เทคนิคเตรียมตัวให้พร้อมก่อนซื้อบ้าน ช่วงที่ผ่านมา คนไทยต้องเผชิญกับปัญหาการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ทำให้ต้องปรับตัว ปรับวิถีชีวิต การอยู่อาศัย การใช้ชีวิตประจำวัน และการทำงานกันใหม่ ไปสู่ความปกติวิถีใหม่ หรือ New Normal รวมถึงการทำงานจากที่บ้าน (Work From Home) ขณะที่แวดวงธุรกิจ ก็ต้องเผชิญความท้าทาย กับปัจจัยลบที่เกิดขึ้น รวมถึงการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภค ซึ่งทำให้ต้องปรับกลยุทธ์การทำธุรกิจ เพื่อให้สอดคล้องกับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างมาก รวมถึงต้องทุ่มเททำการตลาดอย่างหนัก เพื่อกระตุ้นยอดขาย สร้างรายได้กลับเข้ามา ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ช่วงที่ผ่านมาก็เจอความเปลี่ยนแปลง ไม่แตกต่างจากธุรกิจอื่น ที่สำคัญ ต้องหันมาโหมทำการตลาดกันอย่างหนัก จัดโปรโมชั่นกันชนิดที่ไม่เคยทำกันมาก่อน โดยเฉพาะการลดราคา และแคมเปญอยู่ฟรี ไม่นับรวมกับโปรโมชั่นอื่น ๆ อีกสารพัด เพื่อสร้างกระแสเงินสด เพิ่มสภาพคล่อง ทำให้ปีนี้นับเป็นโอกาสทองของคนอยากมีบ้าน และมีความสามารถที่จะซื้อ เพราะราคาถือว่าค้าค่าจริง ๆ แล้วหากจะเลือกซื้อบ้านสักหลัง หรือคอนโดมิเนียมสักห้อง เราควรเตรียมตัวก่อนการซื้อบ้านอย่างไร สำหรับมือใหม่ที่ไม่เคยซื้อมาก่อน หรือไม่เคยศึกษาการซื้อบ้าน ทางธนาคารกรุงเทพ มีคำแนะนำเบื้องต้นให้กับลูกค้า ได้ศึกษาและใช้เป็นแนวทางในการเตรียมตัว เพื่อจะทำให้ได้บ้านตามที่ต้องการ
เทคนิคเตรียมตัวให้พร้อมก่อนซื้อบ้านก่อนกู้บ้านต้องเตรียมตัวอย่างไร
ข้อที่ 1. เลือกทำเล บ้านที่ชอบ พื้นที่ใช้สอยให้เหมาะกับไลฟ์สไตล์ ขึ้นอยู่กับขนาดครอบครัวและไลฟ์สไตล์ของคุณเองว่าต้องการบ้านแบบไหน เช่น คอนโดมีเนียมกลางเมืองเพื่อความสะดวกในการเดินทาง ทาวน์เฮ้าส์พร้อมกรรมสิทธิ์ที่ดิน หรือบ้านเดี่ยวที่มีพื้นที่อยู่อาศัยและใช้สอยมากกว่า
มองหาทำเลที่ชอบ เลือกทำเลที่คิดว่าสามารถเดินทางได้สะดวก โดยเฉพาะไปทำงาน หรือทำเลที่คุ้นเคยก็ได้
ตรวจสอบราคาจากโครงการที่สนใจหรือที่อยู่อาศัยในละแวกเดียวกัน หรือสอบถามสำนักงานที่ดินเพื่อขอราคาประเมินที่ดิน ประกอบการตัดสินใจก็ได้
กรณีผู้กู้มีบ้านอยู่แล้ว 1 หลัง ต้องการซื้อบ้านหลังที่ 2 หรือ บ้านพักตากอากาศ ควรคำนึงความจำเป็น และความสามารถในการผ่อนชำระ เนื่องจาก การผ่อนชำระบ้านเพิ่มขึ้นอีก 1 หลัง จะเป็นการเพิ่มภาระในการผ่อนชำระให้หนักมากขึ้น นอกจากนี้ ลูกค้าอาจจะได้วงเงินกู้บ้านที่น้อยกว่าการซื้อบ้านหลังแรก ข้อที่ 2. เริ่มต้นประเมินความสามารถทางการเงินของตนเอง ลูกค้าควรจะทราบความสามารถในการผ่อนชำระสินเชื่อของตนเอง ซึ่งมีวิธีคำนวณง่ายๆ คือ ประมาณการยอดผ่อนชำระรายเดือน โดยยอดผ่อนชำระรายเดือนควรประมาณ 1 ใน 3 ของรายได้รวมต่อเดือน หรือประมาณ 40% ของรายได้คงเหลือสุทธิต่อเดือน ซึ่งเป็นรายได้หลังหักค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่น ค่าผ่อนสินค้า ค่างวดผ่อนรถยนต์ ค่าใช้จ่ายผ่านบัตรเครดิต เป็นต้น
