ออฟฟิศให้เช่า ไนท์แฟรงค์ เปิดข้อมูลตลาดสำนักงาน Q1/66 ซัพพลายเพิ่ม 86,000 ตร.ม. ดีมานด์ฟื้นตัว หลังปัจจัยหนุน ทั้งภาพรวมเศรษฐกิจ การท่องเที่ยว เทคโนโลยี สินค้าอุปโภคบริโภคกลับมาฟื้นตัว หลังจากผ่านพ้นวิกฤติการแพร่ระบาดของไวรัสโควิ-19 จำนวนคนที่ทำงานจากที่บ้านก็ลดลง หันกลับมาทำงานที่ออฟฟิศเหมือนเดิม ซึ่งนี่คงเป็นหนึ่งในปัจจัยสนับสนุนให้ตลาดพื้นที่สำนักงานให้เช่า กลับมาเติบโตเข้าสู่ภาวะปกติอีดครั้ง และจากรายงานล่าสุดของไนท์แฟรงค์ ก็พบว่า ความต้องการพื้นที่สำนักงานในไตรมาสที่ 1 ปี 2566 มีแนวโน้มฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง โดยมีปัจจัยหนุนจากผู้เช่าในกลุ่มอุตสาหกรรมภาคการท่องเที่ยว เทคโนโลยี และสินค้าอุปโภคบริโภค ขณะเดียวกัน ยังพบว่า การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้เช่ารายย่อย ที่เปลี่ยนจากการเช่าโฮมออฟฟิศมาเป็นอาคารสำนักงานแทน เนื่องจากมีราคาค่าเช่าที่น่าดึงดูด และยังมีปัจจัยอื่น ๆ เป็นตัวกระตุ้น อาทิ ทำเลที่ตั้งสามารถเดินทางที่สะดวกกว่า การมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่หลากหลาย การมีพื้นที่ค้าปลีกในอาคารสำนักงานวย
Q1 พื้นที่ ออฟฟิศให้เช่า เพิ่ม 86,000 ตร.ม.
จำนวนพื้นที่รวมสำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพฯ ไตรมาส 1 ปี 2566 เพิ่มขึ้น 86,000 ตร.ม. หรือ 1.7% จากไตรมาสที่แล้ว โดยมีอาคารใหม่ 2 อาคารที่สร้างแล้วเสร็จ คือ อาคารวัน ซิตี้ เซ็นเตอร์ (One City Centre) บนถนนเพลินจิต ตรงข้ามเซ็นทรัลเอ็มบาสซี
อาคารเดอะไรซ์ (The Rice) ตรงหัวมุมแยกสะพานควาย นอกจากนี้ ยังมีอุปทานใหม่จากโครงการซัมเมอร์ ลาซาล (Summer Lasalle) ซึ่งมีการพัฒนาพื้นที่ใหม่ภายในโครงการเดิม เนื่องจากอาคารที่สร้างเสร็จส่วนใหญ่เป็นอาคารที่ได้การรับรองว่าเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม (อาคารสีเขียว) พื้นที่สำนักงานสีเขียวทั้งหมดที่ให้เช่า อยู่คิดเป็นสัดส่วน 21% ของอุปทานในตลาด หรือมีจำนวน 1,261,000 ตร.ม. เพิ่มขึ้น 27.3% จากไตรมาสที่แล้ว และเพิ่มขึ้น 6.8% จากไตรมาสก่อนหน้า โดยอาคารสีเขียวถือว่ามีอัตราการเติบโตสูงในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ด้วยอัตราการเติบโต 16.2% ขณะที่อาคารสำนักงานทั่วไปเติบโตเพียง 2.5% เท่านั้น
3 ปีพื้นที่เช่าเพิ่มอีก 1.62 ล้านตร.ม.
ในช่วงไตรมาสแรกที่ผ่านมา มีผู้ประกอบการประกาศจะพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานใหม่ในอนาคตออกมาอีก 2 โครงการ โดยอยู่นอกพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ ได้แก่ คลาวด์ อีเลฟเว่น (Cloud 11) โดย เอ็มคิวดีซี (MQDC) แถวสุขุมวิทตอนปลาย และ
โครงการสำนักงานแนวราบและพื้นที่ค้าปลีกโดย พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค กรุ๊ป (Property Perfect Group) บนถนนรัชดาภิเษก โดยจำนวนพื้นที่ออฟฟิศให้เช่า ที่จะเพิ่มเข้ามาอยู่ในช่วงปลายปี 2566 จำนวน 509,000 ตร.ม. ปลายปี 2567 จำนวน 402,000 ตร.ม. และช่วงปลายปี 2568 จำนวน 302,000 ตร.ม. ขนาดของพื้นที่ให้เช่าในอนาคตรวมทั้งหมด 1.62 ล้าน ตร.ม. คิดเป็น 27% ของระดับอุปทานปัจจุบัน ในขณะที่ 67% ของอุปทานใหม่ตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ ความต้องการเช่าฟื้นตัวรวม 4.53 ล้านตร.ม.
