Tag : News

ถ้านึกถึงเมืองท่องเที่ยวริมทะเล  ที่ชาวไทยและชาวต่างชาติชื่นชอบมาอย่างยาวนาน  ชื่อของ “หัวหิน” จะติดอันดับต้นๆ ซึ่งคนส่วนใหญ่นึกถึง เพราะมีทั้งความสวยงามของชายหาด มีวัฒนธรรมหลากหลาย มีมุมสงบที่ให้ได้พักผ่อนได้อย่างเต็มที่ แต่ก็ยังหาความสะดวกสบายจากสาธารณูปโภคได้ครบครัน เมืองหัวหินจึงเป็นที่ชื่นชอบของคนส่วนใหญ่ ที่ต้องการมาพักผ่อน ชาร์ตพลังชีวิตได้อย่างเต็มที่ในช่วงวันหยุด     เมื่อเป็นเมืองพักตากอากาศยอดนิยม บรรดาดีเวลลอปเปอร์จึงพากันเข้ามาพัฒนาโครงการสารพัดรูปแบบรองรับ ความต้องการของผู้ที่ต้องการที่พักผ่อนช่วงวันหยุดสุดสัปดาห์  หรือเป็นที่หมายสุดท้ายยามเกษียณอายุ ไม่ใช่ภาคเอกชนเท่านั้น ที่ให้ความสำคัญกับเมืองหัวหิน ภาครัฐเองก็มองเห็นความสำคัญของเมืองหัวหิน ซึ่งเป็นหนึ่งเมืองด้านการท่องเที่ยวหลัก สามารถสร้างรายได้ให้กับประเทศด้วย พราวฯ เปิดโปรเจ็กต์ “อินเตอร์คอนฯ​ หัวหิน” 3,500 ล้าน บริษัท พราว เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) เป็นหนึ่งในดีเวลลอปเปอร์หลายราย ที่ให้ความสำคัญกับเมืองหัวหิน โดยเข้ามาพัฒนาโครงการล่าสุด คือ “อินเตอร์คอนติเนนตัล เรสซิเดนเซส หัวหิน (InterContinental Residences Hua Hin)” มูลค่า 3,500 ล้านบาท  ซึ่งถือว่าเป็นโครงการที่พักอาศัยแห่งแรกและแห่งเดียวในไทย ภายใต้แบรนด์ “อินเตอร์คอนติเนนตัล โฮเต็ล แอนด์ รีสอร์ท” นางสาวพราวพุธ ลิปตพัลลภ กรรมการบริหาร บริษัท พราว เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) เล่าว่า โครงการอินเตอร์คอนติเนนตัล เรสซิเดนเซส หัวหิน ถือเป็นโครงการที่พักอาศัยระดับลักซ์ชัวรี่ ภายใต้แบรนด์ อินเตอร์คอนติเนนตัลแห่งแรก และแห่งเดียวในประเทศไทย ตั้งอยู่บนทำเลที่ดีที่สุดของเมืองหัวหิน บนที่ดินริมหาดผืนสุดท้ายใจกลางเมืองหัวหิน บนถนนเพชรเกษม ติดซอยหัวหิน 71  เนื้อที่กว่า 7 ไร่ บนถนนเพชรเกษม  ซึ่งซื้อมาด้วยราคาไร่ละ 150 ล้านบาท ภายใต้คอนเซ็ปต์ “Colonial with a Modern Twist”   “เมืองหัวหินเป็นเมืองตากอากาศริมทะเลที่มีชื่อเสียง และสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน มีศักยภาพด้านการอยู่อาศัย และการท่องเที่ยว ซึ่งรัฐบาลมีนโยบายสนับสนุนแนวทางพัฒนาการท่องเที่ยว ในเขตพัฒนาการท่องเที่ยวฝั่งทะเลตะวันตก หรือ ไทยแลนด์ ริเวียร่า ซึ่งเป็นการยกระดับคุณภาพของแหล่งท่องเที่ยวให้เป็นไปตามมาตรฐานสากล ทำให้โครงการฯ ของเราเป็นที่สนใจอย่างกว้างขวางจากทั้งกลุ่มลูกค้าชาวไทยและชาวต่างชาติมากขึ้น”   สำหรับภายในโครงการฯ ได้รับแรงบันดาลใจในการออกแบบมาจากมรดกทางวัฒนธรรมและประวัติศาสตร์ของเมืองหัวหิน โดยผสมผสานเข้ากับความร่วมสมัย และเอกลักษณ์ของสถาปัตยกรรมสไตล์โคโลเนียล การออกแบบอาคารให้สามารถมองเห็นวิวทะเลได้ ตลอดจนมียูนิตที่มีสระว่ายน้ำส่วนตัว อินเตอร์คอนฯ หัวหิน ให้พื้นที่ส่วนกลางกว่า 4 ไร่ ภายในโครงการ ยังมีพื้นที่สีเขียวและส่วนกลางโครงการฯ กว่า 4 ไร่ โดดเด่นด้วยพื้นที่ส่วนกลางที่มีสัดส่วนมากกว่าโครงการทั่วไป โดยจัดสรรพื้นที่กว่า 70% หรือกว่า 7,000 ตารางเมตร เป็นสวนขนาดใหญ่ ชายหาดส่วนตัว พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางกว่า 20 รายการ ได้แก่ สระว่ายน้ำ 7 สระสำหรับเด็ก ครอบครัว ผู้สูงอายุ และผู้ต้องการออกกำลังกาย รวมถึงสระขอบใสริมหาด ห้องออกกำลังกายที่ซ่อนอยู่ใต้สระว่ายน้ำ (Hidden Gym) ที่มาพร้อมกับห้องสปา ตลอดจนพื้นที่จัดเลี้ยงริมหาด (Beach Pavilion) และสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ อีกมากมาย พื้นที่รอบโครงการฯ ล้อมรอบด้วยสวนขนาดใหญ่ที่ประกอบด้วยพรรณไม้นานาชนิด น้ำพุ และพื้นที่สำหรับกิจกรรมกลางแจ้ง บริเวณอาคารชั้นล่างเน้นดีไซน์ที่ร่วมสมัย เปิดโล่ง และการใช้สีขาวในการตกแต่งเป็นหลัก ขณะที่ชั้นบนของสิ่งปลูกสร้างทั่วทั้งโครงการฯ จะเน้นประดับด้วยบานเกล็ดไม้สไตล์โคโลเนียล เพื่อช่วยบังแดด เพิ่มความเป็นส่วนตัว และขยายพื้นที่พักผ่อนบริเวณระเบียงให้กว้างขวางยิ่งขึ้น อินเตอร์คอนฯ หัวหิน กับ 22 แบบห้องให้เลือก การออกแบบโครงการฯ มุ่งเน้นการเชื่อมโยงสมาชิกครอบครัว 3 เจเนอเรชั่นให้สามารถใช้ชีวิตร่วมกันได้ และออกแบบให้ระเบียงของห้องให้มีความลึก และกว้างพอที่ทำให้ผู้อาศัยดื่มด่ำกับบรรยากาศริมทะเลได้อย่างเต็มที่  การออกแบบให้ห้องเปิดรับแสงในเวลากลางวัน ตลอดจนการเลือกใช้เฟอร์นิเจอร์สไตล์โคโลเนียลที่มีกลิ่นอายของความโมเดิร์น โดยเฉพาะการใช้หวายและมุมโค้งที่ออกแบบด้วยความประณีต โครงการถูกออกแบบเป็นอาคารโลว์ไรซ์ จำนวน 9 อาคาร จัดสรรเป็น 7 กลุ่ม เพื่อเหมาะกับความต้องการที่หลากหลาย ประกอบด้วยอาคารสูง 7 ชั้น 1 อาคารและอาคารสูง 4 ชั้น 8 อาคาร รวม 238 ยูนิต  แต่ละอาคารมีจำนวนยูนิตต่อ corridor มากที่สุด 8 ยูนิต เพื่อความเป็นส่วนตัวสูงสุด  โดยทุกกลุ่มอาคารมีจุดเด่นของตัวเอง เช่น ระยะใกล้หาด, สระน้ำที่มีความเป็นส่วนตัวมากกว่า, สระน้ำที่มีกิจกรรม หรือระยะใกล้สวนและสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ ทุกยูนิตให้เฟอร์นิเจอร์ครบ (Fully Furnished) ตามมาตรฐานของอินเตอร์คอนติเนนตัล   จำนวนยูนิตทั้งหมดแบ่งออกเป็นรูปแบบต่างๆ มากถึง 22 ประเภท นับตั้งแต่ประเภท 1 ห้องนอน ไปจนถึง 5 ห้องนอน พื้นที่ตั้งแต่ 45-325 ตารางเมตร  โดยมีจุดเด่นต่างๆ อาทิ ตั้งอยู่ติดสระว่ายน้ำ (Pool Access)  มีสระว่ายน้ำส่วนตัว (Private Pool) มีห้องพักแม่บ้าน ระเบียงกว้างเกือบ 10 ตารางเมตร  พร้อม Day Bed ทุกยูนิตหน้ากว้างกว่า 6 เมตร ให้เต็มอิ่มกับวิวทะเลผ่านประตูกระจกแบบ Full Height โดยกว่า 80% ของโครงการเป็นห้องวิวทะเล (Seaview)   มีห้องประเภท Duplex และ Penthouse   สำหรับห้องเพนท์เฮาส์ มีให้จับจองเพียง 2 ยูนิต พื้นที่ 325 ตารางเมตร  มีห้องมากถึง 5 ห้องนอน แต่ละยูนิตมีมูลค่ามากกว่า 100 ล้านบาท ซึ่งห้องเพนท์เฮาส์จะมีหน้าติดทะเลกว่า 9 เมตร สามารถมองเห็นวิวทะเลได้ 270 องศา อินเตอร์คอนฯ หัวหิน พร้อมให้บริการระดับลักชัวรี่ จากการใช้แบรนด์อินเตอร์คอนติเนนตัล ของกลุ่มอินเตอร์คอนติเนนตัล โฮเต็ล กรุ๊ป หรือ IHG มาใช้เป็นแบรนด์บริหารโครงการ ทำให้ผูอยู่อาศัยได้รับการบริการตามมาตรฐานโรงแรมอินเตอร์คอนติเนนตัล  7 วันต่อสัปดาห์ 24 ชั่วโมง ไม่ว่าจะเป็นเคาน์เตอร์ Concierge บริเวณล็อบบี้ ห้องเก็บสัมภาระพร้อมกับพนักงานยกสัมภาระ และรถกอล์ฟรับส่งในบริเวณโครงการฯ รวมไปถึงการให้บริการอื่นๆ เช่น ห้องสปาส่วนตัวพร้อม Therapist และ Beach Pavilion ห้องอเนกประสงค์ริมทะเลที่สามารถใช้เป็นสถานที่จัดเลี้ยงพร้อมกับบริการจัดเลี้ยงจากโรงแรมได้   นอกจากนี้ ผู้อยู่อาศัยในโครงการ ยังได้รับสิทธิพิเศษในการใช้บริการจาก 5,800 โรงแรมในเครืออินเตอร์คอนติเนนตัล โฮเต็ล กรุ๊ป ทั่วโลก ผ่านการเป็นสมาชิก “ไอเอชจี รีวอร์ด แพลตทินัม อีลีท เมมเบอร์ชิป” (IHG Rewards Platinum Elite Membership) และ เอกสิทธิ์ในด้านไลฟ์สไตล์จากการเป็นสมาชิก “พราวด์ พริวิเลจ (Proud Privileges)” จากธุรกิจในเครือพราวกรุ๊ปและพันธมิตร ซึ่งประกอบด้วยศูนย์การค้า โรงแรม และแหล่งท่องเที่ยวชั้นนำมากมาย ตลอดจนสิทธิพิเศษในการเข้าใช้บริการ 111 Social Club คาเฟ่สไตล์โคโลเนียลสุดชิค ริมชายหาดที่ตั้งอยู่ติดกับโครงการอินเตอร์คอนติเนนตัล เรสซิเดนเซส หัวหิน อินเตอร์คอนฯ​ หัวหิน พร้อมโอนปลายปี 64  ความคืบหน้าของโครงการ ปัจจุบันอยู่อยู่ในขั้นตอนการขอรับรองการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) โดยมีแผนจะเริ่มก่อสร้างในไตรมาสที่ 2 ปีนี้ และคาดว่าจะแล้วเสร็จภายในไตรมาสที่ 4 ในปี 2564  และเพื่อให้ลูกค้าได้เห็นภาพรวมของความเป็น อินเตอร์คอนติเนนตัล เรสซิเดนเซส หัวหิน ชัดเจนยิ่งขึ้น  บริษัทจึงได้สร้างห้องตัวอย่าง แบบ 1 ห้องนอน ขนาด 50 ตารางเมตร และแบบ 2 ห้องนอน ขนาด 82 ตารางเมตร ซึ่งได้จำลองทุกบรรยากาศที่เหมือนกับโครงการจริง  ภายใน เซลส์ แกลเลอรี ของโครงการ   โครงการอินเตอร์คอนติเนนตัล เรสซิเดนเซส หัวหิน จะจัดงานรอบ วีไอพี ในวันที่ 29 กุมภาพันธ์ – 1 มีนาคมนี้ ที่ Gaysorn Urban Resort โดยมีโปรโมชั่นพิเศษ ให้กับลูกค้าที่จองภายในงานจะได้รับสิทธิพิเศษสูงสุด 1,000,000 บาท และยังได้รับ IHG Rewards Club Platinum Elite Membership พร้อมแต้มสะสมสูงสุดถึง 500,000 แต้ม โดยสามารถนำแต้มในบัตรไปแลกรับเอกสิทธิ์ระดับโลก อย่างสิทธิในการเข้าพักที่โรงแรมอินเตอร์คอนติเนนตัล ตามมหานครชั้นนำ อย่างปารีส ลอนดอน และโตเกียวฯลฯ ผู้ที่สนใจสามารถลงทะเบียนเพื่อรับสิทธิพิเศษ และติดตามรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับโครงการฯ ได้ที่ www.intercontinentalresidenceshuahin.com   ข่าวที่เกี่ยวข้อง -เพราะ 3 เหตุผลหลักที่ “พราว กรุ๊ป” ยอมทุ่ม 7,000 ล้าน ปักหมุด 2 โปรเจ็กต์ในจังหวัดภูเก็ต -AWC ผนึก IHG ดึงแบรนด์ในเครือ บริหารโรงแรม 1,200 ห้อง  

ดีเวลลอปเปอร์ไทยดึงทุนสิงคโปร์ บุกตลาดอสังหาฯ อีอีซี จับตลาดปล่อยเช่าทั้งกลุ่มแรงงาน และนักศึกษา ก่อนแต่งตัวเข้าตลาดหลักทรัพย์ในอีก 5 ปี  มั่นใจตลาดอสังหาฯ เติบโตและไม่โอเว่อร์ซัพพลาย ประเดิมโปรเจ็กต์แรกที่บางแสน ปั้นโครงการ “เดอะ เซนโทร คอนโด บางแสน” มูลค่า 550 ล้าน   นายพีระพล รังสิมานุรักษ์  ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เวนเจอร์ โกลบอล โฮลดิ้ง จำกัด เปิดเผยว่า ได้ร่วมมือกับ ABN กลุ่มนักธุรกิจที่พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศสิงคโปร์ ในการจัดตั้งบริษัทขึ้น เพื่อดำเนินธุรกิจพัฒนาโครงการอสังหาฯ ในประเทศไทย โดยร่วมลงทุนเบื้องต้นมูลค่า 60 ล้านบาท  ซึ่งฝ่ายสิงคโปร์ลงทุนสัดส่วน 49% และบริษัทลงทุนในสัดส่วน 51%   โดยได้พัฒนาโครงการแรกในพื้นที่บางแสน จังหวัดชลบุรี ภายใต้ชื่อ  “เดอะ เซนโทร คอนโด บางแสน” มูลค่า 550 ล้านบาท เป็นอาคารขนาด 8 ชั้นจำนวน 2 อาคาร บนเนื้อที่กว่า 2 ไร่  จำนวน 304 ยูนิต มีห้อง 3 ขนาด ได้แก่ ขนาด 1 ห้องนอน 28-28.15  ขนาด 1 ห้องนอน พื้นที่ 28.2 ตารางเมตร และ ขนาด 2 ห้องนอน พื้นที่ 58.27 ตารางเมตร มีระดับตั้งแต่ตารางเมตรละ 53,000-60,200 บาท  ราคาขายเริ่มต้น 1.49 ล้านบาท ชนาด 28 ตารางเมตร ส่วนห้องขนาดใหญ่สุด 58.27 ตารางเมตร ราคาประมาณ 2.9 ล้านบาท   จับตลาดเช่า สร้างผลตอบแทนปีละ 8% นายพีระพล กล่าวว่า พื้นที่บางแสนถือเป็นที่ศักยภาพด้านการลงทุน เนื่องจากอยู่ในพื้นที่เขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งรัฐบาลให้ความสำคัญในการพัฒนาพื้นที่สร้างเศรษฐกิจให้กับประเทศ ซึ่งจะมีเม็ดเงินลงทุนเข้ามาในพื้นที่กว่า 45,000 ล้านเหรียญสหรัฐ  บางแสนยังเป็นเมืองท่องเที่ยวที่ใกล้กรุงเทพฯ และพัทยา มีชายหาด และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ แต่ค่าครองชีพ ไม่สูงมากเมื่อเทียบกับพัทยา     นอกจากนี้ ยังมีสถาบันการศึกษาชั้นนำ ทั้งระดับมหาวิทยาลัย รวมถึงเป็นแหล่งงาสำคัญ ช่วง 5 ปีที่ผ่านมาพบว่าอัตราการเพิ่มขึ้นของแรงงานจำนวนมาก ปัจจุบันน่าจะมีแรงงานกว่า 700,000 คน มีโรงงานเปิดใหม่กว่า 5,300 แห่ง ทำให้บางแสนกลายเป็นอีกหนึ่งแหล่งงานสำคัญ  ซึ่งเป็นโอกาสทางการตลาดของโครงการคอนโดฯ  สำหรับกลุ่มนักลงทุนที่จะซื้อเพื่อปล่อยเช่า เนื่องจากในช่วงระยะเวลา 3 ปีที่ผ่านมา ไม่มีโครงการคอนโดฯ เปิดใหม่เลย โครงการเปิดตัวล่าสุด คือ ช่วง 5 ปีที่ผ่านมา  ขณะที่ซัพพลายของคอนโดฯ เหลือขายในปัจจุบันมีกว่า 100  ยูนิตเท่านั้น และมีอัตราการขายเฉลี่ย 20 ยูนิตต่อเดือน ทำให้มั่นใจได้ว่าตลาดอสังหาฯ ไม่อยู่ในภาวะโอเว่อร์ซัพพลาย   นายพีระพล กล่าวอีกว่า  หลังจากบริษัทได้เริ่มเปิดตัวโครงการ  ผ่านสื่อโซเชียลมีเดีย โดยยังไม่ได้เปิดการขายอย่างเป็นทางการ พบว่ามีผู้สนใจลงทะเบียนล่วงหน้าเกินกว่าจำนวนยูนิตที่เปิดขายแล้ว  จึงคาดว่าโครงการนี้จะได้รับการตอบรับที่ดีจากกลุ่มลูกค้า  โดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุนที่บริษัทคาดว่าจะมีสัดส่วน 70% และผู้ซื้ออยู่จริงสัดส่วน 30% โดยส่วนหนึ่งจะเป็นกลุ่มลูกค้าจากประเทศสิงคโปร์  เนื่องจากพันธมิตรที่เข้ามาร่วมทุน จะทำการตลาดและดึงลูกค้าบางส่วนให้เข้ามาซื้อโครงการด้วย สำหรับผลตอบแทนจากการลงทุน โดยการซื้อเพื่อปล่อยเช่า คาดว่าจะให้ผลตอบแทนได้ในอัตรา 8% สำหรับห้องในขนาด 28 ตารางเมตร ซึ่งสามารถปล่อยเช่าได้ในราคา 6,000-7,000 บาทต่อเดือน หากเป็นห้องขนาดใหญ่ หรือขนาด 2 ห้องนอน น่าจะได้อัตราค่าเช่า 15,000 บาทต่อเดือน ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับการตกแต่งห้อง และสิ่งอำนวยความสะดวกที่เจ้าของห้องมีให้กับลูกค้า ซึ่งนอกจากการทำตลาดกับกลุ่มลูกค้าทั่วไปแล้ว บริษัทยังมีแผนทำตลาดกับกลุ่มบริษัท หรือองค์กรที่ต้องการซื้อเพื่อให้เป็นที่พักของพนักงานด้วย   เป้าหมายเข้าตลาดหลักทรัพย์ในอีก 5 ปี ภายหลังจากเปิดการขายและสามารถสร้างยอดขายได้เกิน 50% บริษัทจะหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่ 2 ต่อไปด้วย ในเบื้องต้นบริษัทวางแผนที่จะเข้าไปพัฒนาโครงการคอนโดฯ โลว์ไรซ์ในพื้นที่อำเภอบ้านฉาง จังหวัดระยอง โดยมีขนาดพื้นที่โครงการประมาณ 2 ไร่ จำนวน 300 ยูนิต เนื่องจากเป็นขนาดโครงการที่มีความเหมาะสม และบริหารจัดการได้อย่างรวดเร็ว   โดยป้าหมายในอนาคตภายในระยะ 5 ปีนับจากนี้ ต้องการนำบริษัทเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์  เพื่อระดมทุนในการพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่อง  ซึ่งวางแผนจะพัฒนาโครงการจำนวน 8 โครงการ มูลค่าโครงการละ 800 ล้านบาท เพื่อสร้างผลการดำเนินงานให้ได้ 4,000 ล้านบาท  ซึ่งแต่ละโครงการจะจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทขึ้นมาโดยเฉพาะ แต่ยังคงอยู่ภายใต้บริษัทเนื่องจากเป็นโครงสร้างด้านการบริหารงาน และเตรียมตัวเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ สำหรับนายพีระพล ก่อนหน้านี้ได้ทำธุรกิจพัฒนาอสังหาฯ ในพื้นที่จังหวัดสระแก้วและชลบุรี ภายใต้บริษัท เสริมทรัพย์ 999 จำกัด เป็นอาพาร์ทเมนท์ให้เช่า อาคารพาณิชย์ และโรงแรม เป็นระยะเวลากว่า 4 ปี มีมูลค่าโครงการรวมกว่า 100 ล้านบาท ปัจจุบันยังพัฒนาโครงการต่างๆ ในลักษณะดังกล่าวอย่างต่อเนื่อง ซึ่งการรวมทุนกับสิงคโปร์ในครั้งนี้เป็นเพราะรู้จักรกับนักธุรกิจสิงคโปร์เป็นการส่วนตัว และต้องการได้ความรู้ด้านการพัฒนาโครงการองทุนสิงคโปร์ และการทำตลาดดึงกลุ่มลูกค้าสิงคโปร์เข้ามา   ทุนสิงคโปร์มั่นใจตลาดไทย ลงทุนยาวนับ 10 ปี นายออสติน ตัน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เวนเจอร์ โกลบอล โฮลดิ้ง จำกัด กล่าวว่า ประเทศไทยเป็นอีกประเทศหนึ่งในภูมิภาคอาเซียนที่มีอัตราการเติบโตมาตลอดในระยะ 4 ทศวรรษ ที่ผ่านมา การพัฒนาด้านเศรษฐกิจและสังคมเป็นไปอย่างก้าวหน้า  ประสบความสำเร็จในฐานะประเทศที่เกิดใหม่ จากนโยบายลงทุนพัฒนาระบบโครงสร้างพื้นฐานของรัฐบาลไทย เมื่อแล้วเสร็จจะส่งผลให้ประเทศไทยจะมีโอกาสเติบโตอีกมาก เช่นเดียวกันในสิงคโปร์ทีมีการเติบโตของเม็ดเงินลงทุนอย่างต่อเนื่อง   “กลุ่มผู้ถือหุ้นของบริษัท คือ ABN เป็นบริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ ในสิงคโปร์ เมื่อเล็งเห็นโอกาสการเติบโตของธุรกิจนอกประเทศ โดยเฉพาะธุรกิจอสังหาฯ  ตามเมืองใหญ่ หรือเมืองท่องเทียวของไทย จึงทำให้ตัดสินใจไม่ยากที่จะร่วมลงทุนและพัฒนาอสังหาฯ ในครั้งนี้ และจะลงทุนต่อเนื่องไม่ต่ำกว่า 10 ปี”         

ข้อมูลจาก ThaiHealth Watch สำนักงานกองทุนสนับสนุนการสร้างเสริมสุขภาพ(สสส.) ระบุถึงปัญหา 10 พฤติกรรมสุขภาพคนไทยที่ต้องจับตาในปี 2563 ซึ่งหนึ่งในนั้น คือ เรื่องขยะอาหาร อาหารส่วนเกิน เนื่องจากไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตของคนเมืองที่ต้องแข่งกับเวลาที่เร่งด่วน และการซื้ออาหารที่อาจมากเกินความจำเป็น ทำให้เก็บรักษาอาหารในตู้เย็นที่ผู้บริโภคอาจละเลยความใส่ใจหรือเก็บชนิดของอาหารในช่องเก็บของตู้เย็นที่ไม่เหมาะสมทำให้คุณภาพหรืออายุของอาหารสั้นลงเร็วยิ่งขึ้น ส่งผลให้มีปริมาณอาหารที่ถูกลืมหรือถูกทิ้งขว้างในบ้านเป็นจำนวนมาก   ปีใหม่นี้ บริษัท เบโค ไทย จำกัด จึงอยากชวนทุกคนมาใส่ใจเรื่องสุขภาพ และอาหารการกินด้วย 5 เคล็ดลับง่าย ๆ กับ ’ฮาวทูเคลียร์..ตู้เย็น’ ไม่ให้เหลือทิ้งสไตล์คนยุคใหม่ ตามแบบฉบับของเบโค เพื่อเป็นแนวทางให้ทุกคนสามารถปรับพฤติกรรมการซื้ออาหารและการจัดระเบียบตู้เย็นให้เรียบร้อยสะอาดใหม่อยู่เสมอ และที่สำคัญสามารถช่วยประเทศรวมถึงช่วยโลกในการลดปริมาณขยะอาหารที่เหลือทิ้งหรือ Food Waste ที่กำลังเป็นปัญหาใหญ่ในปัจจุบันได้อีกด้วย โดยเคล็ดลับที่ทุกคนสามารถทำตามหรือนำมาปรับใช้ในชีวิตประจำวันนั้น ประกอบไปด้วย เช็คตู้เย็นทุกครั้ง ก่อนออกไปช็อป เริ่มต้นง่ายๆ ด้วยการเปิดตู้เย็นเช็คว่ามีของอะไรที่ยังเหลือบ้าง แล้วมีอาหารหมดอายุหรือไม่ มีอะไรขาดถึงต้องซื้อใหม่ เพราะถ้าไม่เช็คดูให้ดีก็จะทำให้ตู้เย็นมีแต่อาหารที่มากเกินความจำเป็น นอกจากจะเป็นการเพิ่มปริมาณขยะอาหารแล้ว ยังเป็นการสิ้นเปลืองค่าใช้จ่ายอีกด้วย และถ้าเราได้รับประทานแต่ของสดใหม่ก็จะช่วยให้เรามีสุขภาพที่ดี และช่วยลดปริมาณขยะอาหารในโลกอีกด้วย แยกประเภท เก็บใส่ตู้เย็นให้เป็นหมวดหมู่ เมื่อซื้อของเข้าบ้านแล้ว การจัดวางของให้เป็นระเบียบในตู้เย็น นอกจากจะทำให้ตู้เย็นเรียบร้อยแล้ว ยังสามารถหยิบของได้สะดวกยิ่งขึ้น โดยเฉพาะการแยกเก็บของให้เป็นหมวดหมู่ ไม่ว่าจะเป็นของสด อาทิ ผัก ผลไม้ เนื้อสัตว์ เครื่องดื่ม หรือแม้กระทั่งครีม เครื่องสำอางค์ต่างๆ  เป็นต้น ก็จะทำให้ไม่เกิดกลิ่นปะปนในตู้เย็น รวมถึงลดปัญหาการเก็บลืมจนอาหารหมดอายุและกลายเป็นขยะอาหารที่ถูกทิ้งในที่สุด เลี่ยงคำว่า เสียดาย หลายคนไม่กล้าทิ้งของเพียงเพราะคำว่า "เสียดาย" ไม่ว่าจะเป็นอาหารประเภท ขนมปัง นม โยเกิร์ต ผัก ผลไม้ หรือแม้กระทั่งเครื่องสำอางและน้ำหอม ที่มีราคาสูงหรืออาจเพิ่งหมดอายุไปเพียงไม่กี่วันก็ถือเป็นหนึ่งในสาเหตุหลักของการเสียดาย จนทำให้เก็บลืมและทำให้เกิดขยะอาหารนั่นเอง เพราะฉะนั้นการที่เรายอมทิ้งของหมดอายุในตู้เย็นไปบ้างนั้น จะช่วยให้ตู้เย็นเป็นระเบียบ สะอาดน่าเปิดใช้งาน เปิดตู้เย็น โชว์สกิลฝีมือตัวเอง  ลองหัดทำอาหารไม่ว่าจะทำเพื่อทานที่บ้านหรือเอาไปทานที่ออฟฟิศก็ตาม นอกจากจะช่วยประหยัดค่ามื้ออาหารของเราได้แล้ว ยังทำให้รับประทานได้อย่างสบายใจหายห่วง เพราะเราใช้วัตถุดิบที่สะอาดปลอดภัยจากตู้เย็นของเราเอง อีกทั้งช่วยลดปริมาณขยะอาหารในบ้าน รวมถึงขยะพลาสติกหรือกล่องโฟมได้อีกด้วย เพราะการซื้ออาหารกล่องหรือถุงข้าวแกงเป็นอีกหนึ่งสาเหตุของการเพิ่มปริมาณขยะพลาสติกหรือกล่องโฟมและเป็นการทำร้ายโลกของเราด้วย เลือกตู้เย็นที่เหมาะกับไลฟ์สไตล์คนยุคใหม่ เราทุกคนต่างต้องเลือกสิ่งที่ดีที่สุดให้กับตัวเองและคนที่เรารักเสมอ หนึ่งในของใช้ในบ้านที่ขาดไม่ได้เลยก็คือตู้เย็น ซึ่งเราก็ต้องเลือกรุ่นที่ดีที่สุดและสามารถเก็บรักษาอาหารให้คงความสดและคงคุณค่าได้ยาวนานที่สุด ซึ่งเบโคได้คิดค้นนวัตกรรมเทคโนโลยีระบบทำความเย็นอัจฉริยะแยกส่วนอิสระ 3 โซนอย่าง Triple Cooling ที่ช่วยลดปัญหากลิ่นปะปนภายในตู้เย็น และเทคโนโลยีในช่องแช่ผักและผลไม้แบบพิเศษอย่าง EverFresh+ ที่ช่วยคงคุณค่าวิตามิน รักษาความสดและยืดอายุของผักและผลไม้ได้ยาวนานขึ้นกว่าเดิม 3 เท่า หรือนานกว่า 30 วัน ทำให้สามารถลดปริมาณขยะอาหารได้อย่างมากเลยทีเดียว ทั้งนี้เพื่อตอบสนองไลฟ์สไตล์ของคนยุคใหม่ที่ชอบความหรูหรามีสไตล์ โดยเฉพาะนักสะสมไวน์หรือสายปาร์ตี้ที่รักการทำอาหารในบ้าน พลาดไม่ได้กับ Beko Multi-Door Wine Cooler ตู้เย็นเทคโนโลยีใหม่ล่าสุดจากยุโรปที่ถูกออกแบบให้มีความหรูหรา พร้อมช่องแช่ไวน์ที่สามารถแช่ไวน์ได้สูงสุดถึง 28 ขวด อีกทั้งประตูกระจกป้องกันแสงยูวีที่ช่วยรักษารสชาติของไวน์ และสามารถปรับอุณหภูมิสำหรับแช่ทั้งไวน์ขาวหรือไวน์แดงได้ตั้งแต่ 5-20 องศา ถือเป็นอุณหภูมิที่ดีที่สุดในการแช่ไวน์ เพื่อคงคุณภาพไวน์ขวดโปรดของคุณได้อย่างดีเยี่ยม ซึ่งรับประกันว่าสามารถแบ่งแยกประโยชน์ให้ตรงกับไลฟ์สไตล์ของคนยุคใหม่ได้อย่างแน่นอน ไม่ว่าจะเป็นช่องจัดเก็บที่เป็นหมวดหมู่ ดีไซน์ที่หรูหรา เทคโนโลยีต่าง ๆ รวมถึงช่วยประหยัดไฟเบอร์ 5 อีกด้วย   เพียงนำแนวทางของเคล็ดลับทั้ง 5 กับ "ฮาวทูเคลียร์..ตู้เย็น" ไม่ให้เหลือทิ้งสไตล์คนยุคใหม่ ตามแบบฉบับของเบโค มาปรับพฤติกรรมการซื้ออาหารและการจัดระเบียบตู้เย็นในบ้าน ก็สามารถช่วยลดปริมาณขยะอาหารและพลาสติกลงไปได้อย่างมาก สำหรับคนยุคใหม่ที่กำลังมองหาตู้เย็นเทคโนโลยีที่ครบวงจรใหม่ล่าสุดจากยุโรป มาพร้อมการออกแบบที่หรูหราพร้อมช่องแช่ไวน์อย่างรุ่น Beko Multi-Door Wine Cooler สามารถติดต่อได้ที่จุดจำหน่ายต่าง ๆ อาทิ ศูนย์การค้าสยาม พารากอน, เซ็นทรัล ชิดลม, เซ็นทรัล อีสวิลล์, เซ็นทรัล ลาดพร้าว, เมกา บางนา, โฮมโปร ราชพฤกษ์, โฮมโปร พระราม2, โฮมโปร รามอินทรา และโฮมโปร รังสิต ติดตามรายละเอียดตู้เย็นเทคโนโลยีจาก Beko ได้ทางเว็บไซต์  Beko บทความอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง วิธีเก็บผักผลไม้ในตู้เย็น ให้สดอร่อยและอยู่นานมากขึ้น ฮวงจุ้ยตู้เย็น วางตรงไหนเสริมดวง สีอะไรถูกโฉลก ตำแหน่งการวางเตาครัว เตาอบ ไมโครเวฟ และตู้เย็น ถอดรหัสกระแสบ้านอัจฉริยะ    

