สรุปไทม์ไลน์ 25 ปี มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ จากวิกฤตต้มยำกุ้งถึงพิษโควิด-19  ตอนที่ 3

มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ

หลังจากประเทศได้ผ่านพ้นวิกฤติเศรษฐกิจ และพิษการเมืองต่าง ๆ ก็เข้าสู่การฟื้นฟูประเทศ การกระตุ้นเศรษฐกิจ และเพิ่มขีดความสามารถของประเทศ เพื่อการแข่งขันกับต่างชาติ รวมถึงการพยายามดึงดูดให้ชาวต่างชาติเข้ามาลงทุนในประเทศไทย ด้วยหลากหลายวิธีการ หนึ่งในอุตสาหกรรมสำคัญ ที่มักจะถูกใช้เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ ก็คงเป็นอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ เพราะมีขนาดใหญ่และสามารถดึงเม็ดเงินได้จำนวนมหาศาล

ทศวรรษที่ 3 ของมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ​ กับเริ่มต้นปี 2561 ดูเหมือนตลาดกำลังไปได้สวย ตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมเติบโตดีมาก ต่างชาติสำคัญอย่างจีน เข้ามาซื้อ และบางส่วนก็เข้ามาลงทุนพัฒนาร่วมกับคนไทย ความร้อนแรงของตลาดคอนโด จึงทำให้หน่วยงานภาครัฐเป็นห่วงว่าจะเกิดฟองสบู่ในธุรกิจอสังหาฯ  จากการมีกลุ่มลูกค้าเก็งกำไร หลังจากนั้นในช่วงปี 2562 ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จึงต้องออกใช้มาตรการ LTV เบรกไม่ให้ธุรกิจอสังหาฯ ร้อนแรงเกินไป

ทศวรรษนี้ ตลาดอสังหาฯ ยังต้องเผชิญกับภาวะการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ที่ถือเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญของการอยู่อาศัยสำหรับคนยุคปัจจุบัน รวมถึงแนวทางการพัฒนาอสังหาฯ ของผู้ประกอบการที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ

ในบทความนี้ ก็จะมาสู่ตอนที่ 3 วิฤกตโควิด สู่ชีวิต New Normal ของ​ สรุปไทม์ไลน์ 25 ปี มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ จากวิกฤตต้มยำกุ้งถึงพิษโควิด-19 ที่แม้ว่าจะผ่านมาแค่ครึ่งทศวรรษ แต่ธุรกิจอสังหาฯ ก็ต้องได้รับการกระตุ้น และพยุงให้ธุรกิจเดินหน้าต่อไปด้วยมาตารการและเครื่องมือต่าง ๆ โดยมีมาตรการสำคัญตามไทม์ไลน์ที่ได้สรุปมาให้แล้ว

ปี 2561

รัฐบาลมีนโยบายต้องการให้ประชาชนได้มีบ้านเป็นของตนเอง โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อย คนวัยทำงาน คนที่เริ่มต้นสร้างครอบครัว รวมถึงผู้สูงอายุ  ที่ประชุมครม. จึงได้มีมติให้ ​ ธอส. จัดทำ “โครงการบ้านล้านหลัง” ภายใต้วงเงิน รวม 60,000 ล้านบาท  ซึ่งระยะแรก ธอส.เตรียมวงเงินสินเชื่อไว้ 50,000 ล้านบาท มีเงื่อนไขกำหนดราคาที่อยู่อาศัยไม่เกินยูนิตละ 1 ล้านบาท ให้เวลาผ่อนชำระสูงสุดไม่เกิน 40 ปี โดยคิดดอกเบี้ยต่ำเป็นพิเศษ แบ่งเป็น ​ 2 กรณี

-หากมีรายได้ไม่เกินเดือนละ 25,000 บาท จะคิดดอกเบี้ยคงที่ 5 ปี ในอัตรา 3% จากนั้นจะคิดดอกเบี้ยถ้าเป็นรายย่อยคือ MRR- 0.75% หากเป็นสินเชื่อสวัสดิการคิด MRR-1% และถ้าเป็นสินเชื่อเพื่อซื้ออุปกรณ์จะคิดดอกเบี้ยอัตราเท่ากับ MRR