ในช่วงไตรมาสแรกที่ผ่ามา พบว่ามีอัตราการเช่า (การดูดซับสุทธิ) เพิ่มขึ้นเป็น 39,500 ตร.ม. จากไตรมาสก่อนหน้าที่มีอัตราการเช่า 20,900 ตร.ม. ขณะที่ปี 2565 ที่ผ่านมาการดูดซับสุทธิของตลาดอยู่ที่ 150,700 ตร.ม. สูงกว่าค่าเฉลี่ย 10 ปี ที่ 78,400 ตร.ม. ค่าดูดซับเฉลี่ยสุทธิที่สูงขึ้นแสดงให้เห็นว่าความต้องการกำลังฟื้นตัว ในแง่ของ ESG อาคารสีเขียวมีการดูดซับสุทธิที่ 31,600 ตร.ม. ซึ่งสูงกว่าอาคารที่ไม่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม 7,900 ตร.ม. ในแง่ของทำเล ขนาดพื้นที่การเช่าในไตรมาสที่ 1 มีขนาดใกล้เคียงกันทั้งในและนอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ อย่างไรก็ตาม สังเกตว่ามีความต้องการใหม่ ๆเพิ่มขึ้นนอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ ส่งผลให้การดูดซับสุทธิสูงขึ้นเป็น 26,000 ตร.ม. ในขณะที่เขตศูนย์กลางธุรกิจอยู่ที่ 13,500 ตร.ม. จำนวนพื้นที่ปล่อยเช่าแล้วทั้งหมดเพิ่มขึ้น 39,500 ตร.ม. รวมเป็น 4.53 ล้านตร.ม. ในไตรมาส 1 ปี 2566 และทุกกลุ่มมีการดูดซับสุทธิเป็นบวก อาคารเกรด A เป็นกลุ่มที่มีการเติบโตมากที่สุด โดยมีการดูดซับสุทธิรายไตรมาสที่ 23,900 ตร.ม. เนื่องจากมีการเช่าพื้นที่ในอาคารที่เพิ่งก่อสร้างแล้วเสร็จ ส่วนการดูดซับสุทธิของอาคารเกรด B ชะลอตัวลงในไตรมาสนี้ ถึงกระนั้นก็ยังคงเป็นกลุ่มที่ได้รับความนิยมมากที่สุดในปีที่ผ่านมา โดยมีการดูดซับสุทธิที่ 78,200 ตร.ม. ต่อปี อัตราการครอบครองตลาดลดลง 0.8% จากไตรมาสที่แล้ว เหลือ 79% โดยมีแนวโน้มลดลงในทุกกลุ่ม อัตราการครอบครองของอาคารเกรด A ลดลง 2.7% จากไตรมาสที่แล้ว เหลือ 85% เนื่องจากแรงกดดันจากอุปทานใหม่ซึ่งแซงหน้าอุปสงค์ อัตราการครอบครองของอาคารเกรด B ลดลงเล็กน้อย เมื่อเทียบกับไตรมาสที่แล้ว แต่ในปีที่ผ่านมาลดลงมากกว่า 3% ต่อปี ถึงแม้จะมีอุปสงค์สูงสุดเมื่อเทียบกับกลุ่มอื่นๆ ในขณะเดียวกัน อัตราการครอบครองของอาคารเกรด C ยังคงที่อยู่ประมาณ 80% โดยผลประกอบการมีการเปลี่ยนแปลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับไตรมาสที่แล้วและปีที่แล้ว ค่าเช่าเริ่มปรับเพิ่มขึ้น
ค่าเช่าเฉลี่ยของพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นจากช่วงไตรมาสแรกของปีที่ผ่ามา 1.2% และเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า 0.8% ซึ่งมีค่าเช่าโดยเฉลี่ยราคา 808 บาท ต่อตร.ม.ต่อเดือน ค่าเช่าดังกล่าวปรับเพิ่มขึ้นในอาคารทุกเกรด เพราะในช่วงหลายปีที่ผ่านมาเจ้าของอาคารไม่ได้ปรับขึ้นค่าเช่า อาคารเกรด A มีอัตราค่าเช่าเพิ่มขึ้นมากที่สุด โดยเพิ่มขึ้นเป็น 1,178 บาท หรือเพิ่มขึ้นอัตรา 1% จากไตรมาสก่อนหน้า และ 1.9% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากมีอัตราการครอบครองที่ค่อนข้างสูงและอุปทานใหม่มีส่วนสนับสนุนการเติบโตของอัตราค่าเช่า ในขณะที่อาคารเกรด B มีราคาค่าเช่า 841 บาท เพิ่มขึ้นจากช่วงไตรมาสแรกของปีที่ผ่ามา 1.2% และเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า 0.9% อาคารเกรด C มีราคาค่าเช่า 512 บาท เพิ่มขึ้นจากช่วงไตรมาสแรกของปีที่ผ่ามา 0.8% และเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า 0.6% ค่าเช่าในและนอกพื้นที่ CBD