“แลนด์แอนด์เฮ้าส์”  กางแผนปี 63 เปิด 16 โปรเจ็กต์ใหม่แนวราบ มูลค่ากว่า 30,535 ล้านบาท  พร้อมตั้งเป้ายอดขาย 28,000 ล้านบาท  ยอมรับสภาพเศรษฐกิจปีที่ผ่านมา ทุบความมั่นใจผู้บริโภค ส่งผลให้ผลประกอบการปี 62 ต่ำกว่าเป้าหมาย คาดอีก 2 ปีตลาดฟื้นตัว   นายนพร สุนทรจิตต์เจริญ ประธานกรรมการและประธานกรรมการบริหาร บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH  เปิดเผยถึงแผนธุรกิจในปี 2563 ว่า ได้วางแผนพัฒนาโครงการใหม่รวม 16 โครงการ มูลค่ากว่า 30,535 ล้านบาท  แบ่งเป็น โครงการบ้านเดี่ยว 10 โครงการ บ้านแฝด 3 โครงการ และทาวน์เฮ้าส์ 3 โครงการ  เป็นโครงการในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล 13 โครงการ และต่างจังหวัด 3 โครงการ ในพื้นที่จังหวัดอยุธยา, ภูเก็ต และเชียงใหม่   โดยบริษัทได้เตรียมงบประมาณการลงทุนไว้ 11,000 ล้านบาท เพื่อใช้ในการซื้อที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการต่างๆ  แบ่งเป็น การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยมูลค่า 7,000 ล้านบาท และ การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ให้เช่ามูลค่า  4,000 ล้านบาท จำนวน 4-5 โครงการ   นอกจากนี้  บริษัทมีแผนขายอพาร์ทเม้นท์ 1 แห่งในสหรัฐอเมริกา จากปัจจุบันมีอยู่ 4 แห่ง มูลค่ารวม 450 ล้านเหรียญ  ซึ่งก่อนหน้านี้ได้ขายไปแล้ว 2 โครงการ ซึ่งทำกำไรได้มากกว่า 10%  ทุกโครงการ  และบริษัทยังอยู่ระหว่างศึกษาความเป็นไปได้ ในการนำสินทรัพย์ขายเข้ากองทรัสต์ เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม  และเตรียมออกหุ้นกู้ 14,000 ล้านบาท เพื่อรีไฟแนนซ์หุ้นกู้ชุดเดิมที่จะครบกำหนดด้วย   “บริษัทได้ขายโรงแรม Grande Centre Point สุขุมวิท 55 ให้กับกองทุนทรัสต์ เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ LHHOTEl มูลค่ากว่า 4,000 ล้านบาท โดยมีกำไรก่อนภาษีเป็นจำนวนกว่า 2,000 ล้านบาท”   ในปี 2563  บริษัทตั้งเป้าหมายมียอดขาย 28,000 ล้านบาท และยอดโอน  28,000 ล้านบาท โดยปัจจุบันมียอดขายรอโอน (Backlog) ประมาณ 8,000-9,000 ล้านบาท ส่วนผลการดำเนินงานในปี 2562 ที่ผ่านมา บริษัททำผลประกอบการไม่เป็นไปตามเป้าหมายที่วางไว้ โดยทำยอดขายได้ประมาณ 25,000-26,000 ล้านบาท ต่ำกว่าเป้าหมายประมาณ 22%  จากที่คาดว่าจะทำได้ 33,000 ล้านบาท ซึ่งยอดรับรู้รายคาดว่าจะไม่เป็นไปตามเป้าหมายเช่นกัน โดยปีที่ผ่านมาตั้งเป้าหมายยอดรับรู้รายได้ 32,000 ล้านบาท   สาเหตุสำคัญที่ทำให้ผลประกอบการไม่เป็นไปตามเป้าหมาย มาจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค แม้ว่ากลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทจะไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจก็ตาม  แต่กลุ่มลูกค้าไม่มีอารมณ์ในการใช้จ่ายเงิน  เพราะขาดความเชื่อมั่นต่อภาวะเศรษฐกิจ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม ที่มีกลุ่มผู้ซื้อบางส่วนเป็นนักลงทุนหรือนักเกร็งกำไร   นายนพร  กล่าวอีกว่า แนวโน้มตลาดอสังหาฯ ในปี 2563 คาดว่าจะปรับตัวดีขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยเฉพาะในตลาดคอนโดฯ ซึ่งอาจจะใช้ระยะเวลานานกว่าโครงการแแนวราบ เนื่องจากเป็นตลาดที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด มีจำนวนห้องชุดในตลาดจำนวนมาก  คาดว่าจะใช้ระยะเวลาประมาณ 2 ปี สภาพตลาดจึงจะฟื้นตัวีขึ้น   “ในปีนี้ สิ่งที่น่ากังวลคงไม่มีอะไรไปมากกว่าสภาพเศรษฐกิจ  การตัดสินใจซื้อลดลง  จำนวนยูนิตเหลือขายยังคงมีมากในหลายโลเคชั่น  โดยเฉพาะตลาดคอนโดฯ ที่ซบเซามาตลอดปีที่ผ่านมา แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เห็นว่าปีนี้ถึงเวลาที่จะกลับมามองตัวเอง พัฒนาตัวเอง กลับมาดูหลังบ้าน พัฒนาเทคโนโลยี”  

AWC จับมือ IHG ดึงแบรนด์ในเครือ ทั้ง อินเตอร์คอนติเนนตัล, ฮอลิเดย์ อินน์, โวโค, รีเจนท์ และซิกส์เซ็นส์ บริหารโรงแรมในเครือทั้งเก่าและกำลังสร้าง กว่า 1,200 ห้อง ประเดิมแห่งแรก ปรับโฉมโรงแรมอิมพีเรียล แม่ปิง เป็น “อินเตอร์คอนติเนนตัล เชียงใหม่ แม่ปิง” มูลค่า 3,000 ล้าน ก่อนดังแบรนด์ในเครือ IHG บริหารโรงแรมต่อ   นางวัลลภา ไตรโสรัส ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป จำกัด (มหาชน) หรือ AWC ในเครือทีซีซี (TCC Group)  เปิดเผยว่า ได้ร่วมมือกับกลุ่ม อินเตอร์คอนติเนนตัล  โฮเต็ล  หรือ IHG ลงนามกรอบความตกลงด้านการบริหารจัดการโรงแรมจำนวน 5 แห่ง รวม 1,200 ห้อง ภายใน 2 ปี  โดยเริ่มต้นบริหารโรงแรมอินเตอร์คอนติเนนตัล เชียงใหม่ แม่ปิง เป็นแห่งแรก หลังจากนั้นจะคัดเลือกโรงแรมที่อยู่ในเครือและอยู่ระหว่างการพัฒนามาบริหารภายใต้แบรนด์ของ IHG     โดย AWC จะคัดเลือกโรงแรมในเครือและอยู่ระหว่างการพัฒนาจำนวน 8 แห่ง ได้แก่ โรงแรมภายใต้โครงการมิกซ์ยูสที่อยู่ระหว่างการพัฒนา 4 แห่ง ในพื้นที่ไชน่าทาวน์  พื้นที่บางนา พื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา และพื้นที่พัทยา  รวมถึงโรงแรมที่มีอยู่แล้วอีก 4 แห่ง ในพื้นที่เจริญกรุง จ.เชียงใหม่ จ.เชียงราย และหัวหิน เพื่อคัดเลือกมาบริหารภายใต้แบรนด์ของ IHG ซึ่งปัจจุบันอยู่ระหว่างการศึกษาความเหมาะสม   “แบรนด์ของ IHG ที่น่าจะนำมาใช้บริหารโรงแรมของ AWC ในอนาคตน่าจะเป็นฮอลิเดย์ อินน์ (HOLIDAY INN) โวโค (VOCO) รีเจนท์ (Regent) และซิกส์เซ็นส์ (SIX SENSES)”   สำหรับโรงแรมอินเตอร์คอนติเนนตัล เชียงใหม่ แม่ปิง เดิมชื่อโรงแรมอิมพีเรียล แม่ปิง ซึ่งเป็นโรงแรมแห่งแรกของกลุ่มทีซีซี  โดย AWC ได้ลงทุนปรับปรุงโรงแรมใหม่ มูลค่าโครงการรวม 3,000 ล้านบาท พร้อมกับใช้แบรนด์อินเตอร์คอนติเนนตัลมาบริษัท  ซึ่งคาดว่าจะเปดให้บริการได้ภายในปี  2564 หลังจากเปิดให้บริการแล้ว จะทำการปรับราคาห้องพักขึ้นเป็นคืนละ 6,000 บาท จากปัจจุบันมีราคาประมาณ 1,000 บาท     นางวัลลภา กล่าวอีกว่า ศักยภาพขอโรงแรมอินเตอร์คอนติเนนตัล เชียงใหม่ แม่ปิง ที่ผ่านมาสามารถสร้างผลกำไรให้กับบริษัทมาโดยตลอด ปัจจุบันมีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยทั้งปี 80% คาดว่าภายหลังการเปิดให้บริการน่าจะมีอัตราการเข้าพักเพิ่มสูงมากขึ้น และสามารถสร้างอัตรากำไรไม่ต่ำกว่า 12% โดยมุ่งเน้นจับกลุ่มนักท่องเที่ยวลักชัวรี่ รวมถึงกลุ่มประชุมสัมมนา เนื่องจากได้เพิ่มพื้นที่ห้องจัดประชุมสัมมนาเพิ่มขึ้นอีก 3,600 ตารางเมตร และมีจำนวนห้องพักรวม 306 ห้อง   ด้นานางสาวเซเรนา ลิม รองประธานฝ่ายพัฒนาธุรกิจ อินเตอร์คอนติเนนตัล โฮเต็ล กรุ๊ป ภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้และเกาหลี กล่าวว่า  ประเทศไทยถือเป็นตลาดที่สำคัญสำหรับ IHG เพราะประเทศไทยเป็นจุดหมายปลายทางด้านการท่องเที่ยวชั้นนำ  ทั้งสำหรับกลุ่มที่เข้ามาทำธุรกิจและเข้ามาพักผ่อน การจับมือ ร่วมเป็นพันธมิตรกับ AWC ซึ่งเป็นนักพัฒนาชั้นนำในอุตสาหกรรมนี้ จะช่วยให้ IHG สามารถสร้างการเติบโตต่อไปในประเทศ พร้อมทั้งช่วยผลักดันการขยายการเติบโตของแบรนด์ระดับโลกในจุดหมายปลายทางใหม่ ๆ ด้วยเช่นกัน   การลงนามในสัญญาฉบับใหม่ระหว่าง AWC และ IHG จะช่วยเพิ่มความแข็งแกร่งให้กับความเป็นพันธมิตรระหว่าง 2 บริษัท ต่อเนื่องจากความสำเร็จที่ผ่านมากับการพัฒนาและการบริหารโรงแรมฮอลิเดย์ อินน์ เอ็กซ์เพรส กรุงเทพ สาทร จนได้รับรางวัล “Loved by Guests 2019” จากเว็บไซต์ Hotels.com และรางวัล TTG Travel Awards 2019 สาขา Best Budget Hotel 2019     โดยโรงแรมอิมพีเรียลแม่ปิง มีส่วนสำคัญที่ทำให้เชียงใหม่กลายเป็นเมืองท่องเที่ยวที่สำคัญของประเทศไทยที่เป็นที่รู้จักในตลาดต่างประเทศ โรงแรมอิมพีเรียลแม่ปิงยังเคยได้รับเลือกให้เป็นโรงแรมแห่งแรกในเชียงใหม่ที่เป็นเจ้าภาพการประชุมเอเปคในปี 2546 นอกเหนือจากการเป็นสถานที่รับรองงานอีเวนต์ระดับนานาชาติหลายงานอาทิ งานไทยแลนด์ ทราเวล มาร์ต และอีกมากมาย รวมถึงการเป็นโรงแรมที่เปิดต้อนรับแขกผู้มีเกียรติระดับนานาชาติมากมาย ไม่ว่าจะเป็นพระราชวงศ์จากต่างประเทศ ประมุขของรัฐ และบุคคลผู้มีชื่อเสียงจากทั่วโลกตลอดหลายปีที่ผ่านมา   สำหรับโรงแรมอินเตอร์คอนติเนนตัล เชียงใหม่ แม่ปิง  มีกำหนดเปิดทำการในปี 2564 และจะดำเนินการส่วนขยายจนแล้วเสร็จอย่างเต็มรูปแบบในปี 2565  ส่วนภาพรวมการท่องเที่ยวของเชียงใหม่มีแนวโน้มการเติบโตอย่างต่อเนื่อง  โดยเฉพาะภายหลังการขยายพื้นที่ของสนามบินนานาชาติเชียงใหม่ ซึ่งคาดว่าจะเพิ่มขีดความสามารถในการรองรับผู้โดยสารได้มากถึง 16 ล้านคนในปี 2565 และสนามบินแห่งที่ 2 ของจังหวัดเชียงใหม่ ในเขตอำเภอสันกำแพง  ซึ่งคาดว่าจะเปิดให้บริการได้ภายในปี 2568 จะสามารถรองรับผู้โดยสารได้สูงสุด 10 ล้านคนต่อปี ทั้งนี้อุตสาหกรรมไมซ์และการประชุมในระดับระหว่างประเทศในเชียงใหม่นั้นมีการเติบโตถึง 250%  ในระหว่างปี 2556 ถึงปี 2561    

สิงห์ เอสเตท มั่นใจธุรกิจอาคารสำนักงานใจกลางเมือง  ควักทุน 1,725 ล้าน ซื้ออาคารเมโทรโพลิส  เสริมแกร่งพอร์ทโฟลิโอพื้นที่สำนักงานให้เช่า จาก “ฟีนิกซ์ เพาเวอร์”   พร้อมต่อยอด นำอาคารเมโทรโพลิสและทรัพย์สินอื่นๆของบริษัท เข้าเพิ่มเติมในกองทรัสต์ เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เอส ไพรม์ โกรท     การเข้าซื้ออาคารเมโทรโพลิส เป็นหนึ่งในกลยุทธ์การลงทุนที่มุ่งเพิ่มการกระจายธุรกิจไปยัง Recurring Income Business หรือธุรกิจที่สร้างรายได้สม่ำเสมอ เพื่อลดความผันผวนจากผลกระทบทางเศรษฐกิจ เนื่องจากธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่ามีความเสี่ยงค่อนข้างต่ำ อีกทั้งอาคารเมโทรโพลิสยังตั้งอยู่ในทำเลที่ดีเยี่ยม ย่านพร้อมพงศ์ รวมทั้งมีแนวคิดการออกแบบและตกแต่งที่เรียบหรูลงตัว จึงสามารถเสริมการสร้างผลกำไรของบริษัทให้เติบโตได้อย่างยั่งยืนในระยะยาว     นายนริศ เชยกลิ่น ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า เมื่อวันที่ 10 มกราคม ที่ผ่านมา บริษัทได้เข้าซื้ออาคารเมโทรโพลิสและรับโอนสิทธิการเช่าที่ดินจาก บริษัท ฟีนิกซ์ เพาเวอร์ จำกัด ด้วยเงินลงทุน 1,725 ล้านบาท เนื่องจากมีความมั่นใจธุรกิจอาคารสำนักงานใจกลางเมือง จึงนำเอาทรัพย์ดังกล่าวมาเสริมแกร่งพอร์ทโฟลิโอพื้นที่สำนักงานให้เช่า พร้อมเตรียมแผนที่นำอาคารเมโทรโพลิสและทรัพย์สินอื่นๆของบริษัท เข้าเพิ่มเติมในกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เอส ไพรม์ โกรท (SPRIME)   “อาคารเมโทรโพลิส จะช่วยเสริมความแข็งแกร่งให้กับพอร์ทโฟลิโอ ธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่าของบริษัท ซึ่งปัจจุบันมีพื้นที่รวมกันถึง 120,000 ตาราเมตร ในทำเลสำคัญทั่วกรุงเทพฯ และมีแผนนำอาคารเมโทรโพลิส และทรัพย์สินอื่นๆ ของบริษัท เข้าเพิ่มเติมในกองทรัสต์ SPRIME ซึ่งมีผลตอบแทนที่สูงถึง 7% ณ ไตรมาส 3 ของปี 2562”     ทั้งนี้ อาคารเมโทรโพลิส เป็นอาคารสำนักงานให้เช่า สูง 21 ชั้น มีอัตราการเช่าเฉลี่ยประมาณ 98% ค่าเช่าตารางเมตรละประมาณ 800 บาทต่อเดือน เปิดดำเนินการเมื่อปลายปี 2558 มีพื้นที่ใช้สอยทั้งหมดประมาณ 26,157 ตารางเมตร ตั้งอยู่บนที่ดินที่เนื้อที่ 2-0-19 ไร่ ในพื้นที่ธุรกิจใจกลางเมืองกรุงเทพมหานคร ริมถนนสุขุมวิท ซึ่งถือเป็นทำเลที่ดีและมีความน่าสนใจ และเดินทางสะดวกโดยตั้งอยู่ใกล้กับรถไฟฟ้าบีทีเอส สถานีพร้อมพงษ์ ซอยสุขุมวิท 39 รวมทั้งใกล้กับศูนย์การค้าชั้นนำ โรงแรม และสวนสาธารณะสำคัญ  

การเคหะแห่งชาติ จับมือก.พัฒนาสังคมฯ จัดแคมเปญ “เช่าทั่วไทย” ให้คนไทยเช่าบ้านการเคหะ ในราคาเริ่มต้น 999 บาท จำนวน 10,000 ยูนิตทั่วไทย เป็นของขวัญปี พร้อมเปิดจองสิทธิเช่าผ่านระบบออนไลน์แล้ว  ระยะเวลถึง 30 มิถุนายน 2563  นี้   ดร.ธัชพล กาญจนกูล ผู้ว่าการการเคหะแห่งชาติ เปิดเผยว่า การเคหะแห่งชาติร่วมกับกระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ มอบของขวัญปีใหม่ พม. สำหรับประชาชน ปี 2563 โดยจัดโปรโมชั่น “เช่าทั่วไทย” บ้านเช่าราคาพิเศษให้กับประชาชน เริ่มต้นเพียง 999 บาท โดยเปิดจองผ่านระบบออนไลน์ http://999.nha.co.th กำหนดเปิดจองตั้งแต่วันที่ 9 มกราคม – 30 มิถุนายน 2563 มีโครงการเข้าร่วม 10,000 ยูนิต  แบ่งออกเป็นบ้านเช่าในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล จำนวน 6,500 ยูนิต และบ้านเช่าในพื้นที่ภูมิภาค จำนวน 3,500 ยูนิต เช่น เชียงใหม่ ลำปาง ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา พระนครศรีอยุธยา  สระบุรี นครราชสีมา บุรีรัมย์ หนองคาย ภูเก็ต และสงขลา เป็นต้น สำหรับโครงการ “เช่าทั่วไทย” ได้กำหนดกรอบระยะเวลาการทำสัญญาเช่ากับการเคหะแห่งชาติเป็นระยะเวลา 1 ปี และต่อสัญญาเช่าทุกปี โดยผู้ลงทะเบียนจองสิทธิในโครงการฯ จะต้องมีคุณสมบัติดังต่อไปนี้ 1.เป็นผู้มีสัญชาติไทย และบรรลุนิติภาวะแล้ว 2.มีรายได้ครัวเรือนไม่เกิน 40,000 บาท ต่อเดือน 3.ไม่เป็นคู่สัญญาเช่ากับการเคหะแห่งชาติ และไม่มีหนี้ค้างชำระ หากผู้เช่ามีความประสงค์จะซื้อในภายหลังก็สามารถเปลี่ยนมาเป็นซื้อได้ตามเงื่อนไขที่การเคหะแห่งชาติกำหนด นอกจากนี้สำหรับผู้ที่ต้องการจะซื้อโครงการดังกล่าว การเคหะแห่งชาติมีโปรโมชั่นพิเศษวางเงินจองเพียง 1,000 บาท กู้ได้สูงสุด 100% หรือผ่อนบ้านกับการเคหะแห่งชาติในอัตราดอกเบี้ยพิเศษ 0% ปีแรก ฟรีค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ และฟรีมุ้งลวด – เหล็กดัด สำหรับอาคารชุดชั้น 4 - 5 อีกด้วย   ผู้สนใจจองสิทธิ “เช่าทั่วไทย” สามารถลงทะเบียนได้ที่ http://999.nha.co.th ตั้งแต่วันที่ 9 มกราคม 2563 เวลา 08.30 น. เป็นต้นไป และหมดเขตการจองสิทธิเช่าในวันที่ 30 มิถุนายน 2563 สอบถามเพิ่มเติมได้ที่ Call Center 1615

ชาญอิสสระ เผยภาพรวมผลการดำเนินงาน ปี 62 สามารถปิดงบได้อย่างสวยงาม แม้มีปัจจัยทางเศรษฐกิจ มาตการภาครัฐ ต่างๆ เข้ามากระทบ ชี้ปัจจัยหนุนจากการขายหน่วยลงทุนศรีพันวามูลค่ากว่า 264 ล้านบาท ช่วยดันรายได้การเติบโตในไตรมาส 4/62 เดินหน้าแผนพัฒนาธุรกิจปี 63 เปิดโครงการใหม่ทั้งในกรุงเทพ-ต่างจังหวัด พร้อมพัฒนาต่อยอดโครงการในเครือเสริมทัพ มั่นใจตลาดที่อยู่อาศัยยังมีดีมานด์ มองการแข่งขันต้องสร้างความต่าง พัฒนาสินค้าบนพื้นฐานความต้องการให้ตรงกลุ่มลูกค้ามากขึ้น   นายสงกรานต์ อิสสระ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และกรรมการผู้จัดการ บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยถึงภาพรวมการดำเนินธุรกิจในปี 2562 ที่ผ่านมา เป็นปีที่เหนื่อยในส่วนของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้งในส่วนของการขาย และการตลาด โดยมีปัจจัยกระทบจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว รวมถึงมาตรการภาครัฐต่างๆ ที่ออกมา ส่งผลให้ผู้บริโภคมีการชะลอการตัดสินใจซื้อ ขณะที่ในส่วนของกลุ่มลูกค้าระดับลักชัวรี่ยังถือว่าเป็นตลาดกลุ่มที่ยังมีดีมานด์ที่อยู่อาศัยที่มีความโดดเด่น ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิต   ทั้งนี้ในส่วนของชาญอิสสระ แม้ว่าจะมีปัจจัยลบดังกล่าวเข้ามากระทบ แต่ก็เชื่อว่าปัจจัยดังกล่าวกระทบทั่วกันทั้งอุตสาหกรรม ซึ่งที่ผ่านมาต่างก็ต้องมีการปรับตัวทั้งในเรื่องของสินค้า การขาย การตลาด โปรโมชั่นต่างๆ ชาญอิสสระ ก็ต้องปรับกลยุทธ์ เพื่อรองรับปัจจัยลบต่างๆ ของปี 2562 อย่างไรก็ตามบริษัทสามารถมีผลประกอบการโดยสรุปปี 2562 ได้ดีจากการขายเงินลงทุนในกองทรัสต์ศรีพันวา มูลค่ากว่า 264 ล้านบาท เปิดแผนธุรกิจ ปี 63 สำหรับทิศทางการดำเนินธุรกิจในปี 2563 นี้ บริษัทเดินหน้าเปิดโครงการใหม่ทั้งในกรุงเทพและต่างจังหวัด พร้อมพัฒนาต่อยอดโครงการในเครืออย่างต่อเนื่อง เพื่อสร้างความพร้อมในการนำโรงแรมบาบา บีช คลับ หัวหิน เมนโฮเทล และโรงแรมบาบา บีช คลับ ภูเก็ต เข้ากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โรงแรม ศรีพันวา (กองทรัสต์ SRIPANWA) ในปลายปี 2563 หลังจากเมื่อปลายปี 2561 บริษัทได้นำโรงแรม บาบา บีชคลับ หัวหิน ห้องพักโรงแรม จำนวน 18 ห้องพัก เข้ากองทรัสต์ SRIPANWA ไปแล้ว มูลค่า 530  ล้านบาท ซึ่งจะช่วยให้กองทรัสต์นี้เติบโตจาก 4,000 ล้านบาท เป็น 6,000 ล้านบาท   ทั้งนี้ในส่วนของความคืบหน้าการพัฒนาส่วนต่อขยายโรงแรมของบริษัท ซึ่งมีทั้งในส่วนของส่วนต่อขยายโรงแรมที่ภูเก็ต และหัวหิน สำหรับส่วนต่อขยายของโรงแรมศรีพันวา ภูเก็ต คอนเวนชั่นฮอลล์ ขนาดจุ 400 คน พร้อมห้องพักแบบพูลสวีท จำนวน 24 ห้อง มูลค่าโครงการ 1,200 ล้านบาท สำหรับรองรับการจัดงานอีเว้นท์ งานประชุม งานสัมมนา งานแต่งงาน รวมถึงงานเปิดตัวสินค้าต่างๆ จะเริ่มดำเนินการก่อสร้างในต้นปี 2563 ออกแบบโดยบริษัทแฮบบิตา จำกัด ได้ผ่านการอนุมัติรายงานวิเคราะห์ผลกระทบ   ด้านสิ่งแวดล้อม (EIA) เป็นที่เรียบร้อย ซึ่งคาดว่าจะใช้ระยะเวลาในการก่อสร้างแล้วเสร็จเป็นเวลา 2 ปี และคาดว่าจะนำเข้ากองทรัสต์ SRIPANWA ต่อไป ขณะเดียวกันเมื่อปีที่ผ่านมา ศรีพันวามีการก่อสร้างบ้านพักตากอากาศ (X25) เพิ่มเติม เป็นแบบพูลวิลล่า 1 ห้องนอน จำนวน 4 หลัง พื้นที่ใช้สอย 150 ตารางเมตรต่อหลัง และพื้นที่ส่วนกลางกว่า 1,000 ตารางเมตร ซึ่งเป็นสระว่ายน้ำและพูลบาร์ มูลค่ารวม 200 ล้านบาท ปัจจุบันการก่อสร้างแล้วเสร็จ และเปิดให้บริการเมื่อปลายธันวาคมที่ผ่านมา นอกจากนี้ในส่วนของโรงแรมบาบาบีช คลับ ภูเก็ต ปัจจุบันในส่วนของโรงแรมบริเวณหน้าหาดจำนวน 16 ยูนิต ดำเนินการก่อสร้างแล้วเสร็จ และเปิดให้บริการแล้วประมาณ 1 ปีกว่า คาดว่าจะนำเข้ากองทรัสต์ SRIPANWA ช่วงปลายปี 2563 มูลค่าประมาณ 500 ล้านบาท นอกจากนี้การก่อสร้างอาคารพูลวิลล่าแบบ 2 ห้องนอน จำนวน 18 ยูนิต ได้ดำเนินการแล้วเสร็จช่วงต้นปี 2562 มียอดขายแล้วบางส่วน และได้บริหารเป็นห้องพักของโรงแรมแบบพูลวิลล่าเพื่อรองรับการขายพูลวิลล่าพร้อมผลตอบแทนต่อไป ขณะเดียวกันได้ก่อสร้าง Beach Front Villa เพื่อขายจำนวน 4 หลัง ปัจจุบันดำเนินการแล้วเสร็จ โดยมียอดขายแล้วบางส่วน   “ภาพรวมธุรกิจท่องเที่ยวภูเก็ต แม้ที่ผ่านมาจะมีสัญญาณการปรับตัวลดลงตั้งแต่ช่วงกลางปี 2561 ที่ผ่านมา เนื่องมาจากหลายๆ ปัจจัย อาทิอุบัติเหตุจากเหตุการณ์เรือล่ม, มาตรการการยกเว้นวีซ่า ส่งผลกระทบให้นักท่องเที่ยวหายไปส่วนหนึ่ง โดยเฉพาะกลุ่มนักท่องเที่ยวชาวจีน นอกจากนี้ยังมีปัจจัยจากค่าเงินบาทที่แข็งค่าขึ้น เมื่อเทียบกับค่าเงินของประเทศเพื่อนบ้าน ก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อการเดินทางท่องเที่ยวที่นักท่องเที่ยวเปลี่ยนใจเดินทางไปประเทศอื่นแทน ในส่วนของศรีพันวาเอง แม้จะได้รับผลกระทบจากปัจจัยดังกล่าวข้างต้น แต่ก็เป็นผลกระทบทั่วทุกโรงแรมทั้งภูเก็ต ทั้งนี้ที่ผ่านมาศรีพันวามีการรับมือและปรับแผนการกระตุ้นการท่องเที่ยว ส่งผลให้สัดส่วนของนักท่องเที่ยวไทยเดินทางมาพักศรีพันวาเพิ่มขึ้น แทนที่จากนักท่องเที่ยวจีน นอกจากนี้ยังมีการเน้นการตลาดกระจายไปยังกลุ่ม USA, UK, Japan และ HK อย่างไรก็ตามในปี 2563 เชื่อว่าตลาดนักท่องเที่ยวจีนน่าจะกลับมาฟื้นตัวอีกครั้ง แบบค่อยเป็นค่อยไป ซึ่งหลังจากภาครัฐอนุมัติมาตรการ “ยกเว้นวีซ่า” แก่นักท่องเที่ยวชาวจีนและอินเดียที่เดินทางมาไทย กำหนดให้พำนักในไทยได้ 15 วัน มีผลตั้งแต่วันที่ ‪1 พ.ย. 2562 -31 ต.ค.  2563 หรือเป็นระยะเวลา 1 ปี รวมถึงมาตรการ “ยกเว้นค่าธรรมเนียมวีซ่าแบบ VoA” อัตรา 2,000 บาทต่อคน ออกไปอีก 1 ปี หรือจนถึงวันที่ 31 ต.ค.2563 แก่นักท่องเที่ยวต่างชาติ 19 ประเทศ ไม่รวมจีนกับอินเดีย เพราะถือว่ายกเว้นวีซ่าให้แล้ว จะช่วยดันจีนเที่ยวไทยไม่ต่ำกว่า 11ล้านคน โดยเชื่อว่าทั้ง 2 มาตรการด้านวีซ่า จะช่วยรักษาตลาดนักท่องเที่ยวจีนมาไทย รวมถึงขยายตลาดใหม่อย่างอินเดียให้เติบโตอย่างก้าวกระโดด” นายสงกรานต์ กล่าว นายสงกรานต์ กล่าวต่อถึงภาพรวมความคืบหน้าส่วนต่อขยายโรงแรมบาบาบีช คลับ หัวหิน ว่าในส่วนของเมนโฮเทล ซึ่งเป็นอาคารสูง 12 ชั้น จำนวน 50 ห้อง ประกอบด้วยห้องจัดเลี้ยง ห้องประชุม ห้องสัมมนา ห้อง Meeting Room ห้องสปา ที่ครบครัน เพื่อรองรับนักท่องเที่ยว โดยมีมูลค่าโครงการ 1,500 ล้านบาท เริ่มดำเนินการก่อสร้างตั้งแต่ปี 2561 คาดว่าจะแล้วเสร็จพร้อมให้บริการได้ปลายปี 2563 นี้ และจะเตรียมนำเข้ากองทรัสต์ SRIPANWA  ประมาณปลายปี 2563 มูลค่ากอง 1,500 ล้านบาท อีกด้วยเช่นกัน   “ในปลายปีนี้ตั้งใจนำ โรงแรมบาบาบีช คลับ หัวหิน ในส่วนของเมนโฮเทล และโรงแรมบาบา บีช คลับ ภูเก็ต ซึ่งมีมูลค่ากอง 1,500 ล้านบาท และ 500 ล้านบาท ตามลำดับเข้ากองทรัสต์ SRIPANWA ประมาณปลายปี 2563 รวม 2 กอง มูลค่ากว่า 2,000 ล้านบาท ซึ่งหลังจากเข้ากองแล้ว จะส่งผลให้กองทุนดังกล่าวมีมูลค่ารวมกว่า 6,000 ล้านบาท” นายสงกรานต์ กล่าว สำหรับการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ทั้งในกรุงเทพและต่างจังหวัด ในช่วงปลายปี 2562 ที่ผ่านมาบริษัทได้เปิด วี ไอ พี เดย์ เพื่อเผยโฉมลักชัวรี่คอนโด “ดิ อิสสระ สาทร” (The Issara Sathorn) มูลค่าโครงการกว่า 2,400 ล้านบาท ใจกลางเมืองย่านสาทร ภายใต้แนวคิด “ใช้ชีวิตอิสสระ...ให้สุดในทุกด้าน” ด้วยจุดเด่นการอยู่อาศัยที่ให้ความรู้สึกของคำว่าบ้าน ที่ผสมผสานความเป็นเมือง และความเป็นธรรมชาติอย่างกลมกลืน กับวิวโค้งน้ำเจ้าพระยาและบางกะเจ้า ราคาเริ่มต้น 4.88 ล้านบาท โดยได้รับการตอบรับจากลูกค้าเป็นอย่างดี โครงการจะมีการเปิดพรีเซล พร้อมเปิดให้ลูกค้าได้ชมห้องตัวอย่างในเดือนกุมภาพันธ์นี้   สำหรับปี 2562 ที่ผ่านมานอกจากซื้อที่ดินที่ถนนจันทน์แล้ว บริษัทยังทำการซื้อที่ดินติดชายหาดบริเวณเขาตะเกียบ หัวหิน เพื่อพัฒนาโครงการเป็นคอนโดมิเนี่ยม ตากอากาศ ซึ่งคาดว่าจะเริ่มเปิดขายในช่วงกลางปี 2563 นี้ เผยแผนธุรกิจ ทิวทะเลเอสเตท ชะอำ-หัวหิน ด้านนายดิฐวัฒน์ อิสสระ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ร่วมอิสสระ จำกัด เปิดเผยถึงภาพรวมการดำเนินธุรกิจภายใต้อาณาจักรทิวทะเลเอสเตท ชะอำ-หัวหิน ว่ายังมีการเติบโตที่ดีอย่างต่อเนื่องทั้งในส่วนของโครงการบ้านทิวทะเล อความารีน (Aqua Marine) และบาบา บีช คลับ เรสซิเดนซ์ เฟส 1 พูลวิลล่า จำนวน 11 ยูนิต ซึ่งปัจจุบันสามารถปิดการขายเป็นที่เรียบร้อยแล้ว, โครงการบ้านทิวทะเล บลูแซฟไฟร์ (Blue Sapphire) ปัจจุบันมียอดขายแล้ว 90% และโครงการบลู คอนโด ปัจจุบันมียอดขายแล้ว 70% ขณะที่ในส่วนของ โครงการ “บาบาบีช คลับ เรสซิเดนซ์” เฟส 2 พูลวิลล่าสุดหรู จำนวน 7 ยูนิต ราคาเริ่มต้นที่ 33.9 ล้านบาท ตั้งอยู่บนพื้นที่รวมกว่า 1 ไร่ ออกแบบในสไตล์นีโอโคโลเนียล โดย บริษัท แฮบบิตา จำกัด ปัจจุบันอยู่ระหว่างการพัฒนาไปแล้วกว่า 50% โดยจะเปิดให้เข้าชมบ้านตัวอย่างได้ในเดือน เมษายน 2563 และคาดว่าจะดำเนินการก่อสร้างแล้วเสร็จทั้งหมดในช่วงกลางปี 2563 สำหรับภาพรวมของหัวหินยังสามารถเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นการเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวจากนักท่องเที่ยวชาวไทย และชาวต่างชาติ อีกทั้งยังมีแรงสนับสนุนแผนการตลาดของการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย (ททท.) จังหวัดประจวบคีรีขันธ์ ทั้งนี้มั่นใจว่าแผนการตลาดของ ททท. จะช่วยผลักดันภาพรวมการท่องเที่ยวของชะอำ-หัวหิน รวมถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะวิลล่าในพื้นที่ท่องเที่ยวดังกล่าวนี้ให้มีความแข็งแรงและเพิ่มรายได้จากค่าใช้จ่ายของนักท่องเที่ยวจากการกระตุ้นการเดินทางของนักท่องเที่ยว ทั้งนี้แผนการตลาดนี้จัดขึ้นมาเพื่อช่วยในการเผยแพร่ประชาสัมพันธ์ข้อมูลท่องเที่ยวสื่อสารการตลาดสร้างกระแสการเดินทางภายในประเทศ รวมถึงการเพิ่มจำนวนนักท่องเที่ยวข้ามภูมิภาคให้เข้ามายังจังหวัดประจวบคีรีขันธ์มากขึ้น และเพื่อส่งเสริมการเดินทางท่องเที่ยวในวันธรรมดาเพิ่มมากขึ้นอีกด้วย   “จากประสบการณ์การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งในกรุงเทพและต่างจังหวัด รวมไปถึงการวิเคราะห์ภาพรวมการแข่งขันของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทั้งบ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียม โรงแรม ที่ผ่านมา เราจึงมั่นใจว่าโครงการบาบาบีช คลับ เรสซิเดนซ์ เฟส 2 นี้ จะเป็นอีกหนึ่งโครงการที่สามารถตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของกลุ่มลูกค้าที่ต้องการมองหาที่พักอาศัยที่มีความสงบ เป็นส่วนตัว รายล้อมด้วยธรรมชาติในการมาพักผ่อน รวมไปถึงผู้ที่ต้องการมองหาโอกาสจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนในระยะยาว โดยมีทีมงานบริหารจากโรงแรมศรีพันวา เข้ามาช่วยบริหารจัดการด้านการลงทุนปล่อยเช่าให้กับลูกค้าอีกด้วย” นายดิฐวัฒน์ กล่าว นอกจากนี้ในช่วงปลายปี 2562 ที่ผ่านมาบริษัทได้ร่วมกับ บริษัท เชลล์แห่งประเทศไทย จำกัดเปิดสถานีบริการน้ำมัน เชลล์ หัวหินวัน (Shell Hua Hin One)  ซึ่งตั้งอยู่ในอาณาจักรทิวทะเล เอสเตท กม.196 ถนนเพชรเกษม (บ่อเขม) เพื่อให้เป็นจุดพักรถและแหล่งแลนด์มาร์คแห่งใหม่ของชะอำ-หัวหิน สำหรับนักท่องเที่ยวหรือผู้ที่เดินทางผ่านไปมาได้แวะใช้บริการ นอกเหนือจากนั้นยังมีบริการล้างรถหรือ EV Charger รองรับรถยนต์รุ่นใหม่พลังงานไฟฟ้า   “สถานีบริการน้ำมันแห่งนี้มีการออกแบบภายใต้รูปแบบที่แปลกใหม่ พร้อมรองรับลูกค้าได้อย่างเต็มที่ นอกจากนี้เพื่อสร้างจุดสนใจ และสร้างแลนด์มาร์คให้กับผู้ที่สัญจรผ่านไปมาที่เข้ามาแวะใช้บริการ บริษัทได้นำศิลปินผู้มีชื่อเสียงอย่าง P7 ซึ่งเป็นศิลปินที่มีชื่อเสียงด้านงาน Art Painting มารังสรรค์ผลงาน Wall Art ภายในโครงการหัวหินวัน ด้วยลวดลายที่เป็นสัญลักษณ์แห่งความโชคดีให้เป็นอีกหนึ่งจุดความน่าสนใจในการถ่ายภาพ และ Check In” นายดิฐวัฒน์ กล่าว อย่างไรก็ตามในปีนี้อาณาจักรทิวทะเลเอสเตทเตรียมที่จะสร้างปรากฎการณ์ครั้งใหญ่ เพื่อสร้างการรับรู้ และโชว์วิสัยทัศน์ความเป็นอาณาจักรมิกซ์ยูสเต็มรูปแบบอย่างแท้จริงให้กับลูกค้า และทุกๆ ท่านที่ผ่านมาได้เข้ามาพักผ่อน และใช้บริการต่างๆ ของโครงการ ซึ่งการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่นี้จะเป็นอย่างไร ทางโครงการอยู่ระหว่างเตรียมความพร้อมในการสร้างปรากฎการณ์ในครั้งนี้ คาดว่าจะเปิดตัวอย่างเป็นทางการภายในไตรมาส 2 ของปีนี้อย่างแน่นอน   รายละเอียดโครงการต่างๆ เพิ่มเติม ทิวทะเลเอสเตท ดิ อิสสระ สาทร โรงแรมศรีพันวา ภูเก็ต โรงแรมบาบาบีช คลับ ภูเก็ต รีวิวโครงการจากชาญอิสระ คอนโดย่านสาทร วิวคุ้งแม่น้ำเจ้าพระยา THE ISSARA SATHORN พักผ่อนแบบคลูๆ ที่ “Blu ชะอำ-หัวหิน” Baan Thew Talay Cha Am-Hua Hin Blue Sapphire  