รายได้คงเหลือหลังหักภาระผ่อนเดิมและภาระผ่อนสินเชื่อบ้านครั้งนี้แล้ว ควรมีเงินเหลือเพียงพอสำหรับการดำรงชีพขั้นต่ำของผู้ขอสินเชื่อ
หากเป็นไปได้ ในช่วงก่อนที่จะกู้เงินซื้อบ้าน ไม่ควรมีการก่อหนี้ หรือซื้อสินค้าเงินผ่อน เพราะยิ่งก่อหนี้มากขึ้นเท่าไหร่ จะทำให้ความสามารถในการขอสินเชื่อน้อยลงเท่านั้น ข้อที่ 3. เงินดาวน์/การเก็บออม ลูกค้าควรมีเงินออมเพื่อชำระเงินดาวน์ 10-30% ของราคาบ้านที่ต้องการซื้อ
ปัจจุบันการให้วงเงินสินเชื่อของธนาคาร จะให้อัตราส่วนวงเงินกู้ต่อราคาบ้านตามหลักเกณฑ์ของธนาคารแห่งประเทศไทย ซึ่งจะขึ้นอยู่กับลำดับที่สัญญาสินเชื่อบ้านที่ลูกค้ามีอยู่กับสถาบันการเงินต่างๆ เช่น กรณีซื้อบ้านราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท ควรมีเงินดาวน์ หรือเงินออม ไม่น้อยกว่า 5%-10% ขึ้นไปสำหรับการขอสินเชื่อสัญญาบ้านหลังแรก,
ไม่น้อยกว่า 10% - 20% ขึ้นไปสำหรับการขอสินเชื่อบ้านสัญญาบ้านหลังที่สอง,
ไม่น้อยกว่า 30% ขึ้นไป สำหรับการขอสินเชื่อบ้านสัญญาบ้านหลังที่สาม การดำรงยอดเงินฝากคงเหลือในบัญชีหรือการแสดงหลักฐานการออมและความสามารถในการชำระคืน แม้ว่าจะมีเงินได้เข้าบัญชีเป็นจำนวนมาก แต่หากไม่มียอดเงินคงเหลือในบัญชีหรือไม่มีหลักฐานเงินออมอื่นเลย ก็อาจทำให้ไม่มีศักยภาพการขอสินเชื่อเพียงพอได้ เช่น มีเงินได้เข้าบัญชีเงินฝาก 100,000 บาท/เดือน แต่มีการถอนออกไปใช้ทั้งหมด โดยมีเงินคงเหลือเพียงหลักร้อย และ ไม่มีหลักฐานการออมเงินอื่นประกอบ เป็นต้น
จะเห็นได้ว่า ยิ่งเรามีจำนวนเงินที่ผ่อนดาวน์ หรือเงินออมมากขึ้นเท่าใด จะทำให้มีศักยภาพเพียงพอในการขอสินเชื่อมากขึ้นเท่านั้น ข้อที่ 4. การเดินบัญชีธนาคารก่อนการยื่นกู้ ควรแสดงหลักฐานรายได้ผ่านบัญชีธนาคาร
ควรมีการเดินบัญชีอย่างสม่ำเสมอ และสอดคล้องกับรายได้
เตรียมเอกสารหลักฐานประเภทต่างๆให้พร้อม เช่น หลักฐานด้านรายได้, หลักฐานเงินออมในรูปกองทุนรวม LTF, RMF, ประกัน หรือการลงทุนในทรัพย์สินต่างๆ เป็นต้น ปัญหาสำคัญที่ทำให้กู้บ้านไม่ผ่าน มาจากสาเหตุสำคัญอะไรบ้าง
แม้ว่าหลายคนจะเตรียมตัว เตรียมเอกสาร ศึกษาข้อมูลมาอย่างดี แต่บางครั้งอาจจะยื่นกู้แล้วไม่ได้รับการอนุมัติสินเชื่อก็เป็นไปได้ ซึ่งอาจจะมีหลายสาเหตุ ลองมาพิจารณาข้อมูลเหล่านี้ ซึ่งอาจจะเป็นหนึ่งในสาเหตุ ที่ทำให้สถาบันการเงินปฏิเสธการให้สินเชื่อลูกค้าก็เป็นไปได้
1. มีรายได้ไม่มั่นคง หรือรายได้ไม่เพียงพอในการขอสินเชื่อ