พื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ มีราคาค่าเช่าโดยเฉลี่ย 923 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน เพิ่มขึ้น 2.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 1.1% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยมีอัตราครอบครอง 83% เพิ่มขึ้น 0.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า แต่ลดลง 1.1% เมื่อเทียวกับไตรมาสก่อนหน้า เพลินจิต-ชิดลม-วิทยุ มีราคาค่าเช่าโดยเฉลี่ย 1,053 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน เพิ่มขึ้น 4.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 3.4% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยมีอัตราครอบครอง 79% ลดลง 6.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า และลดลง4.4% เมื่อเทียวกับไตรมาสก่อนหน้า บางนา-อโศก-พร้อมพงษ์ มีราคาค่าเช่าโดยเฉลี่ย 923 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน เพิ่มขึ้น 1.0% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 1.0% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยมีอัตราครอบครอง 84% ลดลง 0.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า และลดลง 1.7% เมื่อเทียวกับไตรมาสก่อนหน้า สีลม-สาทร-พระราม 4 มีราคาค่าเช่าโดยเฉลี่ย 894 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน เพิ่มขึ้น 0.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 0.3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยมีอัตราครอบครอง 84% เพิ่มขึ้น 3.0% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า แต่ลดลง 0.1% เมื่อเทียวกับไตรมาสก่อนหน้า พื้นที่นอกศูนย์กลางธุรกิจ
มีราคาค่าเช่าโดยเฉลี่ย 663 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน เพิ่มขึ้น 0.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า และไม่เปลี่ยนแปลง เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยมีอัตราครอบครอง 74% ลดลง 2.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า และลดลง 2.1% เมื่อเทียวกับไตรมาสก่อนหน้า เพชรบุรี-พระราม 9-รัชดา มีราคาค่าเช่าโดยเฉลี่ย 723 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน ไม่เปลี่ยนแปลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า แต่ลดลง 1.2% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า เนื่องจากอาคารบางแห่งมีการปรับกลยุทธ์ราคา โดยมีอัตราครอบครอง 80% ลดลง 0.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า และลดลง 1.2% เมื่อเทียวกับไตรมาสก่อนหน้า พหลโยธิน-วิภาวดี มีราคาค่าเช่าโดยเฉลี่ย 692 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน เพิ่มขึ้น 4.2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 1.0% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยมีอัตราครอบครอง 72% ลดลง 7.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า และลดลง 0.9% เมื่อเทียวกับไตรมาสก่อนหน้า บางนา-ศรีนครินทร์มีราคาค่าเช่าโดยเฉลี่ย 616 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน เพิ่มขึ้น 3.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 2.0% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า เนื่องจากมีอาคารเหลืออยู่ไม่มากประกอบกับค่าเช่าที่สูงขึ้น โดยมีอัตราครอบครอง 64% ลดลง 9.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า แต่เพิ่มขึ้น 0.5% เมื่อเทียวกับไตรมาสก่อนหน้า แนวโน้มตลาดอนาคต