นับตั้งแต่การเปิดให้บริการรถไฟฟ้าบีทีเอส ส่วนต่อขยาย ตั้งแต่สถานีห้าแยกลาดพร้าวจนไปถึงม.เกษตรศาสตร์ ถือว่าเป็นปัจจัยสำคัญ ที่เข้ามาช่วยให้บริเวณห้าแยกลาดพร้าว รัชโยธิน และม.เกษตรศาสตร์  เป็นทำเลสำคัญและน่าสนใจเพิ่มมากยิ่งขึ้น   จากอดีตในทำเลเหล่านี้ ก็เป็นที่สนใจของบรรดาดีเวลลอปเปอร์ทั้งหลายอยู่แล้ว เพราะได้เข้ามาปักหมุดพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์หลายประเภทรองรับ เรียกได้ว่ามีความคึกคัก นับตั้งแต่มีข่าวว่าจะพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวอ่อนหรือรถไฟฟ้าบีทีเอสนี้ เพราะราคาที่ดินขยับปรับเพิ่มขึ้นหลายเท่าตัว รวมถึงมีโครงการคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นมากมาย  กลายเป็นแหล่งที่พักอาศัยหนาแน่นแห่งหนึ่ง ศักยภาพของทำเลรัชโยธิน นอกเหนือจากการมีเส้นทางรถไฟฟ้าวิ่งผ่าน  ทั้งรถไฟฟ้าบีทีเอสและรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT แล้ว ยังมีปัจจัยสนับสนุนอื่นๆ อีกหลายอย่าง ไม่ว่าจะเป็นระบบคมนาคมทางบก ที่ล้อมรอบด้วยถนน 5 เส้นหลัก มีสถานศึกษาขนาดใหญ่ ศูนย์การค้าปลีก อาคารสำนักงาน และโรงพยาบาล  ส่งผลให้ทำเลนี้กลายเป็นแหล่งพักอาศัย การทำงาน และการใช้ชีวิต ของคนกรุงเทพฯ ที่หนาแน่นแห่งหนึ่ง   แต่มีคำถามว่า ทำเลรัชโยธิน ซึ่งมีคอนโดฯ​ เกิดขึ้นมากมายนั้น เหมาะสำหรับการซื้อเพื่อพักอาศัย หรือเหมาะสำหรับการซื้อเพื่อลงทุนสร้างผลตอบแทนให้เจ้าของ  ซึ่งบทวิเคราะห์ล่าสุดจาก Krungthai COMPASS หรือศูนย์วิจัยกรุงไทย ธนาคารกรุงไทย โดยดร.พชรพจน์ นันทรามาศ​ ผู้อำนวยการฝ่ายอาวุโส และนายกณิศ อ่ำสกุล นักวิเคราะห์ ระบุว่า ทำเลรัชโยธิน ยังไม่ตอบโจทย์หากจะซื้อคอนโดฯ เพื่อลงทุนซื้อ เนื่องจากให้อัตราผลตอบแทนที่ต่ำกว่าทำเลอื่นๆ รัชโยธินไม่เหมาะลงทุน ผลตอบแทนแค่ 3.2% ทำเลรัชโยธินให้ผลตอนแทนโดยรวมเฉลี่ยปีละ 3.2% เท่านั้น เท่ากับการลงทุนในทำเลรัชดา-พระราม 9 แต่ต่ำกว่าทำเลเพลินจิต-ชิดลม ที่ให้ผลตอบแทนสูงสุดในทุกทำเล ในอัตรา 6.6% รองลงมาเป็นทำเลสีลม-สาทร ที่ให้ผลตอบแทน 5.4% ทำเลสุขุมวิท (ตอนต้น-กลาง) ให้ผลตอบแทน 4.8%  ซึ่งเงินในจำนวนเดียวกันการไปเลือกซื้อคอนโดฯ เพื่อลงทุนสามารถเลือกทำเลอื่นที่ให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าได้   สำหรับทำเลรัชโยธิน จึงถือว่าเป็นทำเลซึ่งเหมาะสำหรับการพักอาศัยมากกว่า  จากการสำรวจโครงการคอนโดฯ ในทำเลรัชโยธิน นับตั้งแต่ห้าแยกลาดพร้าวไปจนถึงแยกเกษตร  พบว่ามีโครงการคอนโดฯ จำนวน 35  โครงการ มีจำนวน 11,561 ยูนิต แบ่งเป็นโครงการที่ก่อสร้างเสร็จก่อนปี จำนวน 18 โครงการ จำนวน 2,155 ยูนิต และโครงการที่ก่อสร้างเสร็จตั้งแต่ปี 2562  เป็นต้นไปอีก 17 โครงการ จำนวน 9,406 ยูนิต   นอกจากนี้ ยังมีโครงการที่เตรียมเปิดการขายอีก 2 โครงการรวมกว่า 1,000 ยูนิต ได้แก่ โครงการเดอะเครสท์ ของบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)  และโครงการไลฟ์ ของบริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด   ส่วนผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า ในทำเลรัชโยธินนั้นเป็นอย่างไร ทาง Krungthai COMPASS ได้รวบรวมค่าเช่าและราคาซื้อขายห้องชุดของคอนโดฯ 13 โครงการในทำเลรัชโยธิน เพื่อหาผลตอบแทนจากการเช่าขั้นต้น หรือ  Gross Rental Yield พบว่า จะได้ผลตอบแทนในอัตรา 4.4-5.5% ต่อปี มีค่ากลางเท่ากกับ 5.0% ต่อปี หรือมีอัตราค่าเช่าเดือนละ 5,000 บาท ต่อห้องชุดราคา 1 ล้านบาท ซึ่งเป็นอัตราผลตอบแทนที่ไม่ได้แตกต่างจากการปล่อยคอนโดฯ ให้เช่าในทำเลอื่นๆ เท่าไรนัก  ขณะที่แนวโน้มการเพิ่มขึ้นของราคา  Re-sale ของคอนโดฯ​ ทำเลรัชโยธินปรับเพิ่มขึ้นประมาณปีละ 6.0% ตอบคำถามให้ชัด ก่อนซื้อคอนโดฯ แม้ว่าทำเลรัชโยธิน จะเป็นทำเลศักยภาพที่เต็มไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก สาธารณูปโภค ใกล้สถานที่สำคัญ ระบบคมนาคมที่เดินทางเชื่อมโยงได้มากมาย  แต่การซื้อคอนโดฯ เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน ถือว่ามีความน่าสนใจมากน้อยแค่ไหน ซึ่ง Krungthai COMPASS ได้นำเสนอว่า จะต้องพิจารณาอีก 2 ประเด็นคำถาม ได้แก่ 1.ราคาคอนโดฯ ปัจจุบันแพงไปหรือไม่? และ 2.พื้นที่ดังกล่าวเสี่ยงต่อภาวะ Oversupply หรือไม่ การตัดสินใจนอกจากคำตอบในเรื่องของผลตอบแทนจากการลงทุน ซึ่งพบว่าต่ำกว่าทำเลอื่น   สำหรับราคาขายคอนโดฯ เก่าในทำเลรัชโยธิน จะอยู่ในระดับ 93,600 บาทต่อตารางเมตร และโครงการใหม่จะมีราคาขายตั้งแต่ 100,000-150,000 บาทต่อตารางเมตร หรือระดับราคาขายเฉลี่ย 138,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งถือว่าถูกกว่าราคาคอนโดฯ​ ในเมือง อย่างย่านเพลินจิต ชิดลม สาทร และสีลม ส่วนความเสี่ยงว่าคอนโดฯ  ทำเลรัชโยธินจะอยู่ในภาวะ Oversupply หรือไม่นั้น ทาง Krungthai COMPASS ได้นำสถานการณ์ของยูนิตเหลือขายของคอนโดฯ ในทำเลรัชโยธิน ในวันที่รถไฟฟ้าบีทีเอสส่วนต่อขยายเปิดใช้งาน เปรียบเทียบกับสถานการณ์ของคอนโดฯ แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ในช่วงเวลาที่รถไฟฟ้าเปิดใช้งานในปี 2559 ซึ่งเป็นหนึ่งทำเลที่เกิดภาวะ Oversupply ของคอนโดฯ​ ชัดเจนที่สุด   โดยพบว่าคอนโดฯ ทำเลรัชโยธิน ใช้ระยะเวลาขายหมด นานขึ้น และสูงกว่าค่าเฉลี่ยของพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล คล้ายกับสถานการณ์ของคอนโดฯ ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง  แต่แม้ว่าระยะเวลาการขายหมดจะนาน แต่ยูนิตเหลือขายสะสมของทำเลรัชโยธิน กลับมีจำนวนน้อยลง เมื่อเทียบกับจำนวนของคอนโดฯ เหลือขายในทำเลรถไฟฟ้าสายสีม่วง จึงทำให้เห็นภาพได้ว่า ทำเลรัชโยธินไม่ได้อยู่ในภาวะ Oversupply บทสรุปทำเลรัชโยธิน เหมาะซื้อเพื่ออยู่จริง โดยสรุปแล้ว Krungthai COMPASS ประเมินว่า ทำเลรัชโยธิน เป็นหนึ่งในทำเลที่น่าสนใจสำหรับผู้บริโภค ที่กำลังมองหาคอนโดฯ เพื่ออยู่อาศัยจริง โดยมีจุดที่น่าสนใจคือ การมีตัวเลือกที่มาก ระดับราคาสมเหตุสมผล และยูนิตเหลือขายยังไม่อยู่ในภาวะ Oversupply   อย่างไรก็ตาม คอนโดฯ ทำเลรัชโยธิน อาจยังไม่ตอบโจทย์กับการซื้อเพื่อการลงทุนมากนัก หากเทียบกับพื้นที่อื่นๆ ในตัวเมือง เช่น เพลินจิต ชิดลม สีลม สาทร และสุขุมวิทช่วงต้น-กลาง ซึ่งให้ผลตอบแทนสูงกว่าทำเลรัชโยธินถึง 1.5-2  เท่า  

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 ที่ผ่านมา อยู่ในภาวะชะลอตัว จากหลายปัจจัยลบที่มากระทบ โดยเฉพาะมาตรการ LTV  ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องปรับแผน ลดปริมาณการเปิดตัวโครงการใหม่  โดยเฉพาะในส่วนของโครงการคอนโดมิเนียม บ้างก็หันไปพัฒนาโครงการแนวราบ หรือไม่ก็เป็นอสังหาฯ ที่สร้างรายได้ประจำ   นอกจากปริมาณการเปิดตัวโครงการใหม่ซึ่งลดลงแล้ว  ด้านราคาที่อยู่อาศัยก็อยู่ในสภาพไม่แตกต่าง บางโครงการผู้ประกอบการต้องปรับลดราคา หรือไม่ก็ต้องจัดโปรโมชั่น ลด แลก แจก แถม สารพัด เพื่อกระตุ้นยอดขายในภาวะที่กำลังซื้อชะลอตัว  ส่วนราคาของอสังหาฯ ช่วงที่ผ่านมา อยู่ในระดับเท่าไร ทางศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์  หรือ REIC ได้จัดทำรายงานดัชนีราคาที่อยู่อาศัย ประจำไตรมาส 4/2562 ฉบับล่าสุดออกมา เพื่อให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดอสังหาฯ   สำหรับดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 4 ปี 2562 พบว่า มีค่าดัชนีเท่ากับ 153.8 จุด เพิ่มขึ้น 4.3% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่เป็นการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลงติดต่อกัน 3 ไตรมาสตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2562 ขณะที่ ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส 4 ปี 2562  มีการขยายตัวเพิ่มขึ้น โดยมีค่าดัชนีเท่ากับ 127.6 จุด เพิ่มขึ้น 2.7% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY)   คอนโดฯ ปรับราคา 4.3%   ดัชนีราคาห้องชุดใหม่หรือราคาคอนโดฯ ที่อยู่ระหว่างการขาย ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 4 ปี 2562 มีค่าดัชนีเท่ากับ 153.8 จุด เพิ่มขึ้น 4.3% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้น 0.5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน (QoQ) แต่เป็นการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลงติดต่อกัน 3 ไตรมาสตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2562 โดยการชะลอตัวของราคาคาดว่าเป็นผลจากการที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ไม่มีการปรับราคาขึ้นและยังคงใช้มาตรการส่งเสริมการขายในแนวทางเดิม ที่มุ่งเน้นการให้ของแถม ส่วนลดเงินสดและการออกค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์อย่างต่อเนื่องจากช่วงไตรมาสก่อนหน้า ทำให้ดัชนีราคาใกล้เคียงกับไตรมาสก่อนหน้าด้วยเช่นกัน (ดูตารางที่ 1 และแผนภูมิที่ 1 – 2)   -คอนโดฯ พื้นที่กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 155.4 จุด เพิ่มขึ้น 4.6% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้น 0.5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) -ขคอนโดฯ พื้นที่ปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 145.9 จุด เพิ่มขึ้น 3.2% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของ ปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.3 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ)   ดีเวลลอปเปอร์ใช้ของแถมกระตุ้นยอดขาย รายการส่งเสริมการขายในไตรมาสนี้ ส่วนใหญ่ 58.2% จะเร่งรัดการตัดสินใจของผู้ซื้อด้วย ของแถม เช่น เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ฯลฯ รองลงมา 23.9% เป็นส่วนลดเงินสด และ 17.9% จะช่วยผู้ซื้อจ่ายค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่มีต้นทุนในการโอนลดลงจากมาตรการของรัฐ ซึ่งเป็นแนวทางเดียวกับรายการส่งเสริมการขายในไตรมาสก่อน   บ้านจัดสรร ราคาขยับ 2.7% ส่วนดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ ทั้งประเภทบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ที่อยู่ระหว่างการขาย ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส 4 ปี 2562  มีการขยายตัวเพิ่มขึ้น โดยมีค่าดัชนีเท่ากับ 127.6 จุด เพิ่มขึ้น 2.7% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้น 0.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) เมื่อจำแนกตามพื้นที่แล้ว พบว่า -บ้านจัดสรรในพื้นที่กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 126.6 จุด เพิ่มขึ้น 2.8% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.4 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) -บ้านจัดสรรในพื้นที่ปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 128.3 จุด เพิ่มขึ้น 2.7% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน(YoY) และเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.6 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) (ดูตารางที่ 1 และ แผนภูมิที่ 1 - 2)   ทั้งนี้มีข้อสังเกตว่า ในไตรมาสนี้ผู้ประกอบการที่ส่งเสริมการขายโดยการช่วยผู้ซื้อจ่ายค่าใช้จ่ายในวัน โอนฯ และให้ส่วนลดเงินสดมีสัดส่วนมากกว่าในไตรมาส 3 ปี 2562 ราคาบ้านเดี่ยวบวกเพิ่ม 2.9% ดัชนีราคาบ้านเดี่ยว ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส 4 ปี 2562 มีค่าดัชนีเท่ากับ 125.8 จุด เพิ่มขึ้น  2.9% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้น  0.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) -บ้านเดี่ยวในพื้นที่กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 125.2 จุด เพิ่มขึ้น 3.1% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้น  0.5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) -บ้านเดี่ยวในพื้นที่ปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 126.0 จุด เพิ่มขึ้น 2.9% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้น  0.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) (ดูตารางที่ 2 และแผนภูมิที่ 1 - 2)   ราคาทาวน์เฮ้าส์ปรับขึ้น 2.5%   ดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์ ในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 129.5 จุด เพิ่มขึ้น  2.5% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้น 0.5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) -ทาวน์เฮ้าในพื้นที่กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 127.8 จุด เพิ่มขึ้น 2.5% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน ของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้น 0.4% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) -ทาวน์เฮ้าส์ในพื้นที่ปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 131.2 จุด เพิ่มขึ้น  2.6% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน(YoY) และเพิ่มขึ้น  0.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) (ดูตารางที่ 3 และ แผนภูมิที่ 1 - 2)    ดีเวลลอปเปอร์อัดโปรฯ เน้นลดค่าใช้จ่ายวันโอน รายการส่งเสริมการขายโครงการบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในไตรมาสนี้ ส่วนใหญ่  41.0% จะช่วยผู้ซื้อจ่ายค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ และ/หรือ ฟรีค่าส่วนกลาง รองลงมา  39.1% เสนอของแถม เช่น เครื่องปรับอากาศ เฟอร์นิเจอร์ ผ้าม่าน ปั๊มน้ำ แท้งก์น้ำ ฯลฯ และ 19.9% จะให้เป็นส่วนลดเงินสด ในขณะที่ไตรมาส 3 ปี 2562 รายการส่งเสริมการขาย ส่วนใหญ่ 45.4% จะจูงใจผู้ซื้อโดยการเสนอด้วยของแถม เช่น เครื่องปรับอากาศ เฟอร์นิเจอร์ ผ้าม่าน ปั๊มน้ำ แท้งก์น้ำ ฯลฯ รองลงมา 37.1% จะช่วยผู้ซื้อจ่ายค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ และ/หรือ ฟรีค่าส่วนกลาง และ  17.5% จะให้เป็นส่วนลดเงินสด      

ดูเหมือนตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภท พื้นที่เชิงพาณิชย์ ไม่ว่าจะเป็นพื้นที่ออฟฟิศให้เช่า หรือพื้นที่ค้าปลีก เป็นอสังหาฯ ที่พอจะสร้างการเติบโตให้กับผู้ประกอบการได้อย่างต่อเนื่อง และเป็นรายได้ประจำสม่ำเสมอ แม้จะไม่หวือหวาแต่ก็ผันผวนจากภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อของผู้บริโภค  น้อยกว่าอสังหาฯ ประเภทที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในปีนี้แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยไม่ได้สดใสเอาเสียเลย   หลายปีก่อนหน้าบรรดาดีเวลลอปเปอร์ เริ่มปรับตัวหันมาพัฒนาโครงการประเภทมิกซ์ยูส ที่มีอสังหาฯ หลากหลายประเภทรวมอยู่ในนั้น โดยเฉพาะพื้นที่ออฟฟิศให้เช่า เพราะเป็นตลาดที่มีความต้องการอย่างต่อเนื่อง  หน่วยงานวิจัยหลายแห่งจึงได้ออกบทวิเคราะห์ เพื่อให้เห็นภาพของตลาดออฟฟิศให้เช่า ถึงสภาพตลาดปัจจุบันและแนวโน้มในอนาคต ว่าจะเป็นตลาดที่สดใสและน่าสนใจจริงๆ หรือไม่   Q3 พื้นที่ออฟฟิศให้เช่าเพิ่ม 45,000 ตร.ม. กราฟที่ 1 กราฟอุปทานสำนักงานในกรุงเทพฯ   ล่าสุด  ต่างก็เห็นไปทิศทางเดียวกัน บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด ได้จัดทำรายงานภาพรวมตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ไตรมาสที่ 3 ปี 2562 ที่ผ่านมา ระบุว่า มีพื้นที่ออฟฟิศให้เช่าเพิ่มขึ้น 49,800 ตารางเมตร  จากพื้นที่รวมทั้งหมด 5,125,617 ตารางเมตร เพิ่มขึ้น 1%  เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส และเติบโต 1.6% ปีต่อปี  มีอาคารสำนักงานใหม่หนึ่งอาคารเพิ่มเข้ามาในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) พื้นที่ 45,000 ตารางเมตร ซึ่งเป็นการเพิ่มจำนวนพื้นที่ออฟฟิศให้เช่าในย่านศูนย์กลางธุรกิจเป็นครั้งแรกนับตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 ปี 2560 โดยไม่มีการย้ายออกจากอาคารเก่าในไตรมาสนี้ ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมามีพื้นที่สุทธิเพิ่มขึ้นอยู่ที่ 24,418 ตารางเมตรต่อไตรมาส   สำหรับโครงการพัฒนาในอนาคตจากไตรมาสที่ 4 ปี 2562 - ปี 2566 ตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ คาดว่าจะเติบโตเป็น 1,171,829 ตารางเมตร หรือเฉลี่ยอยู่ที่ 275,724 ตารางเมตรต่อปี (ซึ่งคำนวนจากส่วนที่เพิ่มเข้ามาในตลาดเท่านั้น ไม่ได้คำนวนการย้ายออก) หากเปรียบเทียบจากปี 2558 - ไตรมาสที่ 3 ปี 2562 มีพื้นที่ใหม่เข้าสู่ตลาดอยู่ที่ 139,385 ตารางเมตรต่อปี ในช่วงสิ้นปี 2566 ปริมาณพื้นที่รวมของอาคารสำนักงานคาดว่าจะมีมากถึง 6 ล้านตารางเมตร   นอกจากนี้ การปรับปรุงภาษีอสังหาริมทรัพย์ใหม่ที่เริ่มต้นบังคับใช้ในปี 2563 คาดว่าจะมีย้ายพื้นที่ในอาคารเก่าเป็นจำนวนมาก ส่วนอสังหาฯ เชิงพาณิชย์ ภาษีใหม่นี้จะปรับอัตราภาษีส่วนเพิ่มจาก  0.3%  ไปถึงจุดสูงสุดที่  1.2%  ตามราคาประเมินของรัฐบาล ซึ่งจะแทนที่ภาษีครัวเรือนและภาษีที่ดินในปัจจุบันที่เรียกเก็บที่  12.5%  จากราคาประเมินเช่ารายปี ภาษีใหม่นี้จะกลายเป็นภาระหนักแก่อาคารเกรดไม่สูงนักหรืออาคารที่มีผู้เช่าน้อยในพื้นที่ย่านไพร์ม แต่อาจเป็นแรงจูงใจให้เจ้าของอาคารสำนักงานเหล่านี้ดำเนินการปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานของอาคาร    ตารางที่ 1 อุปทานอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ในอนาคต ตารางที่ 2 อุปทานอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ​ในอนาคต รายโครงการ พื้นที่ออฟฟิศถูกเช่าต่ำสุดใน 10 ปี ส่วนความต้องการใช้พื้นที่ออฟฟิศให้เช่านั้น ในไตรมาสที่ 3 ปี 2562 ปรับลดลงเล็กน้อย ซึ่งการครอบครองลดลงเหลือเพียง 51,485 ตารางเมตร จากเดิม 68,987 ตารางเมตรในไตรมาสก่อน โดยลดลง 8% ต่อไตรมาส และส่งผลต่อการครอบครองเฉลี่ยลงต่ำกว่าค่าเฉลี่ยรายไตรมาสใน 10 ปี ซึ่งอยู่ที่ 64,406 ตารางเมตร นับเป็นครั้งแรกตั้งแต่ปี 2556 ของการครอบครองในไตรมาสที่ 3 ที่มีพื้นที่ลดลงต่ำกว่า 40,000 ตารางเมตร การครอบครองพื้นที่ใหม่และอาคารสำนักงานตกแต่งใหม่คิดเป็นเพียง 41% ของพื้นที่ทั้งหมดในไตรมาสนี้ ซึ่งลดลง 10% ไตรมาสต่อไตรมาส (Q-o-Q)   ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ผู้เช่าเลือกที่จะเช่าอาคารที่มีคุณภาพสูง โดยอาคารสำนักงานใหม่และอาคารสำนักงานที่ตกแต่งใหม่เหล่านี้มักจะอยู่ในเกณฑ์มาตรฐานและมักจะดึงดูดความต้องการได้อย่างดี อย่างไรก็ตามภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวอาจส่งผลให้ผู้เช่าในปัจจุบันและผู้เช่าในอนาคตบางรายรอดูสถานการณ์ในการย้ายสำนักงานหรือแผนการขยายสาขา กราฟที่ 2 การครอบครองอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ รายไตรมาส   การดูดซับสุทธิปรับเพิ่มพื้นที่การครอบครองรวมจำนวน 20,138 ตารางเมตร  ซึ่งรวมทั้งหมดเป็นจำนวน 4,650,635 ตารางเมตร การดูดซับสุทธิเพิ่มขึ้นจาก 11,990 ตารางเมตร ในไตรมาสก่อน และเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัดหากเทียบปีต่อปี เนื่องจากพื้นที่ครอบครองรวมลดลงไป 19,509 ตารางเมตร  ในไตรมาสที่ 3 ปี 2561 อย่างไรก็ตามในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมา พื้นที่ทั้งหมดเพิ่มขึ้น 80,000 ตารางเมตร ในขณะที่พื้นที่ครอบครองรวมเพิ่มขึ้นเพียง 26,271 ตารางเมตร ความแตกต่างนี้แสดงให้เห็นว่าความต้องการรายปีต่ำกว่าปริมาณพื้นที่มากในปีที่ผ่านมา กราฟที่ 3 ไดนามิกส์ระหว่างอุปสงค์และอุปทานของอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ   พื้นที่ออฟฟิศให้เช่าเพิ่มมากกว่าดีมานด์ การเพิ่มขึ้นของปริมาณพื้นที่สูงกว่าการดูดซับสุทธิ ส่งผลให้อัตราการครอบครองพื้นที่ตลาดลดลงไปที่  90.7% จากเดิมอยู่ที่  91.2% ในไตรมาสก่อน แม้ว่าจะลดลงแต่อัตราการครอบครองพื้นที่ยังคงสูงกว่าค่าเฉลี่ย 10 ปี โดยอยู่ที่  89.8% ซึ่งชี้ให้เห็นว่าตลาดยังคงเสถียรภาพ อัตราการครอบครองพื้นที่ปรับลดลงในทั้งสองอาคารสำนักงานเกรด A และ B โดยลดลงไป  3.0% และ 0.5% จากไตรมาสก่อนตามลำดับ ในขณะที่อัตราการครอบครองอาคารสำนักงานเกรด C ปรับเพิ่มขึ้น 0.4% โดยรวมอยู่ที่ 87.7%   สำหรับในย่านศูนย์กลางธุรกิจ มีอัตราการครอบครองพื้นที่บนถนนวิทยุเพิ่มขึ้นสูงมากที่สุด ซึ่งเพิ่มขึ้น  0.4% ไตรมาสต่อไตรมาส คิดเป็น 0.9% ปีต่อปี โดยรวมอยู่ที่  91.8% ในทางกลับกันอัตราการครอบครองพื้นที่ในเขตสีลม-สาทรลดลงไป 0.5% ไตรมาสต่อไตรมาส และ 1.65% ปีต่อปี โดยรวมอยู่ที่ 92.6% สำหรับเขตนอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ อัตราการครอบครองพื้นที่ในเขตบางนาปรับสูงขึ้นมากที่สุด โดยเพิ่มขึ้น  1.2% โดยรวมอยู่ที่ 85.5% กราฟที่ 4 อัตราการครอบครองพื้นที่, อุปสงค์ และอุปทานพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ   ถนนวิทยุพื้นที่ออฟฟิศให้เช่าราคาพุ่งสูงสุด ตารางที่ 3 อัตราการครอบครองพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ​ โดยแบ่งตามเกรด พื้นที่ออฟฟิศให้เช่ามีราคาค่าเช่าโดยเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 1.2% อยู่ที่ 789 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน แสดงให้เห็นถึงการปรับตัวต่อภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบัน การเพิ่มเข้ามาของพื้นที่ออฟฟิศให้เช่าใหม่ที่ตั้งราคาอยู่ในระดับเกรด A เป็นปัจจัยที่เอื้อต่อการเพิ่มขึ้นของระดับค่าเช่า ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ราคาค่าเช่าปรับเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยที่ 5.0% ต่อปี โดยในไตรมาสที่ 3 ราคาค่าเช่าโดยเฉลี่ยของอาคารสำนักงานเกรด B มีการปรับเพิ่มขึ้น 0.9% ไตรมาสต่อไตรมาส และ 5.4 ปีต่อปี อยู่ที่ 819 บาท ในขณะเดียวกัน ราคาค่าเช่าของอาคารสำนักงานเกรด A นั้นลดลงในช่วง 6 เดือนที่ผ่านมา แม้จะมีการเพิ่มขึ้น 8.8% ปีต่อปี แต่ราคาค่าเช่าปรับลดลงเหลือ 1,129 บาท ซึ่งลดลงติดต่อกันเป็นไตรมาสที่สอง กราฟที่ 5 ราคาเสนอเช่าโดยเฉลี่ยของพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ​โดยแบ่งตามเกรด ค่าเช่าของพื้นที่ออฟฟิศให้เช่าในย่านศูนย์กลางธุรกิจปรับเพิ่มขึ้นในไตรมาสที่ผ่านมา ยกเว้นเพียงเขตอโศก-พร้อมพงษ์ ส่วนอาคารสำนักงานบนถนนวิทยุที่นอกจากจะมีปริมาณผู้เช่าสูงที่สุดแล้ว ยังมีการปรับราคาค่าเช่าสูงที่สุดอีกด้วย โดยราคาค่าเช่าเพิ่มขึ้น 4.1%   ไตรมาสต่อไตรมาส และ 10.1% ปีต่อปี อยู่ที่ 1,148 บาท สำหรับพื้นที่นอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ โดยเขตที่มีค่าเช่าสูงที่สุดอยู่ในเขตพหลโยธิน-วิภาวดี เพิ่มขึ้น 5.1% จากไตรมาสก่อน อยู่ที่ 760 บาท ในทางตรงกันข้าม ค่าเช่าในพื้นที่เขตอโศก-เพชรบุรีกลับลดลงไปร้อยละ 1.6% อยู่ที่ 818 บาท แต่ยังคงเพิ่มขึ้น  4.1% ปีต่อปี   “การเติบโตของราคาค่าเช่ายังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งผู้เช่าควรปรับกลยุทธ์หรือแผนการเช่าอาคารสำนักงานเนื่องจากสภาพเศรษฐกิจที่เปลี่ยนไป ซึ่งครั้งหนึ่งกรุงเทพฯ เคยเป็นหนึ่งในตลาดอาคารสำนักงานที่มีราคาต่ำที่สุดในโลก แต่ตอนนี้ค่าเช่าของอาคารเกรดเอในกรุงเทพฯ กลับเทียบเท่ากับค่าเช่าสำนักงานในเมืองอย่างมาดริด และชิคาโก”นายมาร์คัส เบอร์เทนชอว์ กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายตัวแทนนายหน้า บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวและว่า   ตารางที่ 5 ตัวบ่งชี้ตลาดย่อยของพ้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ บทสรุป พื้นที่ออฟฟิศให้เช่า   สำหรับในไตรมาสที่ 4 การดูดซับสุทธิยังคงมีแนวโน้มเป็นบวก  แม้ว่าจะอยู่ในระดับต่ำก็ตาม และดูเหมือนว่าตลาดพื้นที่ออฟฟิศให้เช่า กำลังขยายจนถึงจุดสูงสุดแล้ว แต่ก็ยังคงมีโอกาสที่ยังเติบโตได้อยู่ อย่างไรก็ตามการชะลอตัวทางเศรษฐกิจในปัจจุบันมีแนวโน้มที่จะยืดไปถึงปี 2563 และอาจส่งผลกระทบต่อแผนการในอนาคตทั้งเจ้าของอาคารสำนักงานรวมถึงผู้เช่า โดยมีความเป็นไปได้ที่นักพัฒนาฯ จะชะลอการส่งมอบโครงการและคาดหวังความต้องการในปีถัดไป ราคาค่าเช่าคาดว่าจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องแต่อาจอยู่ในอัตราที่ช้าลงเพราะผู้เช่ามีอำนาจต่อรองมากขึ้นจากตัวเลือกของพื้นที่อาคารสำนักงานในตลาด   อ่านข่าวที่เกี่ยวข้อง -ส่องเทรนด์พื้นที่ “ออฟฟิศ-รีเทล” ปี 63 จะไปทางไหน?