-หากผู้มีรายได้น้อยมีรายได้เกินเดือนละ 25,000 บาท จะคิดดอกเบี้ยคงที่ 3 ปี ในอัตรา 3% จากนั้นรายย่อยคิด MRR-0.5% หากเป็นสินเชื่อสวัสดิการคิดดอกเบี้ย MRR-1% หากเป็นสินเชื่อเพื่อซื้ออุปกรณ์ คิดดอกเบี้ย MRR

ธอส. เริ่มโครงการภายในเดือนธันวาคม 2561 โดยจะเปิดให้ประชาชนจองสิทธิ์สินเชื่อหรือ จองสิทธิ์สินเชื่อเพื่อเลือกซื้อทรัพย์ที่พร้อมเข้าอยู่อาศัยในไตรมาสที่ 2 ของปี 2562 จำนวนกว่า 30,000 ยูนิต

ปี 2562

เมื่อวันที่ 22 ตุลาคม​ 2562 ครม. ได้เห็นชอบมาตรการด้านอสังหาฯ โดยออกมาตรการลดค่าธรรมเนียม จดทะเบียนการโอน จากเดิม 2% และลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาฯ จาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับซื้อที่อยู่อาศัยราคา​ไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งต้องมีการจดทะเบียนการโอน การจดจำนองในคราวเดียวกัน เริ่มตั้งแต่วันที่ประกาศกระทรวงมหาดไทยจนถึงวันที่ 24 ธันวาคม 2563

ด้านกระทรวงการคลังยังมีมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ​ด้วยการลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา สำหรับเงินที่ซื้อที่อยู่อาศัยในราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท สามารถนำเงินที่ซื้อจริงมาลดหย่อนภาษีได้ไม่เกิน 200,000 บาท โดยจะต้องโอนที่อยู่ให้แล้วเสร็จภายในวันที่ 30 เมษายน-31 ธันวาคม 2562  บ้านที่ซื้อต้องไม่เคยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านมาก่อนหรือเป็นบ้านหลังแรก และเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ติดต่อกันเป็นระยะเวลา 5 ปี

นอกจากนี้ กระทรวงการคลังยังมีโครงการบ้านในฝัน รับปีใหม่ ​ซึ่งเป็นโครงการสำหรับประชาชนที่สนใจซื้อที่อยู่อาศัยในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ภายใต้แคมเปญ ซื้อปุ๊บ โอนปั๊บ รับทันที 3 สิทธิพิเศษ โดยสิทธิที่ 1 กู้ ธอส. ดอกเบี้ยคงที่ 2.5% นาน 3 ปี วงเงิน 50,000 ล้านบาท  สิทธิที่ 2 ฟรีค่าโอนและค่าจดจำนอง และสิทธิที่ 3 รับโปรโมชั่นลดแลกแจกแถม พร้อมส่วนลดสุดพิเศษจากโครงการที่เข้าร่วม

ส่วนวันที่ 26 พฤศจิกายน​ 2562  ครม. ยังมีมติเห็นชอบมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจเพื่อเป็นของขวัญให้กับประชาชนในช่วงปลายปี กับโครงการบ้านดีมีดาวน์ ด้วยการช่วยค่าผ่อนดาวน์ให้กับผู้ซื้อบ้าน จำนวน 50,000 บาทต่อราย จำนวน 100,000 รายที่เข้าร่วมโครงการ

ปี 2563

ในปี 2563 ธปท.  ได้มีการปรับใช้มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือ​อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน ​(LTV : Loan to Value: LTV)  ใหม่อีก​ครั้ง​ ด้วยการให้ผู้กู้ซื้อบ้านหลังแรกที่มีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งกู้ได้ 100% อยู่แล้ว สามารถกู้เพิ่มได้อีก 10% ของมูลค่าบ้าน เพื่อใช้ในการตกแต่ง ซ่อมแซม หรือต่อเติม เพราะที่ผ่านมามีการกู้ยืมสินเชื่อส่วนบุคคลที่มีดอกเบี้ยแพงมาใช้ในส่วนนี้ ทำให้คาดว่าค่าใช้จ่ายโดยเฉลี่ยจะปรับลดลงประมาณ 2,000 บาทต่อเดือน สำหรับการกู้บ้านหลังแรกที่มีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป กำหนดให้วางดาวน์น้อยลงจาก 20% เป็น 10% ของราคาบ้านด้วย ซึ่งการปรับมาตรการ LTV ใหม่ครั้งนี้ มีผลทันทีตั้งแต่ 20 มกราคม 2563