ความต้องการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ไตรมาส 1 ปี 2566 มีแนวโน้มฟื้นตัว เช่นเดียวกับเศรษฐกิจในประเทศ การดูดซับสุทธิเป็นบวกติดต่อกัน 4 ไตรมาส ทำให้อัตราดูดซับในช่วงปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 145,000 ตร.ม. การเพิ่มขึ้นของจำนวนพื้นที่สำนักงานใหม่ จำนวน 86,000 ตร.ม.แซงหน้าความต้องการส่งผลให้อัตราการครอบครองของตลาดในไตรมาส 1 ปี 2566 ลดลงเหลือ 79% ส่วนราคาค่าเช่าเฉลี่ยของพื้นที่สำนักงานปรับสูงขึ้นอีกครั้งในปี 2566 โดยเพิ่มขึ้น 0.9% จากไตรมาสก่อนหน้า แลเพิ่มขึ้น 1.2% จากช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา มาอยู่ในระดับราคา 808 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน ค่าเช่าสูงขึ้นเนื่องจากมีอาคารใหม่ที่ตั้งราคาค่าเช่าสูงขึ้น และอาคารที่มีอยู่เดิมขึ้นค่าเช่าหลังจากผ่านการระบาดของโควิด-19 กลับเข้าสู่สภาวะปกติ การเกิดอาคารใหม่เข้าสู่ตลาด ส่งผลให้ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา อาคารเก่า (อาคารสำนักงานที่สร้างขึ้นก่อนและหลังปี 2543) เสียพื้นที่ครอบครองไป 390,000 ตร.ม. ในขณะที่อาคารใหม่มีพื้นที่ครอบครองที่ 401,000 ตร.ม. แต่ถ้าเป็นอาคารเก่าที่มีใบรับรองความเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม เช่น LEED และ WELL สูญเสียพื้นที่ครอบครองไปเพียง 17,000 ตร.ม. เมื่อเทียบกับการเสียพื้นที่ครอบครอง 373,000 ตร.ม.ในอาคารเก่าที่ไม่มีใบรับรอง ผลลัพธ์ที่ได้สอดคล้องกับอาคารที่สร้างเสร็จหลังปี 2543 โดยอาคารใหม่ที่มีใบรับรองมีพื้นที่ครอบครองเพิ่มขึ้น 358,000 ตร.ม. ในขณะที่อาคารใหม่ที่ไม่มีใบรับรองมีพื้นที่ครอบครองเพียง 43,000 ตร.ม. ผลการศึกษานี้ตอกย้ำให้เห็นถึงความแตกต่างระหว่างประสิทธิภาพของอาคารเก่าและอาคารใหม่ และความสำคัญของการอัพเกรดสิ่งอำนวยความสะดวกให้ตรงตามมาตรฐาน ESG อาคารที่ใช้มาตรการเชิงรุกเพื่อปรับเปลี่ยนให้สอดคล้องกับมาตรฐานเหล่านี้จะประสบความสำเร็จในการรักษาผู้เช่ามากกว่าอาคารที่ไม่ได้ดำเนินการ ยิ่งไปกว่านั้น เป็นที่ประจักษ์ชัดว่าอาคารเก่าที่มีการปรับปรุงสิ่งอำนวยความสะดวกให้ได้ตามมาตรฐานสามารถแข่งขันในตลาดได้ รายงานโดย นาย ปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายพื้นที่สำนักงาน บริษัท ไนท์แฟรงค์ จำกัด อ่านบทความที่เกี่ยวข้อง -IWG จับมือ รัตนากร แอสเซท บริหาร ออฟฟิศให้เช่า 40 แห่งทั่วไทย -มองตลาด ออฟฟิศให้เช่า Q2 หลัง COVID-19 จะไปทางไหน?
![[PR News] ไทยพาณิชย์ ปล่อยสินเชื่อความยั่งยืน-สินเชื่อสีเขียว 20,000 ล้าน ให้ AWC](https://www.reviewyourliving.com/wp-content/uploads/2023/07/awc_scb-1.jpg)
![[PR News] อัปเดต ยอดขาย ดุสิต เรสซิเดนเซส ทำได้แล้วกว่า 60%](https://www.reviewyourliving.com/wp-content/uploads/2023/06/dusit-residences-1.jpg)
![[PR News] ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ รุกพัฒนาองค์กร พร้อมรับเทรนด์ ESG & Sustainable Living](https://www.reviewyourliving.com/wp-content/uploads/2023/06/lalin_esg.jpg)
![[PR News] เพอร์เฟค เปิดตัว “เพอร์เฟค พาร์ค แจ้งวัฒนะ – ราชพฤกษ์”](https://www.reviewyourliving.com/wp-content/uploads/2023/06/pf_.jpg)
![[PR News] พฤกษา ลุย เปิด “เดอะแพลนท์ ซิตี้ ดอนเมือง-พหลโยธิน 2”](https://www.reviewyourliving.com/wp-content/uploads/2023/06/ps-the-plant-1.jpg)
![[PR News] PF เปิดตัวคอนโดโครงการใหม่ “ไอคอนโด แอคทีฟ พัฒนาการ”](https://www.reviewyourliving.com/wp-content/uploads/2023/06/pf-i-condo-activ-2.jpg)