“อนันต์ อัศวโภคิน” อดีตผู้บริหารจากค่ายแลนด์แอนด์เฮ้าส์  แนะ 3 วิธีทำธุรกิจอสังหาฯ ในปีที่มีแต่ปัจจัยเสี่ยงรอบด้าน เน้นการบริหารจัดการภายในองค์กร พร้อมลดค่าใช่จ่าย เจรจาแบงก์หากมีปัญหา คาดอีก 2 ปีตลาดฟื้นตัว   นายอนันต์ อัศวโภคิน อดีตประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH และในฐานะผู้ก่อตั้งหลักสูตร The NEXT Real  (เดอะเน็กซ์ เรียล) เปิดเผยว่า สถานการณ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ ถือว่าอยู่ในภาวะชะลอตัว โดยเฉพาะตลาดที่จับกลุ่มเป้าหมายระดับบน ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดมิเนียม ส่วนตลาดระดับกลางและล่างยังพอเติบโตไปได้ เนื่องจากความต้องการบ้านยังมีอยู่ตลอดเวลา แต่ผู้บริโภคอาจจะมีปัญหาด้านกำลังซื้ออยู่บ้าง และตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบยังพอเติบโตได้ แต่ตลาดคอนโดฯ ถือว่าอยู่ในภาวะชะลอตัว   “หนี้ครัวเรือนของเรายังสูงมาก แต่ตลาดที่อยู่อาศัยยังเป็นตลาดที่มีความต้องการอยู่ตลอดเวลา ถ้าเราเข้าตลาดที่ถูกเรายังขายได้” อย่างไรก็ตาม แม้ว่าธุรกิจอสังหาฯ จะอยู่ในภาวะตลาดชะลอตัว แต่ถือว่ายังมีตัวช่วยที่เข้ามาในการดำเนินธุรกิจ ที่ถือว่าเป็นปัจจัยบวกด้วยกันถึง 4 ปัจจัย ได้แก่ 1.อัตราดอกเบี้ยต่ำ ซึ่งส่งผลดีสำหรับผู้ที่มีกำลังซื้อ และมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย เนื่องจากสถาบันการเงินให้ดอกเบี้ยต่ำมาก อัตรา 3% ใน 3 ปีแรก 2.รัฐบาลออกมาตรการมาช่วยกระตุ้นธุรกิจ 3.ราคาที่ดินเริ่มปรับลดในบางทำเล และในภาพรวมราคาไม่ปรับเพิ่ม ซึ่งจะต่อเนื่องไปถึงปี 2564 ส่งผลดีต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการ 4.ราคาค่าก่อสร้างไม่ปรับเพิ่ม    นายอนันต์  ยังได้แนะแนวทางในการดำเนินธุรกิจอสังหาฯ ของผู้ประกอบการ ในภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อชะลอตัว ด้วย 3 วิธี คือ 1.ลดค่าใช้จ่ายภายในองค์กร เพื่อรักษาอัตรากำไร และเน้นการบริหารจัดการภายในให้มีประสิทธิภาพ 2.ปรับราคาขายสินค้าให้เหมาะสมกับตลาด และ 3.การเจรจากับสถาบันการเงิน หากมีปัญหาด้านการเงิน เนื่องจากปัจจุบันสถาบันการเงินมีสภาพคล่องสูง   “ปีนี้ให้เน้นปรับปรุงประสิทธิภาพภายในไปก่อน ช่วงตลาดไม่ดี เราอย่าพยายามฝืนตลาด และดูแลค่าใช้จ่ายภายในบริษัท ซึ่งไม่ควรมีค่าใช้จ่ายต่างๆ เกิน 15%” อย่างไรก็ตาม ในปีนี้ถือเป็นช่วงเวลาที่ดีสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย และมีความสามารถในการซื้อ เพราะดีเวลลอปเปอร์มีการจัดแคมเปญ การลดราคามากขึ้น ซึ่งถือเป็นเรื่องปกติของวงจรธุรกิจ คิดว่าในระยะ 2 ปีนับจากนี้อาจจะมีโครงการใหม่เปิดตัวออกมาไม่มากนัก ต้องรอหลังจาก 2 ปีนี้ไปแล้ว คาดว่าตลาดน่าจะกลับมาฟื้นตัวได้เป็นปกติ     สำหรับหลักสูตร The NEXT Real ถือเป็นหลักสูตรที่มุ่งเน้นการแบ่งปันประสบการณ์จริง จากการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั้งที่สำเร็จและล้มเหลว เป็นเหมือนทางลัดทำให้เกิดการเรียนรู้ที่รวดเร็วกว่าวิธีเรียนแบบปกติ ที่สำคัญยังทำให้เกิด Real Estate Ecosystem ที่เป็นประโยชน์อย่างมากต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ช่วยให้ผู้เรียนสามารถวางแผนในการพัฒนาธุรกิจได้อย่างแม่นยำมีประสิทธิภาพ และสามารถรับมือกับความท้าทายใหม่ๆของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต โลกยุคใหม่หมุนเร็วขึ้น   โดยที่ผ่านมาได้เปิดอบรมให้กับผู้ประกอบการและผู้สนใจในธุรกิจอสังหาฯ ไปแล้ว 8 รุ่น ในปีนี้เป็นการเปิดเปิดรับสมัครพร้อมกัน 2 รุ่นคือ รุ่นที่ 9 เรียนทุกวันศุกร์ ตั้งแต่เดือนมีนาคม – มิถุนายน 2563 และรุ่นที่ 10 ซึ่งจะทำให้ผู้เข้าอบรมได้เรียนรู้จากคนที่มีประสบการณ์มาแล้วทั้งเรื่องที่ควรทำและไม่ควรทำจะช่วยให้เรียนรู้ได้เร็ว ก้าวพ้นความผิดพลาด  และปรับตัวได้ทัน  

รายงานล่าสุด จาก บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด ระบุว่า ในอีก 5 ปีข้างหน้า จะมีพื้นที่ออฟฟิศให้เช่าเพิ่มขึ้น 10 ตารางเมตร จากปัจจุบันมีพื้นที่ออฟฟิศในกรุงเทพฯ มีประมาณ 9 ล้านตารางเมตร ซึ่งพื้นที่ทั้งหมดส่วนใหญ่จะอยู่ในโครงการมิกซ์ยูส ที่มีอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ ประกอบด้วย    มิกซ์ยูสหลายโครงการที่จะทยอยออกมาตั้งแต่ปีนี้นั้น  เป็นโครงการขนาดใหญ่มูลค่าระดับแสนล้านบาท  เหตุผลของดีเวลลอปเปอร์ในการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส คงเป็นเพราะต้องการใช้ที่ดินให้เกิดมูลค่าสูงสุด  เนื่องจากโครงการถูกพัฒนาบนทำเลใจกลางเมือง  รวมถึงเป็นการตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคยุคปัจจุบัน ที่มีความต้องการหลากหลาย นั่นเอง 2 เหตุผลดีเวลลอปเปอร์ปั้นโปรเจ็กต์มิกซ์ยูส รายงานจากนายภัทรพล ยุทธศักดิ์นุกูล นักวิเคราะห์ Economic Intelligence Center (EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน)  ล่าสุด ได้เห็นไปในทิศทางเดียวกันคือ สาเหตุสำคัญที่ดีเวลลอปเปอร์หันมาพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส เป็นเพราะ ต้องการเพิ่มประสิทธิภาพในการใช้ที่ดิน และใช้พื้นที่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด เนื่องจากที่ดินที่อยู่ในทำเลที่ดีโดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีศักยภาพซึ่งปัจจุบันเหลืออยู่ไม่มากนัก อีกทั้งยังมีราคาสูง ดังนั้น  การผสมผสานแต่ละการใช้งานของอสังหาฯ ให้มีความเข้ากันได้ดีจึงเป็นสิ่งสำคัญ โดยอาจมีพื้นที่บางส่วนของโครงการที่การใช้งานหลายส่วนสามารถใช้งานร่วมกันได้   นอกจากนี้ ยังมองว่า โครงการมิกซ์ยูสเป็นการช่วยลดความเสี่ยงจากการพึ่งพาอสังหาฯ รูปแบบใดรูปแบบหนึ่งและเป็นการเพิ่มความหลากหลายของช่องทางในการสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอ (recurring income) เมื่อเกิดการชะลอตัวของเศรษฐกิจหรือธุรกิจจะช่วยบรรเทาผลกระทบไม่ให้รุนแรงมากนัก เนื่องจากมีช่องทางสร้างรายได้อื่น เช่น ในภาวะที่นักท่องเที่ยวชะลอตัวส่งผลให้รายได้จากผู้เช่าพื้นที่ค้าปลีกและโรงแรมลดลง โครงการมิกซ์ยูสยังคงมีพื้นที่สำนักงานให้เช่าเป็นแหล่งรายได้อื่นที่ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะชะลอตัวของนักท่องเที่ยวอยู่ ต่างกับโครงการค้าปลีกเพียงอย่างเดียว (single use) ที่อาจได้รับผลกระทบมากกว่า   ถือเป็น 2 เหตุผลสำคัญ ที่ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายหันมาสนใจการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส ในภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนและชะลอตัว ซึ่งอาจกดดันให้ความต้องการเช่าพื้นที่เชิงพาณิชย์ให้เช่า (commercial real estate) ซึ่งประกอบด้วยพื้นที่สำนักงานให้เช่าและพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า รวมถึงต้นทุนที่ดินที่อยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะที่ดินในพื้นที่ศักยภาพ โครงการมิกซ์ยูสทะลัก เสี่ยง Oversupply อย่างไรก็ตาม EIC มองว่า การเติบโตอย่างก้าวกระโดดของปริมาณพื้นที่ จากโครงการมิกซ์ยูส ในช่วงปี 2563-2565 อาจเป็นหนึ่งในปัจจัยหลักที่กดดันให้การแข่งขันมีความรุนแรงมากขึ้นและนำมาสู่ความเสี่ยงปริมาณพื้นที่ส่วนเกิน (Oversupply) ในธุรกิจอสังหาฯ พาณิชย์ให้เช่าในกรุงเทพฯ โดยจะมีพื้นที่มิกซ์ยูสเปิดดำเนินการเพิ่มขึ้น 900,000 ตารางเมตร หรือ ประมาณ 40% ของจำนวนพื้นที่ของธุรกิจพาณิชย์ให้เช่าในกรุงเทพฯ ราว 2 ล้านตารางเมตรในช่วงปี 2563-2565 (รูปที่ 1)   ขณะที่ EIC คาดว่าความต้องการใหม่ต่อธุรกิจพาณิชย์ให้เช่าในกรุงเทพฯ ในช่วงเวลาเดียวกันจะอยู่ที่ราว 1 ล้านตารางเมตรเท่านั้น ซึ่งอาจนำไปสู่ความเสี่ยงจากภาวะพื้นที่มีออกมามากเกินจากการขยายตัวดังกล่าว โดยเฉพาะพื้นที่ที่มีโครงการมิกซ์ยูสที่จะเข้าสู่ตลาด ทั้งนี้จากข้อมูล 14 โครงการที่ถูกเลือกเพื่อทำการศึกษาเบื้องต้น พบว่า ปริมาณพื้นที่ใหม่จากโครงการมิกซ์ยูสส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD: Central Business District) ซึ่งเป็นบริเวณที่เป็นใจกลางย่านธุรกิจในกรุงเทพฯ คิดเป็นสัดส่วนราว 64% เช่น สีลม-สาธร สุขุมวิทตอนต้น (ซอย 1-41) เพชรบุรี ส่วนพื้นที่ Non CBD คิดเป็นสัดส่วนราว 36% เช่น พื้นที่บางซื่อ บางนา-ตราด ศรีนครินทร์ แจ้งวัฒนะ   นอกจากนี้ หากพิจารณาตามรูปแบบอสังหาฯ จะพบว่า จากพื้นที่โครงการมิกซ์ยูสทั้งหมด (รูปที่ 2) จะมีพื้นที่ค้าปลีกเป็นสัดส่วนถึง 22% รองลงมาคือ พื้นที่สำนักงานซึ่งเป็นสัดส่วนราว 19% ดังนั้นไม่เพียงผู้พัฒนาโครงการมิกซ์ยูสเท่านั้นที่ต้องระมัดระวังความเสี่ยงปริมาณพื้นที่ส่วนเกิน  แต่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ฯ พาณิชย์ให้เช่าที่อยู่รอบข้างโครงการมิกซ์ยูสก็อาจเผชิญกับผลกระทบจากความเสี่ยงดังกล่าวด้วยเช่นกัน หากพิจารณาธุรกิจพาณิชย์ให้เช่ายังคงเติบโตต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา โดยการเติบโตของธุรกิจพื้นที่สำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ มีปัจจัยขับเคลื่อนหลักจากค่าเช่าที่มีการปรับตัวขึ้น ขณะที่พื้นที่ค้าปลีกเติบโตจากการขยายตัวของพื้นที่ปล่อยเช่าที่เพิ่มขึ้น จากการวิเคราะห์ข้อมูลของ CBRE พบว่า ภาพรวมธุรกิจพื้นที่สำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ ระหว่างปี 2557-2561 มูลค่าตลาดเติบโตอย่างต่อเนื่องราว 8% ต่อปีจนในปี 2561 ตลาดมีมูลค่าถึง 80,000 ล้านบาท โดยการเติบโตของมูลค่าตลาดมีปัจจัยขับเคลื่อนหลักจากอัตราค่าเช่าที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องราว 6% ต่อปี ในช่วงเวลาเดียวกัน ซึ่งเป็นผลมาจากพื้นที่สำนักงานที่ถูกเช่าเพิ่ม (new occupied space) ในแต่ละปีสูงกว่าพื้นที่ใหม่ (new supply)   ในส่วนของธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในกรุงเทพฯ ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา มูลค่าตลาดรวมเติบโต 4% ต่อปี ทำให้ในปี 2561  ตลาดมีมูลค่าถึงราว 90,000 ล้านบาท โดยการเติบโตหลักมาจากการขยายตัวต่อเนื่องของพื้นที่ปล่อยเช่าในอัตรา 4% ต่อปีในช่วงเวลาเดียวกัน ขณะที่ราคาค่าเช่าของพื้นที่ค้าปลีกในช่วงที่ผ่านมาค่อนข้างทรงตัว   แม้ว่าธุรกิจพื้นที่สำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ ยังคงมีอัตราการปล่อยเช่าและราคาค่าเช่าที่เติบโตได้ดี แต่แนวโน้มการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่องในอีก 3-4 ปีข้างหน้าโดยเฉพาะโครงการมิกซ์ยูส อาจส่งผลให้ผู้ประกอบการพื้นที่สำนักงานให้เช่าต้องเผชิญกับความเสี่ยงของภาวะปริมาณพื้นที่ส่วนเกิน พื้นที่ใหม่ 3 ปีหน้าเพิ่มอีก 1.3 ล้านตารางเมตร ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาภาพรวมของตลาด พบว่า มีการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง (รูปที่ 3) โดยในอีก 3 ปีข้างหน้าจะมีปริมาณพื้นที่ใหม่เข้าสู่ตลาดราว 1.3 ล้านตารางเมตร หรือคิดเป็นสัดส่วน 14% ของปริมาณพื้นที่ในปัจจุบัน โดยเป็นพื้นที่จากมิกซ์ยูสถึง 400,000 ตารางเมตร ซึ่งจะเพิ่มความเสี่ยงที่แนวโน้มของปริมาณพื้นที่ใหม่จะเข้าสู่ตลาดมากกว่าความต้องการใหม่ นำไปสู่ความเสี่ยงที่จะเกิดภาวะพื้นที่ส่วนเกิน (oversupply) ในอนาคต   โดย EIC คาดว่าอัตราการปล่อยเช่า (occupancy rate) อาจทยอยปรับตัวลดลงต่อเนื่อง โดยในปี 2566อัตราการปล่อยเช่ามีโอกาสลดลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบ 8 ปีที่ 86-87% เทียบกับ 93% ในปี 2561 และ 92% ในปี 2562 ขณะที่อัตราการเพิ่มขึ้นของราคาค่าเช่ามีแนวโน้มที่จะชะลอตัวลง โดยในช่วงปี 2563-2566 อัตราค่าเช่าจะขยายตัวเฉลี่ยเพียงปีละ 1% ชะลอตัวลงจาก 4% ในปี 2562 และเฉลี่ยปีละ 6% ในช่วงปี 2557-2561   สำหรับธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในกรุงเทพฯ ยังต้องเผชิญกับความต้องการพื้นที่ค้าปลีกที่ชะลอตัวลง ซึ่งมาจากผลกระทบของ 1.การขยายตัวของธุรกิจค้าปลีกที่มีแนวโน้มชะลอตัวลง ทำให้มีโอกาสที่อัตราการปล่อยเช่ามีแนวโน้มลดลง นำไปสู่การแข่งขันที่อาจรุนแรงขึ้น 2.การเติบโตของธุรกิจอีคอมเมิร์ซ ยังส่งผลให้ความต้องการต่อพื้นที่ค้าปลีกมีแนวโน้มชะลอตัวลง โดยแนวโน้มธุรกิจค้าปลีกชะลอตัวลงตามภาวะเศรษฐกิจ ทั้งการใช้จ่ายของผู้บริโภคชาวไทยและนักท่องเที่ยวที่มีแนวโน้มเติบโตในอัตราชะลอลง นอกจากนี้ การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างของธุรกิจค้าปลีกจากการเติบโตของธุรกิจอีคอมเมิร์ซส่งผลให้ความต้องการต่อพื้นที่ค้าปลีกมีแนวโน้มชะลอตัวลง จากกลุ่มร้านค้าต่าง ๆ ที่เป็นผู้เช่าพื้นที่ค้าปลีก ซึ่งมีทางเลือกในการจำหน่ายสินค้าเพิ่มมากขึ้น ทั้งแพลตฟอร์ม Marketplace (เช่น Lazada Shopee) โซเชียลมีเดีย หรือเว็บไซต์ของผู้ประกอบการเอง ส่งผลให้อุปสงค์ต่อพื้นที่ชะลอตัวลง   อย่างไรก็ตาม ยังมีแนวโน้มการเติบโตของ O2O (Online to Offline) ที่ช่วยสนับสนุนความต้องการพื้นที่ค้าปลีกอยู่บ้าง เช่น Multi-Brand Store ซึ่งเป็นการที่ร้านค้าออนไลน์ที่อยู่บนแพลตฟอร์มต่างๆ รวมกลุ่มกันเพื่อเช่าพื้นที่ค้าปลีกและตั้งร้านค้าออฟไลน์ขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มสินค้าแฟชั่นและสินค้าความงาม ซึ่งจะช่วยลดทอนผลกระทบจากกระแสอีคอมเมิร์ซลงได้บ้าง   โดยทั้งสองปัจจัยข้างต้นส่งผลให้การขยายสาขา/ร้านค้าใหม่ชะลอตัวลง ทำให้ความต้องการต่อพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าชะลอตัวลง กดดันให้รายได้ค่าเช่าของพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า[1] ขยายตัวในระดับต่ำจากค่าเช่าแบบคงที่มีโอกาสปรับตัวเพิ่มขึ้นได้ยากจากอัตราการปล่อยเช่าที่ลดลง   ทั้งนี้ EIC คาดว่าในช่วงปี 2562-2566  จะมีพื้นที่ใหม่ของพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าอยู่ที่ 170,000 ตารางเมตรต่อปี (ซึ่งเป็นพื้นที่ในโครงการมิกซ์ยูสราว 50% ของพื้นที่ใหม่ทั้งหมด) ขณะที่ความต้องการใหม่มีอยู่เพียงปีละ 140,000 ตารางเมตร (ชะลอตัวลงจากช่วงปี 2557-2561 ที่มีความต้องการใหม่อยู่ที่ 260,000 ตารางเมตรต่อปี) จึงส่งผลให้อัตราการปล่อยเช่าจะมีแนวโน้มปรับตัวลงอยู่ที่เฉลี่ย 94% ในอีก 4 ปีข้างหน้าจาก 97% ในปี 2017 ซึ่งเป็นระดับสูงสุดนับตั้งแต่เริ่มจัดเก็บข้อมูลในปี 2549   นอกจากนี้ ยอดขายของธุรกิจค้าปลีกชะลอตัวลงกดดันให้ค่าเช่าในส่วนของค่าเช่าแบบแบ่งสัดส่วนยอดขายขยายตัวชะลอลง โดยภาพรวมแล้วคาดว่าราคาค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีกยังคงมีแนวโน้มทรงตัว/ขยายตัวต่ำต่อไปในอีก 3-4 ปีข้างหน้า มิกซ์ยูสแข่งเดือด อสังหาฯ รอบข้างยังโดนกระทบ ปริมาณพื้นที่มิกซ์ยูสที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างมากในอนาคต นอกจากจะนำมาสู่การแข่งขันระหว่างกันที่มากขึ้นแล้ว ยังส่งผลกระทบกับโครงการอสังหาฯ ที่อยู่รอบข้างด้วย ซึ่งมีทั้งผลกระทบด้านบวกและด้านลบ ผลกระทบของโครงการมิกซ์ยูสที่มีต่อพื้นที่โดยรอบนั้นจะแตกต่างกันไปโดยขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายด้าน เช่น ขนาดของโครงการ พื้นที่รอบข้าง อสังหาฯ ภายในโครงการ และความสำเร็จของโครงการเป็นสำคัญ ผลกระทบด้านบวกต่อตลาดพื้นที่พาณิชย์ให้เช่าโดยรวม โครงการมิกซ์ยูสบางโครงการอาจส่งผลบวกต่อโครงการอื่น ๆ ในพื้นที่รอบข้าง โดยเฉพาะในกรณีที่การใช้งานหลักของโครงการมิกซ์ยูสไม่ตรงกับโครงการอื่น ๆ โดยรอบพื้นที่ และตั้งอยู่ในพื้นที่นอกใจกลางเมืองหรือพื้นที่ Non CBD (ที่มีการแข่งขันอยู่ในระดับต่ำ) มีความเป็นไปได้สูงที่โครงการโดยรอบจะได้รับผลดีจากการเปิดโครงการมิกซ์ยูส   ทั้งนี้ในงานแถลงข่าว The Celebrations of Glory ได้มีการเปิดเผยว่า หลังจากดำเนินโครงการ ICONSIAM มาเป็นระยะเวลา 1 ปี ส่งผลให้ธุรกิจริมแม่น้ำเจ้าพระยา อย่างเช่น แหล่งท่องเที่ยว ภัตตาคาร ร้านอาหารรอบข้าง เติบโตกว่า 20% หรือโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ระหว่างปี 2560-2562 ที่ตั้งอยู่ใกล้โครงการมียอดขายเฉลี่ยสูงถึง 95% อีกทั้งยังทำให้อัตราการเข้าพักโรงแรมริมแม่น้ำเจ้าพระยาเพิ่มสูงขึ้น โดยในกลุ่มโรงแรม 5 ดาวอัตราการเข้าพักเพิ่มสูงขึ้นเป็น 85-90%   โครงการ Bangkok Mall ที่มีขนาดของโครงการกว่า 1.2 ล้านตารางเมตรทำให้โครงการ Bangkok Mall อาจกลายเป็น landmark ใหม่บนพื้นที่ย่านบางนา เนื่องจากในเฟสแรกของโครงการพื้นที่ใช้งานหลักของโครงการเป็นพื้นที่ค้าปลีกและสันทนาการ ซึ่งเหมาะกับการใช้เวลากับครอบครัว จึงอาจมีผลบวกต่อโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่รอบข้าง อย่างเช่น โครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ หรือคอนโดมิเนียม ผลกระทบด้านลบต่อตลาดพื้นที่พาณิชย์ให้เช่าที่มาจากการขยายตัวของโครงการมิกซ์ยูสจำนวนมาก 1.ผู้พัฒนาโครงการมิกซ์ยูสอาจต้องเผชิญกับความท้าทายจากระยะเวลาในการคืนทุนที่ยาวนานขึ้น ในภาวะเศรษฐกิจที่มีความไม่แน่นอนสูง และความต้องการที่ชะลอตัวลงตามเศรษฐกิจ ประกอบกับการขยายตัวของพื้นที่โครงการมิกซ์ยูสจำนวนมากทำให้การแข่งขันมีความรุนแรงมากขึ้น ส่งผลให้การพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสที่มีการลงทุนขนาดใหญ่ใช้ระยะเวลาในการคืนทุนยาวนานขึ้น   2.ผู้พัฒนาของโครงการ single use เผชิญแรงกดดันจากการแข่งขันที่รุนแรงขึ้น กระทบต่อรายได้ในระยะข้างหน้า จากแนวโน้มการเปิดดำเนินการของโครงการมิกซ์ยูสที่มีมากขึ้นในอีก 3-4 ปีข้างหน้า จะส่งผลให้ผู้พัฒนาของโครงการ single use ในพื้นที่รอบข้างต้องเผชิญการแข่งขันที่เพิ่มขึ้นจากในอดีต เช่น -ในพื้นที่พระราม 4 และรอบข้างที่มีโครงการมิกซ์ยูสเตรียมเปิดดำเนินการจำนวนมาก อาทิ One Bangkok, Dusit Central Park จะส่งผลกระทบต่อ 1.อาคารสำนักงานดั้งเดิมบนถนนพระราม 4  สาธร และสีลมที่อัตราการปล่อยเช่าอาจปรับตัวลดลงจากปริมาณพื้นที่ใหม่ที่มีเข้ามาแข่งขันมากขึ้นจากโครงการมิกซ์ยูส 2.อาคารสำนักงานที่อยู่ในพื้นที่เชื่อมต่อ CBD ที่เคยได้อานิสงค์จากพื้นที่ที่มีจำกัดของช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา แต่หลังจากที่หลายโครงการมิกซ์ยูสใน CBD เริ่มเปิดใช้บริการ อานิสงค์ดังกล่าวที่เคยได้รับอาจหมดไป เนื่องจากโครงการมิกซ์ยูสใหม่จะตอบสนองความต้องการในพื้นที่สำนักงานได้มากขึ้น 3.โรงแรมในพื้นที่ถนนวิทยุ สีลมและสาธรต้องแข่งขันมากขึ้น อาจส่งผลต่ออัตราการปล่อยเช่าปรับตัวลดลง 4.คอนโดมิเนียมเกรด luxury ที่เป็นเกรดที่โครงการมิกซ์ยูสในพื้นที่พระราม 4 พัฒนา อาจต้องเผชิญกับการแข่งขันที่มากขึ้น -ในพื้นที่บางนาที่มีการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสใหม่อย่าง Bangkok Mall ซึ่งเป็นโครงการค้าปลีก ขนาดใหญ่ที่จะส่งผลกระทบต่อการแข่งขันของห้างสรรพสินค้าโดยรอบมากขึ้น อาทิ CentralPlaza Bangna หรือ Seacon Square   แนวทางแก้จุด้อย ทางรอดท่ามกลางสมรภูมิแข่งเดือด ท่ามกลางความท้าทายจากความเสี่ยงหลากหลายประการ โครงการมิกซ์ยูสอาจต้องปรับตัวแก้ไขจุดด้อยต่าง ๆ ของโครงการ รวมถึงการสร้างความแตกต่าง เพื่อดึงดูดผู้ใช้งานเข้าสู่โครงการ การที่แต่ละโครงการมีจุดแข็งที่แตกต่างกัน จะช่วยเพิ่มโอกาสในการทำให้โครงการประสบความสำเร็จ ขณะที่บางโครงการยังมีความท้าทายที่ต้องเผชิญ ทำให้ต้องมีการปรับตัวเพื่อลดจุดด้อยของโครงการลง เช่น   โครงการ Samyan Mitrtown เมื่อเดินทางโดยรถไฟฟ้า จำเป็นจะต้องข้ามถนนและเดินเท้าระยะทางจากสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินราว 300 เมตร โครงการเปลี่ยนจุดด้อยเป็นจุดขายด้วยการสร้างอุโมงค์เชื่อมจากรถไฟฟ้าใต้ดินเข้าสู่โครงการ ซึ่งเป็นการอำนวยความสะดวกในการเดินทางเข้าสู่โครงการ และการสร้างจุดเด่นและ traffic ให้กับโครงการเพื่อดึงดูดผู้เข้าใช้บริการ   นอกจากนี้ โครงการยังเพิ่มจุดขายสำคัญคือการเปิดใช้งาน 24 ชั่วโมง ซึ่งเหมาะกับความต้องการในพื้นที่ เช่น นักศึกษาที่ต้องการพื้นที่ทบทวนบทเรียน ทั้งนี้หากเปรียบเทียบอัตราการปล่อยเช่าพื้นที่สำนักงานภายในโครงการ Samyan Mitrtown ในเดือนแรกของการเปิดตัวอยู่ที่กว่า 60% นับว่าสูงกว่าค่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานทั่วไปซึ่งอยู่ที่ 50% ณ ไตรมาสแรกที่เปิดโครงการ[2] ส่วนอัตราการให้เช่าพื้นที่ของพื้นที่ค้าปลีกสูงถึง 85% ซึ่งค่อนข้างสูงหากเทียบกับศูนย์การค้าที่เปิดตัวในช่วงใกล้เคียงกันอย่าง The Market Bangkok ที่มีอัตราการปล่อยเช่า ณ วันเปิดตัวโครงการอยู่ที่ 77% เท่านั้น   ขณะที่โครงการมิกซ์ยูสอย่าง ICON free SIAM ที่เปิดตัวโครงการด้วยอัตราการปล่อยเช่าพื้นที่ค้าปลีกกว่า 91% โดยตัวโครงการอาจไม่ได้ตั้งอยู่ในพื้นที่ใจกลางเมืองนัก แต่อาศัยการสร้างจุดเด่นจากพื้นที่ตั้งริมน้ำ ขนาดและความหลากหลายภายในโครงการ รวมถึงการจัดอีเว้นท์เพื่อการสร้างแรงดึงดูดจนทำให้โครงการ ICONSIAM กลายเป็น landmark ขนาดใหญ่ของพื้นที่ฝั่งธนบุรี   สำหรับโครงการ Emsphere ที่เป็นโครงการภายใต้การบริหารของเดอะมอลล์กรุ๊ป ได้มีการสร้างความโดดเด่นและความแตกต่างให้กับโครงการ โดยได้ร่วมมือกับผู้ประกอบธุรกิจบันเทิงและกีฬาระดับโลก อย่าง Anschutz Entertainment Group (AEG) ในการสร้างอารีน่าขนาดใหญ่ EmLive ในโครงการ โดยทั้งโครงการจะเข้ามายกระดับและเติมเต็มพื้นที่ The EmDistrict ให้สมบูรณ์มากยิ่งขึ้น 3 Key Success โปรเจ็กต์มิกซ์ยูส รูปแบบการพัฒนาอสังหาฯ ที่เป็นโครงการมิกซ์ยูส  ไม่ได้เป็นการรับประกันว่าโครงการมิกซ์ยูสจะต้องประสบความสำเร็จเสมอไป โดยความสำเร็จของโครงการมิกซ์ยูสขึ้นอยู่กับปัจจัยอื่นๆ รวมด้วย เพื่อก้าวข้ามแรงกดดันจากการแข่งขันในตลาดอสังหาฯ ผู้พัฒนาโครงการมิกซ์ยูสจำเป็นที่จะต้องมี key success สำคัญ คือ 1.ประสบการณ์ในการดำเนินธุรกิจอสังหาฯ ประสบการณ์ของผู้พัฒนาโครงการหรือพันธมิตร อาจประเมินได้จากความสอดคล้องของลักษณะของโครงการมิกซ์ยูสที่จะเกิดขึ้นกับผลการดำเนินงานโครงการที่ผ่านมาและระยะเวลาที่ดำเนินธุรกิจอสังหาฯ ดังนั้นประสบการณ์การดำเนินโครงการอสังหาฯ แต่ละประเภทจึงมีความสำคัญโดยเฉพาะที่เกี่ยวข้องกับลักษณะการใช้งานของโครงการ 2.พื้นที่ตั้งที่เหมาะสมและสามารถเดินทางเข้าถึงสะดวก โดยการออกแบบโครงการจำเป็นที่จะต้องคำนึงถึงความต้องการรอบพื้นที่ เช่น พื้นที่ธุรกิจอาจต้องการพื้นที่ในส่วนของสำนักงาน อย่างเช่น พื้นที่บนถนนพระราม 4 ต่อเนื่องจากถนนสีลมและสาธร สำหรับพื้นที่ชุมชนแถบที่อยู่อาศัยอาจต้องการพื้นที่ค้าปลีกเป็นหลัก เพื่อความสะดวกในการจับจ่ายใช้สอยใกล้บ้าน ตลอดจนการเดินทางเข้าสู่โครงการ เช่น อยู่ใกล้กับรถไฟฟ้า (ระยะทางไม่เกิน 100 เมตร หรือมีทางเชื่อมเข้าสู่โครงการ) หรือทางด่วน (ระยะทางไม่เกิน 1 กิโลเมตรจากทางเข้า-ออก) 3.การส่งเสริมกัน (synergy) ของแต่ละส่วนของโครงการ และใช้ให้เกิดประโยชน์สูงสุด การออกแบบโครงการต้องคำนึงถึงการส่งเสริมกันของลักษณะการใช้พื้นที่ในแต่ละส่วนด้วย โดยพิจารณาความเข้ากันได้ของอสังหาฯ หลัก (พื้นที่ที่สร้างรายได้หลักของโครงการ) กับอสังหาฯ รอง (พื้นที่อื่น ๆ ของโครงการ) จากงานวิจัยของ The US Urban Land Institute (รูปที่ 5) ที่ให้คะแนนการสนับสนุนกันระหว่างอสังหาฯ หลักและรองไว้ จะพบว่า โครงการมิกซ์ยูสที่มีอสังหาฯ หลักเป็นพื้นที่ค้าปลีกจะได้ผลบวกจาก synergy ที่ดีกว่า เนื่องจากเป็นประเภทอสังหาฯ ที่ไปได้ดีกับหลายประเภทอสังหาฯ   ยกตัวอย่างเช่น เมื่อมีอสังหาฯ รองเป็นพื้นที่สำนักงาน พื้นที่ค้าปลีกในโครงการมิกซ์ยูสจะมีลูกค้าจากพนักงานออฟฟิศในโครงการ ขณะที่พื้นที่สำนักงานในโครงการมิกซ์ยูสก็มีความน่าดึงดูดมากกว่าโครงการที่มีเฉพาะพื้นที่สำนักงานเพียงอย่างเดียว เนื่องจากมีความสะดวกสบายจากการตั้งอยู่ติดกับพื้นที่ค้าปลีก   ในส่วนของโครงการมิกซ์ยูสที่มีอสังหาฯ หลักเป็นพื้นที่อยู่อาศัยได้ผลบวกจาก synergy ต่ำกว่าอสังหาฯ หลักประเภทอื่น ๆ เนื่องจากพื้นที่อยู่อาศัยต้องการความเป็นพื้นที่ส่วนตัวสูง โดยเฉพาะเมื่ออยู่กับอสังหาฯ รองอย่าง โรงแรม/สถานบันเทิงที่มีความวุ่นวายและความเป็นพื้นที่สาธารณะสูง ทำให้อาจต้องเผชิญกับความยากลำบากในการบริหารความเป็นส่วนตัวของพื้นที่อยู่อาศัยกับการบริหารพื้นที่สาธารณะ โดยเฉพาะประเด็นความปลอดภัยในการอยู่อาศัยของลูกบ้านในโครงการมิกซ์ยูส   3 ความท้าทายโปรเจ็กต์มิกซ์ยูส นอกเหนือจากปัจจัยที่ต้องพิจารณาเพื่อความสำเร็จในการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสแล้ว ยังมีความท้าทายที่สำคัญที่ผู้พัฒนาโครงการต้องระวัง คือ 1.การบริหารพื้นที่ระหว่างพื้นที่ส่วนตัวและพื้นที่ส่วนกลาง อสังหาฯ บางประเภทต้องการสิ่งอำนวย ความสะดวกที่มีความเฉพาะตัว อาทิ การจัดอีเว้นท์ในพื้นที่ค้าปลีกอาจมีข้อจำกัดบางอย่าง ไม่ว่าจะเป็นการใช้เสียงหรือระยะเวลาในการจัดงาน เพื่อไม่ให้รบกวนผู้ใช้อื่นในโครงการโดยเฉพาะพื้นที่ที่ต้องการความเป็นส่วนตัวสูงอย่างพื้นที่อยู่อาศัย ดังนั้นผู้พัฒนาโครงการจำเป็นที่จะต้องลดผลกระทบที่เกิดขึ้นระหว่างอสังหาฯ แต่ละประเภท เช่น การแยกทางเข้า-ออกโครงการของแต่ละอสังหาฯ ออกจากกัน การจำกัดกิจกรรมที่ใช้เสียงมาก หรือออกแบบให้พื้นที่ในโครงการสามารถเก็บเสียงได้ดี 2.การสร้างแม่เหล็กเพื่อดึงดูดคนเข้ามาในโครงการ โครงการจำเป็นจะต้องมีสิ่งที่เป็นแรงจูงใจเพื่อดึงดูดผู้ใช้งานเข้าสู่โครงการ เช่น โครงการที่มีพื้นที่ค้าปลีกขนาดใหญ่ อาจสร้างพื้นที่นันทนาการ หรือการจัดอีเว้นท์ต่าง ๆ อย่างสม่ำเสมอ เพื่อให้มีจำนวนผู้คนเข้าใช้บริการให้มากที่สุด รวมถึงการดึงดูดผู้เช่าหลักที่ขายสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์ผู้บริโภคในปัจจุบันโดยเฉพาะร้านอาหารและซูเปอร์มาร์เก็ต] 3.การบริหารโครงสร้างพื้นฐานภายในโครงการ ให้มีประสิทธิภาพและเกิดประโยชน์สูงสุด ทั้งนี้ความต้องการรูปแบบการใช้งานสิ่งอำนวยความสะดวกของอสังหาฯ แต่ละประเภท อสังหาฯ จะมีความแตกต่างกันตามวัตถุประสงค์การใช้งาน อาทิ การวาง layout ของสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ สำหรับพื้นที่อยู่อาศัยจะต้องมีลิฟท์อยู่ใกล้กับทางเข้าคอนโดมิเนียม ขณะที่โรงแรมต้องการพื้นที่ล็อบบี้มากกว่า ซึ่งต้องอาศัยการออกแบบ การบริหาร และจัดการอย่างมีประสิทธิภาพเพื่อควบคุมไม่ให้ต้นทุนเพิ่มขึ้น ทั้งนี้ผู้พัฒนาโครงการควรคำนึงถึงการออกแบบให้ทรัพยากรภายในโครงการถูกใช้อย่างคุ้มค่าที่สุดด้วย เช่น การนำน้ำกลับมาใช้ใหม่ภายในโครงการ การใช้แสงจากธรรมชาติเพื่อลดการใช้แสงจากหลอดไฟ   ในภาวะการแข่งขันที่จะเพิ่มขึ้นจากการเปิดดำเนินการโครงการมิกซ์ยูส ผู้พัฒนาโครงการมิกซ์ยูส จำเป็นต้องปรับตัวเพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขันไว้ ทั้งนี้สำหรับโครงการสำนักงานให้เช่า อาจต้องพิจารณาปรับลดค่าเช่าของโครงการตัวเองลง เพื่อจูงใจผู้เช่าเข้ามาเช่ามากขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มที่ตอบสนองมากต่อราคาค่าเช่า (กลุ่มที่อ่อนไหวกับราคาค่าเช่า) หรือการปรับปรุงโครงการเพื่อดึงดูดผู้เช่ารายใหม่   ส่วนโครงการที่เป็นพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า ผู้ประกอบการสามารถหาผู้เช่าหลักที่เป็นแรงดึงดูดผู้ใช้งานเข้าสู่โครงการ หรือการปรับปรุงเพื่อดึงดูดลูกค้าเฉพาะกลุ่ม (niche group) มี concept เฉพาะ เช่น มุ่งเน้นกลุ่มผู้เช่าหลักเป็นร้านอาหาร หากไม่สามารถแข่งขันด้านความหลากหลายของพื้นที่ค้าปลีกกับผู้ประกอบการรายใหญ่ได้ หรือปรับปรุงพื้นที่ในโครงการเพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขันไว้ได้ ในส่วนของโครงการคอนโดมิเนียม อาจจะต้องพิจารณาจำนวนพื้นที่ใหม่ในพื้นที่ที่จะมากขึ้นจากแผนการพัฒนาที่อยู่อาศัยในโครงการมิกซ์ยูส โดยอาจจะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่คนละกลุ่มกับโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ หรือปรับแผนโครงการเพื่อหลีกเลี่ยงการแข่งขันที่รุนแรง   หมายเหตุ [1] รายได้ค่าเช่าของพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าประกอบด้วย ค่าเช่าแบบคงที่ (fixed rent) และค่าเช่าแบบแบ่งสัดส่วนยอดขาย (percent of tenant sales) [2] จากการศึกษาของ JLL เกี่ยวกับอัตราการปล่อยเช่าพื้นที่สำนักงานอาคารสำนักงานจำนวน 8 โครงการสำคัญ ได้แก่ AIA Capital Center (2014), AIA Sathorn (2015), Bhiraj Tower @EmQuartier (2015), FYI Center (2016), Gaysorn Tower (2017), Singha Complex (2018) และ T-One Building (2018)   รายละเอียดข้อมูลเพิ่มเติม EIC CBRE NEXUS   บทความอื่นที่เกี่ยวข้อง ส่องเทรนด์พื้นที่ “ออฟฟิศ-รีเทล” ปี 63 จะไปทางไหน? พร็อพเพอร์ตี้ กูรู เปิด 7 เทรนด์อสังหาฯ ปี 63 เปิด 5 ไฮไลท์ “MITRTOWN OFFICE TOWER” ออฟฟิศให้เช่า พระราม 4 1 ปี การเดินทาง “ไอคอนสยาม” กับความสำเร็จใน 7 สิ่งมหัศจรรย์  

