะการมีศูนย์ราชการ สถานที่ซึ่งเป็นศูนย์รวมของยูนิตงานราชการสำคัญเอาไว้ ทำให้แต่ละวันมีคนจำนวนมากเดินทางเข้ามาในย่านนี้  เพื่อติดต่อราชการในยูนิตงานต่างๆ ไม่นับรวมกับจำนวนข้าราชการที่ทำงานในยูนิตงานต่างๆ อีกมหาศาล ยิ่งทำให้บริเวณดังกล่าวกลายเป็นแหล่งธุรกิจที่สำคัญมากยิ่งขึ้น

4.บิ๊กโปรเจ็กต์ ด้านศูนย์แสดงสินค้าและการประชุมขนาดใหญ่

การพัฒนาโครงการเมืองทองธานี ตั้งแต่ปี 2542 ซึ่งมีการพัฒนาศูนย์แสดงสินค้าและการประชุมขนาดใหญ่และทันสมัยที่สุดแห่งหนึ่งของภูมิภาคเอเชีย โดยมีพื้นที่รวมกว่า 140,000 ตารางเมตร โดยเฉพาะ อิมแพ็ค มีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่อง จากจำนวนผู้ใช้บริการจัดงานแสดงสินค้า นิทรรศการ ประชุม–สัมมนา งานเลี้ยงสังสรรค์ งานแต่งงาน คอนเสิร์ต กิจกรรมพิเศษอื่นๆ หมุนเวียนจัดงานรวมกว่า 1,000 งานต่อปี และมีจำนวนผู้เดินทางมาเยือนกว่า 10 ล้านคน 

ภายในโครงการเมืองทองธานี ยังมีการพัฒนาโครงการอีกหลายรูปแบบ ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัย ศูนย์การค้า พื้นที่รีเทล โรงแรม คอมมูนิตี้มอลล์ต่างๆ อีกสารพัด ทำเมืองทองธานีมีความหนาแน่น ทั้งจำนวนประชากรผู้เข้ามาอยู่อาศัย และการติตต่อธุรกิจต่างๆ  ย่านแจ้งวัฒนะ ยังถูกเติมเต็มไปด้วยศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ไม่ว่าจะเป็นเซ็นทรัลแจ้งวัฒนะ บิ๊กซีซุปเปอร์เซ็นเตอร์ แม็คโคร คอมมูนิตี้มอลล์ และโครงการอื่นๆ อีกหลายโครงการ

5.บิ๊กดีเวลลอปเปอร์แห่เข้าพัฒนาโครงการ

ทำเลที่มีแนวโน้มเติบโต และกลายเป็นย่านสำคัญในอนาคต  ปัจจัยชี้วัดอีกประการ คือดูได้จากการเข้าไปพัฒนาโครงการของบิ๊กดีเวลลอปเปอร์ต่างๆ เพราะหากทำเลนั้นไม่มีศักยภาพเพียงพอ ดีเวลลอปเปอร์จะไม่เข้าไปจับจองพื้นที่เพื่อพัฒนาโครงการอย่างแน่นอน ปัจจุบันในย่านแจ้งวัฒนามีบิ๊กดีเวลลอปเปอร์หลายรายเข้าไปพัฒนาโครงการแล้ว อาทิ   กลุ่มบางกอกแลนด์ พัฒนาโครงการศูนย์การค้า คอสโม บาซาร์ พื้นที่รวม 80,000 ตารางเมตร มีทั้งโรงภาพยนตร์เครือเอสเอฟ ซีนีม่า ซิตี้ 5 โรง ซูเปอราร์เก็ต ฟิตเนสเซ็นเตอร์ ร้านค้า และร้านอาหาร กลุ่มบีแลนด์ยังวางแผนนำที่ดิน 600 ไร่ บริเวณทะเลสาบเมืองทองธานี  พัมนาโครงการเลเชอร์ แอนด์ เอ็นเตอร์เท็นเมนท์ คอมเพล็กซ์ มูลค่า 5,000-6,000 ล้านบาทอีกด้วย

ความเคลื่อนไหวของบิ๊กดีเวลลอปเปอร์อื่นๆ ที่เริ่มเตรียมตัวเข้ามาพัฒนาโครงการในย่านแจ้งวัฒนะก็มีอีกหลายราย อาทิ  กลุ่มแอล.พี.เอ็น. ซื้อสนามฟุตบอลสยามสปอร์ต ขนาดที่ดิน 26 ไร่ กลุ่มเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ซื้อตึกร้างในเมืองทอง เพื่อเตรียมพัฒนาเป็นโครงการคอนโดฯ กลุ่มพฤกษา เรียลเอสเตท ซื้อที่ดิน 170 ไร่ เพื่อเตรียมพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย และกลุ่มแสนสิริ ซื้อที่ดินบริเวณตลาดสวนมะลิ ขนาด 30 ไร่ เพื่อเตรียมพัฒนาโครงการคอนโดฯ 

