Infographic ที่ดินแบบไหน จะไม่โดนตึกสูงบัง 2

ที่ดินแบบไหน? จะไม่โดนตึกสูงบัง

Categories : Infographic
Tags : ,

เวลาเราจะเลือกอยู่อาศัยในคอนโดฯ สักยูนิต เชื่อว่าทุกคนจะต้องเลือกตำแหน่งห้อง มองทิศทางมาแล้วเป็นอย่างดี ทั้งห้องแบบที่ไม่โดนแสงแดดตรงๆ วิวสวย ไม่ว่าจะวิวสระว่ายน้ำ วิวสวน และวิวเมืองโล่งๆ สำหรับชั้นสูง แต่วันดีคืนดีใครจะไปรู้ว่าทิศที่โล่งไร้อาคารบดบังทัศนียภาพ อาจจะมีอาคารสูงเกิดขึ้นมาภายหลังกลายเป็นว่าความสุขจากทิวทัศน์สุดลูกหูลูกตาถูกดับฝันลงทันที แถมห้องของเรายังมีโอกาสราคาตกอีกต่างหาก ซึ่งตามกฏหมายแล้วอาคารต้องเว้นที่ว่างจากเขตที่ดินอย่างน้อย 6 เมตร เพราะฉะนั้นในกรณีอาคารสูงข้างเคียงจะมีระยะตึกติดกันมากที่สุด 12 เมตร เป็นระยะเพื่อให้รถดับเพลิงทำงานได้หากเกิดเหตุไฟไหม้ แต่ถ้าเป็นระยะสายตาก็มองเห็นระยะประชิดกันพอสมควรเลยนะครับ

 

เพื่อหลีกเลี่ยงความผิดหวังที่อาจเกิดขึ้นเช่นนี้ เราสามารถอาศัยความรู้และความเข้าใจในกฎหมายอาคารสักเล็กน้อย แล้วลองสังเกตที่ดินข้างตึกกันสักนิดครับ ว่าจะมีแนวโน้มไม่กลายเป็นอาคารสูงขึ้นมาบังในอนาคต

 

Infographic ที่ดินแบบไหน จะไม่โดนตึกสูงบัง 1

ที่ดินติดแม่น้ำ หรือติดถนน

เฉพาะในทิศที่ติดแม่น้ำ หรือติดถนน อันนี้มั่นใจได้เลยว่าในอนาคตก็ยังจะเป็นแม่น้ำหรือถนนอยู่แล้ว และการันตีว่าตึกสูงจะต้องอยู่ห่างจากห้องเราไปอีกฟากถนนไม่ต่ำกว่า 6 เมตร

 

ดูจากสถานที่ใกล้เคียง

ที่ดินข้างคอนโดรวมถึงบริเวณใกล้เคียงเป็นที่ตั้งของสถานที่สำคัญต่างๆ ที่ดูแล้วปักหลักมั่นคงไม่น่าจะมีการเปลี่ยนแปลง เช่น โรงพยาบาลชื่อดัง สวนสาธารณะของรัฐ โรงเรียน วัด (หากไม่ถือว่าคอนโดอยู่ใกล้วัดนะครับ) แม้ในกรณีนี้อาจจะไม่สามารถรับรองได้ 100% แต่ก็พอจะใช้พิจารณาได้

 

ที่ดินติดถนนกว้างไม่เกิน 10 เมตร

เนื่องจากกฎหมายอาคารกำหนดให้อาคารสูงต้องตั้งอยู่บนที่ดินที่มีถนนกว้างเกิน 10 เมตรเข้าถึง จึงจะสร้างอาคารสูงได้ ซึ่งหากที่ดินด้านใดด้านหนึ่งของคอนโดติดซอยเล็กๆ หรือติดถนนที่มีหน้ากว้างไม่เกิน 10 เมตร ทิศนั้นก็ย่อมไม่มีโอกาสเป็นตึกสูง ขณะเดียวกันที่ดินติดถนนเล็กกว่า 10 เมตร จะสามารถสร้างอาคารสูงสุดได้ไม่เกิน 23 เมตร (ประมาณ 7-8 ชั้น) อย่างไรก็ตามหากเกิดการรวบที่ดินก้อนนั้นไปติดต่อกับที่ดินอื่นที่ติดถนนกว้างเกิน 10 เมตรได้ ที่ดินนั้นก็จะสามารถสร้างตึกสูงได้เช่นกัน