“ศุภาลัย” เจาะตลาดแนวราบต่อเนื่อง เตรียมเปิดตัวโครงการแรก “ศุภาลัย เบลล่า พระราม 2 - พันท้ายนรสิงห์” บนทำเลศักยภาพถนนพระราม 2 ที่ตอบโจทย์ครบจบทุกความต้องการในที่เดียว ในราคาพิเศษ 2.09 ล้านบาท   นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน)  เปิดเผยว่า   ปี 2563 นี้ บริษัทเดินหน้าขยายธุรกิจอย่างต่อเนื่อง  โดยเฉพาะตลาดอสังหาริมทรัพย์แนวราบ  เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้า โดยมีแผนบุกตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ ทำเลกรุงเทพฯ โซนตอนใต้ ในย่านพระราม 2 ซึ่งเป็นอีกหนึ่งทำเลที่น่าจับตามอง เนื่องจากมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง จากปัจจัยในเรื่อยงความเจริญทางเศรษฐกิจที่มีแหล่งงานขนาดใหญ่ และสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย     นอกจากนี้ ในพื้นที่โซนดังกล่าว ยังเป็นเส้นทางหลักในการเชื่อมต่อระหว่างกรุงเทพฯ กับจังหวัดใกล้เคียง และยังมีแผนการขยายระบบโครงข่ายคมนาคมรอบทิศของภาครัฐ ไม่ว่าจะเป็นถนน ทางด่วน และรถไฟฟ้า ช่วยเพิ่มทางเลือกในการเดินทางเข้าสู่ศูนย์กลางธุรกิจได้อย่างสะดวกและรวดเร็ว ส่งผลให้ทำเลดังกล่าวมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น   ล่าสุดบริษัท เตรียมเปิดตัวโครงการ “ศุภาลัย เบลล่า พระราม 2 - พันท้ายนรสิงห์” มูลค่า 522 ล้านบาท บนพื้นที่โครงการ 23 ไร่ ชูแนวคิด “ไม่มีสะดุดทุกการเดินทาง ให้คุณใช้ชีวิตง่ายขึ้น...ไปอีกขั้น” ในราคาเริ่มต้น 2.09 ล้านบาท ซึ่งเป็นอีกหนึ่งโครงการแนวราบที่ตอบโจทย์ครบจบทุกความต้องการในที่เดียว    มีหลายแบบบ้านให้คุณเลือกทั้งทาวน์โฮม 2 ชั้น สไตล์โมเดิร์น ขนาดพื้นที่ใช้สอย 113 ตารางเมตร 3 ห้องนอน 2 ที่จอดรถ บ้านรุ่นใหม่ ขนาดพื้นที่ใช้สอย 128 ตารางเมตร 3 ห้องนอน 2 ที่จอดรถ และบ้านเดี่ยว ขนาดพื้นที่ใช้สอย 150 - 197 ตารางเมตร​ 3 - 4  ห้องนอน 2 ที่จอดรถ พร้อมให้ความเป็นส่วนตัวกับจำนวนบ้านเพียง 179 หลัง  

“ลลิล” กางแผนธุรกิจปี 63 เดินหน้าเปิดโครงการใหม่ 9-11 โครงการ พร้อมใช้กลยุทธ์ Digital Marketing เจาะตลาดลูกค้า 2-6 ล้าน สร้างการเติบโต 13% จากปีที่ผ่านมา สวนสภาพตลาดอสังหาฯ ชะลอตัว คาดแนวราบโตได้แค่ 2-4%   นายไชยยันต์ ชาครกุล ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า แผนธุรกิจในปีนี้ บริษัทตั้งเป้าหมายการเติบโตไว้ 13% จากปีที่ผ่านมา โดยคาดว่าจะทำยอดขายได้ 6,200 ล้านบาท และยอดรับรู้รายได้ 5,250 ล้านบาท ส่วนปี 2562 บริษัทน่าจะทำยอดขายได้ประมาณ ​5,000 ล้านบาท และยอดรับรู้ประมาณ ​4,640 ล้านบาท เปิดโปรเจ็กต์ใหม่ 5,500 ล้าน   สำหรับแผนธุรกิจในปี 2563 บริษัทวางแผนเปิดโครงการใหม่ 9-11 โครงการ มูลค่ารวม 5,000-5,500 ล้านบาท โดยใช้งบซื้อที่ดิน 1,100-1,200 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีที่ผ่านมาใช้งบซื้อที่ดิน 1,000 ล้านบาท ปัจจุบันมีที่ดินพร้อมสำหรับการพัฒนาตามแผนแล้ว 50-60% ซึ่งบริษัทจะพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ​ และปริมณฑลเป็นหลัก ในสัดส่วน 80-90% ใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา   “การขยายโครงการต่างจังหวัด บริษัทรอดูแผนการลงทุนของรัฐบาล ว่าจะไปทิศทางไหน แต่แผนการพัฒนาคงไปใน 10 จังหวัดยุทธศาสตร์ที่บริษัทศึกษาไว้”   โดยฐานลูกค้าหลักของบริษัทจะเป็นกลุ่มคนหนุ่มสาว เพิ่งเริ่มต้นทำงานได้ประมาณ​ 3-8 ปี มีรายได้ต่อคนประมาณ 30,000 บาทขึ้นไป ซึ่งเลือกซื้อบ้านเป็นหลักแรก สัดส่วนลูกค้าหลักประมาณ ​60-70% จะซื้อบ้านในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ชูกลยุทธ์ Digital Marketing เจาะใจลูกค้า นายชูรัชฎ์ ชาครกุล กรรมการรองผู้จัดการใหญ่ กล่าวว่า แผนการตลาดในปีนี้ ยังคงใช้กลยุทธ์ Digital Marketing ต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา เพื่อให้เข้าถึงกลุ่มลูกค้าซึ่งใช้สื่อออนไลน์ ซึ่งวางแผนใช้งบประมาณด้านการตลาดไว้ 3-4% ของยอดขาย ผ่านแนวทางการทำตลาด 3 รูปแบบ ได้แก่   1.ใช้ Big Data มาวิเคราะห์ฐานข้อมูลผู้บริโภค หา Consumer Insight ใช้ทำตลาดและพัฒนาสินค้าให้ตรงตามความต้องการ ปัจจุบันใช้ฐานข้อมูลทั้งออนไลน์และออฟไลน์ ซึ่งปัจจุบันมีฐานลูกค้าบริษัทกว่า 20,000 ครอบครัว แต่หากรวมฐานข้อมูลลูกค้าที่เข้าเยี่ยมชมโครงการมีจำนวนรวมกว่า 100,000 ราย   2.การใช้เครื่องมือออนไลน์ต่างๆ ทั้ง Facebook IG Line Youtube เข้าถึงกลุ่มลูกค้า   3.การทำกิจกรรมลูกค้าสัมพันธ์ หรือ CRM โดยการจัดกิจกรรมให้ลูกบ้านอย่างต่อเนื่อง เช่น กิจกรรมการดูภาพยนตร์ การอบรมการจัดสวน เป็นต้น   คาดอสังหาฯ แนวราบโต 2-4% สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 คาดว่าจะลดระดับความร้อนแรงลง โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งข้อมูลจาก CBRE ระบุว่าในปีนี้ผู้ประกอบการจะเปิดตัวโครงการใหม่ลดลง 20% จากปีที่ผ่านมา ส่วนแนวโน้มตลาดอสังหาฯ แนวราบ คาดว่าจะเติบโตในอัตรา 2-4% ซึ่งเป็นผลจากนโยบายของรัฐบาลที่ออกมากระตุ้นตลาด “อสังหาฯ ไม่ได้โตด้วยตนเอง แต่โตด้วยการเติบโตทางเศรษฐกิจ ซึ่งแบงก์ชาติคาดว่าปีนี้เศรษฐกิจจะเติบโต 2.8%”   โดยคาดว่าในปีนี้ภาคาการท่องเที่ยวและการลงทุนภาครัฐ  จะเป็น 2 ตัวจักรสำคัญในการกระตุ้นเศรษฐกิจให้เติบโต และจะส่งผลดีต่อการลงทุนของภาคเอกชน