ปัญหาสำคัญที่ทำให้ลูกค้าส่วนใหญ่กู้บ้านไม่ผ่าน จะเป็นเรื่องของรายได้ไม่มั่นคง หรือรายได้ไม่เพียงพอในการผ่อนชำระสินเชื่อ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ลูกค้าที่ประกอบธุรกิจส่วนตัว อาชีพอิสระ หรือ ทำงานเป็นฟรีแลนซ์ อย่างไรก็ตาม หากผู้กู้มีการเตรียมตัวที่ดี และจัดเตรียมเอกสารแสดงรายได้ที่ชัดเจน เช่น เอกสารแสดงกระแสเงินได้, บัญชีลูกหนี้การค้า ก็จะมีส่วนช่วยให้ธนาคารพิจารณาอนุมัติเงินกู้ได้ง่ายขึ้น ยกตัวอย่างเช่น กรณีประกอบธุรกิจส่วนตัว หากจดทะเบียนกิจการ ให้แสดงทะเบียนพาณิชย์/ทะเบียนการค้า/หรือหนังสือรับรองการจดทะเบียน และ statement การเดินบัญชีที่แสดงกระแสเงินสดไม่น้อยกว่า 6 เดือน
กรณีเป็นลูกจ้างตามสัญญา ควรมีหนังสือรับรองสัญญาจ้างที่มีการระบุระยะเวลาสัญญาชัดเจน ประกอบกับสลิปเงินเดือนและ statement การเดินบัญชี อย่างไรก็ตาม ระยะเวลาการให้กู้ อาจขึ้นอยู่กับระยะเวลาในสัญญาจ้าง ซึ่งหากระยะเวลาในสัญญาจ้างสั้น อาจทำมีภาระผ่อนในจำนวนที่สูง และไม่สามารถขอสินเชื่อได้
กรณีฟรีแลนซ์ หรือประกอบอาชีพอิสระ ควรมีการแสดงเอกสารรายรับ-รายจ่ายที่ชัดเจน เช่น ช่างแต่งหน้า/ช่างภาพอิสระ ควรแสดงสัญญาว่าจ้างหรือใบรับงานจากงานต่างๆ และ เอกสารแสดงการรับเงินจากผู้ว่าจ้าง กรณีรับเป็นเงินสด ควรนำเงินฝากเข้าผ่านบัญชีธนาคารอย่างสม่ำเสมอและต่อเนื่องตามข้อเท็จจริง โดยควรแสดงหลักฐานรายได้ย้อนหลังไม่น้อยกว่า 6-12 เดือน ควรนำเงินได้เข้าบัญชีให้สอดคล้องกับรายได้ที่ได้รับมา รวมถึงเอกสารแสดงผลงาน เช่น รูปภาพผลงานการแต่งหน้าจากงานต่างๆ เป็นต้น ก่อนนำไปชำระค่าใช้จ่ายต่างๆ นอกจากนี้ เอกสารอื่นๆที่ช่วยให้ธนาคารพิจารณาอนุมัติเงินกู้ได้ง่ายขึ้น เช่น หลักฐานการออม , สำเนาโฉนดที่ดินที่ปลอดภาระ, พันธบัตร, สลากออมสิน เป็นต้น
2.มีภาระหนี้เกินเกณฑ์ ธนาคารจะพิจารณาความสามารถในการผ่อนชำระหนี้โดยคำนวณภาระหนี้ จากการตรวจสอบข้อมูลภาระหนี้ของลูกค้าในข้อมูลเครดิตบูโร กรณีที่มีภาระหนี้ที่ต้องผ่อนชำระสูงอยู่แล้ว ทั้งภาระหนี้บัตรเครดิต / เช่าชื้อ / ผ่อนชำระรถยนต์ / เครื่องใช้ไฟฟ้า / ผ่อนชำระทรัพย์สินอื่น ธนาคารอาจพิจารณาลดวงเงินหรือ ปฎิเสธวงเงินที่ขอเพิ่มครั้งนี้ได้
ผู้กู้ควรเตรียมตัวให้พร้อมด้วยการชำระหนี้ทั้งหมดเรียบร้อย สร้างความมั่นคงและความน่าเชื่อถือทางการเงินใหม่ด้วยเงินออม หรือ เอกสารแสดงรายได้ต่างๆ ตามความเหมาะสม ท่านไม่ควรมีหนี้ค้างชำระ ในขณะขอสินเชื่อ และหากเคยมีประวัติการค้างชำระหนี้ใน 3 ปีที่ผ่านมา ควรชี้แจงสาเหตุการค้างชำระและแสดงหลักฐานการชำระประกอบตามเหตุผลที่สมควร
กรณีมีบัตรเครดิตหรือมีภาระหนี้อื่นๆก่อนการขอสินเชื่อ ควรลดภาระการผ่อนสินเชื่อบุคคลที่ไม่จำเป็น เช่น การชำระค่าสินค้าเงินผ่อน 6-12 เดือน, ปิดบัญชีวงเงินสินเชื่อที่ใกล้ครบกำหนด/ยอดเงินไม่สูงมาก หรือ ควรยกเลิกบัตรเครดิตที่ไม่จำเป็น ช่องทางสำคัญ เพื่อสานฝันของคนอยากมีบ้านให้เป็นจริง ลูกค้าที่สนใจสามารถ ตรวจสอบคุณสมบัติ พร้อมทราบผลพิจารณาเบื้องต้น โดย เพียงกรอกข้อมูลผ่านทาง เว็บไซต์ธนาคารกรุงเทพ เพื่อให้เจ้าหน้าที่ติดต่อกลับ หรือ สามารถติดต่อสาขาที่ลูกค้าสะดวก