 

ที่ดินติดตีนสะพาน หรือที่ดินติดทางโค้ง

กฎหมายอาคารกำหนดไว้ว่า อาคารสูงโดยทั่วไปต้องมีที่จอดรถ และอาคารจอดรถห้ามมีทางเข้าออกติดตีนสะพานที่มี ”ความลาดชัน” ใกล้กว่า 50 เมตร (นับจากกึ่งกลางทางเข้าจนถึงจุดเริ่มต้นทางลาด โดยสะพานที่มีความลาดน้อยกว่า 2 ซม.ต่อระยะ 1 เมตร ไม่นับเป็นสะพานที่ต้องทำตามกฎนี้) หรือใกล้ทางโค้งเกินกว่า 20 เมตร (นับจากกึ่งกลางทางเข้าจนถึงจุดเริ่มต้นโค้ง) ทำให้ที่ดินที่ติดสะพาน และติดทางโค้งทางแยกในระยะดังกล่าวจึงไม่สามารถสร้างอาคารสูงได้

 

ที่ดินโซนห้ามสร้างอาคารสูง
กฎหมายผังเมืองมีข้อกำหนดในแต่ละโซนเรื่องขนาดของตึกที่สร้างได้ หากอาคารคอนโดของเราอยู่บนขอบระหว่างผังเมืองโซนสร้างอาคารสูงได้ กับโซนผังเมืองที่ห้ามสร้างอาคารสูง ที่ดินข้างนั้นก็จะห้ามสร้างอาคารสูงโดยปริยาย แต่ข้ออาจจะเป็นกรณีที่หาได้ยากครับ เพราะโดยทั่วไปผังเมืองจะเปลี่ยนโซนต่อเมื่ออยู่กันคนละบล็อกถนน ไม่ได้ตัดกันระหว่างที่ดิน อีกทั้งผังเมืองจะมีการพิจารณาปรับเปลี่ยนใหม่เสมอทุก 5–10 ปี จึงมีความไม่แน่นอนสูง

 

ที่ดินขนาดเล็ก
เนื่องจากกฎหมายกำหนดระยะร่นต่างๆ ของอาคารสูงไว้ เช่น ต้องมีที่ว่างให้รถดับเพลิงวิ่งโดยรอบ 6 เมตร ที่ดินที่มีขนาดเล็กมากๆ (เช่น มีหน้าที่ดินกว้างไม่ถึง 20 เมตร) จึงไม่คุ้มค่าที่จะสร้างเป็นอาคารสูง แต่ข้อนี้มีความไม่แน่ไม่นอนมาก เพราะโครงการอาคารที่จะสร้างใหม่ มักกวาดซื้อที่ดินก้อนเล็กๆ รวมแปลงเข้าด้วยกันเป็นที่ดินผืนใหญ่เป็นเรื่องปกติ แต่ถ้าที่ดินผืนเล็กๆ นั้นมีขอบเขตอีกทางเป็นถนน แม่น้ำ หรือโครงการที่ไม่น่าจะเปลี่ยนไปเป็นโครงการอื่นตามข้ออื่นๆ ด้านบน ก็ทำให้มั่นใจได้ว่า ที่ดินนั้นจะไม่กลายเป็นตึกสูงได้มากขึ้น

 

ทั้งหมดนี้เป็นหลักการพิจารณา และคาดเดาสภาพแวดล้อมที่ดินรอบคอนโดที่มีแนวโน้มจะเกิดอาคารสูงขึ้นได้ในเบื้องต้นครับ ยังมีอีกหลายกรณียิบย่อยทีเดียว แต่อย่างน้อยก็นำทั้ง 6 หัวข้อนี้ไปลองพิจารณากันดูก่อนตัดสินใจนะครับ อาจจะช่วยให้เรามองอนาคตได้อย่างรอบคอบ และกว้างไกลขึ้นอีก

 

 

 

บทความ Infographic ล่าสุด