แม้ว่าจะมีการเลื่อนการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ไปในเดือนสิงหาคม 2563 แต่สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) ก็ออกมายืนยันว่า กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีผลบังคับใช้แล้ว ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563 เป็นต้นไป     สาเหตุที่ต้องเลื่อนออกไป แทนที่จะต้องจัดเก็บภาษีท้องที่ ภาษีโรงเรือน และที่ดิน ในเดือนเมษายนของทุกปี เป็นเพราะทางองค์กรปกครองส่วน ท้องถิ่น(อปท.) ยังดำเนินการเพื่อจัดเก็บภาษีไม่ทัน  เป็นผลให้กระทรวงมหาดไทยต้องออกประกาศเลื่อนเก็บภาษีออกไป 4 เดือน   ไม่ว่าจะจัดเก็บเมื่อไร อย่างไรก็ตามเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทั้งหลาย ก็ต้องเสียภาษีตามกฎหมายใหม่อยู่ดี  ประเด็นสำคัญ คือ กฎหมายภาษีและสิ่งปลูกสร้าง ที่ออกมาส่งผลต่อใครมากสุด ใครจะต้องควักกระเป๋าจ่ายเงินมากขึ้น และอสังหาฯ แต่ละประเภทจะต้องเสียภาษีมากน้อยแค่ไหน นี่แหละประเด็นสำคัญสุด ที่หลายคนต่างกังวลและถกเถียงกันมาโดยตลอด   ล่าสุด ทางอีไอซี หรือ Economic Intelligence Center ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) โดยนางสาวนพมาศ ฮวบเจริญ นักวิเคราะห์อาวุโส ได้ออกบทวิเคราะห์เกี่ยวกับผลกระทบ ต่อภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ว่า ใครคือผู้ได้รับผลกระทบจากภาษีที่ดินที่ออกมาบังคับใช้ ฉายภาพให้เห็นกันชัดๆ เพื่อสร้างความเข้าใจ และเตรียมตัวควักกระเป๋าเงิน จ่ายภาษีตามที่กฎหมายกำหนด สำหรับบรรดาเจ้าของอสังหาฯ ทั้งหลาย   ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ภาครัฐเตรียมจัดเก็บตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นไป มุ่งเน้นจัดเก็บภาษีตามมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยอัตราภาษีแตกต่างกันไปตามประเภทการใช้ประโยชน์ โดยตั้งแต่ปี 2563 ผู้เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีหน้าที่ต้องเสียภาษีตามพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยทางการจะจัดเก็บภาษีที่ดินฯ ตามมูลค่าที่ดินฯ ด้วยอัตราภาษีที่แตกต่างกันไปตามวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน (รายละเอียดตามรูปที่ 1)   ทั้งนี้ ภาษีที่ดินฯ จะถูกนำมาใช้ทดแทนภาษีโรงเรือนและที่ดินที่มีมาตั้งแต่ปี 2475 ซึ่งจัดเก็บภาษีในอัตรา 12.5% ของรายได้ค่าเช่าที่ได้จากที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และภาษีบำรุงท้องที่ที่มีมาตั้งแต่ปี  2508 ซึ่งจัดเก็บภาษีตามจำนวนไร่และราคาปานกลางของที่ดิน โดยราคาปานกลางของที่ดินที่ใช้ในปัจจุบันเป็นราคาปานกลางฯ ที่ใช้ในการประเมินภาษีบำรุงท้องที่ตั้งแต่ปี 2521-2524[1]   ทั้งนี้ ภาครัฐมีการบรรเทาภาระภาษีในส่วนที่เพิ่มขึ้นในช่วงปี 2563-2565 โดยผู้เสียภาษีจะชำระภาษีในปี 2563 เท่ากับภาระภาษีเดิม บวกด้วย 25% ของภาระภาษีส่วนเพิ่ม ในปี 2564 จะชำระภาษีเท่ากับภาระภาษีเดิม บวกด้วย 50% ของภาระภาษีส่วนเพิ่ม ในปี 2565 จะชำระภาษีเท่ากับภาระภาษีเดิม บวกด้วย 75% ของภาระภาษีส่วนเพิ่มเสีย และในปี 2566 ผู้เสียภาษีจะเสียภาระภาษีตาม พ.ร.บ. ภาษีที่ดินฯ เต็มจำนวน   รูปที่ 1 : อัตราการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างโดยสรุป   ที่มา : การวิเคราะห์โดย EIC จากข้อมูลของราชกิจจานุเบกษา สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง และศูนย์ข้อมูลกรุงเทพฯ   อย่างไรก็ตาม ทางการได้ลดหย่อนภาษีที่ดินฯ สำหรับที่ดินบางประเภทเพื่อความเหมาะสมกับเศรษฐกิจและการดำเนินกิจการของภาคธุรกิจ ซึ่งช่วยให้ผู้เสียภาษีสามารถปรับตัวได้ดีขึ้น ภายหลังจากที่ พ.ร.บ. ภาษีที่ดินฯ ถูกประกาศในราชกิจจานุเบกษาตั้งแต่เดือนมีนาคม 2562 ทางการได้ทยอยประกาศกฎหมายลำดับรองออกมาหลายฉบับ โดยเฉพาะฉบับล่าสุดเมื่อวันที่ 3 ธันวาคม 2562 คณะรัฐมนตรีได้อนุมัติร่างพระราชกฤษฎีกา (พ.ร.ก.) ลดภาษีที่ดินฯ ซึ่งมีวัตถุประสงค์เพื่อลดหย่อนภาษีที่ดินฯ สำหรับที่ดินฯ บางประเภทให้เหมาะสมกับสภาพความจำเป็นทางเศรษฐกิจ สังคม เหตุการณ์ กิจการ หรือสภาพแห่งท้องที่ โดยการลดหย่อนครั้งนี้ ผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯ เพื่ออยู่อาศัยจะได้รับการลดค่าภาษี 90% โดยจ่ายค่าภาษีเพียง 10% ของมูลค่าภาษีเต็มจำนวน ซึ่งมีเงื่อนไขดังนี้   1.ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่นำมาพัฒนาเป็นอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมตามกฎหมายอาคารชุดไม่เกิน 3 ปีจากวันที่ได้รับอนุญาตก่อสร้าง 2.ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่นำมาพัฒนาเป็นโครงการจัดสรรตามกฎหมายจัดสรรที่ดินเพื่ออยู่อาศัยไม่เกิน 3 ปีจากวันที่ได้รับอนุญาตจัดสรร 3.ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ได้รับอนุญาตตามกฎหมายจัดสรรและอาคารชุด ก่อนวันที่ 13 มีนาคม  2562 และยังไม่ได้ขาย (สต็อก) จะได้รับการลดค่าภาษีเป็นเวลา 2 ปี คือปี 2563-2564 นอกจากนี้ ที่ดินฯ ที่เป็นอสังหาฯ รอการขาย (NPA) ของสถาบันการเงินก็ได้รับการลดหย่อนค่าภาษีที่ดินฯ ด้วยเช่นกัน โดยลดค่าภาษี 90% ไม่เกิน 5 ปีจากวันที่ได้กรรมสิทธิ์ นักเก็งกำไร-สถาบัน โดนหนักสุด ผู้เก็งกำไรที่ดินและสถาบันการเงินมีโอกาสได้รับผลกระทบทางตรงจากภาระภาษีที่ดินฯ มากที่สุด ขณะที่เจ้าของบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงและลงทุน รวมถึงเจ้าของอาคารที่อยู่อาศัย/พาณิชย์ให้เช่าได้รับผลกระทบทางตรงจากภาระภาษีที่ดินค่อนข้างต่ำ ทั้งนี้ผลกระทบทางตรงจากภาระภาษีที่ดินฯ จะมีความรุนแรงมากน้อยแตกต่างกันตามวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์ของที่ดินฯ และระยะเวลาของการถือครองที่ดินฯ รวมถึงภาระภาษีเกี่ยวกับที่ดินตามกฎหมายเดิม   หากพิจารณาเฉพาะผลกระทบที่มีต่อผู้ที่ถือครองที่อยู่อาศัย รวมถึงผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย เจ้าของอาคารพาณิชย์ให้เช่า และสถาบันการเงินจะสามารถจำแนกผลกระทบเบื้องต้นออกเป็น 3 กลุ่ม (ผลกระทบอาจมีการเปลี่ยนแปลงหากกฎหมายลูกเกี่ยวกับกระบวนการจัดเก็บและการจำแนกประเภทที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้รับการอนุมัติของกระทรวงที่เกี่ยวข้องและประกาศในราชกิจจานุเบกษาอย่างเป็นทางการ) ได้แก่   รูปที่ 2 : ระดับของผลกระทบจากภาระภาษีที่ดินฯ ต่อผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ผู้พัฒนาโครงการ เจ้าของอาคารพาณิชย์ให้เช่า และสถาบันการเงิน หมายเหตุ : ผลกระทบอาจมีการเปลี่ยนแปลงหลังจากที่กฎหมายลูกทั้งหมดถูกประกาศในราชกิจจานุเบกษาอย่างเป็นทางการ ที่มา : การวิเคราะห์โดย EIC จากข้อมูลของสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง, CBRE, กรมที่ดิน และศูนย์ข้อมูลกรุงเทพฯ 1.กลุ่มที่ได้รับผลกระทบสูงจากภาษีที่ดิน ผู้ที่ซื้อที่ดินเพื่อเก็งกำไร/สะสมความมั่งคั่ง สำหรับภาษีที่ดินฯ ในกรณีที่ดินว่างเปล่า แม้ว่าจะมีอัตราภาษีเช่นเดียวกันกับที่ดินเชิงพาณิชย์อยู่ในช่วง 0.3-0.7% แต่อัตราภาษีจะมีการเพิ่มขึ้น 0.3% ในทุก 3 ปี และอัตราภาษีรวมสูงสุดไม่เกิน 3% ซึ่งจะเป็นต้นทุนภาษีที่สูงหรือต่ำขึ้นอยู่กับการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในแต่ละที่ว่าเพิ่มขึ้นมากน้อยเพียงใด   ทั้งนี้ หากเทียบกับราคาที่ดินในกรุงเทพฯ และปริมณฑลตามฐานข้อมูลของ ธปท. ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ที่ดินเพิ่มขึ้นเฉลี่ยเพียงปีละ 1.9% ขณะที่ต้นทุนภาษีที่ดินฯ คิดเป็น 16% ของผลได้ที่ได้จากส่วนต่างราคา หากเสียภาษีที่ดินในอัตรา 0.3% ของมูลค่าที่ดิน ซึ่งถือว่ามีผลกระทบค่อนข้างมาก   ดังนั้น กลุ่มผู้ลงทุนควรต้องพิจารณาคัดเลือกที่ดินที่มีศักยภาพในการเติบโตของราคาในอนาคตให้สูงกว่าต้นทุนภาษีที่ดิน (โดยปกติที่ดินที่มีศักยภาพมีการเติบโตของราคาในอัตราสูงกว่าค่าเฉลี่ยที่จัดเก็บโดย ธปท. เช่น ที่ดินแถบถนนพหลโยธินและรามอินทราที่ราคาประเมินขยายตัวเฉลี่ยปีละ 6-8% เป็นต้น) นอกจากนี้ ระหว่างที่ถือครองไม่ควรปล่อยให้เป็นที่ดินรกร้างเพื่อลดค่าใช้จ่ายภาษีระหว่างที่ถือครองที่ดิน   สถาบันการเงิน โดยเฉพาะสถาบันการเงินที่มีทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ประเภทอสังหาฯ อยู่จำนวนมาก ทั้งนี้ผลกระทบของภาระภาษีที่ดินฯ จะแตกต่างกันไปตามพอร์ต NPA ของแต่ละสถาบันการเงิน โดยกลุ่มที่ได้รับผลกระทบมาก คือ สถาบันการเงินที่มี NPA ที่เป็นอสังหาฯ และถือครองมากกว่า 5 ปี ในสัดส่วนสูง ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นทรัพย์ที่มีสภาพคล่องต่ำ เช่น โรงงาน ที่ดินเปล่า เป็นต้น นอกจากนี้ หากทรัพย์ที่ถือครองมากกว่า 5 ปีส่วนใหญ่เป็นอสังหาฯ เชิงพาณิชย์หรือที่ดินรกร้าง ภาระภาษีก็จะอยู่ในอัตราที่สูงที่ 0.3-0.7% ของมูลค่าประเมิน เทียบกับกลุ่มที่อยู่อาศัยและเกษตรกรรมที่มีอัตราภาษีเพียง 0.02-0.1% และ 0.01-0.1% ตามลำดับ (จากการสอบถามข้อมูลเบื้องต้นจากหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้อง)   ทั้งนี้ สถาบันการเงินมีแนวโน้มที่จะขาย NPA ให้ได้ภายใน 5 ปีแรกของการถือครอง เนื่องจากสถาบันการเงินได้รับสิทธิลดหย่อนภาษีที่ดินฯ โดยเสียภาษีเพียง 10% ของภาระภาษีที่ต้องจ่ายในช่วง 5 ปีแรกที่ถือครอง แต่หลังจากถือครองมากกว่า 5 ปีไปแล้ว หากสถาบันการเงินยังไม่สามารถขาย NPA ได้ ค่าใช้จ่ายทางภาษีก็จะเพิ่มขึ้น เช่น NPA ที่เป็นบ้านพร้อมที่ดินมูลค่า 10 ล้านบาท มีภาระภาษีในช่วง 5 ปีแรกอยู่ที่ปีละ 200 บาท และภาระภาษีจะเพิ่มขึ้นเป็นปีละ 2,000 บาทในปีที่ 6 เป็นต้นไป   ขณะที่ NPA ที่เป็นโรงงานมูลค่า 10 ล้านบาท มีภาระภาษีในช่วง 5 ปีแรกอยู่ที่ปีละ 3,000 บาท และภาระภาษีจะเพิ่มขึ้นเป็นปีละ 30,000 บาทในปีที่ 6 เป็นต้นไป เป็นต้น ในระยะต่อไป สถาบันการเงินอาจระมัดระวังการให้สินเชื่อมากขึ้นจากปัจจุบันที่ระมัดระวังอยู่แล้ว แม้ว่าจะมีอสังหาฯ ค้ำประกันอยู่ก็ตาม เนื่องจากค่าใช้จ่ายภาษีที่เพิ่มขึ้นจากการกลายเป็นหนี้เสียของสินเชื่อเหล่านั้น 2.กลุ่มที่ได้รับผลกระทบปานกลางจากภาษีที่ดิน   ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย โดยรวมจะได้รับผลกระทบไม่มาก หากโครงการของผู้ประกอบการสามารถพัฒนาและขายได้หมดภายใน 3 ปีแรกที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรสำหรับโครงการบ้านแนวราบและใบอนุญาตก่อสร้างสำหรับโครงการคอนโดมิเนียม เนื่องจาก 1.ทางการให้สิทธิลดหย่อนภาระภาษีที่ดินฯ ในช่วง 3 ปีแรก โดยจ่ายภาษีเพียง 10% ของเม็ดเงินภาษีที่ต้องจ่ายจริง ซึ่งคิดเป็นภาระภาษีรวมกัน 3 ปีไม่ถึง 0.2% ของมูลค่าขายของโครงการ 2.ผู้ประกอบการโดยทั่วไปถือที่ดินก่อนพัฒนาโครงการ (Land bank) ประมาณ 1-2 ปี ขณะที่ที่ดินคิดเป็นต้นทุนประมาณ 20-30% ของมูลค่าขายโครงการ ทำให้ค่าใช้จ่ายภาษีที่ดินฯ จากการถือครอง Land bank มีไม่ถึง 0.5% ของมูลค่าขายของโครงการ   อย่างไรก็ตาม ภาระภาษีที่ดินฯ อาจเพิ่มสูงขึ้น หากผู้ประกอบการไม่สามารถบริหารสต็อกเหลือขายภายใน 3 ปีนับตั้งแต่ขออนุญาตจัดสรร/ก่อสร้าง โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมที่ไม่สามารถแบ่งการก่อสร้างเป็น phaseได้แบบที่อยู่อาศัยแนวราบ นอกจากนี้ ผลกระทบจากภาษีจะมีความรุนแรงมากขึ้น หากผู้ประกอบการมีค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยอยู่ในระดับสูงเมื่อเทียบกับรายได้จนส่งผลให้อัตรากำไรต่ำและทำให้ Buffer ต่อภาระภาษีที่ดินมีน้อยลง   นอกจากนี้ ในช่วงปี 2563-2564 ซึ่งเป็นช่วง 2 ปีแรกที่เริ่มการจ่ายภาษีที่ดินฯ มีแนวโน้มที่ผู้พัฒนาโครงการจะเร่งระบายสต็อกที่ค้างอยู่ โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่มีสัดส่วนที่อยู่อาศัยเหลือขายจำนวนมาก ส่วนหนึ่งเพื่อได้รับประโยชน์จากการลดหย่อนภาษีที่ดินฯ สำหรับที่อยู่อาศัยเหลือขายที่มีการขอใบอนุญาตก่อสร้าง/จัดสรรก่อนวันที่ 13 มีนาคม  2562 มิเช่นนั้นผู้ประกอบการจะต้องมีค่าใช้จ่ายภาษีที่ดินฯ สูงขึ้น   ท่ามกลางปัจจัยเสี่ยงจากภาวะเศรษฐกิจและการปรับตัวต่อมาตรการ LTV ของผู้ซื้อบ้าน เมื่อผู้ประกอบการต้องมาเผชิญกับภาระภาษีที่ดินฯ แม้ว่าจะคิดเป็นต้นทุนที่ไม่สูงมากนัก แต่ก็อาจเป็นหนึ่งในปัจจัยเสริมที่ทำให้ผู้ประกอบการระมัดระวังการเปิดตัวใหม่มากขึ้น โดยมุ่งเน้นเปิดตัวโครงการที่มีศักยภาพมากขึ้น รวมถึงการเร่งระบายหน่วยเหลือขายเพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นเมื่อภาษีที่ดินฯ เริ่มจัดเก็บ   เจ้าของอาคารที่อยู่อาศัย/พาณิชย์ให้เช่า เช่น หอพัก อะพาร์ตเมนต์ สำนักงานให้เช่า และพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า เป็นต้น แม้ว่าภาษีที่ดินฯ กรณีใช้ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อการพาณิชย์จะมีอัตราภาษีสูงกว่าเพื่อการเกษตรหรือเพื่ออยู่อาศัย แต่หากเปรียบเทียบกับภาระภาษีที่ดินใหม่ กับภาษีโรงเรือนฯ ในปัจจุบันที่อัตรา 12.5% ของรายได้ค่าเช่า จะพบว่าต้นทุนทางภาษีของผู้ประกอบการจะเพิ่มขึ้นมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับผลตอบแทนจากการให้เช่า โดยอาคารให้เช่าแห่งไหนอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าอยู่ในระดับสูง ต้นทุนภาษีอาจปรับลดลงด้วยซ้ำ แต่หากอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าอยู่ในระดับต่ำ มีโอกาสที่ภาระภาษีอาจเพิ่มขึ้น กดดันผลตอบแทนสุทธิของผู้ประกอบการให้ปรับตัวลดลง โดยเฉพาะอาคารในพื้นที่ที่ราคาที่ดินอยู่ในระดับสูงและมีการแข่งขันสูงระหว่างผู้ประกอบการ   เช่น กรณีอาคารสำนักงานให้เช่าในพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ของกรุงเทพฯ ที่มีอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนเบื้องต้น (Gross yield) โดยเฉลี่ยประมาณ 5-9% (จากข้อมูล CBRE และมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย) โดยคิดเป็นรายได้จากค่าบริการ 50% และรายได้จากการเช่า 50% โดยรายได้ส่วนหลัง ผู้ประกอบการต้องเสียภาษีโรงเรือนฯ คิดเป็น 0.3-0.6% ของมูลค่าอาคาร ซึ่งใกล้เคียงกับอัตราภาษีที่ดินฯ ที่ 0.3-0.7%   รูปที่ 3 : ตัวอย่างการเปรียบเทียบภาระภาษีตามกฎหมายที่ดินเดิมกับกฎหมายที่ดินใหม่ กรณีอาคารสำนักงานให้เช่า หมายเหตุ : ผลตอบแทนเบื้องต้นจากการลงทุนเป็นอัตราเฉลี่ยในพื้นที่ใจกลางกรุงเทพฯ จากการสำรวจของ CBRE และ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ที่มา : การวิเคราะห์โดย EIC จากข้อมูลของ CBRE, มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย และสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง 3.กลุ่มที่ไม่ได้รับผลกระทบ/ได้รับผลกระทบต่ำจากภาษีที่ดิน เจ้าของที่อยู่อาศัยเพื่อใช้อยู่จริง จำแนกเป็น เจ้าของบ้านหลังหลัก ซึ่งทางการได้ยกเว้นการจัดเก็บภาษี โดยมีเงื่อนไขว่าเจ้าของกรรมสิทธิ์ต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน และมูลค่าบ้านพร้อมที่ดินไม่เกิน 50 ล้านบาท หรือบ้าน ไม่นับรวมที่ดินไม่เกิน 10 ล้านบาท ขณะที่บ้านพร้อมที่ดินมูลค่าเกินกว่า 50 ล้านบาทก็มีภาระภาษีอยู่ในระดับต่ำมากเมื่อเทียบกับฐานะหรือรายได้ของผู้ถือครอง เช่น บ้านพร้อมที่ดินมูลค่า 100 ล้านบาท เสียภาษีเพียง 20,000 บาท/ปี หรือ 1,667 บาท/เดือน   เจ้าของที่อยู่อาศัยหลังที่สองขึ้นไปเพื่อใช้อยู่อาศัย (ไม่ใช่บ้านหลังหลัก) แม้ว่าภาระภาษีที่ต้องจ่ายตามภาษีที่ดินฯ จะเพิ่มขึ้นจากภาษีบำรุงท้องที่ (ซึ่งเป็นกฎหมายภาษีที่ดินเดิม) แต่เม็ดเงินภาษีที่ดินฯ ที่ต้องจ่ายยังอยู่ในระดับต่ำเมื่อเทียบกับรายได้ของผู้ที่สามารถซื้อบ้านในมูลค่าเหล่านั้น นอกจากนี้ ภาครัฐยังมีการบรรเทาภาระภาษีในส่วนที่เพิ่มขึ้นในช่วง 3 ปีแรกที่มีการเก็บภาษีที่ดินฯ   เช่น กรณีบ้านพร้อมที่ดินราคา 10 ล้านบาทที่ไม่ใช่บ้านหลังหลัก ปัจจุบันเสียภาษีบำรุงท้องที่ปีละ 834 บาท ขณะที่ตาม พ.ร.บ. ภาษีที่ดินฯ เจ้าของบ้านต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้นเป็นปีละ 2,000 บาท (อัตราภาษีที่ดินฯ 0.02% ของมูลค่าบ้าน 10 ล้านบาท) ซึ่งคิดเป็นค่าใช้จ่ายไม่ถึง 0.2% ของรายได้ของผู้ที่สามารถกู้ซื้อบ้านในราคา 10 ล้านบาท (รายได้ของผู้กู้ซื้อต้องไม่น้อยกว่า 1 แสนบาทต่อเดือน)   ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อปล่อยเช่าเพื่อการอยู่อาศัย/เก็งกำไร จากข้อมูลเบื้องต้นของกระทรวงการคลัง ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อปล่อยเช่าเพื่อการอยู่อาศัย/เก็งกำไร ภาระภาษีที่ต้องจ่ายตามภาษีที่ดินฯ จะเหมือนกับเจ้าของที่อยู่อาศัยหลังที่สองขึ้นไป โดยมีอัตราภาษีที่ดินฯ อยู่ที่ 0.02% ของมูลค่าที่อยู่อาศัย (กรณีราคาไม่เกิน 50 ล้านบาท) คิดเป็นต้นทุนภาษีจากการถือครองที่อยู่อาศัยที่ค่อนข้างต่ำ เมื่อเทียบกับรายได้ค่าเช่าและการเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัย ดังนั้นภาษีที่ดินฯ ไม่ได้มีผลมากนักต่อความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุน (ยกเว้นในช่วงแรกที่มีการจัดเก็บภาษีที่ดินฯ ที่ผู้ลงทุนซื้อที่อยู่อาศัยยังไม่มั่นใจในภาระภาษีว่าจะมีมากน้อยเพียงใด)   กรณีซื้อมาเพื่อเก็งกำไร เช่น ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ตามฐานข้อมูลของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 1.7% สำหรับคอนโดมิเนียม 2.0% สำหรับทาวน์เฮาส์ และ 2.6% สำหรับบ้านเดี่ยว โดยค่าใช้จ่ายจากภาษีที่ดินฯ จะคิดเป็นประมาณ 1% ของผลตอบแทนที่ได้จากส่วนต่างราคาซื้อขาย (Capital gain yield) เฉลี่ยที่ 1.7-2.6% ต่อปี ทั้งนี้ผลกระทบจากต้นทุนภาษีที่กล่าวมามีโอกาสที่จะน้อยกว่าที่กล่าวมาข้างต้น หากผู้ลงทุนเลือกเก็งกำไรในกลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีศักยภาพ ซึ่งราคามีแนวโน้มขยายตัวมากกว่าค่าเฉลี่ยของตลาด   กรณีซื้อมาเพื่อปล่อยเช่า เช่น กรณีคอนโดมิเนียมมูลค่า 5 ล้านบาท ที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่า/เก็งกำไร ต้องเสียภาษีที่ดินฯ ในอัตรา 0.02% ของมูลค่าคอนโดฯ หรือ 1,000 บาท/ปี (เทียบกับในปัจจุบันที่ภาระภาษีเกี่ยวกับที่ดินต่ำมาก เนื่องจากข้อบกพร่องในการจัดเก็บภาษีโรงเรือน ขณะที่ภาษีบำรุงท้องที่ก็อยู่ในอัตราต่ำมาก) คิดเป็นภาระค่าใช้จ่ายประมาณ 0.4-0.7% ของอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า (Gross rental yield) ที่เฉลี่ยประมาณ 3-5%   แต่หากผู้ให้เช่าที่อยู่อาศัยในกรณีตัวอย่างข้างต้น เคยต้องเสียภาษีโรงเรือนฯ จากรายได้ค่าเช่าที่ 12.5% ของรายได้ทั้งปี หรือคิดเป็น 0.4-0.6% ของมูลค่าที่อยู่อาศัย การปรับเปลี่ยนการจัดเก็บภาษีเป็นภาษีที่ดินฯ ที่อัตราขั้นต่ำที่ 0.02% ของมูลค่าที่อยู่อาศัยจะส่งผลด้านบวกต่อผู้ให้เช่าที่จะสามารถประหยัดค่าใช้จ่ายภาษีลงไปได้ประมาณปีละ 17,000-30,000 บาท   รูปที่ 4 : ตัวอย่างการเปรียบเทียบภาระภาษีตามกฎหมายที่ดินเดิมกับกฎหมายที่ดินใหม่ กรณีที่อยู่อาศัยให้เช่า หมายเหตุ : ผลตอบแทนเบื้องต้นจากการลงทุนเป็นอัตราเฉลี่ยในพื้นที่กรุงเทพฯ จากการสำรวจของ Numbeo และ Global Property Guide ที่มา : การวิเคราะห์โดย EIC จากข้อมูลของ ของ Numbeo, Global Property Guide และสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง 2 ผลกระทบทางอ้อม นอกจากผลกระทบโดยตรง จากการต้องเสียภาษีในอัตราที่กฎหมายกำหนดแล้ว ผลกระทบจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในทางอ้อมที่อาจเห็น ก็มีด้วยเช่นกัน คือ 1.ปริมาณที่ดินที่เข้าสู่ตลาดเพื่อขายอาจมีมากขึ้น 2.ส่วนต่างของราคาที่ดินที่มีศักยภาพสูงกับศักยภาพต่ำอาจมีมากขึ้น ผลจากต้นทุนภาษีที่ดินฯ ที่เพิ่มขึ้น อาจส่งผลให้ผู้ถือครองที่ดินว่างเปล่าไม่ได้ใช้ประโยชน์บางส่วนอาจทยอยขายที่ดินออกมาในตลาด โดยเฉพาะที่ดินมรดกที่ถือครองมายาวนาน ซึ่งในอดีตมีต้นทุนในการถือครองที่ดินไม่มากนัก แต่ภาษีที่ดินฯ ที่กำลังจะเริ่มจัดเก็บอาจเป็นหนึ่งในปัจจัยสนับสนุนให้ผู้ถือครองที่ดินบางส่วนปล่อยที่ดินเข้าสู่ตลาดเพื่อซื้อขายมากขึ้น   ส่งผลให้การขยายตัวของราคาที่ดินโดยเฉลี่ยอาจมีแนวโน้มขยายตัวช้าลงไปบ้าง โดยเฉพาะที่ดินที่มีศักยภาพต่ำ (มีการเพิ่มขึ้นของราคาค่อนข้างช้า) ขณะที่ที่ดินที่มีศักยภาพ (มีการเพิ่มขึ้นของราคาค่อนข้างเร็ว) ต้นทุนภาษีที่ดินฯ แทบไม่ส่งผลกระทบ เนื่องจากราคาของที่ดินที่เร่งตัวไปเร็วกว่าต้นทุนภาษี ทำให้ความต้องการถือครองที่ดินดังกล่าวยังมีต่อเนื่อง ผลักดันให้ราคาที่ดินของที่ดินศักยภาพยังมีแนวโน้มขยายตัวสูงต่อเนื่องได้   บทสรุป ผลกระทบจากภาษีที่ดิน ภาษีที่ดินที่กำลังจัดเก็บในปีนี้ ผลต่อทั้งผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่จริงและเพื่อการลงทุนจะไม่ได้รับผลกระทบมากนัก ซึ่งจะส่งผลกระทบไม่มากนักต่ออุปสงค์ในตลาดที่อยู่อาศัย (ปัจจัยจากเศรษฐกิจและความระมัดระวังในการให้สินเชื่อบ้านจะเป็นปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบมากกว่าภาษีที่ดินฯ)   ขณะที่ผู้พัฒนาโครงการอาจต้องมีการปรับตัวอันเกิดจากภาระภาษี โดยต้องมุ่งเน้นบริหารการขายโครงการให้เหลือหน่วยเหลือขายน้อยที่สุดภายในช่วง 3 ปีแรกที่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง/จัดสรร เนื่องจากเป็นช่วงเวลาที่ได้รับการลดหย่อนภาษีที่ดินฯ รวมถึงในช่วงปี 2563-2021 จะต้องเร่งระบายสต็อกซึ่งคงค้างมาก่อนหน้าที่ภาษีที่ดินฯ จะมีผลบังคับใช้ เช่นเดียวกันกับสถาบันการเงินต้องระมัดระวังการให้สินเชื่อมากขึ้นเพื่อไม่ให้ภาระ NPA มีมาก   ดังนั้นมีโอกาสที่ในระยะยาวการจัดเก็บภาษีที่ดินฯ อาจช่วยลดความเสี่ยงจากการเร่งพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการลงได้บ้าง (โดยมุ่งเน้นแต่โครงการที่มีศักยภาพอย่างแท้จริง) รวมถึงการระมัดระวังมากขึ้นของผู้ให้สินเชื่อ ท้ายที่สุดก็อาจเป็นปัจจัยตัวหนึ่งที่ช่วยลดความเสี่ยงภาวะอุปทานส่วนเกิน (Oversupply) ลงได้บ้าง ซึ่งจะสนับสนุนให้การใช้ที่ดิน รวมถึงตลาดที่อยู่อาศัยเติบโตได้อย่างระมัดระวังและยั่งยืนมากขึ้น   หมายเหตุ [1] ราคาปานกลางของที่ดินที่ใช้ในปัจจุบันจะเป็นราคาที่มีการประเมินมาตั้งแต่ปี 2521-2524  ซึ่งเป็นไปตามพระราชบัญญัติกำหนดราคาปานกลางของที่ดินสำหรับการประเมินภาษีบำรุงท้องที่ปี 2529 โดยราคาดังกล่าวจะแตกต่างจากราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จัดทำโดยกรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง ซึ่งมีการปรับปรุงทุก 4 ปี

AWC ทุ่มงบ 26,229 ล้าน ซื้อโรงแรมและโปรเจ็กต์มิกซ์ยูส 12 แห่ง เติมพอร์ตธุรกิจกลุ่มโรงแรมและการบริการ เสริมจำนวนห้องพักรวม 989 ห้องในทันที และอีกมากกว่า 2,500 ห้องในอนาคต สู่เป้าหมายเบอร์ 1 มีโรงแรมในไทยมากสุด 8,000 ห้องภายใน 5 ปี   นางวัลลภา ไตรโสรัส ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป จำกัด (มหาชน) หรือ AWC เปิดเผยว่า ได้ใช้งบประมาณการลงทุนรวมกว่า 26,229 ล้านบาท  ซื้อกิจการโรงแรมและโครงการมิกซ์ยูส 12 แห่ง เพื่อเสริมศักยภาพและความหลากหลายของพอร์ตโฟลิโอกลุ่มธุรกิจโรงแรมและการบริการ และสร้างผลประกอบการอย่างก้าวกระโดดภายใน 5 ปี   สำหรับการซื้อกิจการที่เป็นเจ้าของสินทรัพย์กลุ่มที่ 3 ของบริษัท ตามสัญญาซื้อขายหุ้นปี 2562  ประกอบด้วย ซึ่งประกอบด้วย โรงแรม 4 แห่งที่เปิดดำเนินการแล้ว ได้แก่ 1.โรงแรมแบงค็อก แมริออท เดอะ สุรวงศ์ 2.โรงแรมฮอลิเดย์ อินน์ เอ็กซ์เพรส กรุงเทพ สาทร 3.โรงแรมภูเก็ต แมริออท รีสอร์ท แอนด์ สปา ในยางบีช และ 4. โรงแรมหัวหิน แมริออท รีสอร์ท และ สปา     นอกจากนี้ ยังซื้อโรงแรมและโครงการอสังหาริมทรัพย์มิกซ์ยูส (Mixed-Use Properties) ที่อยู่ระหว่างการปรับปรุงหรือพัฒนา อีก 8 แห่ง รวมห้องพักกว่า 2,500 ห้อง  อาทิ AWC CENTER PATTAYA โครงการมิกซ์ยูสระดับเมกะโปรเจคใหม่ใจกลางเมืองพัทยา ประกอบด้วย โรงแรมเจดับบลิว แมริออท เดอะ พัทยา บีช รีสอร์ท แอนด์ สปา และ โรงแรม พัทยา แมริออท มาร์คีส์ ที่มีห้องพักรวม 1,298 ห้อง  โครงการอควอทีค  โรงแรมบันยัน ทรี จอมเทียน พัทยา  ที่จะมีห้องพักและวิลล่ารวม 150 ห้อง และโครงการที่จะพัฒนาในอนาคตต่างๆ อีกมากมาย     โรงแรมสินทรัพย์กลุ่มที่ 3 ของบริษัทฯ ที่เปิดดำเนินการแล้ว มีความโดดเด่นทั้งในแง่ของศักยภาพการดำเนินงานและที่ตั้ง โดยโรงแรมแบงค็อก แมริออท เดอะ สุรวงศ์ เป็นโรงแรมในระดับ Upper Upscale   ที่มีห้องพัก 303 ห้องโดยดัชนีรายได้เฉลี่ยต่อห้องพักทั้งหมดเมื่อเทียบกับโรงแรมในระดับเดียวกัน (RevPAR Index) สำหรับไตรมาสที่ 3 ปี 2562 สูงถึง 149.4%   ในขณะที่โรงแรมฮอลิเดย์ อินน์ เอ็กซ์เพรส กรุงเทพ สาทร เป็นโรงแรมที่รองรับนักท่องเที่ยวและ  นักเดินทางเพื่อธุรกิจในระดับ Midscale ในใจกลางย่านสาทรและสีลม ที่มีห้องพักจำนวน 184 ห้อง โดยได้รับรางวัล Loved by Guests 2019 จาก Hotels.com แสดงให้เห็นถึงความพึงพอใจจากผู้เข้าพักที่มีต่อโรงแรมในระดับสูง   ส่วนโรงแรมทรัพย์สินกลุ่ม 3 ของบริษัท ที่เปิดดำเนินการแล้วนอกกรุงเทพฯ อาทิ โรงแรมภูเก็ต แมริออท รีสอร์ท แอนด์ สปา ในยางบีช เป็นรีสอร์ทริมหาด ระดับ Upper Upscale มีห้องพักและพูลวิลล่าจำนวน 180 ห้อง อีกทั้งยังเป็นสถานที่จัดงานแต่งงานยอดนิยม การันตีด้วยรางวัล Best International Wedding Hotels in the World 2019 จาก International Hotel Awards และมีดัชนีรายได้เฉลี่ยต่อห้องพักทั้งหมดเมื่อเทียบกับโรงแรมในระดับเดียวกัน  สำหรับไตรมาสที่ 3 ปี 2562 สูงถึงร้อยละ 145.2%     โรงแรมหัวหิน แมริออท รีสอร์ท และ สปา เป็นรีสอร์ทในระดับ Upper Upscale ที่โดดเด่นด้วยห้องพักแบบทันสมัยจำนวน 322 ห้อง พร้อมด้วยสระว่ายน้ำจำนวน 5 สระ และสระว่ายน้ำแบบ loop pool โดยได้รับรางวัล Best Luxury Resort Hotel Asia Pacific 2019 จาก International Hotel Awards และมีดัชนีรายได้เฉลี่ยต่อห้องพักทั้งหมดเมื่อเทียบกับโรงแรมในระดับเดียวกัน  สำหรับไตรมาสที่ 3 ปี 2562 สูงถึง 171.6%   “การเข้าซื้อกิจการที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินกลุ่ม 3 จะทำให้แอสเสท เวิรด์ คอร์ปอเรชั่น เป็นเจ้าของโรงแรมรายใหญ่ที่สุดในประเทศไทยในโรงแรมระดับ Midscale ขึ้นไป”   เมื่อการพัฒนาโครงการทั้งหมดแล้วเสร็จ แอสเสท เวิรด์  คอร์ปอเรชั่น จะมีโรงแรมที่เปิดให้บริการทั้งสิ้น 27 แห่ง และมีจำนวนห้องพักมากกว่า 8,500 ห้อง ที่บริหารงานโดยผู้บริหารโรงแรมชั้นนำระดับสากล อาทิ Marriott International Inc., ฮิลตัน, บันยันทรี,  มีเลีย, ไอเอชจี และโอกุระ พร้อมด้วยเครือข่ายสมาชิก Loyalty Program มากกว่า 290 ล้านสมาชิก และด้วยการพัฒนาโครงการแบบมิกซ์ยูสที่หลากหลาย  

CRC ประกาศข่าวดีรับปีใหม่ พร้อมเดินหน้าเสนอขายหุ้น IPO ครั้งประวัติศาสตร์ หลังจากก.ล.ต. แบบไฟลิ่ง เตรียม 1,691 ล้านหุ้นออกขาย ระดมทุนต่อยอดธุรกิจ สร้างการเติบโต   “เซ็นทรัล รีเทล” หรือ “CRC ประกาศข่าวดีเตรียมต้อนรับปีใหม่ของทศวรรษใหม่ พร้อมเดินหน้าเสนอขายหุ้น IPO ครั้งประวัติศาสตร์ หลังจากสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (สำนักงาน ก.ล.ต.) ได้อนุมัติแบบคำขออนุญาตเสนอขายหลักทรัพย์และแบบแสดงรายการข้อมูลการเสนอขายหลักทรัพย์ (แบบไฟลิ่ง) และมีผลใช้บังคับเป็นที่เรียบร้อยในวันที่ 26 ธันวาคม 2562   CRC เตรียมขายหุ้น IPO 1,691 ล้านหุ้น โดย CRC ประกาศแผนเสนอขายหุ้น IPO จำนวนไม่เกิน 1,691 ล้านหุ้น โดยแบ่งออกเป็น 1. หุ้นสามัญเพิ่มทุนจำนวนไม่เกิน 1,331 ล้านบาทหุ้น คิดเป็น 22.1% ของจำนวนหุ้นทั้งหมดหลัง IPO (ไม่รวมการจัดสรรหุ้นส่วนเกิน) ซึ่งหุ้นสามัญเพิ่มทุนจำนวนดังกล่าว ประกอบด้วยหุ้นสามัญเพิ่มทุนเพื่อเสนอขายให้แก่ผู้ถือหุ้นของบริษัท โรบินสัน จำกัด (มหาชน) หรือ ROBINS  ที่ตอบรับคำเสนอซื้อหลักทรัพย์ ผ่านการแลกหุ้น (Share Swap) และหุ้นสามัญเพิ่มทุนเพื่อเสนอขายและจัดสรรให้กับประชาชนเป็นครั้งแรก 2. หุ้นสามัญเดิมที่เสนอขายโดย Hawthorn Resources Limited (ผู้ถือหุ้นเดิม) จำนวนไม่เกิน 360 ล้านหุ้น คิดเป็น 6.0% ของจำนวนหุ้นทั้งหมดหลัง IPO (ไม่รวมการจัดสรรหุ้นส่วนเกิน) และอาจมีการจัดสรรหุ้นส่วนเกิน (Overallotment Option หรือ Greenshoe) จำนวนไม่เกิน 169.1 ล้านหุ้น หรือคิดเป็นไม่เกิน 10.0% ของจำนวนหุ้นทั้งหมดที่เสนอขายในครั้งนี้ เพื่อนำเงินไปใช้ในการรักษาระดับราคาหุ้น (Stabilization) เสริมสร้างความเชื่อมั่นให้แก่นักลงทุน   พร้อมกันนี้ CRC ประกาศเดินหน้าทำคำเสนอซื้อหุ้นทั้งหมดของ ROBINS ที่ราคาเสนอซื้อ 66.50 บาทต่อหุ้น เพื่อแลกกับหุ้น IPO ของ CRC ตามช่วงอัตราแลกหุ้นเบื้องต้นที่ 1.39 ถึง 1.66 หุ้นสามัญเพิ่มทุนใหม่ของ CRC ต่อ 1 หุ้นสามัญเดิมของ ROBINS ในระหว่างวันที่ 27 ธันวาคม 2562 ถึงวันที่ 3 กุมภาพันธ์ 2563 (รวม 25 วันทำการ) โดยมีบริษัทหลักทรัพย์ บัวหลวง จำกัด (มหาชน) และ บริษัทหลักทรัพย์ ภัทร จำกัด (มหาชน) เป็นตัวแทนในการรับซื้อหลักทรัพย์ (Tender Agent) หลังจากนั้นหุ้นของ ROBINS จะถูกเพิกถอนออกจากการเป็นหลักทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย พร้อมกับหุ้น IPO ของ CRC เริ่มทำการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์   วางโครงสร้างธุรกิจ 3 ปี ก่อนเข้าตลาด นายญนน์ โภคทรัพย์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท​ เซ็นทรัล รีเทล คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ CRC เปิดเผยว่า ​ตลอด 3 ปีที่ผ่านมา คณะผู้บริหารของ CRC ซึ่งมีส่วนผสมที่ลงตัว  จากทั้งครอบครัวจิราธิวัฒน์และทีมผู้บริหารมืออาชีพ  ได้ร่วมกันวางโครงสร้างธุรกิจค้าปลีกของกลุ่มเซ็นทรัลใหม่ (New Central New Retail) จนมีความพร้อมในการต้อนรับนักลงทุน ให้มาร่วมเป็นส่วนหนึ่งเพื่อต่อยอดความสำเร็จบนเวทีระดับโลกไป   โดย CRC มีรูปแบบธุรกิจค้าปลีกที่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัว มีการรวบรวมแบรนด์ค้าปลีกชั้นนำหลากหลายประเภท (Multi-category) ใน 3 กลุ่มหลัก คือ 1.กลุ่มแฟชั่น 2.กลุ่มฮาร์ดไลน์ และ3. กลุ่มฟู้ด หลากหลายรูปแบบและช่องทาง (Multi-format) ครอบคลุมทั้งในและต่างประเทศ (Multi-market)     นอกจากนี้ ยังมีแบรนด์ค้าปลีกมากมาย อาทิ ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล ห้างสรรพสินค้าโรบินสัน ซูเปอร์สปอร์ต เซ็นทรัลมาร์เก็ตติ้งกรุ๊ป เพาเวอร์บาย ไทวัสดุ ท็อปส์ แฟมิลี่มาร์ท โรบินสัน ไลฟ์สไตล์ เซ็นเตอร์ ในประเทศไทย รวมไปถึงบิ๊กซี/GO! เหงียนคิม ลานชีมาร์ท  ในประเทศเวียดนาม และรีนาเชนเต ห้างสรรพสินค้าระดับไฮเอนด์ที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศอิตาลี   จากข้อมูลวันที่ 30 กันยายน 2562 และรายงานจาก Euromonitor International  สำหรับ CRC เป็นผู้นำธุรกิจค้าปลีกผ่านรูปแบบที่หลากหลายที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศไทย มีร้านค้าทั้งหมดประมาณ 1,922 ร้านค้าใน 51 จังหวัดทั่วประเทศ  เป็นผู้ประกอบการห้างสรรพสินค้าระดับไฮเอนด์  ซึ่งมีขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศอิตาลี รวมทั้งสิ้น 9 สาขา   CRC ยังเป็นผู้ประกอบการค้าปลีกข้ามชาติ และค้าปลีกประเภท Hypermarket อันดับ 1 ในรูปแบบใหม่ที่สอดคล้องกับ ไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคในประเทศเวียดนาม ด้วยร้านค้าในรูปแบบต่าง ๆ จำนวน 133 ร้านค้า ใน 40 จังหวัด โดย CRC อยู่ในสถานะที่ดีในการจะก้าวเข้าสู่การเป็นหนึ่งในผู้นำธุรกิจค้าปลีกหลากหลายรูปแบบที่ประสบความสำเร็จที่สุดในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้และในภูมิภาคอื่นๆ   “CRC ยังประสบความสำเร็จในการพัฒนาแพลตฟอร์มสู่ Customer-Centric Omnichannel ซึ่งเป็นแพลตฟอร์มที่ผสมผสานจุดเด่นที่ดีที่สุดของออนไลน์และออฟไลน์เข้าไว้ด้วยกัน พร้อมการนำเสนอสินค้าและบริการแบบรู้ใจที่ตรงความต้องการเฉพาะบุคคล (Personalization) ผ่านการวิเคราะห์ฐานข้อมูลสมาชิก Loyalty Program ที่มีมากกว่า 28.8 ล้านรายทั่วโลก”   เตรียมนำเงินขยายสาขา-ชำระหนี้เงินกู้   วัตถุประสงค์ของการระดมทุนในครั้งนี้ เพื่อใช้เป็นเงินทุนในการขยายสาขาทั้งในประเทศไทยและต่างประเทศ รวมถึงการปรับปรุงสาขาต่าง ๆ อาทิ 1. การขยายสาขาใหม่ของห้างสรรพสินค้าโรบินสัน และ โรบินสัน  ไลฟ์สไตล์ เซ็นเตอร์ 2. การขยายสาขาของไทวัสดุ  3. การขยายสาขาของบิ๊กซี/GO! ในประเทศเวียดนาม 4. การปรับปรุงสาขาต่าง ๆ ของแต่ละกลุ่มธุรกิจ และการชำระคืนหนี้เงินกู้ยืมจากสถาบันการเงิน เพื่อโอกาสในการเติบโตอย่างต่อเนื่องและมุ่งขยายความสำเร็จในระดับโลกอย่างมั่นคงในระยะยาว     โดยมีบริษัทหลักทรัพย์ บัวหลวง จำกัด (มหาชน) และ บริษัทหลักทรัพย์ ภัทร จำกัด (มหาชน) ในฐานะที่ปรึกษาทางการเงินร่วม ทั้งนี้ CRC มีนโยบายจ่ายเงินปันผลให้แก่ผู้ถือหุ้นในอัตราไม่น้อยกว่า 40% ของกำไรสุทธิจากงบการเงินรวมภายหลังจากหักภาษี และการจัดสรรทุนสำรองต่าง ๆ ทุกประเภทตามที่กฎหมายและ CRC กำหนดไว้ในแต่ละปี   ผู้สนใจลงทุนสามารถศึกษาข้อมูลจากแบบแสดงรายการข้อมูลการเสนอขายหลักทรัพย์และหนังสือชี้ชวนของ CRC ที่ได้รับการอนุมัติจากสำนักงาน ก.ล.ต.ได้ที่เว็บไซต์ของสำนักงาน ก.ล.ต. www.sec.or.th  ส่วนผลการดำเนินงานในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2562 มีรายได้รวม 159,506 ล้านบาท โดยเพิ่มขึ้น 6,298 ล้านบาท หรือเติบโต 4.1% จากช่วงเวลาเดียวกันในปีก่อนหน้า  