เปิดข้อมูลตลาดคอนโดฯ ย่านแจ้งวัฒนะ

นอกเหนือจาก 5 เหตุผลสำคัญดังกล่าวแล้ว ทางไนท์แฟรงค์ ยังได้จัดทำผลวิจัยสนับสนุน ให้เห็นว่าย่านแจ้งวัฒนะมีอีกหนึ่งย่านสำคัญในด้านธุรกิจและตลาดที่อยู่อาศัย โดยรายงานว่า ตลาดคอนโดฯ บริเวณแจ้งวัฒนะในช่วงกลางปี 2562 ที่ผ่านมา  มีจำนวนทั้งสิ้น 18,942 ยูนิต โดยคอนโดฯ ในบริเวณนี้มีจำนวนห้องชุดใหม่เกิดขึ้นมากตั้งแต่ปี 2554 เนื่องจากมียูนิตงานราชการเริ่มย้ายสถานที่ทำการเข้ามาอยู่ในบริเวณศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ ส่งผลให้ผู้ประกอบการหันมาซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดฯ เพื่อรองรับ

แต่หลังจากเริ่มเปิดขายมากขึ้นในปี 2554  ในปีต่อมาพบว่า จำนวนห้องชุดใหม่เริ่มชะลอตัวลงและเพิ่มขึ้นสลับกันไปจนถึงปี 2561 และในปีนั้นเองได้เริ่มมีการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพูช่วงมีนบุรี–แคราย จึงทำให้มีห้องชุดใหม่เปิดขายเพิ่มขึ้นมาเป็น 2,013 ยูนิต และครึ่งปีแรกของปี 2562 มีห้องชุดใหม่เปิดขายเพิ่มขึ้นมาจำนวน 1,838 ยูนิต และคาดว่าทั้งปี 2562 จะมีคอนโดฯ เปิดขายใหม่ในบริเวณนี้ประมาณ 3,000 ยูนิต

กราฟแสดงอุปทานคอนโดมิเนียมบริเวณแจ้งวัฒนะ ปี 2554 ถึงกลางปี 2562

ช่วงกลางปี  2562 คอนโดฯ บริเวณแจ้งวัฒนะ มีจำนวนที่ขายไปแล้วประมาณ 12,271 ยูนิต จากจำนวนคอนโดฯ ที่เปิดขายทั้งสิ้น 18,942 ยูนิต คิดเป็นอัตราการขา 64.8% มีจำนวนคอนโดฯ เหลือขายประมาณ 6,671 ยูนิต จำนวนห้องชุดที่ในช่วง 6 ปีที่ผ่านมามีประมาณปีละ 1,350 ยูนิต เนื่องจากบริเวณนี้เป็นบริเวณที่มีศักยภาพเป็นบริเวณธุรกิจใหม่ แวดล้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกในพื้นที่

โดยกลุ่มผู้ซื้อคอนโดฯ ในบริเวณนี้ คือ บุคลากรของหน่วยงานต่างๆ ในย่านนี้ และผู้ปกครองนักเรียนและนักศึกษาที่ศึกษาในสถาบันการศึกษาที่ตั้งอยู่ในบริเวณนี้ ที่สำคัญ ราคาคอนโดฯ ยังจับต้องได้ หากรถไฟฟ้าสายสีชมพูแล้วเสร็จการเดินทางไปยังสถานที่ต่างๆ ก็จะสะดวกมากยิ่งขึ้น  ราคาขายจึงมีแนวโน้มที่จะปรับตัวเพิ่มขึ้นด้วย

นอกจากนี้ กลุ่มผู้ซื้อคอนโดฯ  ในบริเวณนี้  มักซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง และมีบางส่วนซื้อเพื่อปล่อยเช่า บางส่วนซื้อเก็บไว้เป็นทรัพย์สินโดยคาดว่าคอนโดฯ ในบริเวณแจ้งวัฒนะ มีระดับราคาที่สามารถปรับตัวขึ้นได้ในอนาคต ยิ่งเมื่อระบบรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างแล้วเสร็จ ย่อมทำให้ราคาขายคอนโดฯ ในบริเวณนี้ปรับตัวเพิ่มขึ้น

กราฟแสดงอุปทาน อุปสงค์ และ อัตราการขายคอนโดมิเนียมบริเวณแจ้งวัฒนะ 2554 ถึงกลางปี  2562

การพัฒนาคอนโดฯ บริเวณแจ้งวัฒนะ ส่วนใหญ่เป็นระดับเกรดซี โดยระดับราคาขายเฉลี่ยของคอนโดฯ เกรดซี ช่วงกลางปี 2562 มีระดับราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 72,438 บาทต่อตารางเมตรเมตร ปรับตัวขึ้นจากปี 2554 ซึ่งมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 53,680 บาทต่อตารางเมตร ค่าเฉลี่ยการปรับตัวขึ้นของคอนโดฯ ในบริเวณนี้จากปี 2554 ถึง กลางปี 2562 มีค่าเฉลี่ยสะสมในการปรับตัวในระยะเวลา 7 ปี (Compound Annual Growth Rate:CAGR) อยู่ในอัตรา 5% ในปี 2562 เริ่มมีการพัฒนาคอนโดฯ เกรดบี บริเวณแจ้งวัฒนะ และราคาขายเฉลี่ยของคอนโดฯ เกรดบี บริเวณแจ้งวัฒนะอยู่ที่ 80,150 บาทต่อตารางเมตร ณ กลางปี 2562

กราฟแสดงราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมบริเวณแจ้งวัฒนะ 2554 ถึงกลางปี  2562