สำหรับลูกค้าที่ซื้อบ้านใหม่จากโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นพันธมิตรกับธนาคาร สามารถสอบถามเจ้าหน้าที่ขายของโครงการ เพื่อให้เจ้าหน้าที่ของธนาคารให้บริการด้านสินเชื่อได้ เรื่องควรรู้อื่นๆ เพิ่มเติม
ค่าธรรมเนียมต่างๆ ที่ผู้ยื่นกู้อาจต้องชำระเพิ่มเติมนอกเหนือจากอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านและค่าสำรวจประเมินราคาหลักประกันแล้ว ลูกค้าอาจมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในส่วนอื่นๆ ดังนี้ ค่าใช้จ่ายที่ชำระให้กับสำนักงานที่ดิน ได้แก่ 1.ค่าโอนกรรมสิทธิ์ 2% ของราคาซื้อขาย (ส่วนใหญ่ ผู้ประกอบการ อาจเป็นผู้ชำระแทนหรือ ชำระครึ่งหนึ่ง ตามแคมเปญหรือรายการส่งเสริมการขายของโครงการ), ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงิน (กรณีขอสินเชื่อกับธนาคาร)
ค่าใช้จ่ายที่ชำระให้กับโครงการ เช่น ค่าใช้จ่ายในการดูแลทรัพย์สินส่วนกลาง, ค่าใช้จ่ายอื่นๆที่เกี่ยวข้องกับการโอน เช่น ค่ามิเตอร์น้ำ ค่ามิเตอร์ไฟ
ค่าใช้จ่ายที่ชำระให้กับบริษัทประกันภัย กรณีทำประกันภัย/ประกันชีวิต เช่น ค่าเบี้ยประกันชีวิต และ ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย (กรณีขอสินเชื่อกับธนาคาร)
ค่าใช้จ่ายอื่นๆเพิ่มเติมของลูกค้า เช่น ค่าใช้จ่ายในการตกแต่งเพิ่มเติม ปี 2563 มาตรการลดค่าโอน และค่าจดจำนอง 0.01% มีเงื่อนไขอย่างไรบ้าง และช่วยแบ่งเบาภาระค่าใช้จ่ายของผู้กู้เพิ่มขึ้นอย่างไรบ้าง มาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการเรียกเก็บค่าจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์ และค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ เหลืออัตรา 0.01% โดยมีเงื่อนไข คือ การซื้ออสังหาริมทรัพย์จากผู้ประกอบการที่จดทะเบียนเป็นผู้จัดสรรเท่านั้น
เป็นที่ดินพร้อมอาคารประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ หรือ ห้องชุด (คอนโดมิเนียม) ในราคาซื้อขายไม่เกิน 3 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาท
ไม่รวมการซื้อขายบ้านมือสอง ปลูกสร้างที่อยู่อาศัย และการรีไฟแนนซ์ที่อยู่อาศัย มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 2 พฤศจิกายน 2562 – 24 ธันวาคม 2563 ดังนั้น ลูกค้าที่ซื้อบ้านหรือคอนโด และกู้ไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยจดจำนองไม่เกินปลายปีนี้ ก็จะเสียค่าโอนและค่าจดจำนองเพียงอัตรา 0.01% จากปกติจะต้องเสียค่าโอน 2% และค่าจดจำนอง 1% ซึ่งถือว่าช่วยแบ่งเบาภาระค่าใช้จ่ายของผู้กู้ลงไปค่อนข้างมาก
บทความอื่นที่เกี่ยวข้อง กู้สินเชื่อบ้านผ่านง่าย หากมีรายได้เสริม
วิธีเตรียมกู้ซื้อบ้าน สำหรับอาชีพอิสระ
5 ข้อต้องรู้ก่อนจะเป็น “ผู้กู้ร่วม”