คืนวันที่ 31 ธันวาคมของทุกปี นับเป็นช่วงเวลาสำคัญที่หลายคน ต่างเฝ้ารอเพื่อจะทำการ “เคาท์ดาวน์” เพื่อส่งท้ายปีเก่าต้อนรับปีใหม่ เป็นช่วงเวลาของการเริ่มต้นชีวิตใหม่ที่ดีกว่า คนส่วนใหญ่จะเลือกสถานที่สำคัญๆ ที่สวยงามหรือชื่นชอบ เป็นจุดหมายปลายทางเพื่อการ “เคาท์ดาวน์” นอกเหนือจากการกลับไปยังบ้านเกิดเพื่อร่วมฉลองปีใหม่กับครอบครัว   นอกจากการเฉลิมฉลอง และการเตรียมส่งท้ายปีเก่าต้อนรับปีใหม่ ภายในประเทศแล้ว เมืองท่องเที่ยวหลายแห่งในต่างประเทศ ก็ถูกเลือกเป็นสถานที่สำคัญ สำหรับการเคาท์ดาวน์ด้วยเช่นกัน ซึ่งคนไทยนิยมไปประเทศไหนบ้าง เพื่อใช้เป็นสถานที่ส่งท้ายปีเก่าและต้อนรับปีใหม่ กับคนรักหรือคนพิเศษนั้น ทาง Airbnb ได้เปิดเผยผลสำรวจให้ได้รู้กัน   กรุงโซล เมืองยอดฮิตคนไทย "เคาท์ดาวน์" หากวัดจากผลสำรวจของ Airbnb จากการจองห้องพักมากที่สุดของคนไทย ในช่วงระหว่างวันหยุดยาวปีใหม่ เมื่อเทียบกับจำนวนผู้เข้าพักในปีที่แล้ว เมืองที่มีอัตราการเติบโตมากที่สุดก็คือ “กรุงโซล” ประเทศเกาหลีใต้ เหตุผลสำคัญ คงเป็นเพราะการมีเที่ยวบินไปมากขึ้น และคนชนชั้นกลางที่มีจำนวนเพิ่มขึ้น ทำให้คนไทยนิยมเดินทางไปต่างประเทศ เพื่อท่องเที่ยวในสถานที่ใหม่และเรียนรู้วัฒนธรรมใหม่ๆ     ถึงแม้กรุงโซลจะเป็นเมืองจุดหมายปลายทางที่ได้รับความนิยมมากที่สุด แต่การเดินทางท่องเที่ยวไปยังต่างประเทศในช่วงปีใหม่ของคนไทยนั้น ประเทศญี่ปุ่น นับว่ามีอัตราการเติบโตเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เพราะมีถึง 3 เมืองใหญ่อย่าง “โตเกียว โอซาก้า และฮอกไกโด” ติดโผ 5 อันดับแรก โดยอ้างอิงจากยอดการเข้าพักในช่วงปีใหม่มีการเติบโตขึ้นเมื่อเปรียบเทียบระหว่างปี 2561 กับปี 2562 ดังนี้   1.ลอนดอน  มีการเติบโตเพิ่มขึ้น 164% 2.เซี่ยงไฮ้  มีการเติบโตเพิ่มขึ้น 162% 3.โตเกียว มีการเติบโตเพิ่มขึ้น 87% 4.โอซาก้า มีการเติบโตเพิ่มขึ้น 70% 5.ฮอกไกโด มีการเติบโตเพิ่มขึ้น 61%   “เชียงใหม่” เมืองที่คนไทยไปมากสุดในประเทศ  สำหรับคนที่เลือกที่จะท่องเที่ยวภายในประเทศไทย พบว่า จุดหมายปลายทางที่ได้รับความนิยมมากที่สุดในช่วงปีใหม่ยังคงเป็นภูเขากับความหนาวเย็นทางภาคเหนือ โดย “เชียงใหม่” ยังรักษาตำแหน่งสถานที่ยอดนิยมของนักท่องเที่ยวชาวไทย จากการมียอดจองห้องพักสูงถึง 90% เมื่อเทียบกับปีก่อน ทำให้เชียงใหม่ มีอัตราการเติบโตมากที่สุด โดย 3 อันดับเมืองยอดนิยมในประเทศไทยของนักท่องเที่ยวไทย ได้แก่ 1.เชียงใหม่ มีการเติบโตเพิ่มขึ้น 90% เมื่อเทียบกับปีก่อน 2.ภูเก็ต มีการเติบโตเพิ่มขึ้น 82% เมื่อเทียบกับปีก่อน 3.กรุงเทพฯ มีการเติบโตเพิ่มขึ้น 64% เมื่อเทียบกับปีก่อน     หากดูภาพรวมของการจองห้องพักทั้งหมดของ Airbnb ทั้งจากในประเทศและต่างประเทศแล้ว เมืองที่คนไทยนิยมไปเฉลิมฉลองมากที่สุดนั้น 5 อันดับแรก เป็นเมืองที่อยู่ภายในประเทศ ได้แก่ 1.กรุงเทพฯ 2.เชียงใหม่ 3.พัทยา 4.ภูเก็ต 5.สมุย สรุปแล้วปีนี้ ไปเคาท์ดาวน์ที่ไหนกันบ้าง แต่ไม่ว่าจะอยู่สถานที่ใดก็ตาม ขอให้ทุกช่วงเวลานับจากนี้ มีแต่สิ่งดีดีให้กับทุกคน เพื่อการเริ่มชีวิตในปีใหม่ที่สดใส และเต็มไปด้วยความสุข

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ นอกจากการพัฒนาที่อยู่อาศัย ประเภทบ้านและคอนโดมิเนียมแล้ว โครงการประเภทคอมเมอร์เชียล ในส่วนของโครงการค้าปลีกและพื้นที่สำนักงาน ก็เป็นโครงการอสังหาฯ​ ที่ถูกพัฒนาออกมาจำนวนมาก และยังเป็นอีกหนึ่งประเภทสำคัญของธุรกิจอสังหาฯ ด้วย   โดยเฉพาะเทรนด์การพัฒนาโครงการประเภทมิกซ์ยูส ซึ่งภายในโครงการประกอบด้วยอสังหาฯ หลายประเภทรวมอยู่ด้วยกัน เป็นเทรนด์ที่ถูกพัฒนาออกมาจำนวนมาก โดยโครงการได้เริ่มเสร็จและเปิดให้บริการตั้งแต่ปีนี้  ต่อเนื่องไปในอีกหลายปีข้างหน้า ส่งผลให้พื้นที่ค้าปลีกและสำนักงานให้เช่า จะมีเพิ่มออกมาอย่างต่อเนื่องด้วย   อีก 5 ปี พื้นที่ออฟฟิศเช่าทะลุ 10 ล้านตร.ม. รายงานล่าสุด จาก บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด ระบุว่า ปัจจุบันพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ มีทั้งสิ้นประมาณ 9 ล้านตารางเมตร โดยเป็นอาคารเกรด เอ และ บี จำนวน 6.08 ล้านตารางเมตร ยังคงมีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ทั้งเรื่องของราคาค่าเช่าที่มีการปรับตัวสูงขึ้น และอัตราว่างของพื้นที่ที่อยู่ในระดับต่ำมาตลอดหลายปี  ทำให้ในปัจจุบันเริ่มมีการพัฒนาอาคารสำนักงานให้เช่าเพิ่มมากขึ้น  โดยคาดการณ์ว่าจะมี  ซัพพลายใหม่จ่อเข้าตลาดกว่า 1.78 ล้านตารางเมตร ในอีก 5 ปีข้างหน้า  ทำให้มีพื้นที่โดยรวมกว่า 10.78 ล้านตารางเมตร   อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยทั้งกรุงเทพฯ มีประมาณ 94% และมีราคาค่าเช่าเฉลี่ยที่ 800 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน แต่หากพิจารณาเฉพาะอาคารสำนักงานเกรดเอ ที่อยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจเท่านั้น พบว่า ค่าเช่าเฉลี่ยในปีนี้ปรับตัวขึ้นประมาณ 5% จากสิ้นปีที่แล้ว ไปอยู่ที่ประมาณ 1,080 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน และอัตราการเช่าพื้นที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยเล็กน้อยที่ 95% และจากการสำรวจยังพบความต้องการในการเช่าอาคารสำนักงานเกรดเอ ในย่านศูนย์กลางธุรกิจอีกมาก ทำให้ราคาค่าเช่าของบางอาคารพุ่งสูงขึ้น เช่น เกษร ทาวเวอร์ มีราคาค่าเช่าแพงที่สุดที่ 1,600 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ซึ่งในย่านเพลินจิต พระราม 1 และวิทยุ ยังคงได้รับความสนใจจากผู้เช่าสูงอย่างต่อเนื่อง   เทรนด์ออฟฟิศให้เช่าในอนาคต นายธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด เปิดเผยว่า เนื่องจากอาคารสำนักงานส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ มีอายุอาคารมากกว่า 20 ปี ซัพพลายใหม่ๆ ที่กำลังจะเข้ามาในตลาดจะช่วยทำให้ตลาดมีความน่าสนใจมากยิ่งขึ้น พื้นที่สำนักงานใหม่ที่กำลังจะเข้ามาในตลาด  โดยส่วนมาก จะถูกพัฒนาในรูปแบบโครงการอสังหาฯ มิกซ์ยูส มีการเพิ่มพื้นที่รีเทลในชั้นล่าง เพื่ออำนวยความสะดวกให้ผู้เช่าให้มากขึ้น รวมถึงการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ มีส่วนประกอบของโครงการที่หลากหลาย     โดยตั้งแต่ปี 2565 เป็นต้นไป จะได้เห็นโครงการสำคัญ ๆ หลายโครงการพร้อมใช้งาน อาทิ ศุภาลัย ไอคอน  บนพื้นที่สถานทูตออสเตรเลียเดิม,  วัน แบงค็อก อภิมหาโปรเจกต์จาก TCC, เดอะ ฟอเรสเทียส์ โครงการเมืองในป่าแห่งแรกของเมืองไทย, แบงค็อกมอลล์ เมกะโปรเจกต์ จาก เดอะมอลล์ กรุ๊ป, และ เอ็มสเฟียร์ จิ๊กซอว์ส่วนสุดท้ายของ ดิ เอ็มดิสทริค ทั้งหมดนี้จะช่วยยกระดับมาตรฐานอาคารสำนักงานในไทยมากยิ่งขึ้น   ส่วนเทรนด์ตลาดพื้นที่ออฟฟิศให้เช่าในปีหน้านั้น  จะมีโครงการเดอะปาร์ค (The PARQ) เปิดเข้ามาเพิ่ม ซึ่งโครงการ เดอะ ปาร์ค  บริษัท ทีซีซี แอสเซ็ท (ประเทศไทย) จำกัด เป็นเจ้าของโครงการ มีพื้นที่อาคารรวม 320,000 ตารางเมตร ประกอบด้วยสำนักงานระดับพรีเมี่ยมเกรดเอ พื้นที่ร้านค้า ร้านอาหาร และโรงแรม มูลค่ากว่า 20,000 ล้านบาท   สำหรับแนวโน้มตลาดออฟฟิศในปี 2563 นั้น คาดว่าจะเติบโตทั้งในส่วนของความต้องการ และราคาค่าเช่า รวมถึงปริมาณพื้นที่จากการเปิดตัวโครงการใหม่ของโครงการเดอะ   พื้นที่ค้าปลีกได้ “นักท่องเที่ยวจีน” หนุนตลาด   ด้านพื้นที่ศูนย์การค้า  พบว่า ยังคงเติบโตอย่างสม่ำเสมอ  มีพื้นที่ใหม่เข้ามาอย่างต่อเนื่อง  ขณะที่อัตราการเช่าพื้นที่ร้านค้ายังคงอยู่ในอัตราที่สูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในย่านศูนย์กลางทางการค้าใจกลางเมือง อย่าง สยาม-ราชประสงค์-พร้อมพงษ์ ที่แม้จะมีการแข่งขันสูง แต่ยังคงเติบโตอย่างมีเสถียรภาพ  เนื่องจากย่านศูนย์กลางทางการค้ายังคงเป็นจุดหมายปลายทางสำคัญ ​ของนักท่องเที่ยวต่างชาติ ซึ่งถือเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้มีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยสูงกว่า 95%   โดยปัจจุบันจะพบว่า ภาวะหนี้ครัวเรือนในไทย จะยังคงสะสมอยู่ในระดับสูง และความเชื่อมั่นของผู้บริโภคภายในประเทศจะมีตัวเลขที่ลดลง  แต่การใช้จ่ายของนักท่องเที่ยวต่างชาติ ยังเข้ามาเป็นแรงสนับสนุนตลาดค้าปลีกให้เติบโตในช่วงปีที่ผ่านมา โดยครึ่งปีหลัง สถิตินักท่องเที่ยวที่เติบโตขึ้นทั้งในแง่ของจำนวนนักท่องเที่ยว และรายรับจากนักท่องเที่ยวต่างชาติ   นักท่องเที่ยวจีนยังคงเป็นกลุ่มหลัก  ที่เข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทย โดยมีผลมาจากการขยายระยะเวลามาตรการยกเว้นค่าธรรมเนียมการตรวจลงตรา (Visa on Arrival) ออกไปอีก 6 เดือน การประท้วงที่ยืดเยื้อของฮ่องกง รวมถึงการขึ้นภาษีของญี่ปุ่น ส่งผลให้ตัวเลขนักท่องเที่ยวดีขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง จากสถิติกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา พบว่า 9 เดือนแรกมีนักท่องเที่ยวต่างชาติจำนวน  29.47 ล้านคน ขยายตัว 3.51% และมีรายได้จากนักท่องเที่ยวต่างชาติรวม 1.42 ล้านล้านบาท ขยายตัว 3 - 4% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันกับปีที่ผ่านมา   พื้นที่ใหม่เข้าสู่ตลาด 280,000 ตารางเมตร จากการแข่งขันที่สูงมากขึ้นในปัจจุบัน ทำให้ร้านค้า หรือแม้แต่ผู้ประกอบการศูนย์การค้า หันมาให้ความสนใจในการเรียกเก็บค่าเช่าแบบ GP (Gross Profit) มากขึ้น โดยการเรียกเก็บค่าเช่าแบบ GP จะช่วยแบ่งเบาภาระค่าเช่าให้กับร้านค้าได้ในระดับหนึ่ง แต่ทั้งนี้ ศูนย์การค้าใหญ่ ๆ จะมี Minimum guarantee หรือ Based rent กำหนดให้แก่ร้านค้าเมื่อทำสัญญาเช่า ทำให้ร้านค้าจำเป็นจะต้องทำยอดขายให้ได้ ซึ่งเป็นผลดีทั้งต่อร้านค้าและศูนย์การค้า และจากการสำรวจ  พบว่าราคาค่าเช่าเฉลี่ยชั้น G ในย่านศูนย์กลางทางการค้าปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 3,915 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน สูงขึ้นจากปีที่แล้วเล็กน้อย   แต่อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการพื้นที่ศูนย์การค้ายังคงต้องเผชิญกับความท้าทายจากพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ทั้งจากตลาดสินค้าออนไลน์ การบริการส่งอาหารที่ปัจจุบันมีการเติบโตอย่างรวดเร็ว และรวมไปถึงพื้นที่ใหม่ที่จะแบ่งกำลังซื้อออกไป ทำให้ผู้ประกอบการจำเป็นจะต้องสร้างสิ่งดึงดูด สร้างประสบการณ์ใหม่ให้แก่ผู้บริโภค ซึ่งเชื่อว่าเป็นสิ่งที่ท้าทายอย่างมากสำหรับผู้ประกอบการ   ขณะเดียวกันร้านค้าแบรนด์ไทยก็ยังต้องเผชิญความท้าทายจากแบรนด์ต่างชาติที่ให้ความสนใจเข้ามาเปิดในเมืองไทยอย่างต่อเนื่อง โดยในปีที่ผ่านมา มีแบรนด์ใหม่ๆ เข้ามาเปิดอย่างหลากหลาย อาทิ ดองกิ มอลล์ (Donki Mall), ทิม ฮอร์ตันส์ (Tim Horton), อี้ ฟาง (Yi Fang), ทาโก้ เบลล์ (Taco Bell), ไทเกอร์ชูก้า (Tiger Sugar), ดิ แอลลี่ (The Alley), และ ซิง ฝู่ ถัง (Xing Fu Tang) เป็นต้น   ในปีนี้มีพื้นที่ค้าปลีกใหม่ เข้ามาสู่ตลาดหลายแห่งกว่า 280,000 ตารางเมตร เช่น วัน-โอ-วัน เดอะเทิร์ด เพลส (101 the third place), ดอง ดอง ดองกิ (Don Don Donki), เดอะ มาร์เก็ต แบงคอก (The Market Bangkok), สามย่านมิตรทาวน์ (Samyan Mitrtown), เซ็นทรัล วิลเลจ (Central Village) และ แอม ไชน่าทาวน์ (I’m Chinatown) และคาดว่าจะมีโครงการใหม่ ๆ ทยอยเข้ามาสู่ตลาดในอีก 3 ปีข้างหน้าอย่างต่อเนื่องไม่น้อยกว่า 400,000 ตารางเมตร โดยมีโครงการที่น่าจับตามองหลายโครงการ อาทิ เอ็มสเฟีร์ย (EmSphere), วันแบงค็อก (One Bangkok),  และ สยาม พรีเมียม เอ้าท์เล็ต แบงค็อก (Siam Premium Outlets Bangkok)   ส่องเทรนด์พื้นที่ค้าปลีกปี 63   โดยภาพรวมแล้ว ตลาดพื้นที่ศูนย์การค้าของกรุงเทพฯ ยังคงอยู่ในเกณฑ์ที่ดีและยังคงมีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ดี ผู้ประกอบการจำเป็นจะต้องเน้นการสร้างประสบการณ์ให้กับผู้บริโภค ที่หาไม่ได้จากโลกออนไลน์ หรือการเดลิเวอรี่ การตอบสนองที่ตรงใจลูกค้าและความรวดเร็วในการบริการ รวมไปถึงการสร้างและรักษาความสัมพันธ์แก่ลูกค้า และการรักษาพร้อมพัฒนาสินค้าให้อยู่ในระดับแข่งขันได้อีกด้วย   ขณะที่ปริมาณพื้นที่ค้าปลีก ที่จะเข้ามาเพิ่มในปี 2563  เป็นพื้นที่ในส่วนของโครงการเดอะปาร์ค  ที่จะมีเข้ามาอีกประมาณ 12,000 ตารางเมตร ทั้งในส่วนพื้นที่ร้านค้าปลีก ร้านอาหาร ซูเปอร์มาร์เก็ต และศูนย์อาหาร ภายใต้แนวคิด ‘Eat Well and Shop Well’ รวมไปถึงการนำเสนอบริการด้านสุขภาพและความงาม ตลอดจนร้านค้าที่ดำเนินธุรกิจอย่างรับผิดชอบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อม ซูเปอร์มาร์เก็ตภายในโครงการจะมุ่งเน้นการจำหน่ายผลิตภัณฑ์และอาหารปลอดสารพิษ อาหารเพื่อสุขภาพ รวมถึงอาหารมังสวิรัติที่หลากหลายกว่าซูเปอร์มาร์เก็ตทั่วไป   นอกจากนี้ ยังมีพื้นที่โครงการสยาม พรีเมียม เอ้าท์เล็ต แบงค็อก มีพื้นที่อาคารรวมทั้งหมด (GFA) ประมาณ 50,000 ตารางเมตรจะเป็นโครงการที่เน้นสภาพแวดล้อมภายนอกอาคาร ธรรมชาติ พื้นที่สีเขียว และสายน้ำ นอกจากนี้ยังมีพื้นที่สำหรับกินดื่ม พื้นที่พักผ่อนหย่อนใจ และความบันเทิงอยู่ในโครงการด้วย ซึ่งภายในโครงการจะประกอบไปด้วยร้านค้าประมาณ 200 ร้าน  และสีลมคอมเพล็กซ์ จะมีพื้นที่อีกประมาณ 10,000 ตารางเมตร   โดยแนวโน้มราคาค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีกในปี 2563 มีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นเล็กน้อย ขณะที่ความต้องการและปริมาณพื้นที่ใหม่ก็น่าจะมีเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเช่นกัน อ่านข่าวที่เกี่ยวข้อง เน็กซัสชี้ ปี 2019 คือ ปีแห่งการก้าวกระโดดของธุรกิจ Co- Working Office เน็กซัสเผย 7 ประเด็นอสังหาฯ Q1 + แนวโน้มธุรกิจหลังการเลือกตั้ง

ในบรรดาทำเลยอดนิยม ที่ดีเวลลอปเปอร์ใช้เป็นพื้นที่พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ต้องยกให้กับทำเลตามแนวรถไฟฟ้า ไม่ว่าจะเป็นสายที่เปิดให้บริการในปัจจุบันแล้ว หรือที่กำลังจะก่อสร้างแล้วเสร็จในอนาคต เพราะคนจะเลือกอยู่อาศัยกับทำเลที่สามารถเดินทางไปไหนมาไหนสะดวก และรถไฟฟ้าก็คือตัวเลือกหลัก เพราะสะดวกรวดเร็วไม่ต้องเผชิญปัญหารถติด   ทำเลตามแนวรถไฟฟ้าซึ่งถือว่ามีการพัฒนาโครงการคอนโดฯ หนาแน่น นอกจากทำเลใจกลางเมืองแล้ว รถไฟฟ้าสายสีเขียวในส่วนของถนนสุขุมวิทยาวตลอดสาย เป็นทำเลที่ได้รับความนิยมในการพัฒนาโครงการคอนโดฯ หนาแน่นอันดับต้นๆ   แต่ดูเหมือนว่าในปีนี้ การพัฒนาคอนโดฯ จะชะลอตัวลง จากมาตรการ LTV ที่ออกมาควบคุมความร้อนแรงของตลาดนักเก็งกำไร แม้ทำเลยอดนิยมตามแนวรถไฟฟ้า การพัฒนาก็ลดน้อยลงอย่างเห็นได้ชัด ผลวิจัยล่าสุด ของบริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด ระบุว่า ตลาดคอนโดฯ​ในบริเวณถนนสุขุมวิทตอนปลาย อยู่ในช่วงชะลอตัวลงทั้งดีมานด์และซัพพลาย โดยผู้ประกอบการต่างชะลอการเปิดตัวโครงการในปี 2562 เพื่อให้สอดคล้องกับสภาวะตลาด เปิดใหม่ตามสภาพเศรษฐกิจ นางสาวริษิณี สาริกบุตร ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ซัพพลายของตลาดคอนโดฯ บริเวณพระโขนง-อ่อนนุช-ปุณณวิถี-อุดมสุข ในช่วง 11 เดือนของปี 2562 มีจำนวน 47,927 ยูนิต และมีจำนวนคอนโดฯ เปิดขายใหม่เพียง 1,788 ยูนิต ส่วนซัพพลายตลาดคอนโดฯ บริเวณลาซาล-แบริ่ง-สำโรง มีจำนวน 19,312 ยูนิต มีจำนวนคอนโดฯ เปิดขายใหม่เพียง 639 ยูนิต   การลดลงของจำนวนคอนโดฯ ใหม่ส่งผลให้อัตราการขาย บริเวณสุขุมวิทตอนปลายมีอัตราการขายที่ปรับตัวสูงขึ้น กล่าวคือ จำนวนขายของคอนโดฯ ในบริเวณพระโขนง-อ่อนนุช-ปุณณวิถี มีจำนวนคอนโดฯ ขายไปได้ทั้งสิ้น 43,214 ยูนิต จากจำนวนทั้งสิ้น 47,927 ยูนิต คิดเป็นอัตราการขายที่ 90.2% อัตราการขายปรับตัวเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าที่อยู่ในอัตรา 87%   ส่วนจำนวนขายของคอนโดฯ ในบริเวณลาซาล-แบริ่ง-สำโรง มีจำนวนหน่วยขายไปได้ทั้งสิ้น 15,179 ยูนิต จากจำนวนทั้งสิ้น 19,312 ยูนิต คิดเป็นอัตราการขาย 78.6% ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าที่มีอัตราการขายอยู่เพียง 72.4%   โดยกลุ่มผู้ซื้อคอนโดฯ บริเวณสุขุมวิทตอนปลายมีทั้งคนไทยและชาวต่างชาติ โดยจุดประสงค์ในการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง และซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า โดยผู้ซื้อบางส่วนยังซื้อคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้เพื่อเก็บไว้เป็นทรัพย์สิน เนื่องจากระดับราคาขายคอนโดฯ ในบริเวณนี้ยังมีราคาที่จับต้องได้และมีแนวโน้มในการปรับราคาขึ้นในอนาคต   โปรเจ็กต์หมื่นล้านหนุนทำเลสุขุมวิท   ศักยภาพของบริเวณสุขุมวิทตอนปลาย ยังได้รับแรงหนุนจากการพัฒนาโครงการรูปแบบต่างๆ ที่ทำให้สุขุมวิทกลายเป็นทำเลมีศักยภาพ อย่างล่าสุด มีการเปิดตัวโปรเจ๊กยักษ์ระดับหมื่นล้าน ได้แก่ “ทรู ดิจิทัล พาร์ค” และยังมีอีกโครงการที่เตรียมพัฒนาออกมา ได้แก่ “แบงค็อค มอลล์” ซึ่งทั้งสองโครงการเป็นโครงการมิกซ์ยูสเมืองอัจฉริยะ   โดยโครงการ “ทรู ดิจิทัล พาร์ค” ตั้งอยู่บนเนื้อที่ดินขนาด 40 ไร่ โดยการพัฒนาในเฟสแรกประกอบด้วยตึกสูง 40 ชั้น จำนวน 2 อาคาร โดยโครงการเป็นที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดฯ  และอาคารสำนักงาน อยู่ด้านบน ส่วนด้านล่างเป็นแหล่งช้อปปิ้ง อีกทั้งในเฟสสองยังมีการพัฒนาโรงแรมในโครงการนี้   ส่วนโครงการ “แบงค็อค มอลล์” เป็นโครงการของบริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการค้าปลีก อันได้แก่ กลุ่มเดอะมอลล์ โดยโครงการนี้ตั้งอยู่บนเนื้อที่ดินขนาด 100 ไร่ คาดว่าพื้นที่ก่อสร้างในการพัฒนาโครงการนี้อยู่ที่ประมาณ 800,000 ตารางเมตร ประกอบด้วยศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน และโรงแรม หากโครงการขนาดใหญ่ทั้ง 2 โครงการ เปิดให้บริการเต็มรูปแบบ ย่อมสร้างการเปลี่ยนแปลงของพื้นที่ในบริเวณสุขุมวิทตอนปลายอย่างแน่นอน   กราฟที่ 1 อุปทาน อุปสงค์ และ อัตราการขายคอนโดมิเนียมบริเวณพระโขนง-อ่อนนุช-ปุณณวิถี-อุดมสุข  2553 ถึง พฤศจิกายน 2562 กราฟที่ 2 อุปทาน อุปสงค์ และอัตราการขาย คอนโดมิเนียมบริเวณลาซาล-แบริ่ง-สำโรง  2553 ถึง พฤศจิกายน พ.ศ. 2562 6 ปีราคาปรับเพิ่ม 5.9% ในส่วนของระดับราคาขายคอนโดฯ ย่านสุขุมวิท ยังปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยราคาขายคอนโดฯ บริเวณพระโขนง-อ่อนนุช-ปุณณวิถี-อุดมสุข มีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 166,780 บาทต่อตารางเมตร ปรับตัวขึ้นจากปี 2555 ซึ่งมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 122,493 บาทต่อตารางเมตร ค่าเฉลี่ยการปรับตัวขึ้นของคอนโดฯ ในบริเวณนี้จากปี 2555 ถึง กลางปี 2562 มีค่าเฉลี่ยสะสมในการปรับตัวในระยะเวลา 6 ปี (Compound Annual Growth Rate:CAGR) อยู่ในอัตรา 5.9%   ส่วนราคาขายเฉลี่ยคอนโดฯ เกรดบี มีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 100,500 บาทต่อตารางเมตร ปรับตัวขึ้นจากปี 2554 ซึ่งมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 83,600 บาทต่อตารางเมตร ค่าเฉลี่ยการปรับตัวขึ้นของคอนโดฯ ในบริเวณนี้จากปี 2554 ถึง พฤศจิกายน 2562 มีค่าเฉลี่ยสะสมในการปรับตัวในระยะเวลา 7 ปี (Compound Annual Growth Rate:CAGR) อยู่ในอัตรา 2.7%   ราคาขายเฉลี่ยคอนโดฯ เกรดซี มีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 68,125 บาทต่อตารางเมตร ปรับตัวขึ้นจากปี 2554 ซึ่งมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 57,098 บาทต่อตารางเมตร ค่าเฉลี่ยการปรับตัวขึ้นของคอนโดฯ ในบริเวณนี้จากปี 2554 ถึง พฤศจิกายน 2562 มีค่าเฉลี่ยสะสมในการปรับตัวในระยะเวลา 7 ปี (Compound Annual Growth Rate:CAGR) อยู่ในอัตรา 2.6%   กราฟที่ 3 ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมบริเวณพระโขนง-อ่อนนุช-ปุณณวิถี-อุดมสุข  2554 ถึง พฤศจิกายน 2562   ราคาขายของคอนโดฯ บริเวณลาซาล-แบริ่ง-สำโรง มีระดับราคาขายเฉลี่ยคอนโดฯ เกรดบี อยู่ที่ 93,459 บาท/ตารางเมตร ปรับตัวขึ้นจากปี 2555 ซึ่งมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 83,235 บาทต่อตารางเมตร ค่าเฉลี่ยการปรับตัวขึ้นของคอนโดฯ ในบริเวณนี้จากปี 2555 ถึง พฤศจิกายน 2562 มีค่าเฉลี่ยสะสมในการปรับตัวในระยะเวลา 6 ปี (Compound Annual Growth Rate:CAGR) อยู่ในอัตรา 2.05%   ส่วนราคาขายเฉลี่ยคอนโดฯ เกรดซี มีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 62,113บาทต่อตารางเมตร ปรับตัวขึ้นจากปี 2554 ซึ่งมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 45,571 บาทต่อตารางเมตร ค่าเฉลี่ยการปรับตัวขึ้นของคอนโดฯ ในบริเวณนี้จากปี 2554 ถึง พฤศจิกายน 2562 มีค่าเฉลี่ยสะสมในการปรับตัวในระยะเวลา 7 ปี (Compound Annual Growth Rate:CAGR) อยู่ในอัตรา 5.2%   ราคาขายของคอนโดฯ บริเวณนี้มีแนวโน้มในการปรับตัวขึ้นอีก เนื่องจากหากเทียบกับราคาขายของคอนโดฯ ในบริเวณพระโขนง-อ่อนนุช-ปุณณวิถี-อุดมสุข ระดับราคาขายของคอนโดฯ ในบริเวณนั้นหากเป็นอาคารสูงจะมีระดับราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 138,000 บาทต่อตารางเมตร   กราฟที่ 4 ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมบริเวณลาซาล-แบริ่ง-สำโรง พ.ศ. 2554 ถึง พฤศจิกายน พ.ศ. 2562    