หลังจากก่อนหน้านี้ ธปท. ได้ออกประกาศใช้มาตรการ LTV ​หรือเรียกง่าย ๆ ว่าเป็น “การกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำ” ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 ที่ผ่านมา เพื่อลดความร้อนแรงของตลาดที่อยู่อาศัยมีทั้งในเรื่องเงินทอน และเก็งกำไร เสี่ยงเกิดผลกระทบต่อระบบการเงินและเศรษฐกิจไทย ได้ส่งผลให้กลุ่มนักเก็งกำไร หรือกลุ่มผู้ลงทุนบางส่วนหายออกไปจากตลาด เพราะธปท. กังวลว่าจะเกิดเหตุการณ์ไม่คาดคิดกับระบบเศรษฐกิจได้ หรือเกิดปัญหาฟองสบู่แตก

โด่ย​ ธปท.ได้ติดตามผล การรับฟังข้อเสนอแนะจากภาคส่วนที่เกี่ยวข้องอย่างต่อเนื่อง เพื่อให้มั่นใจว่ามาตรการที่ออกไปมีความเหมาะสมและเป็นไปตามวัตถุประสงค์ คือ ช่วยดูแลการเก็งกำไร ขณะเดียวกันก็ไม่ส่งผลกระทบต่อภาคประชาชนที่มีความต้องการซื้อบ้านที่อยู่อาศัยจริงโดยเฉพาะบ้านหลังแรก และพร้อมปรับมาตรการหากพบว่าไม่เป็นตามวัตถุประสงค์ หรือส่งผลข้างเคียงที่มากเกินควร ซึ่ง ธปท. ได้มีการผ่อนเกณฑ์การกู้ร่วมไปแล้วครั้งหนึ่งในเดือนสิงหาคม 2562 ที่ผ่านมา เพื่อช่วยบรรเทาผลกระทบของผู้กู้ร่วมที่ไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย ให้ได้รับสินเชื่อตามความเหมาะสม

ด้านธอส. ได้จัดทำ “โครงการบ้าน ธอส. เราไม่ทิ้งกัน” อัตราดอกเบี้ย 1.99% ต่อปี คงที่นานถึง 2 ปีแรก ปีที่ 3 อัตราดอกเบี้ย 3.75% ต่อปี ปีที่ 4 อัตราดอกเบี้ย MRR-2% ต่อปี (ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ย MRR ธอส.เท่ากับ 6.150% ต่อปี) หลังจากนั้นอัตราดอกเบี้ยเป็นไปตามที่ธนาคารกำหนด เพื่อสนับสนุนนโยบายรัฐบาล ร่วมฟื้นฟูเศรษฐกิจ สร้างโอกาสให้ผู้ที่ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ได้มีบ้าน โดยเตรียมวงเงินไว้ 20,000 ล้านบาท

โดยจะให้กู้สำหรับบุคคลในครอบครัวของประชาชน ที่ได้รับสิทธิตามโครงการเราไม่ทิ้งกันของรัฐบาล (มาตรการเงินเยียวยา 5,000 บาท) หรือบุคคลในครอบครัวของลูกค้า ธอส.ที่ลงทะเบียนแจ้งความประสงค์เข้าร่วมมาตรการบรรเทาผลกระทบจากปัญหาโควิด-19 ทั้ง 10 มาตรการ วงเงินให้กู้ไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อหลักประกัน เพื่อซื้อ ปลูกสร้าง ต่อเติม ขยาย ซ่อมแซม และซื้ออุปกรณ์หรือสิ่งอำนวยความสะดวกเพื่อประโยชน์ในการอยู่อาศัย  ผู้กู้ยังได้รับสิทธิพิเศษ ​ยกเว้นค่าธรรมเนียมการยื่นกู้ และคิดค่าประเมินราคาหลักประกันอัตราพิเศษ ผ่อนชำระได้นานสูงสุด 40 ปี โดยยื่นคำขอกู้และทำนิติกรรมภายในวันที่ 30 ธันวาคม 2563

คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (บีโอไอ) มีมติให้การส่งเสริม “กิจการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย” โดยให้ได้รับสิทธิประโยชน์เฉพาะการยกเว้นภาษี เงินได้นิติบุคคล เป็นระยะเวลา 3 ปี เพื่อสนับสนุนให้ผู้ประกอบการสร้างที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพดี โดยมีหลักเกณฑ์ อาทิ ​ กรณีอาคารชุดต้องมีพื้นที่ใช้สอยต่อหน่วยไม่น้อยกว่า 24 ตารางเมตร กรณีบ้านแถวหรือบ้านเดี่ยว ต้องมีพื้นที่ใช้สอยต่อหน่วยไม่น้อยกว่า 70 ตารางเมตร โดยมีราคาขายต่อหน่วย ไม่เกิน 1.2 ล้านบาท (รวมค่าที่ดิน) กรณีที่ตั้งอยู่ในจังหวัดกรุงเทพฯ ​นครปฐม นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ และสมุทรสาคร และไม่เกิน 1 ล้านบาท (รวมค่าที่ดิน) ในกรณีตั้งในจังหวัดอื่นๆ เป็นต้น โดย​โครงการต้องได้รับความเห็นชอบจากธอส.ก่อนยื่นขอรับการส่งเสริมซึ่งกำหนดให้ยื่นคำขอภายในวันที่ 30 ธันวาคม 2563

ปี 2564

ผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ยังมีอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้รัฐบาลได้มีการขยายระยะเวลามาตรการลดค่าโอน ค่าจดจำนอง ต่อเนื่องไปสิ้นสุด ธันวาคม 2564

หลังกระทรวงมหาดไทยออกประกาศกระทรวงมหาดไทย ลงวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2564 รวม 2 ฉบับ กำหนดให้ลดหย่อนค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอน และจดทะเบียนจำนองเหลือ 0.01% สำหรับกรณีการโอนและการจำนองอสังหาฯ ​ที่ดินพร้อมอาคารที่อยู่อาศัยประเภท บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว หรืออาคารพาณิชย์ จากผู้จัดสรรที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน หรือที่ดำเนินการจัดสรรที่ดินโดยทางราชการ หรือองค์การของรัฐบาล ราคาซื้อขายไม่เกิน 3 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาท  และกรณีการโอนและการจำนองห้องชุดในอาคารชุด จากผู้ประกอบการที่ขอจดทะเบียนอาคารชุด ราคาซื้อขายไม่เกิน 3 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยให้มีผลตั้งแต่วันถัดจากวันประกาศในราชกิจจานุเบกษา หรือวันที่ 3 กุมภาพันธ์ 2564 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2564 ตามมติคณะรัฐมนตรี เมื่อวันที่ 26 มกราคม 2564

ธปท.ได้ผ่อนคลายเกณฑ์มาตรการ  LTV เป็นการชั่วคราว โดยขยายเพดานขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ถึง 100% กู้เงินได้เต็มมูลค่าหลักประกัน ไม่ต้องมีเงินดาวน์ ครอบคลุมทุกกลุ่มทั้งบ้านใหม่ บ้านมือสอง รีไฟแนนซ์ และสินเชื่อเพิ่มเติมด้วย ซึ่งมีผลตั้งแต่วันที่ 20 ตุลาคม​ 2564 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565

มาตรการ LTV ของเดิม หากเป็นบ้านหลังแรกมีมูลค่าไม่เกิน 10 ล้านบาท จะปล่อยสินเชื่อ 100% แต่เกิน 10 ล้านบาท ปล่อยไม่เกิน 90% ส่วนบ้านหลังที่ 2 ปล่อยสินเชื่อ 80-90% ขณะที่บ้านหลังที่ 3 ขึ้นไปจะปล่อยสินเชื่อ 70% ของมูลค่าหลักประกัน ทำให้ในส่วนที่เหลือจะต้องมีเงินดาวน์

ปี 2565

ครม.ได้มีการขยายระยะเวลามาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และนิติกรรมจาก 2% เหลือ 0.01% ค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01%  ออกไปอีก 1 ปี  โดยมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 18 มกราคม 2565 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565 ครอบคลุมที่อยู่อาศัยประเภทบ้านมือสอง/ปรับปรุงโครงสร้างหนี้นอกจากบ้านใหม่เพื่อกระตุ้นธุรกิจอสังหาฯ ให้เติบโตได้ต่อไป