ตอนนี้หลายคนคงเดินทางกลับบ้านต่างจังหวัด หรือไม่ก็เดินทางท่องเที่ยวตามแหล่งท่องเที่ยวต่างๆ กันบ้างแล้ว บรรยากาศปีนี้หลายคนบ่นว่าไม่คึกครื้น เพราะสภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ทำเอาเงินในกระเป๋าไม่ฟูเหมือนหลายปีก่อน เลยจะฉลองแบบจัดเต็มกันได้ไม่เต็มที่ การใช้จ่ายช่วงปีใหม่เลยดูไม่คึกคัก แถมยังมีโรงงานหรือสถานประกอบการบางแห่งปิดกิจการลงด้วย ทำเอาบรรดาลูกจ้างและพนักงานอยู่ในภาวะหมดกำลังใจกันไปตามๆ กัน   แล้วจริงๆ บรรยากาศปีใหม่ และการใช้จ่ายช่วงปีใหม่ของคนไทยเป็นอย่างไรบ้าง คงต้องมาดูผลการสำรวจของศูนย์พยากรณ์เศรษฐกิจและธุรกิจ มหาวิทยาลัยหอการค้า ซึ่งจัดทำออกมาทุกปี เพื่อให้เห็นภาพของการใช้จ่ายช่วงปีใหม่ของคนไทย  ว่ามีสถานการณ์อย่างไร ใช้ไปกับเรื่องอะไรมากน้อยแค่ไหน มีเงินสะพัดเป็นมูลค่าเท่าไร คนไทยใช้จ่ายช่วงปีใหม่  ต่ำสุดในรอบ12ปี   นายธนวรรธน์ พลวิชัย ผู้อำนวยการศูนย์พยากรณ์เศรษฐกิจและธุรกิจ มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย  เปิดเผยว่า  ผลการสำรวจการพฤติกรรมการใช้จ่ายเงินในช่วงปีใหม่ของคนไทย ซึ่งสำรวจช่วงวันที่ 11-20 ธันวาคม 2562 จำนวน 1,223 คนทั่วประเทศ พบพว่า แม้การใช้จ่ายจะมีการขยายตัว แต่เป็นการขยายตัวที่ต่ำที่สุดในรอบ 12 ปี   โดยค่าใช้จ่ายที่ประชาชนใช้ในช่วงปีใหม่ 2563  เงินสะพัดรวมประมาณ 137,809 ล้านบาท แบ่งเป็นในกรุงเทพฯ 58,000 ล้านบาท และต่างจังหวัด 79,000 ล้านบาท  ขยายตัวเพิ่มขึ้นเพียง 1.9% จากปี 2562 ที่มีมูลค่า 135,279 ล้านบาท ถือว่าการใช้จ่ายเงินช่วงปีใหม่ ที่ขยายตัวต่ำสุดในรอบ 12 ปี  ซึ่งสอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจไทยที่อัตราการเติบโต หรือจีดีพีขยายตัวเพียง 2.6% เท่านั้น   “เนื่องจากประชาชนกังวลภาวะเศรษฐกิจจึงใช้จ่ายอย่างระมัดระวัง ส่วนผลสำรวจพฤติกรรมการใช้จ่ายช่วงปีใหม่  พบว่า กลุ่มตัวอย่าง 76.8%  มีการวางแผนออกนอกพื้นที่ในช่วงปีใหม่ เพื่อเดินทางท่องเที่ยวและกลับภูมิลำเนาในต่างจังหวัด โดย 84.7 % มีการวางแผนท่องเที่ยวในประเทศ ซึ่งมีค่าใช้จ่ายรวมคนละ 15,615 บาท 15.3%  วางแผนท่องเที่ยวต่างประเทศ โดยมีค่าใช้จ่ายเฉลี่ยคนละ 58,842 บาท   โดยคาดว่าประชาชนจะออกเดินทางไปท่องเที่ยวในช่วงวันที่ 28 ธ.ค. 2562  และกลับวันที่  1 ม.ค. 2563 เฉลี่ยประมาณ 3-5 วัน ไปเที่ยวเฉลี่ย 2-4 คนต่อกลุ่ม   การใช้จ่ายช่วงปีใหม่ คนไทยซื้อของฟุ่มเฟือย   นอกจากนี้ยังมีการวางแผนซื้อของขวัญทั้งให้ตนเอง เช่น ซื้อสินค้าฟุ่มเฟือย เครื่องประดับ ทอง 16,362  บาทต่อคน เสี่ยงโชคคนละ  1,115 บาทต่อคน  ซื้อสินค้าโอท็อปต่อคน 1,062 บาท  และซื้อของให้ผู้อื่น เช่น สินค้าฟุ่มเฟือย เครื่องประดับ ทอง 5,981 บาทต่อคน ซื้อสลากกินแบ่งรัฐบาล 241 บาทต่อคน สินค้าคงทน (เครื่องใช้ไฟฟ้า เครื่องเรือน)  3,803 บาทต่อคน   กลุ่มตัวอย่างมีพฤติกรรมการใช้จ่ายช่วงปีใหม่ ส่วนใหญ่ 91.1% จะทำบุญทางศาสนา รองลงมา 90.7% สังสรรค์ /จัดเลี้ยง ท่องเที่ยว 76.8% ส่วนของขวัญยอดนิยมในช่วงปีใหม่ คือ ของประรับประทาน สินค้าคงทน เครื่องดื่มบำรุงกำลัง  กระเช้าของขวัญ เป็นต้น  โดยมีปัจจัยในการเลือกซื้อของขวัญให้กับตนเองและผู้อื่นคือคุณภาพ ราคา และประโยชน์การนำไปใช้   คนไทยอยากให้ของขวัญ “ลุงตู่” มากสุด ความเห็นของกลุ่มตัวอย่างต่อปัญหาที่รัฐบาลควรแก้ไขอย่างเร่งด่วนที่สุด คือ เศรษฐกิจโดยรวม ปัญหาสังคม เสถียรสภาพทางการเมือง  ปัญหาทุจริต  และการเตรียมความพร้อมรับมือภัยธรรมชาติ และปัจจัยที่น่าห่วงในปี 2563 ยังเป็นปัญหาเศรษฐกิจ  การศึกษา สุขอนามัย ค่าครองชีพ ปัญหาเยาวชน เป็นต้น   ส่วนการให้คะแนนในการแก้ไขปัญหาต่างๆ ของรัฐบาลในรอบปีที่ผ่านมา หากคะแนนเต็ม 10  จะให้คะแนนรัฐบาล ดังนี้ การเตรียมความพร้อมรับมือภัยธรรมชาติ ได้ 7.67 คะแนน ปัญหาสังคม 6.23 คะแนน ปัญหาคอร์รัปชั่น 5.81 คะแนน ปัญหาเศรษฐกิจ 5.56 คะแนน ปัญหาโดยรวม 5.44 คะแนน ปัญหาความขัดแย้ง 5.34 คะแนน   กลุ่มตัวอย่างอยากให้ชองขวัญเป็นกำลังใจนายกรัฐมนตรี ประยุทธ์ จันทร์โอชา มากที่สุด 58.8% นายอนุทิน ชาญวีรกุล 21.5% พล.อ.ประวิตร วงษ์สุวรรณ 9.0% นายวิษณุ เครืองาม 5.6%  และอยากเดินทางท่องเที่ยวกับนายธนาธร จึงรุ่งเรืองกิจ 20.2% พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา 18.5% นายอภิสิทธิ์ เวชชาชีวะ 10.4% นายทักษิณ ชินวัตร 8.5%   ส่วนนักแสดงชาย ที่ประชาชนอยากให้ของขวัญมากที่สุดคือ ณเดชน์ คูกิมิยะ เกรท วรินทร มาริโอ เมาเร่อ  ฝ่ายหญิงคือ ญาญ่า อุรัสยา อั้ม พัชราภา ใหม่ ดาวิกา  นักร้องชาย ตูน บอดี้สแลม เบริ์ด ธงไชย ไผ่ พงศธร นักร้องหญิง ต่ายอรทัย ปาล์มมี่ อาม ชุติมา  คำอวยพรให้กับประเทศไทยอันดับหนึ่งคือขอให้สมเด็จพระราชินีในร 9 และร.10 ทรงมีพลานามัยแข็งแรง ขอให้เศรษฐกิจดีขึ้น ขอให้ค้าขายดี ๆ เป็นต้น    

การเปิดตัวของห้างไอคอนสยาม ซึ่งเป็นแหล่งช้อปปิ้งขนาดใหญ่ริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยา  ในย่านเจริญนคร  ถือเป็นปัจจัยหลักสำคัญที่ส่งผลให้ย่านเจริญนครกลายเป็นอีกหนึ่งทำเลทอง สร้างความสมบูรณ์ให้กับพื้นที่  เพราะหลังจากไอคอนสยามเปิดให้บริการเป็นเวลา 1 ปี พบว่า มีลูกค้าทั้งคนไทยและนักท่องเที่ยวต่างชาติ เข้ามาใช้บริการจำนวนสูงกว่าเป้าหมายที่คาดการณ์ไว้  โดยมีจำนวนเฉลี่ยประมาณ 150,000 คนต่อวัน และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง   หลังประสบความสำเร็จในเฟสแรก ไอคอนสยามจึงได้ขยายพื้นที่เฟส 2  เพิ่ม บนที่ดินประมาณ 5 ไร่ โครงการในเฟส 2 จะประกอบด้วยโรงแรมฮิลตัน การ์เด้น อินน์ กรุงเทพฯ ในเครือฮิลตัน จำนวนห้องพัก 244 ห้อง และซุปเปอร์มาเก็ตขนาดใหญ่   บิ๊กโปรเจ็กต์ค้าปลีก สร้าง “เจริญนคร” สู่ทำเลทอง นอกจากบริเวณเจริญนคร จะมีโครงการค้าปลีกขนาดใหญ่อย่าง “ไอคอนสยาม” ที่ช่วยสร้างมูลค่าเพิ่มให้พื้นที่ดังกล่าวแล้ว ก่อนหน้านี้ กลุ่ม TCC Land ของตระกูลเจริญสิริวัฒนภักดี ได้พัฒนาโครงการเอเชียทีค เดอะริเวอร์ฟร้อนท์ ขึ้นมาจนประสบความสำเร็จ กลายเป็นจุดหมายปลายทางของนักท่องเที่ยวชาวไทยและต่างชาติจำนวนมาก   โครงการเอเชียทีค เดอะริเวอร์ฟร้อนท์ ยังมีแผนขยายโครงการในเฟสที่ 2 ต่อเนื่องด้วย  บนพื้นที่ดินขนาด 16 ไร่  เป็นรูปแบบมิกซ์ยูส ที่ประกอบด้วยพื้นที่ค้าปลีก 10,000 ตารางเมตร โรงแรมระดับ 5 ดาว 800 ห้อง และ 6 ดาว รวมถึงแบรนด์เด็ดเรสซิเดนท์ และไฮไลท์อีกหลายอย่างจะตามมา  เบื้องต้นคาดว่าจะแล้วเสร็จและเปิดให้บริการในปี พ.ศ. 2565   นอกเหนือจากโครงการค้าปลีกขนาดใหญ่ที่เกิดขึ้น  การมีระบบคมนาคมขนส่งด้วยรถไฟฟ้า ทั้งสายปัจจุบันและอนาคตที่จะเกิดขึ้น อย่างการพัฒนารถไฟฟ้าสายสีทองซึ่งเชื่อมต่อกับสายสีเขียวอ่อนจากสถานีกรุงธนบุรีมายังพื้นที่เจริญนครทำให้พื้นที่บริเวณนี้มีความสะดวกสบายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งมวลชนแบบราง ซึ่งสามารถเดินทางเข้าสู่ย่านศูนย์กลางธุรกิจอันได้แก่ บริเวณสาทร สีลม  ถือเป็นปัจจัยสำคัญผลักดันให้พื้นที่ย่านเจริญนคร  เป็นทำเลทองที่มีมูลค่าเพิ่มมากขึ้น จึงได้รับความสนใจทั้งจากดีเวลลอปเปอร์ในการเข้าพัฒนาโครงการ  รวมถึงการเข้ามาอยู่อาศัยของคนทั่วไปด้วย คอนโดฯ ย่านเจริญนคร ขายได้กว่า 76.7% นางสาวริษิณี สาริกบุตร ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยว่า  พื้นที่บริเวณเจริญนคร กรุงธนบุรี และ ตลาดพลูเป็นบริเวณที่ผู้ประกอบการต่างให้ความสนใจ  เนื่องจากเป็นบริเวณที่มีการพัฒนาเชิงพาณิชยกรรม โครงการค้าปลีกขนาดใหญ่  ปัจจุบันพบว่ามีจำนวนคอนโดมิเนียมบริเวณดังกล่าวประมาณ 33,197 ยูนิต โดยในช่วง 11 เดือนของปี 2562 มีคอนโดฯ เปิดขายใหม่สูงถึง 3,611 ยูนิต   กราฟที่ 1 อุปทาน อุปสงค์ และ อัตราการขายคอนโดมิเนียมบริเวณเจริญนคร กรุงธนบุรี และ ตลาดพลู  ปี 2553 ถึง พฤศจิกายน 2562   โดยสามารถขายคอนโดฯ ได้ทั้งสิ้น 25,458 ยูนิต จากจำนวนทั้งหมด 33,197 ยูนิต คิดเป็นอัตราการขาย 76.7% มีจำนวนยูนิตเหลือขายอยู่ประมาณ 7,739 ยูนิต โดยกลุ่มผู้ซื้อคอนโดฯ บริเวณเจริญนคร กรุงธนบุรี และ ตลาดพลู ส่วนใหญ่เป็นผู้ที่พักอาศัยในพื้นที่เดิม และส่วนหนึ่งเป็นข้าราชการที่ทำงานในบริเวณดังกล่าว   หากเป็นคอนโดฯ ที่ตั้งอยู่บริเวณกรุงธนบุรี และตลาดพลู  พบว่าผู้ซื้อเป็นกลุ่มคนทำงานในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจ ในย่านสาทรและสีลม เนื่องจากบริเวณกรุงธนบุรี และ ตลาดพลูในปัจจุบัน อยู่บนเส้นรถไฟฟ้าสายสีเขียว ซึ่งสามารถเดินทางเข้าสู่ศูนย์กลางธุรกิจได้สะดวก นอกจากนี้ ยังมีนักลงทุนที่ซื้อคอนโดฯ  เพื่อปล่อยเช่า หรือเก็บเป็นทรัพย์สินสร้างมูลค่าเพิ่มในอนาคต เพราะราคาคอนโดฯ ในบริเวณดังกล่าว  มีโอกาสปรับตัวสูงขึ้นในอนาคต   ราคาคอนโดฯ เจริญนคร-ตลาดพลู เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง จากผลวิจัยไนท์แฟรงค์ประเทศไทย ราคาขายคอนโดฯ ย่านเจริญนคร แยกราคาขายเป็น 2 กลุ่ม คือ ราคาขายคอนโดฯ บริเวณตลาดพลู และราคาขายคอนโดฯ บริเวณเจริญนคร กรุงธนุบรี คอนโดฯ  บริเวณตลาดพลูส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมระดับเกรดบี และเกรดซี โดยระดับราคาขายเฉลี่ยของคอนโดฯ เกรดบีบริเวณตลาดพลูมีระดับราคาขายเฉลี่ย ณ เดือนพฤศจิกายน 2562 อยู่ที่ 94,425 บาทต่อตารางเมตร ปรับตัวขึ้นจากปี 2555 ซึ่งมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 77,154 บาทต่อตารางเมตร ค่าเฉลี่ยการปรับตัวขึ้นของคอนโดฯ ในบริเวณดังกล่าว  มีค่าเฉลี่ยสะสมในการปรับตัวในระยะเวลา 6 ปี (Compound Annual Growth Rate:CAGR) อยู่ในอัตรา 3.5%   ส่วนระดับราคาขายเฉลี่ยของคอนโดฯ เกรดซีบริเวณตลาดพลู มีระดับราคาขายเฉลี่ย ณ เดือนพฤศจิกายน 2562 อยู่ที่ 66,640 บาทต่อตารางเมตร ปรับตัวขึ้นจากปี  2553 ซึ่งมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 51,596 บาทต่อตารางเมตร ค่าเฉลี่ยการปรับตัวขึ้นของคอนโดฯ บริเวณตลาดพลู มีค่าเฉลี่ยสะสมในการปรับตัวในระยะเวลา 8 ปี (Compound Annual Growth Rate:CAGR) อยู่ในอัตรา 3.4%   กราฟที่ 2 ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมบริเวณตลาดพลู ปี 2553 ถึง พฤศจิกายน 2562 คอนโดฯ บริเวณเจริญนคร กรุงธนบุรี ส่วนใหญ่เป็นคอนโดฯ​ ระดับเกรดพรีเมี่ยม เกรดเอ และเกรดบี โดยระดับราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมเกรดพรีเมี่ยมมีระดับราคาขายเฉลี่ย ณ พฤศจิกายน พ.ศ. 2562 อยู่ที่ 334,000 บาทต่อตารางเมตร ปรับตัวขึ้นจากปี 2557 ซึ่งมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 222,257 บาท/ตารางเมตร ค่าเฉลี่ยการปรับตัวขึ้นของคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้จากปี  2557 ถึง พฤศจิกายน  2562 มีค่าเฉลี่ยสะสมในการปรับตัวในระยะเวลา 4 ปี (Compound Annual Growth Rate:CAGR) อยู่ในอัตรา 11.2%   ส่วนระดับราคาขายเฉลี่ยของคอนโดฯ เกรดเอบริเวณเจริญนคร กรุงธนบุรี มีระดับราคาขายเฉลี่ย ณ พฤศจิกายน 2562 อยู่ที่ 164,000 บาท ต่อตารางเมตร ปรับตัวขึ้นจากปี 2557 ซึ่งมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 125,000 บาทต่อตารางเมตร ค่าเฉลี่ยการปรับตัวขึ้นของคอนโดฯ ในบริเวณนี้  มีค่าเฉลี่ยสะสมในการปรับตัวในระยะเวลา 4 ปี (Compound Annual Growth Rate:CAGR) อยู่ในอัตรา 6.9%   ส่วนระดับราคาขายเฉลี่ยของคอนโดฯ เกรดบีบริเวณเจริญนคร กรุงธนบุรี มีระดับราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 122,513 บาท ต่อ ตารางเมตร ปรับตัวขึ้นจากปี  2551 ซึ่งมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 81,077 บาทต่อตารางเมตร ค่าเฉลี่ยการปรับตัวขึ้นของคอนโดฯ ในบริเวณดังกล่าว  มีค่าเฉลี่ยสะสมในการปรับตัวในระยะเวลา 10 ปี (Compound Annual Growth Rate:CAGR) อยู่ในอัตรา 5.1%   กราฟที่ 3 ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมบริเวณเจริญนคร กรุงธนบุรี ปี 2551 ถึง พฤศจิกายน 2562    อ่านข่าวที่เกี่ยวข้อง AWC ปั้นเอเชียทีค สู่ เมกะโปรเจ็กต์ ผุดทาวเวอร์สูงสุดในไทย 1 ปี การเดินทาง “ไอคอนสยาม” กับความสำเร็จใน 7 สิ่งมหัศจรรย์

การเดินทางของปี 2562 ได้มาถึงช่วงสุดท้ายของปีนี้แล้ว สภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม คงเป็นไปตามที่หลายฝ่ายประเมินไว้ ว่าจะอยู่ในภาวะชะลอตัวจากการออกมาตรการ LTV มาใช้ตั้งแต่ช่วงต้นปี ซึ่งแม้ว่าในช่วงครึ่งปีหลังรัฐบาลจะมีมาตรการมากระตุ้นตลาด  แต่ดูเหมือนว่าเอาไม่อยู่   โดยบทสรุปของภาพรวมตลาดคอนโดฯ ในปี 2562 ที่แท้จริง จะเป็นอย่างไร รวมถึงแนวโน้มตลาดคอนโดฯ ในปี 2563 จะเกิดอะไรขึ้นบ้างนั้น นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ได้รายงานบทสรุปตลาดคอนโดฯ ปี 2562 และแนวโน้มตลาดคอนโดฯ ปี 2563 มาให้ได้เห็นภาพตลาดคอนโดฯ 6 บทสรุปตลาดคอนโดฯ ปี 2562 1.จำนวนยูนิตเปิดตัวใหม่ลดลง 29% จากปี 2561 หรือมีจำนวนเปิดใหม่ในปี 2562 จำนวน 43,000 ยูนิต จาก 126 โครงการ  ทำให้มีจำนวนสะสมทั้งสิ้น 654,200  ยูนิต 2.ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายใหม่ทำเลยอดนิยม ทำเลยอดนิยมในการพัฒนาโครงการรอบปี 2562 เปลี่ยนไปเป็นทำเลส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายใหม่มากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นสายสีน้ำเงินในช่วงฝั่งธนบุรี ตามด้วยสายสีเขียวทางด้านเหนือและสายสีเหลือง โดยทำเลที่มีอุปทานใหม่มากที่สุด อันดับ 1 คือ ธนบุรี เพชรเกษม จำนวน 10,100 ยูนิต สัดส่วน 23% อันดับ 2 คือ พระโขนง สวนหลวง จำนวน 7,800  ยูนิต สัดส่วน 18% อันดับ 3 คือ ลาดพร้าว วังทองหลาง จำนวน 6,100 ยูนิต สัดส่วน 14%   หากเมื่อพิจารณาในภาพรวม พบว่าในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ทำเลธนบุรี เพชรเกษม มีอัตราการเพิ่มของอุปทานมากที่สุด โดยมากกว่า 63% เลยทีเดียว ซึ่งก็มีสาเหตุมาจากราคาที่ดินที่ยังไม่สูงมากนัก และโครงการรถไฟฟ้าสร้างใหม่ที่มีส่วนต่อขยายอย่างต่อเนื่องนั่นเอง 3.คอนโดฯ ระดับกลางครองตลาดมากสุด คอนโดฯ ใหม่ที่เกิดขึ้นในปี 2562  พบว่าตลาดมีการปรับตัวในเรื่องของสินค้าเป็นอย่างมาก โดยเกือบ 50% ของจำนวนยูนิตที่เปิดใหม่ทั้งหมด จะเป็นคอนโดมิเนียมระดับกลาง (Mid-Market) ซึ่งมีระดับราคาอยู่ที่ 75,000 - 110,000 บาทต่อตารางเมตร เมื่อเปรียบเทียบกับเมื่อปีที่แล้วที่มีเพียง 27% เท่านั้น ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าผู้พัฒนาโครงการมองเห็นถึงศักยภาพที่แท้จริงของตลาดคอนโดฯ กรุงเทพฯ ตามความเป็นจริงมากขึ้น  จึงมีการพัฒนาสินค้า ที่ให้ตรงกับกับความสามารถในการซื้อของผู้บริโภคนั่นเอง   หลายโครงการมีการปรับเปลี่ยนสินค้า หรือชะลอการขายหลังจากเปิดขายครั้งแรกแล้ว โดยมีการปรับลดราคาหรือปรับเปลี่ยนแบบ เพื่อให้ราคาเหมาะสม ประเด็นที่น่าจับตามองอีกประเด็นหนึ่ง คือ ตลาด High-end ซึ่งมีการพัฒนาโครงการลดลงอย่างเห็นได้ชัด พบว่ามีสัดส่วนการพัฒนาใหม่เพียง 22% ในปี 2562 เมื่อเทียบปี 2561 มีสัดส่วนมากกว่า 40% โดยที่ตลาด ซิตี้คอนโดฯ ลักชัวรี่ และซูเปอร์ลักชัวรี่ มีอัตราส่วนในการพัฒนาใกล้เคียงเดิม 4.ยอดขายคอนโดฯ สูงถึง 90% เมื่อพิจารณาในด้านยอดขายพบว่า ในปี 2562 ยอดขายคอนโดฯ ในตลาดกรุงเทพฯ มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 43,200 ยูนิต โดยแบ่งเป็นยอดขายจากห้องชุดที่เปิดใหม่ในปี 2562 จำนวน 20,700 ยูนิต (คิดเป็นยอดขายเฉลี่ยของห้องชุดที่เปิดใหม่อยู่ที่ 48%) และห้องชุดที่เปิดขายก่อนปี 2562  มียอดขายเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 22,500 ยูนิต ทั้งนี้ จากยอดขายที่เพิ่มขึ้น ทั้งคอนโดฯ เปิดใหม่ในปีนี้ และที่เปิดมาก่อนหน้านี้ ทำให้อัตราขายรวมในตลาดอยู่ที่ 90% และยังคงมีห้องชุดเหลือขายในตลาดอยู่อีก 62,700 ยูนิต มีอัตราการขายลดลง 17% ซึ่งลดลงในอัตราที่น้อยกว่าเมื่อเทียบกับอุปทานที่ลดลง นับเป็นสัญญาณที่ดีว่าตลาดดูดซับได้ดี โดยยอดขายที่หายไปส่วนหนึ่งมาจากตลาดนักลงทุนที่ลดลง การออกมาตรการ LTV ของภาครัฐ และตลาดต่างชาติที่เข้ามาซื้อคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ น้อยลง เนื่องจากค่าเงินบาทที่แข็งตัวขึ้น 5.คอนโดฯขยับราคา 0.9% ในปี 2562 ราคาขายคอนโดฯ เฉลี่ยในตลาดปรับตัวสูงขึ้นเพียง 0.9% จาก 140,600 บาทต่อตารางเมตร เป็น 141,800 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งถือว่าเป็นอัตราที่ต่ำมาก เมื่อเทียบกับการปรับตัวขึ้นของราคาในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ที่เฉลี่ยอยู่ที่ 8% ต่อปี โดยตลาดใจกลางเมืองมีการปรับตัวของตลาดให้เหมาะสมกับความต้องการจริงมากขึ้น ราคาเฉลี่ยโครงการที่เปิดใหม่ปีนี้ต่ำกว่าราคาตลาดเมื่อปี 2561 ประมาณ 15% ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยของตลาดใจกลางเมืองไม่   ปรับตัวสูงขึ้น โดยยังอยู่ที่ 231,300 บาทต่อตารางเมตร ตลาดรอบใจกลางเมืองปรับขึ้นเพียง 1% เป็นอัตราการเพิ่มขึ้นที่ต่ำสุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา ไปอยู่ในระดับราคา 114,400 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่ตลาดรอบนอกปรับราคาเพิ่มมากที่สุดที่ 3% เป็น 76,000 บาทต่อตารางเมตร 6.บิ๊กดีเวลลอปเปอร์ในตลาดหลักทรัพย์ครองแชมป์ลงทุน ในมิติด้านการลงทุนของผู้ประกอบการนั้น พบว่าการลงทุนการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มี 2 แบบ คือ 1. การพัฒนาโครงการโดยนักลงทุนสถาบันต่างชาติ  และ 2. การพัฒนาโครงการโดยผู้พัฒนาโครงการสัญชาติไทย สำหรับการพัฒนาโครงการจากนักลงทุนสถาบันต่างชาติ จะเป็นนักลงทุนจากจีนและญี่ปุ่นเป็นหลัก ซึ่งจะลงทุนในตลาดไฮเอนด์ (High-End) โดยมีมูลค่าการลงทุนประมาณ 29% ของตลาดรวม   โดยความแตกต่างระหว่างนักลงทุนทั้งสองชาตินี้ คือ ผู้ประกอบการชาวจีน จะเข้ามาร่วมทุนหรือเข้ามาลงทุนด้วยตัวเอง แต่ญี่ปุ่น จะเข้ามาในลักษณะการร่วมทุนกับผู้ประกอบการรายใหญ่ของไทย (Listed Company) เป็นหลัก สำหรับผู้พัฒนาชาวไทย พบว่ามีจำนวนผู้ประกอบการรายย่อยอยู่ในสัดส่วนเดิม เมื่อเทียบกับ Listed คือประมาณ 30 : 70 แต่รายย่อยยังคงเข้ามาในตลาด และพัฒนาในโครงการที่มีขนาดเล็กมากกว่า 4 แนวโน้มตลาดคอนโดฯ ในปี 2563 1.คอนโดฯ เปิดใหม่ใกล้เคียงปี 62 สำหรับการคาดการณ์แนวโน้มตลาดคอนโดฯ ในปี 2563 นั้น  น่าจะเพิ่มขึ้นในอัตราที่ใกล้เคียงกับปี 2562 อยู่ที่ 42,000 - 45,000 ยูนิต ส่วนหนึ่งมาจากโครงการที่ชะลอการพัฒนาไปในปี 2562 ที่ผ่านมา คาดว่าหากมาตรการของรัฐบาลที่เกี่ยวกับ LTV ยังคงเป็นแบบปัจจุบัน ความต้องการซื้อจะยังคงอยู่ในระดับที่ใกล้เคียงกับปี 2562 คือ ในระดับ 43,000 - 48,000 ยูนิตเช่นกัน 2.ตัวเลขการขายยังคงที่ หากในปี 2563 มาตรการ LTV ไม่มีการเปลี่ยนแปลง คาดว่าจะทำให้อัตราการขายรวมน่าจะคงอยู่ที่ 90% 3.คอนโดฯ เหลือขาย 60,000 ยูนิต จากปัจจัยต่างๆ ที่เกิดขึ้น ห้องชุดในตลาดคาดว่าจะเหลืออยู่ในปริมาณใกล้เคียงกับตัวเลขปี 2562 ที่ 60,000 ยูนิต 4.คอนโดฯ บางทำเลราคาลดลง สำหรับระดับราคานั้น ปี 2563 น่าจะเห็นราคาคอนโดฯ ในตลาด ปรับตัวลงไปอีกบ้างในบางทำเล  โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงครึ่งปีแรก และจะเห็นสินค้าที่ออกมาใหม่ที่ควบคุมราคาต่อตารางเมตรให้ตอบกับตลาดผู้อยู่อาศัยจริงมากขึ้น เป็นโอกาสให้นักลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมในราคาไม่สูง 4 ปัจจัยผลักดันตลาดคอนโดฯ เติบโต หลาย ๆ ปีที่ผ่านมา ปัจจัยที่มีผลทำให้ตลาดคอนโดฯ เติบโตได้อย่างต่อเนื่องนั้น ประกอบไปด้วย 1.ความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลใหม่ๆ จากการขยายตัวของรถไฟฟ้า 2.ตลาดการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศ 3.ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง 4.กำลังซื้อจากต่างชาติ   ทั้งนี้ ในปี 2562 และปี 2563 ภาพรวมตลาดยังไม่ได้เติบโตมากนักเนื่องจากการลงทุนในตลาดจะมีการชะลอตัวจากมาตรการ LTV ราคาที่ดิน ไม่ได้ปรับตัวสูงขึ้น การพิจารณาซื้อที่ดินของนักลงทุนก็มีความระมัดระวังมากขึ้น ทำให้ตลาดคอนโดฯ ยังคงไม่มีปัจจัยเร่งในการปรับราคาให้สูงขึ้นตามไปด้วย หากค่าเงินบาทยังคงแข็งตัว การลงทุนจากต่างชาติทั้งรายย่อยและสถาบัน จะคงยังไม่เพิ่มขึ้น สิ่งสำคัญที่น่าจะเป็นปัจจัยบวกเดียว คือ ส่วนรถไฟฟ้าที่ก่อสร้างเสร็จเพิ่มเติม ซึ่งช่วยทำให้การเดินทางสะดวกสบายมากขึ้น จะเปิดทำเลในการพัฒนาโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง   สำหรับนโยบายของภาครัฐที่ผ่านมา รัฐพยายามจะกระตุ้นให้ภาคอสังหาฯ ขับเคลื่อนไปได้ดีขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการลดค่าธรรมเนียมการโอนหรือการคืนเงินดาวน์ให้ผู้บริโภค แต่ดูเหมือนกับว่า ตลาดยังไม่ได้ตอบรับกับนโยบายดังกล่าวมากนัก เนื่องจากผู้บริโภคยังติดเงื่อนไข LTV ในการกู้ยืมเงิน มาตรการ LTV ยังคงเป็นปัจจัยหลักในการชะลอการขับเคลื่อนของตลาด นอกจากนี้ ความไม่แน่นอนในราคาประเมินซึ่งเป็นส่วนประกอบในการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะนำมาใช้ในปีหน้า ทำให้การซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นภาระที่นักลงทุนจะต้องพิจารณาเพิ่มขึ้นอีกหนึ่งปัจจัย อย่างไรก็ตาม มาตรการของรัฐน่าจะเห็นว่ากระตุ้นตลาดได้จริงในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2563 หากไม่มีการประกาศใช้นโยบายต่อ อย่างไรก็ตาม หากต้องการกระตุ้นเพิ่มอาจจะต้องมีการผ่อนปรน LTV และขยายการลดค่าธรรมเนียมโดยไม่มีเพดานระดับราคา   เมื่อวิเคราะห์ด้านทำเล พบว่าทำเลที่น่าสนใจยังคงเป็นส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าที่สร้างเสร็จแล้ว ซึ่งโครงการเก่าที่ยังขายไม่หมดน่าจะได้ส่งผลในทางบวก ในขณะที่รถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง ทั้งสายสีเหลือง สีชมพู และสีส้มก็มีโอกาสเติบโตได้เนื่องจากเป็นส่วนขยายของกรุงเทพฯ ที่ยังมีความต้องการคอนโดฯ และราคาที่ดินในบริเวณนั้นยังไม่สูงมาก ยังสามารถทำคอนโดฯ ในตลาดกลางและซิตี้คอนโดฯ ได้