เมื่อปี 2563  ธปท. ได้มีการปรับปรุงมาตรการ LTV ที่ให้ซื้อบ้านหลังแรก ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท สามารถกู้เพิ่มได้อีก 10% ของมูลค่าบ้านสำหรับใช้เป็นค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการเข้าอยู่อาศัย เช่น การซื้อเฟอร์นิเจอร์ตกแต่งบ้าน  และกรณีซื้อบ้านหลังที่ 2  ให้วางดาวน์ขั้นต่ำที่ 10% หากผ่อนหลังแรกมาแล้ว 2 ปีขึ้นไป จากเดิมต้องผ่อนหลังแรกมาแล้ว 3 ปี

นอกจากนี้ กรณีของการกู้ร่วม หากผู้กู้ร่วมไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย จะยังไม่นับสัญญานั้นว่าเป็นสัญญาของผู้กู้ร่วม ซึ่งธปท. เห็นว่าภาวะเศรษฐกิจโดยรวมยังได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 จึงมีการผ่อนคลายมาตรการ LTV ชั่วคราว สำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำตั้งแต่วันที่ 20 ตุลาคม 2564  ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565

โดยผ่อนคลายมาตรการ LTV ชั่วคราว ด้วยการกำหนดให้ LTV เป็น 100%  หรือสามารถกู้ได้ 100% นั่นเอง ทั้งในส่วนของบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป และบ้านราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 1 เป็นต้นไป

อย่างไรก็ตาม ในส่วนของมาตรการ LTV มีข้อเรียกร้องจากภาคเอกชนและผู้มีส่วนเกี่ยวข้อง ให้ขยายระยะเวลาของมาตรการออกไปจนถึงสิ้นปี 2566 แต่เรื่องดังกล่าวยังต้องรอนำเสนอมเข้าสู่ครม.ให้อนุมัติเห็นชอบในหลักการอีกครั้ง

ด้านกรมธนารักษ์ได้เลื่อนการประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ออกไปอีก 1 ปี  โดยจะประกาศราคาใหม่วันที่ 1 มกราคม 2566 ทำให้ราคาประเมินที่ใช้ในปี 2565 ยังเป็นราคาประเมินในรอบปี 2559 – 2562 อยู่ เพื่อช่วยบรรเทาความเดือดร้อนของประชาชน และธุรกิจ จากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว และผลกระทบจากไวรัสโควิด-19

นอกจากนี้ ยังมีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ในกลุ่มนักลงทุนต่างชาติ ด้วยกการให้ต่างชาติสามารถซื้อที่อยู่อาศัยในพื้นที่ 1 ไร่ได้ หากเข้ามาลงทุนในประเทศไทยด้วยมูลค่าการลงทุนตั้งแต่ 40 ล้านบาท ซึ่งในแนวทางนี้ยังอยู่ระหว่างการนำเสนอเข้าครม.เพื่อพิจารณาเห็นชอบในหลักการเช่นกัน

ทั้งหมดนี้ ก็คือมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ที่มีออกมาอย่างต่อเนื่องตลอดระยะเวลา 25 ปี โดยเชื่อว่า ในปีต่อ ๆ ไป รัฐบาลยังคงต้องหาแนวทางและมาตรการอีกหลายอย่าง ออกมาเพื่อทำให้ตลาดอสังหาฯ ยังคงเติบโตต่อไปได้ เพราะอุตสาหกรรมอสังหาฯ เป็นหนึ่งในตัวกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศได้เป็นอย่างดี ส่วนในอนาคตจะมีมาตรการอะไรออกมาบ้าง เราจะมาอัปเดตให้อย่างต่อเนื่อง

อ่านบทความที่เกี่ยวข้อง

–สรุปไทม์ไลน์ 25 ปี มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ จากวิกฤตต้มยำกุ้งถึงพิษโควิด-19 ตอนที่ 1

–สรุปไทม์ไลน์ 25 ปี มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ จากวิกฤตต้มยำกุ้งถึงพิษโควิด-19 (ตอนที่ 2)